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Dégât des eaux et recherche de fuite


deesnay

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Bonjour,

 

Je patauge depuis des mois (au sens figuré) dans un dégât des eaux qui traîne en longueur. Du coup, mon message aussi est un peu long... je vais au moins essayer d'être clair (à défaut d'être passionnant).

 

Au départ, il y a un dégât des eaux chez les voisins de ma mère (à l'étage inférieur, en immeuble). Ils le découvrent (en rentrant de vacances) au plafond de leur salle de bains, au-dessus de leur baignoire. La première idée est donc que la fuite provient de la baignoire de ma mère, positionnée au même endroit à l'étage supérieur.

Mais chez ma mère, aucune fuite n'a été observée. Fatiguée par la maladie, elle n'utilise plus sa baignoire depuis longtemps.

Les voisins établissent un constat. Ma mère le signe, en indiquant que rien n'est visible chez elle.

L'assurance des voisins les informe alors qu'elle indemnisera la réparation du dégât dès que la fuite sera identifiée et réparée. Elle demande au syndic de copropriété de faire le nécessaire.

À ce que j'ai pu comprendre dans mes investigations, la recherche de fuite en copropriété est du ressort du syndic.

Or, la régie demande par courrier à ma mère d'« indiquer si l'origine du sinistre provient effectivement de [son] appartement », et « dans l'affirmative », d'entreprendre les « travaux de réparation ». Il me semble que, ce faisant, la régie se décharge de ses responsabilité, demandant à ma mère de faire le travail de l'expert – comme si elle en avait les compétences.

 

L'assurance de ma mère lui demande de ne rien faire en l'état du dossier.

Sur ces entrefaits, ma mère décède. Je reprends le dossier.

 

J'entre en contact avec l'assurance de ma mère. Rien à en tirer. Tout ce qu'ils me proposent, c'est de faire à mon tour une déclaration de sinistre – alors même qu'aucun sinistre n'a été constaté de notre côté.

 

J'entre à mon tour en contact avec la régie. Aujourd'hui, après plusieurs échanges avec eux, leur ligne de conduite reste la suivante :

Dans leurs courriers, ils évitent soigneusement d'évoquer la recherche de fuite, et nous somment de faire faire les réparations – donc sans avoir la certitude de la provenance.

 

Au téléphone, une assistante a bien fini par me promettre d'envoyer un expert pour la recherche de fuite, admettant que c'était pris en charge par leur assurance. Son chef est rentré de vacances, et ils ont vite rectifié le tir par courrier : Ils arguent de la vétusté des sanitaires pour justifier de les faire refaire, mais cela sans que quiconque soit venu constater de visu au préalable.

 

À ce stade, outre mon sentiment que la régie se moque de nous et cherche surtout à se dédouaner de ses responsabilités, je me retrouve avec pas mal de questions :

 

– Je ne conteste pas que la fuite PUISSE venir de la baignoire de l'appartement, mais est-ce vraiment la seule hypothèse possible (surtout pour une baignoire inutilisée) ? N'y a-t-il pas des canalisations dans la dalle qui appartiennent aux parties communes ? Est-ce que ça peut avoir un sens d'aller directement aux réparations sans passer par la case recherche de fuite ?

 

– Sur quels textes de loi puis-je m'appuyer ? Notamment, à opposer au syndic. J'ai bien noté que les courriers du syndic ne mentionnent aucun point légal ou contractuel, et j'en déduis que c'est parce que leur démarche est très certainement abusive.

 

Merci d'avance à ceux qui auront eu le courage de lire jusqu'au bout, et plus encore de répondre :)

 

Cordialement,

deesnay

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Invité kogaratsu

bonjour

– Je ne conteste pas que la fuite PUISSE venir de la baignoire de l'appartement, mais est-ce vraiment la seule hypothèse possible (surtout pour une baignoire inutilisée) ? N'y a-t-il pas des canalisations dans la dalle qui appartiennent aux parties communes ? Est-ce que ça peut avoir un sens d'aller directement aux réparations sans passer par la case recherche de fuite ?

dans l'ordre des choses, il convient en premier lieu de vérifier ces canalisations (sous baignoire) avant de s'amuser à tout casser pour le plaisir de dire que cela PEUT venir d'ailleurs et d'en imputer une responsabilité à des ouvrages tiers.

– Sur quels textes de loi puis-je m'appuyer ? Notamment, à opposer au syndic. J'ai bien noté que les courriers du syndic ne mentionnent aucun point légal ou contractuel, et j'en déduis que c'est parce que leur démarche est très certainement abusive.

vos déductions semblent quelque peu hâtives.

la réponse à cette question figure sur le règlement de copropriété, qui est le document "contractuel" qui lie les différents intervenants (copropriétaires) de votre immeuble.

consultez-le pour vérifier comment sont déterminées parties communes et parties privatives.

vous connaitrez ainsi le sort des canalisations, qui pourra distinguer les alimentations des évacuations.

tous les travaux concernant la réparation des tuyaux privatifs sera à votre charge.

votre assureur pourra intervenir pour la recherche de fuite affectant vos canalisations privatives pour autant que le contrat le prévoit; elle ne concerne néanmoins que les canalisations encastrées; tel n'est pas forcément le cas de canalisations d'alimentation sous baignoire en cas d'absence de trappe de visite (vérifiez les termes du contrat).

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Le plus simple est de demander à un plombier de procéder à une recherche de fuite.

 

Cela ne coute pas une fortune et a le mérite d'être clair quant au résultat.

C'est ce que doit faire tout propriétaire consciencieux quand le voisin de dessous se plaint: on détecte, on répare et ensuite on s'occupe des responsabilités, pour ce qui concerne la réparation des dommages causés.

 

S'il advient qu'il n'y a pas chez vous la moindre fuite susceptible d'avoir causé quelque dommage que ce soit, l'affaire s'arrête là pour vous.

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Bonjour, et merci pour vos réponses !

 

vos déductions semblent quelque peu hâtives.

 

Oui, d'un point de vue légal, et c'est bien ce qui m'ennuie.

Mes déductions sont en revanche basées sur un certain nombre d'indices assez précis (l'absence de justification légale / contractuelle dans leur courrier, l'absence de réponse à mes questions et sollicitations, l'assistante qui au téléphone tient un discours différent de son chef par courrier...).

 

la réponse à cette question figure sur le règlement de copropriété, qui est le document "contractuel" qui lie les différents intervenants (copropriétaires) de votre immeuble. consultez-le pour vérifier comment sont déterminées parties communes et parties privatives.

vous connaitrez ainsi le sort des canalisations, qui pourra distinguer les alimentations des évacuations. tous les travaux concernant la réparation des tuyaux privatifs sera à votre charge.

 

C'est une bonne piste pour commencer. Ce que j'aurais voulu trouver, c'est surtout l'article qui détermine la responsabilité de la recherche de fuite.

Ensuite, en fonction des résultats, on verra en effet qui a la charge des réparations.

 

votre assureur pourra intervenir pour la recherche de fuite affectant vos canalisations privatives pour autant que le contrat le prévoit;.

Le contrat de l'assurance prend en charge la recherche de fuite, sous réserve que celle-ci ne soit pas prise en charge par la copropriété. Précisément, l'assistante de la régie m'a confirmé que la régie allait mandater un expert aux frais de son assurance (avant de se rétracter par courrier, sans se contredire pour autant, tout en finesse).

 

Mon assistance juridique me conseille de faire un courrier recommandé à la régie, puisqu'elle feint d'ignorer nos échanges jusqu'ici.

 

---------- Message ajouté à 23h51 ---------- Précédent message à 23h38 ----------

 

Le plus simple est de demander à un plombier de procéder à une recherche de fuite.

Cela ne coute pas une fortune et a le mérite d'être clair quant au résultat.

C'est ce que doit faire tout propriétaire consciencieux quand le voisin de dessous se plaint: on détecte, on répare et ensuite on s'occupe des responsabilités, pour ce qui concerne la réparation des dommages causés.

 

Faire venir un plombier pour la recherche, c'est le plus simple, certes (plus simple en tout cas que de se battre contre des moulins).

Là où j'ai un doute, c'est sur le coût. J'ai vu que ça pouvait atteindre plusieurs centaines d'euros, ce qui me paraît somme toute logique, si l'opération nécessite de déposer la baignoire, son coffrage, le carrelage, etc. Sans parler de la repose de ces éléments.

 

Donc, si je ne l'ai pas fait jusqu'ici, ce n'est pas faute d'être consciencieux.

Si la recherche de fuite est du ressort de la régie – et ça semble être le cas – pourquoi prendrais-je l'initiative de la faire à sa place ?

Il est évident que, quelle que soit l'issue de la recherche, ni mon assurance ni celle de la régie n'accepteront de me rembourser des frais occasionnés par mon initiative personnelle (même si celle-ci est vivement encouragée par la régie).

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J'ai eu à faire faire une recherche de fuite le mois dernier: 104€29

 

Examen de la baignoire et de ses accessoires par la trappe de visite. Controle des joints d'étancheité et mesure du taux d'humidité sur les murs et cloisons, à l'extérieur de la pièce qui est carrelée. Vérification des canalisations d'arrivée d'eau et de la descente d'eau usée et même chose au lavabo.

 

Le voisin du dessous est très mécontent car son plafond est toujours humide. Lui ai suggéré d'ouvrir parfois sa fenêtre de SDB. M'a répondu que l'eau descendait et ne montait pas. Lui ai répondu vapeur d'eau...bon, je sens que nous n'en avons pas fini avec cette affaire.

 

Mais je suis bien contente d'avoir fait faire cette recherche de fuite.

 

Comme vous le voyez, il n'y a rien eu à démonter. En principe on ne démonte que pour réparer ds canalisations encastrées. Il y a d'autres moyens de faire les repérages.

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Invité kogaratsu
Comme vous le voyez, il n'y a rien eu à démonter. En principe on ne démonte que pour réparer ds canalisations encastrées. Il y a d'autres moyens de faire les repérages.

ce n'est pas une recherche de fuite au sens des contrats d'assurances, qui précisent en général que cette fuite doit concerner une canalisation enc astrée.

votre plombier a fait une "recherche visuelle", ce qui est par ailleurs très bien dans l'ordre des choses à faire.

C'est une bonne piste pour commencer. Ce que j'aurais voulu trouver, c'est surtout l'article qui détermine la responsabilité de la recherche de fuite.

1384-1CC et règlement de propriété.

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S'il advient qu'il n'y a pas chez vous la moindre fuite susceptible d'avoir causé quelque dommage que ce soit, l'affaire s'arrête là pour vous.

À ce sujet, l'assistance juridique m'a précisé que les conclusions d'une expertise n'étaient pas opposables à la régie si cette dernière n'était pas présente (ou représentée) lors de l'expertise.

Si c'est exact, j'en déduis donc que je pourrais faire venir un plombier à mes frais pour la recherche de fuite (ou une simple "recherche visuelle", donc), en conclure que la fuite ne vient pas de chez moi, et pour autant que tout cela reste nul et non avenu aux yeux de la régie.

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