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Vrai ou faux compte séparé ?


xfg45878841

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Vrai ou faux compte séparé ?

----------------------------

 

 

Bonjour,

 

Lors de la dernière assemblée générale, j'ai demandé au gestionnaire présent si nous avions un compte séparé, un vrai, pas un sous-compte ou quelque chose comme cela. Devant tout le monde, elle a répondu que oui.

 

Quelques jours après, je leur ai envoyé un courrier pour avoir un RIB officiel de notre compte "séparé.

 

N'ayant pas eu de réponse au bout de quelques semaines, j'ai envoyé une mise en demeure leur précisant que sans réponse de leur part j'entamerai une procédure d'injonction de faire auprès du tribunal d'instance.

 

(Je leur demandais également d'autres documents, comme la liste des copropriétaires.)

 

J'ai enfin reçu les documents (mais pas toutes les informations demandées).

 

Sur le RIB transmis, je vois en titulaire du compte :

 

SDC RESIDENCE xxx

AGENCE yyy

XX RUE XXX

BP XXXX

XXXX XXXX CEDEX 1

 

Ce qui est bizarre c'est qu'il est indiqué le nom de l'agence du syndic, mais surtout son adresse !

En effet, l'adresse de la résidence n'est pas présente !

 

Or j'ai lu à divers endroits, que dans le cas d'un compte réellement séparé, sur le RIB ne devrait figurer que le nom de la résidence avec la mention SDC pour désigner le syndicat (et non le syndic, ne pas confondre), suivi de son adresse.

 

D'où ma question : est-ce que notre compte est un compte séparé ou est-ce que le syndic nous ment ?

 

Merci pour vos réponses.

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  • Réponses 18
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Bonjour,

 

Si le RIB est bien au nomdu SDC de votre résidence, que vous établissez vos chèques lors du paiement de vos charges à l'ordre du SDC de la résidence, vous avez bien un compte bancaire séparé.

Qu'il y ait le nom et l'adresse de l'agence c'est normal puisque c'est le syndic qui détient la signature et gére le compte. S'il y avait l'adresse de votre résidence sur les RIB, les chéquiers et les extraits de compte, cela veut dire que le courrier arriverait à votre résidence (à qui ??) qui devrait le faire suivre au syndic : ce serait la grande pagaille et un grand nombre de courriers perdus.

 

Cordialement.

 

 

Cordialement.

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heu ... le conseil syndical devrait savoir si le syndic a un compte separé ou un sous-compte - non ?

je rappelle que le CS est supposé controler la gestion du syndic.

de plus si vous controlez les comptes banque, c'est facile a verifier. il n'y a que des operations concernant votre copro qui apparaissent sur les releves.

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Sardineb

De toutes façons, ces histoires de comptes séparés, c'est un peu comme les compteurs d'eau individuels...ça coute cher sans rapporter grand chose.

enfin, il y en a que ça rassure.

 

Uniquement des réponses sérieuses, SVP. Ce genre de remarques, c'est stérile.

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  • 4 ans plus tard...

Bonjour,

 

Quand on fait un chèque au nom du "SDC résidence X" pour régler l'appel de fonds de la résidence, s'agit-il :

 

Du Syndic De la Copropriété X

Ou bien

Du Syndicat De la Copropriété X

 

Y a-t-il un texte officiel (ou une jurisprudence?) qui établit ce que SDC signifie "en Droit" ?

 

Ciron :-)

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De toutes façons, ces histoires de comptes séparés, c'est un peu comme les compteurs d'eau individuels...ça coute cher sans rapporter grand chose.

enfin, il y en a que ça rassure.

Si vous n'avez pas la réponse à une question, c'est pas la peine de dire des c.... . Taisez-vous, c'est tout.Moi je dirais qu'il y en a qui adorent se la jouer "ça n'arrive jamais" jusqu'au jour où ça leur arrive.

Je pourrais vous écrire un roman sur l'intérêt du compte séparé. Et pas des on dits, du vécu, avec un syndic escroc. Si on avait eu un compte séparé, on serait pas aujourd'hui en train de lui courir après à coups de procédures qu'on est pas sur de gagner pour récupérer ce qu'il nous a piqué. J'aurais pas été obligée d'apprendre à lire un grand livre, parce qu'on aurait des relevés de banque prouvant combien on avait d'argent, et que c'est bien LE NOTRE et pas celui du syndic, puisqu'il était sur un compte bancaire à NOTRE NOM et pas au nom du syndic.

 

@xfg : Demandez en AG (vote) à changer l'intitulé du compte en "syndicat copros résidence XXX", comme ça y'aura plus d'ambiguité

Et demandez la convention de compte.

Regardez s'il y a quelque part écrit "compte Bonnemaison"

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Non, ça peut vouloir dire l'un ou l'autre. C'est pour ça que l'Arc met en garde contre cette abréviation.

Bonjour,

 

Si 'SDC' peut vouloir dire l'un ou l'autre, alors il se pourrait très bien que nos chèques atterrissent sur un sous-compte séparé du syndic, alors que l'on a le sentiment (et l'assurance verbale du syndic) que le compte 'SDC' est bien notre compte séparé de Syndicat.

 

Par ailleurs, la banque, contactée, ne répond pas et transmet au syndic, qui nous rassure.

Banque et syndic m'ont l'air de marcher en tandem. C'est un autre problème, potentiellement.

 

Il me semble en outre que, si les textes officiels permettent de nous maintenir dans le flou, c'est que ces textes officiels ont probablement été écrits par le tandem, et proposés à nos élus qui les ont votés. C'est ce que l'on me dit. Je ne sais si c'est crédible.

 

En tout cas, tout cela ne m'a pas l'air très transparent....

... C'est le moins que l'on puisse dire....

 

Ciron :-)

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A moins d'avoir moins de 15 lots et d'avoir voté la dispense, le compte séparé est désormais une obligation (du moins pour les contrats et mandats récents) et un syndic qui ne la respecte pas risque de voir son mandat purement et simplement annulé... Autre obligation ; la transmission au conseil syndical des relevés de banque... c'est la situation des textes officiels après ALUR avec une mise en application qui prendra jusqu'à 3 ans.

 

Il est vrai que l’abréviation "SDC" est souvent ambigu et trompeuse mais il faut surtout qu'elle soit suivie du nom de la copropriété et surtout pas du syndic, un compte normal c'est :

SDC du Chêne Rond

chez le syndic FONXIMY

rue machin.......

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Peut-être qu'en 5 ans, l'opinion de Sardineb a changé et xfg trouvé la solution ...
Faut avouer que c'est drôle.. Ciron, Yatypas dans la charte un machin qui dit qu'on doit pas se greffer sur un autre sujet? ;)Surtout quand il date de Mathusalem ? Ca m'aurait évité un coup de sang, vu que ça m'a coûté en ergie de ne pas avoir de compte séparé, je suis chatouilleuse sur le sujet.......
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Faut avouer que c'est drôle.. Ciron, Yatypas dans la charte un machin qui dit qu'on doit pas se greffer sur un autre sujet? ;)Surtout quand il date de Mathusalem ? Ca m'aurait évité un coup de sang, vu que ça m'a coûté en ergie de ne pas avoir de compte séparé, je suis chatouilleuse sur le sujet.......

Bonjour Ermeline,

 

Le sujet du fil est "Vrai ou faux compte séparé ?"... et on est en plein dedans !

On ne se greffe absolument pas sur un autre sujet !! :-)

 

Par ailleurs, il apparaît que le sujet est toujours brûlant.

Je n'ai pas jugé utile de rouvrir le même thème sur un nouveau fil, alors que quelqu'un d'autre l'a fait avant moi, et que le sujet est vivant.

 

Ciron :-)

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Oups, c'est pas grave ciron, mais je me suis mal exprimée. Si j'ai bonne mémoire, (point 10 de la charte) quand bien même le problème est identique, on évite de se greffer sur le fil (ou sujet) de quelqu'un d'autre. Quand le fil est récent, ça évite de se mélanger les pinceaux dans les réponses, et quand il est vieux, ça évite que par inattention on croit que c'est le premier intervenant qui pose la question. Bon WE.;)

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A moins d'avoir moins de 15 lots et d'avoir voté la dispense, le compte séparé est désormais une obligation (du moins pour les contrats et mandats récents) et un syndic qui ne la respecte pas risque de voir son mandat purement et simplement annulé... Autre obligation ; la transmission au conseil syndical des relevés de banque... c'est la situation des textes officiels après ALUR avec une mise en application qui prendra jusqu'à 3 ans.

 

Il est vrai que l’abréviation "SDC" est souvent ambigu et trompeuse mais il faut surtout qu'elle soit suivie du nom de la copropriété et surtout pas du syndic, un compte normal c'est :

SDC du Chêne Rond

chez le syndic FONXIMY

rue machin.......

Bonjour Andre78fr,

 

Au final, le problème de fond est je pense le suivant :

Le Syndic (et la Banque) peuvent-ils OUVRIR DES SOUS-COMPTES tout en RESPECTANT LES DISPOSITIONS DE LA LOI à la lettre ?

 

Je visite différentes copropriétés (pour des raisons tout autres), et les gens me montrent des documents qui me semblent 'impossibles'.

 

Car on peut trouver sur les documents s'ouverture de compte un "SDC machin" comme titulaire alors que la copropriété s'appelle "Truc machin chose"... et que les relevés de banque disent "Syndicat Truc machin chose"?

Ces mêmes relevés de banque ne donnant pas toutes les écritures du "Syndicat Truc Machin Chose" mais seulement des résumés en général mensuels (les mouvements semblent être des soldes).

 

Des documents présentés par les gens que je visite, je n'ai vu aucun document du type "SDC du Chène Rond" chez le Syndic XYZ...

 

L'ouverture du compte utilise un "Code APE" pour le Syndicat qui correspond en fait à la catégorie juridique utilisée par les Syndics (il semble que la loi ne prévoit rien sur ce sujet : le syndic ferait comme bon lui semble)

 

Le Numéro de client semble pouvoir être un code interne du Syndic (lequel, chez le syndic, regroupe plusieurs copropriétés d'une ville)

 

Une copropriété a consulté un avocat qui lui dit que les "attestations" fournies par la banque ou par le Syndic, sur lesquelles tout ce qui est écrit semble parfait (alors que les documents officiels ne le semblent pas). Ils me disent que ces attestations ne valent pas un clou...

 

Au final, on peut avoir un sentiment trouble d'insécurité... sous l'ombrelle de la loi...

... car tout va bien jusqu'au jour où le Syndic met la clef sous la porte !

 

Ciron :-)

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Bonjour,

 

A l'heure actuelle et malgré une obligation théorique qui a plus de 12 ans, il existe encore de nombreux sous-comptes (ou comptes uniques au nom du syndic). Le plus souvent légalement si le syndic a fait voter la dispense et parfois de manière totalement opaque mais un arrêt très important est venu récemment clarifier les choses avec le droit pour le conseil syndical d'obtenir les informations auprès de la banque. Vous trouverez de nombreux articles et analyses mais voici le lien sur un site de l'ARC Languedoc Roussillon :

Inopposabilité du secret bancaire au syndicat de copropriété ...

 

Pour aller plus loin, il faudrait idéalement un amendement ou glisser dans un quelconque décret l'obligation pour la banque de communiquer au conseil syndical toutes les informations sur la nature du compte...

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  • 2 months later...
.... un arrêt très important est venu récemment clarifier les choses avec le droit pour le conseil syndical d'obtenir les informations auprès de la banque. Vous trouverez de nombreux articles et analyses mais voici le lien sur un site de l'ARC Languedoc Roussillon :

Inopposabilité du secret bancaire au syndicat de copropriété ... ..

Bonjour Andre78fr,

 

Je suis allé lire le texte qui suit le titre du lien proposé:

(...)Ayant retenu que le compte litigieux, (...) n’était pas un compte séparé au sens de l’article 18 de la loi du 10 juill. 1965 et relevé qu’il enregistrait exclusivement les opérations de gestion de la copropriété (...), la cour d’appel en a exactement déduit que le secret bancaire ne s’opposait pas à la communication, au syndicat, d’informations sur le fonctionnement de ce compte. (...)

Référence : Cass. Ch. com., 24 mars 2015, N° de pourvoi : 13-22.597, rejet, sera publié.

>>

 

Je comprends donc que, quand le 'compte séparé' est un FAUX COMPTE SÉPARÉ, alors, SI la banque accepte de communiquer des informations au Conseil Syndical, ALORS, elle ne contrevient pas à la loi, et PAR CONSÉQUENT le Syndic ne peut s'y opposer.

 

Ce que cela voudrait dire aussi, c'est que si le compte séparé avait été un VRAI COMPTE SÉPARÉ, alors, la Banque, pour respecter la Loi, n'aurait pas dû communiquer les informations au Conseil Syndical, puisque SEUL LE SYNDIC pouvait agir pour le compte du Syndicat (Art. 18).

 

 

Ciron :-)

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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