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Forum juridique de Net-iris

Conseils à un acheteur entièrement débutant


Bertrand40

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Bonsoir à tous,

 

Je viens vers vous pour seulement quelques aiguillages. Ou plus bien-sûr, je serai preneur de tous vos conseils.

 

Je paie un loyer depuis des années, il est temps de me lancer dans un achat d'autant que je viens de recevoir mon avis de mutation : Angoulême dans 2 mois.

 

Cependant je n'y connais rien ou presque. Pouvez-vous me dresser une rapide trame de ce qui m'attend ?

 

Par ailleurs, comment est-ce que je peux savoir si acheter un appartement (valeur prévue, 100000€) sur Angoulême est actuellement une bonne idée ? Quel est la meilleure manière pour prospecter ? Y a-t-il des périodes de l'année où il est plus avantageux de se porter acquéreur ?

 

Je suis preneur de toute information, j'ai besoin d'une initiation en fait. Je sais qu'il y a sur la toile beaucoup d'informations, mais le sujet me semble bien vaste, il me faut une forme de structure.

 

Merci d'avance à ceux qui pourront m'aider. A bientôt.

 

Bertrand.

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Première chose: faire le tour de vos économies et fonds de tiroirs.

Puis évaluer sans complaisance votre capacité de remboursement.

Ne pas oublier qu'être propriétaire coute 10 à 20% de plus qu'être locataire (charges, travaux, impots)

 

Quand vous saurez à quel budget prétendre, vous pourrez vous interroger sur vos préférences.

Centre ville ou périphérie, ancien ou moderne. Surface nécessaire/surface compatible avec votre buget.

Ne vous interessez qu'aux biens qui sont ds vos moyens.

N'achetez qu'un bien où vous avez envie d'habiter, ds un quartier que vous avez exploré et qui vous a séduit.

 

Parce que ça ne sert à rien de faire une bonne affaire si l'endroit vous déplait. Parce qu'après, il faudra y vivre.

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Première chose: faire le tour de vos économies et fonds de tiroirs.

Puis évaluer sans complaisance votre capacité de remboursement.

Ne pas oublier qu'être propriétaire coute 10 à 20% de plus qu'être locataire (charges, travaux, impots)

 

Quand vous saurez à quel budget prétendre, vous pourrez vous interroger sur vos préférences.

Centre ville ou périphérie, ancien ou moderne. Surface nécessaire/surface compatible avec votre buget.

Ne vous interessez qu'aux biens qui sont ds vos moyens.

N'achetez qu'un bien où vous avez envie d'habiter, ds un quartier que vous avez exploré et qui vous a séduit.

 

Parce que ça ne sert à rien de faire une bonne affaire si l'endroit vous déplait. Parce qu'après, il faudra y vivre.

 

Merci pour ces conseils de bon sens et pour l'info concernant le vrai coût par rapport à une location.

 

Sinon concernant l'ancien ou le "neuf", je suppose qu'il y a les pour et les contre ?

 

Puis vos mensualités ne doivent pas dépasser 85% de la valeur locative et vous devez être sûr de ne pas avoir besoin de revendre le logement les 8 premières années.

 

Je table sur un appartement d'environ 70 à 80m² sur Angoulême centre, ce qui approximativement se vend dans les 100000€. Si je vous comprends bien alors, admettant que cet appartement se louerait 600€/mois, je ne pourrais rembourser "que" 510€ par mois ?

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Et restez autant que possible en centre ville.

 

Je le pense aussi. Mais envisagez l'option parking, malgré tout.

 

Ancien ou neuf, c'est véritablement une question d'option personnelle. Perso j'ai un faible pour les vieux murs et les grandes hauteurs de plafond. Mais ça n'engage que moi d'être prête pour eux à supporter d'autres inconvénients: restrictions parfois ds les possibiltés d'aménagement, souvent ne pas craindre les courants d'air.

 

En centre ville, scrutez bien les alentours: bars, restaurants et boites de nuit peuvent faire de votre vie un enfer.

 

Si vous ne connaissez reellement rien au batiment et êtes incapable d'une évaluation de travaux, faites appel à deux entreprises de rénovation pour comparer ce qu'elles disent. Avant même de comparer le montant des devis.

 

Sachez être vigilant sans être méfiant. L'un comme l'autre état d'esprit vous feraient faire des âneries.

 

Apprenez à aimer la pierre. On ne fait bien que ce qu'on aime...

 

L'immobilier n'est pas qu'une question d'argent.

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Oui 510 euros par mois semble raisonnable. Ne pas oublier que les prix en agences se négocient, direct particulier aussi.

Le marché d'Angoulème est sursaturé donc il y a de belles marges de manoeuvre.

 

Et restez autant que possible en centre ville.

 

Mais ça signifie que je me lance sur un emprunt de longue durée pour une acquisition dont le prix est raisonnable non ? Comment alors font les gens qui remboursent un emprunt pour une acquisition de 300000€ (c'est un exemple) dont le loyer est estimé à disons 1000€ par mois ? Ils en prennent pour 30 ans nécessairement ? S'ils sont en couple et peuvent rembourser 2000€ par mois, comment peuvent-ils faire ? Je ne comprends pas ce bridage en fait.

 

Merci pour le conseil en centre ville. C'est a priori ce qui se valorise le mieux ? Sinon je vois que vous connaissez l'état du marché à Angoulême. Si ça n'est pas indiscret, vous venez de prendre l'information sur internet ?

 

---------- Message ajouté à 22h29 ---------- Précédent message à 22h22 ----------

 

Je le pense aussi. Mais envisagez l'option parking, malgré tout.

 

Ancien ou neuf, c'est véritablement une question d'option personnelle. Perso j'ai un faible pour les vieux murs et les grandes hauteurs de plafond. Mais ça n'engage que moi d'être prête pour eux à supporter d'autres inconvénients: restrictions parfois ds les possibiltés d'aménagement, souvent ne pas craindre les courants d'air.

 

En centre ville, scrutez bien les alentours: bars, restaurants et boites de nuit peuvent faire de votre vie un enfer.

 

Si vous ne connaissez reellement rien au batiment et êtes incapable d'une évaluation de travaux, faites appel à deux entreprises de rénovation pour comparer ce qu'elles disent. Avant même de comparer le montant des devis.

 

Sachez être vigilant sans être méfiant. L'un comme l'autre état d'esprit vous feraient faire des âneries.

 

Apprenez à aimer la pierre. On ne fait bien que ce qu'on aime...

 

L'immobilier n'est pas qu'une question d'argent.

 

Oui le parking c'est une excellente idée. Et dans mon cas, un garage même.. Ca rend la chose plus compliquée, mais ce garage est indispensable. Quant au calme.. très important également.

 

Vous me parlez de devis de rénovation. J'entends bien que c'est pour évaluer la "qualité" du bien, chose que je suis incapable de faire moi-même. Mais est-ce bien possible alors que je ne suis pas encore propriétaire mas simple prospecteur ? Sinon, est-ce que vous sous-entendez également que de manière générale la construction ancienne nécessite fatalement des travaux importants ?

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En fait, maskagaz vous parle raison et valeur de revente.

 

On considère en général qu'un endettement de 33% des revenus est raisonnable. C'est ce qu'accordent les banques.

 

Mais 33% de quoi? de 2000€ ou de 6000€

Pour un célibataire ou pour un couple. Avec ou sans enfant?

 

Perso, je considère qu'il faut avoir épargné soi même pour savoir à quel endettement on peut prétendre: 500€/mois + 600€ de loyer X 0,8: vous savez pouvoir rembourser 880€ sans angoisse.

Si la banque vous propose plus, réfléchissez bien et dites vous qu'elle, saura toujours récupérer ses billes.

Si votre pécuniosité s'améliore, vous pourrez toujours revoir votre remboursement mensuel à la hausse. Voire envisager un remboursement anticipé même si ça coute un peu.

 

Maskagaz et moi pouvons vous paraitre bien prudentes voire pusillanimes mais croyez moi, ça nous a plutôt réussi!

 

---------- Message ajouté à 22h59 ---------- Précédent message à 22h33 ----------

 

 

Oui le parking c'est une excellente idée. Et dans mon cas, un garage même.. Ca rend la chose plus compliquée, mais ce garage est indispensable. Quant au calme.. très important également.

 

Vous me parlez de devis de rénovation. J'entends bien que c'est pour évaluer la "qualité" du bien, chose que je suis incapable de faire moi-même. Mais est-ce bien possible alors que je ne suis pas encore propriétaire mas simple prospecteur ? Sinon, est-ce que vous sous-entendez également que de manière générale la construction ancienne nécessite fatalement des travaux importants ?

 

Pas forcément ds l'immeuble, le parking ou le box. J'habite un immeuble ancien (donc ss parking) et ai un parking sous un autre immeuble, récent.

 

Pour ce qui est des rénovations, j'envisage toutes les hypothèses, en fait.

Il ne faut pas se laisser arrêter par des détails.

Mon fils à son premier achat avait exclu un studio parce que le lavabo était rose...bon, il avait 21 ans!

 

Bien sur on ne se précipite pas partout avec son entrepreneur sous le bras. Mais lorsqu'on s'interesse vraiment à un appart', il est bon d'avoir un avis professionnel sur son état réel. De savoir si ce qui ne convient pas pourra être modifié. Et à quel prix. Parce qu'il y a toujours quelque chose qui coince, c'est une loi du genre.

Vous devez aussi demander à voir les 3 derniers comptes rendus d'assemblée générale et s'il existe, le carnet d'entretien de l'immeuble.

Pour savoir à quoi vous attendre en fait de travaux de copropriété.

Si de lourds travaux sont prévus ds les années à venir mais que l'endroit vous convient absolument, cela peut se négocier sur le prix.

 

Commencez à visiter, posez les questions qui vous viennent à l'esprit. Vous verrez que votre culture se fera au grand galop.

 

Ne renoncez jamais trop vite à un endroit qui vous plait vraiment. Peut être butez vous sur un détail à quoi vous attachez trop d'importance.

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Mes conseils vont aller dans d'autres directions :

1. Mutation dans 2 mois ==> trop court pour emménager dans votre futur "propriété" si son compromis n'est pas déjà signé. Donc, vous êtes obligé de commencer par la case "locataire à Angoulème. Tirez donc profit de cela pour faire votre recherche sans vous presser et en connaissant de mieux en mieux les secrets, les atouts et les faiblesses de la ville et le niveau de son marché. Il y a trop longtemps que je n'ai pas fait de prospection immobilière à Angoulème pour vous dire quel est son niveau de marché. Cela dit, un investissement dans la ville elle même ou sa plus proche périphérie vaut le peine. C'est quand même une préfecture charmante.

 

2. Ne vous lancez dans l'achat que si vous êtes certain de ne pas être à nouveau muté dans moins de 5 ans et 8 ans serait encore mieux. Il vaut vous donner la possibilité d'amortir un peu les frais d'agence et de notaire avant de penser à revendre. Vous pouvez réduire cette durée si vous achetez un appartement où il faut y faire beaucoup de réparations. Si, en plus, le marché se met à remonter, là, vous ferez une bonne affaire.

 

3. Tenez compte de votre âge et des perspectives d'évolution de votre famille. Si vous êtes un jeune célibataire susceptible de fonder un foyer, cherchez un logement qui permet d'y vivre avec au moins le premier bébé (évitez de faire des jumeaux :D!).

 

4. Examinez bien votre capacité d'endettement et sachez que le banquier vous suivra plus facilement si vous achetez un bien "fluide" (= assez facile à revendre). Donc, évitez les annonces avec mention "idéal premier achat" car elles concernent trop souvent du "tellement trop atypique que c'est pour cela que ça à l'air pas trop cher".

 

5. Pensez que les charges de copropriété sont environ 18 % plus chères que les charges locatives. Pensez au montant de la taxe foncière.

 

à suivre.. il faut que je m'échappe, vu l'heure...

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2. Ne vous lancez dans l'achat que si vous êtes certain de ne pas être à nouveau muté dans moins de 5 ans et 8 ans serait encore mieux. Il vaut vous donner la possibilité d'amortir un peu les frais d'agence et de notaire avant de penser à revendre. Vous pouvez réduire cette durée si vous achetez un appartement où il faut y faire beaucoup de réparations. Si, en plus, le marché se met à remonter, là, vous ferez une bonne affaire.

 

3. Tenez compte de votre âge et des perspectives d'évolution de votre famille. Si vous êtes un jeune célibataire susceptible de fonder un foyer, cherchez un logement qui permet d'y vivre avec au moins le premier bébé (évitez de faire des jumeaux :D!).

 

4. Examinez bien votre capacité d'endettement et sachez que le banquier vous suivra plus facilement si vous achetez un bien "fluide" (= assez facile à revendre). Donc, évitez les annonces avec mention "idéal premier achat" car elles concernent trop souvent du "tellement trop atypique que c'est pour cela que ça à l'air pas trop cher".

 

5. Pensez que les charges de copropriété sont environ 18 % plus chères que les charges locatives. Pensez au montant de la taxe foncière.

 

à suivre.. il faut que je m'échappe, vu l'heure...

:confused: Alors là, je ne comprends plus rien ; sur un autre sujet, beaucoup disent que les frais d'agence sont à charge du vendeur et non de l'acheteur..

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:confused: Alors là, je ne comprends plus rien ; sur un autre sujet, beaucoup disent que les frais d'agence sont à charge du vendeur et non de l'acheteur..

 

Qu'il soient ajoutés au prix d'achat (payé par l'acheteur)

Ou retranchés du prix de vente (reçu par le vendeur)

 

Ça ne change rien à la somme totale. (Payée par l'acheteur)

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Mes conseils vont aller dans d'autres directions :

1. Mutation dans 2 mois ==> trop court pour emménager dans votre futur "propriété" si son compromis n'est pas déjà signé. Donc, vous êtes obligé de commencer par la case "locataire à Angoulème. Tirez donc profit de cela pour faire votre recherche sans vous presser et en connaissant de mieux en mieux les secrets, les atouts et les faiblesses de la ville et le niveau de son marché. Il y a trop longtemps que je n'ai pas fait de prospection immobilière à Angoulème pour vous dire quel est son niveau de marché. Cela dit, un investissement dans la ville elle même ou sa plus proche périphérie vaut le peine. C'est quand même une préfecture charmante.

 

2. Ne vous lancez dans l'achat que si vous êtes certain de ne pas être à nouveau muté dans moins de 5 ans et 8 ans serait encore mieux. Il vaut vous donner la possibilité d'amortir un peu les frais d'agence et de notaire avant de penser à revendre. Vous pouvez réduire cette durée si vous achetez un appartement où il faut y faire beaucoup de réparations. Si, en plus, le marché se met à remonter, là, vous ferez une bonne affaire.

 

3. Tenez compte de votre âge et des perspectives d'évolution de votre famille. Si vous êtes un jeune célibataire susceptible de fonder un foyer, cherchez un logement qui permet d'y vivre avec au moins le premier bébé (évitez de faire des jumeaux :D!).

 

4. Examinez bien votre capacité d'endettement et sachez que le banquier vous suivra plus facilement si vous achetez un bien "fluide" (= assez facile à revendre). Donc, évitez les annonces avec mention "idéal premier achat" car elles concernent trop souvent du "tellement trop atypique que c'est pour cela que ça à l'air pas trop cher".

 

5. Pensez que les charges de copropriété sont environ 18 % plus chères que les charges locatives. Pensez au montant de la taxe foncière.

 

à suivre.. il faut que je m'échappe, vu l'heure...

 

Bonjour à tous,

 

Merci entre autres pour cette partie que j'ai remise en gras : au-moins je suis fixé, inutile de se presser bêtement, c'est trop court.

 

Une petite question concernant le calcul global du coût : mon banquier sera évidemment au fait de tout ça et fera tous ces calculs à ma place sans qu'il n'y ait de loup derrière, n'est-ce pas ?

 

Sinon pour vous donner une idée de ma situation. 31 ans, fonctionnaire, futur pacsé, ma compagne est institutrice. Financièrement je parviens à mettre environ 600€ par mois de côté, et mon actuel logement me coûte 550€ de loyer tous les mois. Lors de l'achat, j'aurai un apport cumulé depuis une dizaine d'années : 60000€. Je pense effectuer un remboursement, pour un achat de 100000€, en 5 ans.

 

Merci pour toutes vos réponses, je progresse.. (c'était plutôt prévisible.. :p).

Bon après-midi.

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Bonjour

 

Il me parait opportun de vous conseiller d'assister aux ventes aux enchères au tribunal. Vous pourrez visiter, consulter le cahier des charges et voir le prix de vente réel des biens. La réalité ne s'accommode pas du baratin des vendeurs.

 

Bonne journée

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Oh, ils vous diront tous que je suis une incorrigible marieuse!:D:D:D

 

D'accord je comprends mieux :)

 

Bonjour

 

Il me parait opportun de vous conseiller d'assister aux ventes aux enchères au tribunal. Vous pourrez visiter, consulter le cahier des charges et voir le prix de vente réel des biens. La réalité ne s'accommode pas du baratin des vendeurs.

 

Bonne journée

 

Bonsoir Aluyetanet,

 

Je me constitue une liste de tout ce que vous me dites, merci pour l'info.

C'est décidé de toute manière, je pars pour quelques mois de location à Angoulême, puis le reste viendra en temps et en heure.

 

Mot d'ordre : pas de précipitation ! Un beau challenge pour moi... :D

 

Merci encore à tous, je reviendrai alimenter le fil. Il y aura peut-être bien des photos à la fin..

 

Au passage, ce forum est très agréable. Au niveau des intervenants d'une part, mais au niveau de l'interface également. Très bien fait.

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