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Exigibilité régularisations charges (comptabilité locative)


Stephane700

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Bonjour,

 

Bailleur dans un immeuble de copropriété géré par syndic. J'ai envoyé (en LRAR + Courrier simple) chaque année une régularisation des charges au locataire avec la possibilité durant 1 mois de consulter les justificatifs, mais celui ne retire jamais les courrier recommandé AR. Ce dernier est bien au courant des sommes qui lui sont demandées (vu que j'envoie aussi en courrier simple) mais refuse de s'en acquitter. J'envisage plus tard de lui faire un commandement de payer pour ces charges qu'il ne paye pas.

 

Ma question :

Dors et déjà, je souhaiterai savoir si je peu comptabiliser les montants de ces régularisations de charges dans le compte locataire et ainsi imputer les règlements du locataire (par chèque) dans les plus anciennes régularisations de charges afin d'éviter la prescription quinquennale sur l'année 2006 par exemple ?

 

Merci par avance pour vos lumières

 

Bien amicalement. :)

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non seulement, vous pouvez imputer les creances les plus anciennes sur les versements recus, MAIS vous DEVEZ le faire

 

Surtout, conservez precieusement ces LRAR non reclamées (non ouverte)

 

Vous seriez en droit de refuser de renouveller le bail a son echeance pour defaut de paiement si les retards de paiement sont reccurents

 

Donc, faites le savoir par LRAR (et copie en courrier simple) a votre locataire : cela pourrait l'amener a revoir ses positions ...

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bonjour

 

ne paye t-il pas des provisions sur charges locatives tous les mois ?

 

en tout etat de cause, la regul des charges est due. depuis combien de temps (vous parlez de plusieurs années) ?

 

il vous reste maintenant la mise en demeure (par LRAR) et lancer une procedure d'injonction de payer via le tribunal : c'est gratuit et c'est peut etre la seule chose qui le fera bouger.

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non seulement, vous pouvez imputer les creances les plus anciennes sur les versements recus, MAIS vous DEVEZ le faire
Si je suis bien, en résumé il n’y a pas d’obligation de communiquer le décompte par LRAR (ou Huissier) pour que la régularisation des charges deviennent exigible, un courrier simple suffirait même alors ?

Mais comment prouver que j’ai laissé courir le délai d’un mois permettant au locataire de consulter les justificatifs (Art. 23 Loi 89) ? Cette possibilité de consultation des justificatifs n’est donc pas obligatoire ?

 

J’avais dans l’idée, que le locataire n’ayant pas connaissance de manière légale (LRAR ou par Huissier) du décompte, je ne pouvais donc pas mettre en créance exigible le montant de la régularisation de charges et par la même, ne pas pouvoir imputé ces créances sur ses règlements ...

 

Si je peux comptabiliser mes créances de régularisation de charges antérieures (dans la limite de 5 ans) et les imputés sur les règlements, cela change complètement la manière dont est réparti la dette locative. C'est-à-dire, mes locataires se retrouvent donc débiteurs à la fois de loyers & charges impayés aujourd’hui et non plus une dette composée d’uniquement de charges comme je le pensais. (A préciser, qu’à défaut de payer leurs charges, mes locataires s’acquittent toutefois régulièrement du loyer et des révisions.)

 

Surtout, conservez precieusement ces LRAR non reclamées (non ouverte)
12 recommandés non réclamés en ma possession, en somme, ils n’en ont retiré aucun depuis le début du bail.:/

 

ne paye t-il pas des provisions sur charges locatives tous les mois ?
Ils règlent les provisions de charges, mais à hauteur du montant défini dans le bail (120€), hors, j’ai envoyé une LRAR (non retiré)+courrier simple pour leur notifier du réajustement de la Prov. s/Charges (60 € en sus) mais ils ne règlent que 120€/Mois constamment. Un courrier (fin 2006) du syndic m’a averti que le logement était sur-occupé et cela m’a permis d’apprendre d’où venaient ces surconsommations (depuis fin 2007) d’eau froide d’environ 120 m³ par an pour seulement un couple (d’actifs) et un enfant majeur (étudiant). Au niveau conso d’eau chaude ce n’est pas mieux, 100 m³ par an …. Quoi qu’il en soit, j’ai comme un goût salé dans le porte-monnaie…

 

il vous reste maintenant la mise en demeure (par LRAR) et lancer une procedure d'injonction de payer via le tribunal : c'est gratuit et c'est peut etre la seule chose qui le fera bouger.
A une époque, j’y ai songé, mais les locataires ayant des biens de peu de valeurs pour la saisie mobilière et la saisie du compte est bien trop cher pour moi (400€ je crois par saisie), j’y ai renoncé.

 

depuis combien de temps (vous parlez de plusieurs années) ?
Impayés sur les charges des années 2005 à 2009. Les montants régulés des charges n’ont fait qu’augmenter d’année en année.

 

ous seriez en droit de refuser de renouveller le bail a son echeance pour defaut de paiement si les retards de paiement sont reccurents
Dans ma situation actuelle, c’est l’option la plus adéquate, car le bail arrive à échéance 30/04/2011 (dans 8 mois). J’ai déjà préparé mon congé pour motif légitime et sérieux. Je suis en train de faire la liste de nombreux griefs dont je leur reproche pour ne pas renouveler leur contrat. Même si c’est inutile, j’enverrai tout de même une LRAR du congé à chacun, conjoint et conjointe. Puis en parallèle je missionnerai un huissier pour notifier leur congé, tout ça respectant le préavis de 6 mois bien sûr. Dans le cas ou le les locataires ne veulent pas prendre le chemin du départ, je validerai le congé auprès du TI.

 

Bien amicalement.

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bonjour

 

Si je suis bien, en résumé il n’y a pas d’obligation de communiquer le décompte par LRAR (ou Huissier) pour que la régularisation des charges deviennent exigible, un courrier simple suffirait même alors ?

Mais comment prouver que j’ai laissé courir le délai d’un mois permettant au locataire de consulter les justificatifs (Art. 23 Loi 89) ?

 

Cette possibilité de consultation des justificatifs n’est donc pas obligatoire ?

 

la loi de 89 ne donne aucune obligation au bailleur de faire la regul par LRAR.

 

par contre relisez bien l'art 23: c'est le locataire qui peut demander par LRAR a consulter les justificatifs durant le mois de reception de la demande de regul. vous inversez les rôles ici.

 

Si je peux comptabiliser mes créances de régularisation de charges antérieures (dans la limite de 5 ans) et les imputés sur les règlements, cela change complètement la manière dont est réparti la dette locative. C'est-à-dire, mes locataires se retrouvent donc débiteurs à la fois de loyers & charges impayés aujourd’hui et non plus une dette composée d’uniquement de charges comme je le pensais. (A préciser, qu’à défaut de payer leurs charges, mes locataires s’acquittent toutefois régulièrement du loyer et des révisions.)

effectivement cela les mets en position de debiteur et d'impayés ...

 

aucun moyen de communication avec eux ? un RDV ? rien du tout ? (je ne parle pas de courriers recommandés bien sur).

 

dans ce cas il faut donc l'injonction de payer ou le commandement de payer.

ils travaillent je suppose ? des aides de la caf ? les recevez vous ?

 

A une époque, j’y ai songé, mais les locataires ayant des biens de peu de valeurs pour la saisie mobilière et la saisie du compte est bien trop cher pour moi (400€ je crois par saisie), j’y ai renoncé.

avant la saisie, quand on recoit une injonction de payer de la part d'un juge, ca fait en general un peu d'effet !!!

travaillent -ils ? car saisie sur salaire est possible.

 

Impayés sur les charges des années 2005 à 2009. Les montants régulés des charges n’ont fait qu’augmenter d’année en année.

depechez vous de reagir car certains montants de 2005 ne sont plus exigibles ! (ceux datant d'avant sept 2005). art 2224 du code civil: vous ne pouvez reclamer que les 5 denieres années.

 

Dans ma situation actuelle, c’est l’option la plus adéquate, car le bail arrive à échéance 30/04/2011 (dans 8 mois). J’ai déjà préparé mon congé pour motif légitime et sérieux.

Je suis en train de faire la liste de nombreux griefs dont je leur reproche pour ne pas renouveler leur contrat.

Même si c’est inutile, j’enverrai tout de même une LRAR du congé à chacun, conjoint et conjointe. Puis en parallèle je missionnerai un huissier pour notifier leur congé, tout ça respectant le préavis de 6 mois bien sûr. Dans le cas ou le les locataires ne veulent pas prendre le chemin du départ, je validerai le congé auprès du TI.

 

 

pas besoin de passer par la LRAR puisqu'il ne la prendront pas. faites par huissier directement ! la au moins meme s'ils ne prennent pas le pli, le delai commence à la date de passage.

vous ne pouvez pas valider le congé. s'ils ne partent pas, il faut entamer une procédure d'expulsion ... en faisant constater leur non depart àl a date prevue.

 

precisez bien qu'ils peuvent partir quand ils veulent dans les 6 mois ou ils recoivent le congé. bien que ... pourquoi se gêneraient-ils !!! :mad:

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aucun moyen de communication avec eux ? un RDV ? rien du tout ? (je ne parle pas de courriers recommandés bien sur).
J’avais déjà discuté lors de rendez-vous avec eux et par téléphone, mais ils refusent de payer des charges locatives supplémentaires en alléguant que dans le bail « c’est indiqué 120 € de prov et qu’ils ne paieront que ce montant uniquement et pas plus » … A croire qu’ils confondent le mot « provision à valoir » par « loyer forfaitaire » :dry:

 

ils travaillent je suppose ? des aides de la caf ? les recevez vous ?
Ils travaillent mais n’ont pas droit à l’APL, mais la saisie sur salaire est envisageable (dans le cas extrême)

 

avant la saisie, quand on recoit une injonction de payer de la part d'un juge, ca fait en general un peu d'effet !!!
De toute façon « ça ne me coûte rien » (comme vous le dite, c’est gratuit !), hormis un peu de temps. Je vais tenter aussi cette solution !

 

precisez bien qu'ils peuvent partir quand ils veulent dans les 6 mois ou ils recoivent le congé. bien que ... pourquoi se gêneraient-ils !!!
BONNNNNE IDEEE ! Je n’y avais jamais pensé à ça …. Je prends bonne note !

 

depechez vous de reagir car certains montants de 2005 ne sont plus exigibles ! (ceux datant d'avant sept 2005). art 2224 du code civil: vous ne pouvez reclamer que les 5 denieres années.
Grâce à votre aide et de Vero1901. Une solution je pense pour éviter la prescription sur l’année 2005. Par contre, cela m’oblige au préalable de reprendre une partie de la comptabilité (surtout coté encaissement). Donc, j’imputerai ‘en priorité’ la plus ancienne créance de régularisation de charges (année 2005) sur les versements « partiels » reçus du locataire non pas aujourd’hui, mais à partir des versements reçus à la date où les locataires sont normalement sensés me régler ces charges (2005) devenu exigible à la date d’arrêté de compte du syndic, soit en 2006 … (Arf ! j’espère ne pas me perdre dans mes explications :()

 

par contre relisez bien l'art 23: c'est le locataire qui peut demander par LRAR a consulter les justificatifs durant le mois de réception de la demande de regul. vous inversez les rôles ici.
Une chose me chiffonne. Exemple d’un cas fictif :

Si le bailleur procède au calcul de la régul (exemple : 2005) puis l’envoie par simple courrier et que le locataire n’en s’acquitte, le bailleur imputera la régul 2005 sur les versements reçus.

Ensuite, le bailleur assigne le locataire au TI pour loyer et charges impayés. Ce dernier ne voulant pas s’acquitter de la régul 2005, se justifie (de mauvaise foi) devant le juge en disant par exemple :

« Moi je paye régulièrement mes loyers et mes prov. s/charges sans incidence et je n’ai jamais reçus de régul de charges et donc je n’ai pas pu exercer mon droit de consultation des justificatifs étant donné que je ne connaissais pas l’existence de cette régul. J’estime alors que le bailleur n’a aucun droit à imputer ces régul sur mes règlements de loyer que je verse mensuellement » ….

Comment vous défendriez-vous face à cet argument ?

- A mon avis, à défaut de pouvoir prouver l’envoie de la régul, je dirai que c’est aussi au locataire de se manifester si le bailleur ne procède pas à la régul et qu’il doit apporter la preuve qu’il a tenté d’aller dans ce sens (par exemple avec une LRAR)...

- Sinon, c'est de mettre comme pièce dans le dossier du bailleur, la copie du décompte de charges 2005 envoyé par le syndic ...

 

Bien amicalement.

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la loi est claire : il y a le loyer et des provisions ( = avances).

un juge n'ira jamais dans leur sens mais leur donnera peut etre un etalement de paiement.

 

pour la regul: un bailleur n'a pas à justifier ! vos LRAR le prouvent : vous les avez bien envoyer.

reprenez la loi : nulle part il est dit que le bailleur DOIT envoyer la regul par LRAR. ne vous inquietez pas poru ce point.

 

pour votre info, j'envoie tjs les reguls du syndic dans mes regul ainsi que la copie de la TEOM.

je fais cela le plus souvent maintentant (mais aucun prbl avec mes locataires) par fichiers pdf dans un mail.

 

« Moi je paye régulièrement mes loyers et mes prov. s/charges sans incidence et je n’ai jamais reçus de régul de charges et donc je n’ai pas pu exercer mon droit de consultation des justificatifs étant donné que je ne connaissais pas l’existence de cette régul. J’estime alors que le bailleur n’a aucun droit à imputer ces régul sur mes règlements de loyer que je verse mensuellement » ….

cet argument serait nul et non avenue surtout dans votre cas car vous lui avez envoyé bien des LRAR.

si elles reviennent, il ne faut jamais les ouvrir : cela prouve les documents qui sont bien dedans.

 

avec un indelicat, on peut envoyer LRAR + meme lettre par courrier normal (et on le signale sur la LRAR). meme si ce n'est pas une preuve, il y a de bonnes chances pour qu'un juge voit vite si le locataire en fait expres ou non.

 

de plus si un locataire ne paie pas ses regul de charges (envoyées par courier simple), le bailleur fait un rappel rapidement, puis une LRAR de mise en demeure : sans reponse du locataire disant (?) qu'il n'aurait rien recu, sa bonne foi sera mise en doute rapidement par le tribunal.

 

votre bail precise bien qu'il y a 120 euros de PROVISIONS: ca suffit : c'est clair - net et precis ; ce sont bien des avances.

 

il ne vous reste plus qu'a vous atteler à un bon tableur pour la repartition des paiements :)

bonne chance et tenez nous au courant.

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il ne vous reste plus qu'a vous atteler à un bon tableur pour la repartition des paiements bonne chance et tenez nous au courant.
MERCI !!:D Golfy, pour vos précieux conseils et aides (aussi à Vero1901), ca remonte le moral à vrai dire !!! Je sais maintenant quoi faire et comme vous le dite, m’atteler d’abord à faire le décompte des loyers et charges (je commence d’ailleurs de suite).

Je pense que je peux clore sereinement :bored: le sujet avec un grand « PROBLEME RESOLU »

 

Je ne manquerai pas de donner suite dans ce topic, pour toute l’évolution à venir !

 

Bien amicalement et encore un merci !

Stéphane

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  • 4 months later...

Bonjour, et SURTOUT Bonne Année 2011 et mes meilleurs voeux,

 

Je voulais juste faire un retour et informer que ma situation est débloquée avec le locataire indélicat. Ce dernier a régularisé ses arriérés et à quitter le logement dans le mois de décembre 2010 suite à ma lettre, lui donnant congé pour motif légitime et sérieux (retards de paiement récurrents) + Injonction de payer.

Enfin, j'ai établi mon décompte (compte locataire) de sorte que les règlements des loyers perçus, s'imputent sur les échéances et régularisation de charges les plus anciennes.

 

Au final, j'ai suivi les étapes qui avaient été conseillées dans ce topic...

 

Remerciements aux intervenants pour leur aide précieuse ! :D

 

Très cordialement

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Merci pour votre retour, bien contente que nous ayons pu vous aider :)

 

bonne année a vous aussi et precisez bien aux nouveaux locataires entrants le système des provisions ... peut-etre que cela leur ouvrira l'esprit mais esperons que vous n'ayez pas affaire à un obtu comme le précédent !!!

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12 ans et vous n'avez jamais rien réclamé concernant les charges impayées ? Non seulement votre négligence vous sera reprochée mais la prescription est passé par là : elle était de 5 ans avant 2008, donc tout ce qui est avant 2006, est perdue.

 

Evitez de mettre des tartines concernant les griefs pour justifier le congé. ça fera bailleur mauvais coucheur, d'autant que pour la plupart

- vous n'aurez pas de preuve

- vous ne les avez pas avisé par LRAR

- ils ne seront pas constitutifs d'un motif légitime et sérieux.

 

De toute façon, vous allez avoir besoin d'un huissier, car s'ils ne retirent pas les LRAR, ils ne le feront pas pour le congé, qui ne sera donc pas donné (le congé ne prend effet qu'à la réception effective de la LRAR, la date sur l'AR). Vous allez donc voir un huissier pour qu'il rédige le congé et le délivre. C'est un professionnel qui a l'habitude et qui saura, parmi vos griefs, ce qu'il est important de mettre. Amha, le simple fait de ne pas payer les charges locatives est une raison suffisante.

 

Ensuite, lors du départ des locataires, vous ferez les comptes avec ce qu'ils vous doivent, les réparations à faire via l'EDL de sortie (là aussi, les locataires sont de mauvaise foi dans votre cas, donc prenez un huissier) et le dépot de garantie. S'ils doivent de l'argent, vous l'exigerez

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