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Empietement partie commune


arnaudl

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Bonjour,

nous avons acheté un appartement qui possède la particularité d'empiéter sur les parties communes: au moment de la construction, il a été décidé qu un cellier serait transformé en salle de bain et du coup le mur et la porte d entrée ont été décalés pour que la salle de bain soit "dans l appartement" et non plus accessible par le couloir exterieur. Ansi la configuration de l appartement est différente du plan joint au réglement de copro. L appartement empiéte donc d un metre carré environ sur les parties communes eut egard au plan disponible.

Selon le notaire qui a réalisé le reglement de copro il y a une dizaine d années et qui representait les vendeurs lors de la signature de notre acte d achat, ils n ont pas jugé utiles a l epoque de modifier le reglement de copro car trop penible/procédurier et couteux.

La question qui se pose est de savoir sur quoi l on doit se baser pour mesurer la loi carrez: la configuration reelle de l appart ou le plan du reglement de copro?

Il y a quoiqu il arrive une difference entre la loi carrez annoncée sur l acte (attestation sur l honneur des vendeurs) et celle mesurée par un pro ; il s agit de savoir sur quelle surface nous devons nous appuyer pour entamer une action en restitution des sommes correspondant à la différence.

 

Merci pour vos reponses argumentées.

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Vous semblez répondre à votre propre question !

 

Il faut bien sûr se référer à l'acte initial, avec règlement de copropriété, faire venir un géomètre pour mesurer l'appartement (Loi carrez : tout ce qui est en dessous de 1.80m n'est pas pris en compte).

 

Un petit lien :

Logement et Loi carrez : les erreurs de surface

 

En gros, s'il y a 5% de différence, c'est jouable pour récupérer des sous, mais sinon c'est tant pis, et vous devez régulariser la chose.

 

Mais les anciens propriétaires n'ont pas des papiers du constructeur ? Et pourquoi le constructeur n'a pas avertis le notaire pour faire remodifier certains papiers...

 

Car je pense que c'est lui le fautif... mais si ça fait 10ans, je ne sais pas si c'est "jouable" concrètement.

 

James

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Les seuls papiers que nous avons sont le reglement de copro que l on a decouvert le jour de la signature de l acte authentique.

Dixit le notaire ayant rédigé le reglement et representant les vendeurs le jour de l'acte : "trop onereux pour une si petite surface de refaire l etat descriptif, on l a laissé en l etat" et "de toutes facons personne ne vous posera de problemes car ca fait moins de surface a entretenir pour la copro", et enfin "ici on est a la campagne, on n aime pas ceux qui veulent tout revolutionner".

Dixit notre clerc de notaire le jour de la signature "il n y a a priori pas de problemes, personne ne vous embetera si cela est comme ca depuis la construction"

Sauf que l on va lancer une demande de restitution car la loi carrez mesurée par un pro est inferieure de 5% a celle declaréee apr les vendeurs (hors cette histoire de partie commune) et que la question se pose de savoir si l on se base sur 67 m2 (sans la partie commune) ou 68 m2 (avec la partie commune)? A 2ke le metre carré ca chiffre vite.

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Bonjour,

 

Si la modification a eu lieu au moment de la construction, c'est le promoteur qui est responsable. Si la modification a eu lieu après acquisition de l'appartement par les anciens propriétaires, c'était à eux de faire faire les modifications du R.C. (avec le recalcul des milièmes, pour réajuster le montant des charges en fonction de la surface réelle). Le syndicat des copropriétaires serait en droit de demander l'actualisation du R.C. aux frais du propriétaire de l'appartement (nouveau ? ancien ? promoteur ?)

 

La loi carrez tient compte de la surface habitable : donc cette partie "empiétée" sur les parties communes est bien une surface habitable. De nombreuses surfaces n'étant pas comptées dans le cadre de la loi Carrez (planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m, surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres) il y a souvent une différence avec les surfaces indiquées dans les plans promoteurs. Vos vendeurs ont eu tort de ne pas faire appel à un professionnel pour remesurer cet appartement : l'économie des frais engendrés par ce diagnostic risque de leur coûter plus cher si la différence de surface est > à 5 %.

 

Attention toutefois, il existe des écarts entre les surfaces relevées par des diagnostiqueurs différents. Si la différence est à la limite des 5 %, il serait prudent de faire revérifier les surfaces avant d'entamer une action en réduction (si un expert nommé en cours de procédure trouvait une surface légèrement supérieure, vous risqueriez de supporter inutilement des frais de justice).

 

Cordialement.

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Je ne suis pas sur à 100% de l historique, mais je pense que cela a ete fait au moment de la construction. Notre voisin de l etage inferieur est dans la meme configuration. Pour info la copro a entre 10 et 15 ans.

 

Nous sommes effectivement à la limite des 5%si l on inclut la surface de la partie commune dans la surface Carrez. Sinon on est plutot tranquille de ce coté la (1m2 /68 m2 represente deja 1.4% d ecart).

 

Ce qui me met le doute c est que j ai trouvé deux jugements qui se contredisent .

Le plus ancien englobant les parties communes dans la suface Carrez (Cassation civile 3e 13 avril 2005 ; N° de pourvoi : 03-21004;N° de pourvoi : 03-21015 ; Cour d’appel de Paris, 02/10/2003) considerant que l etat materiel de l appartement au moment de la vente l emportait sur le EDD.

Le plus récent (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 16 janvier 2008 (pourvoi n° 06-21.696), cassation) semble indiquer que meme si, lorsque 2 lots ont été réunis (notre cas), une partie commune est aliénée dans l unité d habitation constituée de ces 2 lots, la surface de la partie commune n étant pas propriété du copropriétaire, mais de l ensemble de la copropriété, n'a pas lieu d'etre incluse dans la surface privative (dite surface carrez) mentionnée sur l acte authentique de vente.

Vos avis sur ces 2 interprétations ? Erronées ou justes?

Ca coute combien une action en justice?

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