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Forum juridique de Net-iris

débat juridique sur une clause de résiliation de bail non conforme


Ly-die

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Bonsoir,

Besoin d'aide suite à une demande en Justice pour loyers impayés

Extrait de l'ordonnance de référé

" A l'examen du bail, il ressort que la clause dite résolutoire y insérée, stipulée comme suit " En cas de non payement du loyer, du dépôt de garantie, défaut d'assurance ou troubles du voisinage, le contrat sera résilié après formalités judiciaires" ne correspond pas à celle de l'article 24 de la loi du 6/07/1989, stipulant expressément résiliation de plein droit du contrat en cas de défaillance du preneur mais s'analyse comme la condition résolutoire de l'article 1184 du Code Civil, le contrat n'étant pas dans ce cas résolu de plein droit.

Dés lors, les demandeurs ne peuvent solliciter en référé le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.

...Il est de l'intérêt de chacune des parties de voir le litige tranché au fond sauf à conduire les demandeurs à introduire de nouveaux fris d'assignation qui viendraient alourdir le sort financier de la partie finalement tenue aux dépens.

En conséquence, il doit être procédé à la réouverture des débats aux fins de provoquer la discussion contradictoire des parties sur les points suivants :

- l'analyse de la clause résolutoire du bail

- le renvoi de l'affaire au fond, au besoin, le jour même afin d'éviter d'inutiles renvois et frais"

 

Et justement la partie adverse me demande mes conclusions sur l'analyse de la clause résolutoire...

J'aimerais bien une explication de texte, et savoir quelle réponse je peux avoir, dans cette discussion car je suis convoquée et je ne sais pas exactement ce qu'il en est.

Merci d'avance de votre attention

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C'est bien un logement vide loué en habitation principale soumis à la Loi du 6 juillet 1989 non ?

Si oui cette clause est réputée non écrite

La loi étant d'ordre public cette clause ne peut s'appliquer point barre

Je ne vois pas trop où le Juge veut en venir :eek:

 

Vous êtes le propriétaire ou le locataire ?

 

Article 24 de la Loi du 6 juillet 1989

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 60

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

 

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

 

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

 

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

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C'est bien cela : logement vide loué en habitation principale

Et je suis le bailleur et la procédure commandement de payer a été suivie.

Je pense que la Juge veut trancher sur le fond.

apparemment ce n'est pas la clause mais la façon dont elle est rédigée qui l'empêche de trancher.

Il est aussi stipulé

"L'article 16 du Code de procédure Civil imposant au Juge en toutes circonstances le respect du principe du contradictoire, le juge des référés ne peut sans discussion contradictoire des parties et à fortiori sans leur demande orienter la procédure engagée à tord en référé, au fond."

Si cela peut vous éclairer d'avantage.

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Article 16 du Code de Procédure civile

En vigueur depuis le 14 Mai 1981

Modifié par Conseil d'Etat 1875, 1905, 1948 à 1951 1979-10-12 Rassemblement des nouveaux avocats de France et autres, JCP 1980, II, 19288.

Modifié par Décret 76-714 1976-07-29 art. 1 JORF 30 juillet 1976.

Modifié par Décret 81-500 1981-05-12 art. 6 JORF 14 mai 1981.

 

 

Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

 

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

 

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Donc il suit la procédure, il veut entendre ce que vous avez à dire et votre locataire aussi pour ne pas que cela occasionne des frais supplémentaires

Si vous pouvez vous entendre avec votre locataire cela fera avancer les choses et vous pourriez ne pas résilier le bail et ne pas entamer une procédure de fond car le référé n'a pas lieu d'être dans une situation comme celle là car la clause résolutoire est mal rédigée je pense

Si aucune entente il décidera de poursuivre au fond

 

Les 2 mois du commandement sont bien passés sans régularisation ?

Le commandement a bien été rédigé selon l'article 24 ?

La caution a été sollicitée dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au locataire. ?

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Merci Marieke pour vos réponses,

C'est l'huissier qui s'est chargé du commandement de payer et tout a été fait régulièrement sauf qu'il a oublié la caution dans les 15 jours !

Je doute que je puisse m'arranger avec mon locataire : non seulement il ne paye pas ses loyers mais il a agressé mon fils, ses voisins qui sont aussi mes locataires, vient d'être condamné pour avoir casser la machoire à son frère.

quand il n'est pas à jeun, il peut être violent.

Et il ne veut pas partir.

il n'était pas là le jour de la comparution, seul son père était présent en tant que caution. Est-ce pour cette raison que la juge veut nous revoir ?

mais vous m'inquiétez : on ne peut jamais résilier un bail en cours ? la clause est réputée non écrite ?

" ...celle de l'article 24 de la loi du 6/07/1989, stipulant expressément résiliation de plein droit du contrat en cas de défaillance du preneur...

alors il faut que cette clause ne mentionne que la défaillance du preneur ou alors la clause doit-elle donner compétence au Juge des référés pour constater sa résolution?

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je suis bailleur et non je n'ai pas d'avocat, sinon je laisserai faire mon avocat.

La partie adverse, par contre, en a un.

Cette discussion se poursuit sur le forum immobilier"propriétaire-locataire" où elle a trouvé plus d'écho.

Si vous voulez y contribuer, vous y trouverez peut être plus d'éléments.

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les dispositions de la loi de 1989 étant d'ordre public vous ne pouvez y déroger par voie contractuelle ;

on suppose donc que vous avez effectué la procédure telle que prévue notamment commandement de payer etc...

 

le bail relevant sauf erreur de ladite loi ?

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mais vous m'inquiétez : on ne peut jamais résilier un bail en cours ? la clause est réputée non écrite ?

" ...celle de l'article 24 de la loi du 6/07/1989, stipulant expressément résiliation de plein droit du contrat en cas de défaillance du preneur...

alors il faut que cette clause ne mentionne que la défaillance du preneur ou alors la clause doit-elle donner compétence au Juge des référés pour constater sa résolution?

Bien sur que si vous pourrez résilier le bail, le problème c'est que dans votre cas la clause résolutoire est mal rédigée sinon cela aurait été plus rapide

Je vous conseille de prendre un Avocat car là si en plus il y en a un en face ce n'est pas gagné !

Bon courage !

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