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faire deux logement


edine078

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Bonjour,

Actuellement dans une maison de 100m2, je voudrais réduire en faisant un deuxième logement. Pour cela, je prendrais de la maison actuelle une chambre et le garage pour en faire un appartement de 28m2. J'ai déjà imaginé les plans.

Ce que je voudrais savoir: Ais-je le droit de le faire? Où me renseigner? Et quels documents dois-je fournir?

Merci de vos conseils

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Bonjour,

 

Si vous voulez vendre cet appartement de 28 m², il faut faire une mise en copropriété.

 

Si votre immeuble a plus de 15 ans, il faut faire un diagnostique technique loi SRU

Dans tous les cas, il faut :

- demander à un géomètre expert de faire un mesurage, des plans de distribution et un état descriptif de division

- demander à votre notaire de rédiger un règlement de copropriété

 

Si vous voulez louer, il faut gérer les charges donc je suppose qu'il faut uniquement demander à un géomètre expert de faire un mesurage, des plans de distribution et un état descriptif de division

 

A+

Guillaumega

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Ce n'est pas pour le vendre. Le louer cela pourrait se faire bien plus tard mais pour l'instant ce n'est pas à l'ordre du jour. Non c'est pour y habiter moi-même. Ce sera deux logement individuel pour une même famille sans partage de jardin.

Donc j'ai noté géomètre, notaire.

Faut il faire une démarche auprès de la mairie, des impôts?

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Si l'ensemble divisé est occupé par la même personne et qu'il n'y a en conséquence aucun bail régissant l'occupation, je pense que l'ensemble ne constitue qu'un seul logement et qu'il n'y a rien à faire (ni géomètre expert ni notaire).

 

Par contre, si vous touchez à la façade, il faut voir avec la mairie pour une déclaration préalable ou un permis de construire.

 

A+

Guillaumega

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la copro n'est à mettre en place que SI vous voulez vendre à une tierce personne, une partie de ce bien.

donc ne faites pas de frais inutiles, si vous voulez conserver la propriété de ce bien, vous n'avez rien à faire de ce coté ! :)

 

par contre il faut vous renseigner a la mairie car vous allez changer la destination du garage pour en faire une partie d'habitation. au niveau du fisc, il faudra aussi voir pour refléter le "confort" nouveau de cette habitation, et voir s'il est possible d'avoir une separation de la taxe d'habitation, une par logement.

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la copro n'est à mettre en place que SI vous voulez vendre à une tierce personne, une partie de ce bien.

donc ne faites pas de frais inutiles, si vous voulez conserver la propriété de ce bien, vous n'avez rien à faire de ce coté ! :)

Tout à fait d'accord.

 

par contre il faut vous renseigner a la mairie car vous allez changer la destination du garage pour en faire une partie d'habitation.

Yes autant pour moi je suis allé trop vite. Il faut un permis de construire pour changement d'affectation. Le mieux est donc de voir cela avec un architecte local.

 

Au niveau du fisc, il faudra aussi voir pour refléter le "confort" nouveau de cette habitation, et voir s'il est possible d'avoir une separation de la taxe d'habitation, une par logement.

Veux-tu dire que le fait de changer la destination du garage vers logement va améliorer le confort de l'ensemble et ainsi augmenter la taxe d'habitation?

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Si l'ensemble divisé est occupé par la même personne et qu'il n'y a en conséquence aucun bail régissant l'occupation, je pense que l'ensemble ne constitue qu'un seul logement et qu'il n'y a rien à faire (ni géomètre expert ni notaire).

 

Par contre, si vous touchez à la façade, il faut voir avec la mairie pour une déclaration préalable ou un permis de construire.

 

A+

Guillaumega

 

Actuellement je vis dans cette maison de 100m2 et je voudrais faire un appart de 28m2, ce sera deux personne différente qui habiteront mais de même famille.

Mais effectivement, la facade extérieure changerait puisque prévision d'une porte d'entrée à la place de la porte du garage.

 

 

par contre il faut vous renseigner a la mairie car vous allez changer la destination du garage pour en faire une partie d'habitation. au niveau du fisc, il faudra aussi voir pour refléter le "confort" nouveau de cette habitation, et voir s'il est possible d'avoir une separation de la taxe d'habitation, une par logement.
C'est enregistré, je me renseigne à la mairie dès que possible.

Au niveau du fisc, c'est surement au impôts qu'il me faudra voir cela.

 

Merci de vos conseils

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Veux-tu dire que le fait de changer la destination du garage vers logement va améliorer le confort de l'ensemble et ainsi augmenter la taxe d'habitation?

 

oui bien sûr. le niveau de "confort" de l'habitation entière va changer: plus de pièce, peut etre une sdb et une cuisine supplémentaire: donc changmeent de catégorie et tout cela fait que les taxes foncières vont changer - il faut aller au CDI demander le formulaire adéquat, qui leur permettra de determiner la nouvelle valeur locative cadastrale.

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En général, les garages sont taxés environ à hauteur de 20% de leur valeur locative ( ça dépend du département )...

Et il n'y a plus de changement d'affectation à faire, depuis 2007, car les garages sont associés à l'habitation par destination...donc, juste du déclaratif à faire pour les impôts.

 

:)

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Bonjour,

 

En préalable, si votre maison fait partie d'une résidence ou d'un lotissement, relisez le règlement pour voir si les travaux envisagés sont possibles.

Ensuite, il faut faire une déclaration de travaux : attention, vous allez supprimer un emplacement de stationnement et on risque de vous demander de disposer d'un autre emplacement de stationnement + 1 pour le logement créé (c'est un "détail' auquel les communes font très attention selon les localisations).

 

Si vous créez 2 logements, il faudra impérativement 1compteur par logement pour l'électricité et éventuellement pour le GAZ. Pour l'eau, deux compteurs séparés seraient souhaitables mais ce n'est pas une obligation. Avec un seul compteur, il faudra définir une clé de répartition.

 

Le logement créé intègre une chambre de la maison en plus du garage : il faudra certainement prévoir de doubler les cloisons de cette chambre avec la maison pour conforter l'isolation phonique.

 

Dans le bail que vous ferez, il serait bon de bien préciser qu'il n'y aura pas de jouissance du jardin, juste l'utilisation d'une allée pour accéder.

 

Cordialement.

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Il y a des erreurs dans une partie des réponses qui ont été données.

Ce type de projet est impacté par des domaines différents et il faut tous les respecter et ne pas les confondre.

 

c'est pour y habiter moi-même. Ce sera deux logement individuel pour une même famille sans partage de jardin.

Vous désirez donc tout simplement réorganiser votre maison en réservant un espace assez autonome pour un de vos proches.

 

Très pertinente la remarque qui recommande de commencer par regarder si le cahier des charges du lotissement et son règlement autorisent un tel projet. Mais même si des clauses semblent interdire un tel projet, la cause n'est pas forcément perdue. Il faut tout décortiquer et il peut arriver que vous puissiez faire votre projet surtout si c'est pour continuer à y vivre "en famille" mais simplement dans une nouvelle organisation des lieux permettant plus d'autonomie pour les uns et les autres.

 

Pour le fisc, il faudra effectivement remplir l'imprimé pour déclarer les créations de sanitaires supplémentaires et la nouvelle surface habitable. Vous n'allez pas ajouter de surfaces construite mais celle du garage qui ne constitue que de la SHOB donc à vocation non habitable va devenir SHON donc à vocation habitable.

 

Très intéressante la remarque sur les règles quant au nombre de stationnement de véhicule sur la propriété. Il faut que vous consultiez les règles d'urbanisme locales. i que vous soyez obligé de conserver un garage. Votre projet ne relève pas obligatoirement de "la création d'un logement". Donc, veuillez nous donner un peu plus de détail sur cette notion de

c'est pour y habiter moi-même. Ce sera deux logement individuel pour une même famille sans partage de jardin.

L'autre occupant a-t-il besoin d'un bail pour justifier de son domicile et/ou percevoir des allocations ? sachant que les simples allocations logement ne sont pas accessibles à ceux qui sont locataires en bonne et due forme chez un membre de leur famille.

 

Il n'y a pas de changement d'affectation des locaux dans votre projet. Le garage est dans la catégorie "logement". Mais si votre actuelle construction atteint déjà la SHON maximale autorisée, vous n'aurez pas le droit de la transformer en SHON.

 

Puisque vous projetez de modifier l'aspect extérieur de l'actuelle construction, il vous faudra déposer un Déclaration Préalable.

 

C'est enregistré, je me renseigne à la mairie dès que possible.

Au niveau du fisc, c'est surement au impôts qu'il me faudra voir cela.

Expliquez très clairement votre projet pour vous donner des chances d'obtenir de bons renseignements. Si vous manquez de clarté et de précision, on peut vous donner de mauvaises informations. Voyez-vous, les erreurs de certaines des réponses qui vous ont été données ont été parfois générées par le fait que vous n'aviez pas donné assez d'indications aux contributeurs.

 

Si votre but est de loger un ado ou un aïeul dans de bonnes conditions pensez que cela n'aura qu'un temps alors, quitte à faire des travaux, prévoyez les futures séparations d'énergie et d'eau. Pensez à bien isoler (thermique pour l'éventualité d'un logement vide et l'autre occupé et phonique). A mon avis, ça vaut la peine de vous entourer d'un architecte.

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Bonjour,

Je vous remercie de votre aide.

Pour avoir des réponses fiables, je reprends mes explications:

 

Actuellement, j'habite dans une maison de 10m2 avec ma famille. Mon projet serait de partager la maison en deux habitation pour moi (une adulte non ado) Pour cela, je ma chambre + le garage attenant à la maison.pour en faire un logement de 28m2. Je transformerais ces deux pièces pour avoir: 1 cuisine avec coin salon et salle à manger; 1 SDB WC; et 1 chambre.

Pour la séparation énergie et eau, je compte le faire. Ainsi que pour la taxe d'habitation, chaque logement doit être indépendant financièrement.

Pour l'instant le jardin pas de changement à prévoir. Peut être à long terme si la situation change et que je déménage, ce logement pourrait devenir une location en clé vacance

 

J'ai regardé les documents de la maison, il n'est mentionné nulle part qu'il doit y avoir une place de parking!

 

Voici un aperçu rapide de la maison avec mis en évidence les deux pièces en questions:

Hebergement gratuit d'images, heberger vos photos pour forum, msn et site - Casimages.com -

 

Puis le résultat des deux si réalisable:

Hebergement gratuit d'images, heberger vos photos pour forum, msn et site - Casimages.com -

 

Ais-je fournit tous les détails?

Pouvez vous me renseignez?

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Ais-je fournit tous les détails?
Point du tout.

Ais-je le droit de le faire? Où me renseigner? Et quels documents dois-je fournir?
Quand on lit votre question initiale, on comprend que votre souci prioritaire est celui de la règlementation.

Quand on lit vos interventions suivantes, on comprend que vous ne comprenez pas bien toutes les indications règlementaires que nous vous conseillons d'examiner et que vous mettez en premier l'aspect "résultat visuel et organisationnel de l'ensemble" alors que nous vous aiguillons pour mettre en premier la faisabilité juridique et non pas technique de votre projet.

 

Vous n'avez toujours pas répondu aux interrogations essentielles :

 

1. Cette maison de 100 m² est-elle oui on non dans un lotissement ? Tant qu'à faire, pouvez-vous nous dire si elle est en centre ville (ou centre bourg), en zone de périphérie de ville ou bourg ou en zone éloignée des autres constructions. Mieux encore comment s'appelle sa zone de situation dans le règlement d'urbanisme de la commune ?

 

2. Vous avez maintenant expliqué que votre objectif est d'être l'occupant de ce logement de 28 m² à créer (nous pensions tous, effectivement sans indications pour étayer cette hypothèse que vous comptiez être l'occupant de l'autre partie de l'habitation actuelle). En fait, peu importe dans quelle future partie vous comptez résider, ce qui importe et que vous n'avez toujours pas dit et qu'il faut impérativement connaître pour vous aider c'est ce que vous comptez faire du logement que vous n'occuperez pas. Nous indiquer qu'elle ne sera pas vendue et qu'elle sera occupé par des membres de votre famille n'apporte rien (et laisse présager que vous êtes peut-être en train de vous diriger vers une énorme erreur. Ce que nous voulons savoir et que vous n'avez pas encore indiqué c'est si :

- vous la mettrez dûment à bail à ce membre de votre famille,

- vous la laisserez à disposition gracieuse d'un membre de votre famille et ce sera sa résidence principale,

- vous la laisserez en "logement vacant", dûment identifiée fiscalement,

- ce sera votre "résidence secondaire" ou "maison d'amis" que vous mettrez ponctuellement à disposition gratuite de certains membres de votre famille, ou que vous louerez ponctuellement en saisonnier,

- autre (car je n'ai pas balayé toutes les suppositions) et alors, veuillez préciser.

 

On fait erreur de commencer par "prendre le crayon" pour griffonner à quoi pourront ressembler les lieux. La seule façon de faire un bon projet, de prendre de bonnes décisions et de se construire un avenir serein, c'est de commencer par ce que l'on compte faire du résultat.

 

J'ai regardé les documents de la maison, il n'est mentionné nulle part qu'il doit y avoir une place de parking!
Dites-nous exactement quels documents vous avez consultés.

 

L'aspect "mise au point du plan" est à aborder en fin de votre phase d'approche de faisabilité de votre projet. Chacun est libre de vivre comme il veut. Mais si vous pensez que, dans l'avenir, ce logement de 28 m² peut être mis à bail (que ce soit en "résidence principale" ou en "saisonnier de tourisme"), il vous faut d'abord concevoir un logement respectueux du Code de la Construction et de l'Habitation. Or le projet que vous avez mis dans vos pièce jointes ne respecte pas ce Code.

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Non, j'ai bien suivi les conseils donnés! J'en profite pour vous remercier à tous!

Bien évidemment, ma question pose sur la règlementation.

Si j'ai les accords, la réalisation de mon projet ne sera pas un problème. Si j'ai mis un aperçu visuel, c'est juste pour aider à comprendre ce que j'espère faire!

 

On fait erreur de commencer par "prendre le crayon" pour griffonner à quoi pourront ressembler les lieux. La seule façon de faire un bon projet, de prendre de bonnes décisions et de se construire un avenir serein, c'est de commencer par ce que l'on compte faire du résultat.

 

Je ne suis pas d'accord. Avant de demander les accords pour un projet il faut bien savoir quoi demander. Et pour cela, il faut imaginer ce que pourrait donner le résultat! Je ne vois pas à quoi me servirait d'obtenir un permis de construire si je n'ai pas une idée de la façon de créer une habitation...

 

La maison de 100m2 est dans un lotissement, proche du centre ville et non dans une zone périphérique.

 

Toutes mes questions se posent sur le 28m2

Comme dit précédemment: c'est pour y habiter moi-même
donc oui, si c'est réalisable, j'habiterais le 28m2 et les occupents actuels du 100m2 restent inchangés. Il y aura juste une personne de moins! Pas de bail prévu, ni de vente, il n'est pas question de résidence secondaire ni d'amis.

Chaque logement, serait occupé en permanence.

 

Mais si vous pensez que, dans l'avenir, ce logement de 28 m² peut être mis à bail (que ce soit en "résidence principale" ou en "saisonnier de tourisme"), il vous faut d'abord concevoir un logement respectueux du Code de la Construction et de l'Habitation. Or le projet que vous avez mis dans vos pièce jointes ne respecte pas ce Code.
Je ne vois pas en quoi mon projet ne respecte pas le code de la Construction et de l'Habitation!

 

Quand je parle de location en clé vacance:

c'est dans l'hypothèse où je déménage un jour du 28m2.

A ce moment-là, peut sera t-il envisagé qu'il soit occasionnellement loué.

 

 

Dites-nous exactement quels documents vous avez consultés.
- Règlement urbanisme

- cahiers des charges du groupement d'habitations

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j'habiterais le 28m2 et les occupents actuels du 100m2 restent inchangés. Il y aura juste une personne de moins! Pas de bail prévu, ni de vente, il n'est pas question de résidence secondaire ni d'amis.

Chaque logement, serait occupé en permanence.

Ca y est, voilà ce qui permet de comprendre le contexte et l'objectif de votre projet et ce qui permet de répondre à votre cas particulier.

Au fait, il me semble que c'est dit nulle part mais je suppose que vous ou l'un des autres membres habitant actuellement dans la maison de 100 m² est bien propriétaire des lieux et que vous n'en êtes pas locataires.

 

Votre intérêt, pour commencer est de ne pas considérer, juridiquement, que vous créez un nouveau logement mais vous voulez tout simplement réorganiser la maison en l'organisant avec 2 espaces de vie autonome. Libre à vous de faire ou pas de communication entre ces 2 espaces.

 

Donc, le premier frein que vous pouvez rencontrer est le respect des obligations d'urbanisme en terme de stationnement des véhicules. Vu les documents que vous avez consultés (et c'est justement ces documents qu'il faut consulter), vous indiquez qu'il n'y est pas question de parking, cela me semble très étrange, d'autant qu'à mon interrogation sur la situation de la maison, vous répondez quelle est bien en zone bien urbaine et urbanisée. Je serais très étonné de constater qu'il n'y a aucune obligation quant au nombre de stationnement à respecter sur votre bien, sachant que depuis près de 40 ans toutes les règles d'urbanismes font tout ce qui est possible pour réduire les stationnements à caractère "permanents ou habituels" sur le domaine public.

 

Cela dit, puisque je vous conseille d'éviter de parler de notion de création de logement, si vous transformez le garage (de la taille d'une voiture) en partie habitable, vous n'aurez que l'obligation de justifier de la possibilité de garer sur votre terrain cette voiture (qui ne peut plus être garée dans le garage). Donc vous devez justifiez que vous ne réduisez pas la capacité de stationner sur votre bien.

 

Le second frein éventuel à votre projet est la densité de construction, ce qui s'appelle le Coefficient d'Occupation du Sol (COS) qui s'obtient en divisant la Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) par la surface du terrain. Pour le moment le garage ne constitue pas de la SHON. S'il est transformé il en crée.

En revanche votre projet ne crée pas de Surface Hors Oeuvre Brute (SHOB) donc il ne relèvera pas de l'obligation de demande de Permis de Construire.

Cependant, puisque votre projet va modifier l'aspect extérieur des lieux, il relève de la déclaration préalable.

 

Le troisième frein, puisque vous êtes en lotissement, c'est l'obligation de faire valider votre projet en assemblée générale de l'association syndicale des co-lotis (ou de copropriété si votre groupe d'habitation est sous le statut de copropriété). Là, bon courage et préparez bien votre dossier et vos réponses aux questions qui vous seront posées. N'oubliez pas que les co-lotis seront sans doute très hostiles à l'idée de l'éventuelle possibilité de création d'un studio pouvant devenir locatif.

 

Je ne suis pas d'accord. Avant de demander les accords pour un projet il faut bien savoir quoi demander.

Croyez-vous qu'il est pertinent de dessiner un projet si des contraintes (par exemple : pas possible de respecter le nombre de stationnement imposé, pas possible de générer le moindre m² supplémentaire de SHON) interdisent d'y songer ? Moi pas !

Donc il faut bien commencer par examiner la faisabilité règlementaire. Ensuite, et uniquement si on peut envisager réglementairement le projet, on cherche à savoir à quoi il peut ressembler et on établi le dossier pour les éventuelles demandes d'accord.

 

Vu votre projet, mon conseil est de ne pas chercher outre mesure à séparer les fluides. En lotissement, vous pouvez être confrontés à l'interdiction de créer de nouveaux branchements à l'eau, l'électricité et au gaz. Il n'y a que pour le téléphone qu'on peut, sans contrainte administrative, multiplier le nombre de points de livraison. Il faut voir ces points avec les services concessionnaires et bien regarder les contraintes prévues au cahier des charges du lotissement.

Ce n'est pas un frein si vous ne pouvez pas multiplier les points de livraison. Il vous suffira de faire un règlement de vie entre vous et les autres occupants et de faire une "règle de partage des frais" entre vous... et d'éviter de vous quereller sur ces sujets.

Attention à éviter que le fisc requalifie votre méthode de partage en revenu locatif pour les uns ou les autres.

Donc, déclarez au fisc la création d'un nouveau bloc sanitaire et la modification des natures de surface, mais ne cherchez pas à obtenir 2 dossiers distincts pour la taxe d'habitation.

 

Si, plus tard, vous désirez louer ce studio en saisonnier de tourisme ou meublé, ce ne sera pas un frein car ces locations peuvent être assorties de charges forfaitaires ou comprises dans le prix de la location.

 

Je ne vois pas en quoi mon projet ne respecte pas le code de la Construction et de l'Habitation!
Vous avez la salle de bains comprenant un wc qui donne directement sur la cuisine (il n'y a qu'une porte pour les séparer). Il faut au moins 2 portes ou un moyen de ne pas être en contact si direct. Regardez bien comment sont actuellement conçus les "studios cabines" touristiques, la porte du wc donne au moins sur ce "couloir" dit cabine où on peut généralement placer des lits superposés... puis on accède au séjour qui comprend le coin cuisine. Il n'y a en effet qu'une seule porte entre le wc et le lieu ou on prépare et/ou prend les repas mais ce n'est pas "direct". Si vous pensez un jour à faire labelliser par un organisme touristique, soyez labellisable.

Autre point, mais là, ce n'est plus qu'une affaire de goût, je trouve que les surface choisies pour chaque fonction ne sont pas attractives. Si c'était pour moi, j'articulerais les choses autrement. (pour autant que les possibilités d'évacuation des eaux me le permettent).

 

Bonne continuation mais, restez vigilent sur un point : tel que je comprends votre objectif, la maison doit rester juridiquement "1 seul logement". Personne ne pourra se prévaloir face à l'autre de droits locatifs tant que les 2 parties seront occupées sans contrat de location des une face aux autres.

 

Astuce : Vous pouvez très bien commencer votre projet ainsi pour respecter la clause de maison "unifamiliale" si elle figure sur votre cahier des charges de lotissement. Puis, plus tard, vous pouvez dévier vers une façon d'occuper qui identifie bien 2 logements indépendants. En effet, la "maison unifamiliale", souvent imposée dans des cahiers des charges ou règlements de lotissements, n'aurait pas d'existence juridique.

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Merci de votre réponse.

J'ai bien saisi.

 

La maison doit rester juridiquement "1 seul logement"
Mais est-ce bien légal de ne pas signaler qu'il s'agirait de deux logement.

 

Personne ne pourra se prévaloir face à l'autre de droits locatifs tant que les 2 parties seront occupées sans contrat de location des une face aux autres.

La pas de problème, pas de loyer juste les travaux à payer et les frais de vie quotidienne à payer.

 

Je vais monter mon dossier et commencer les démarches dès que je suis prête. J'espère ne pas avoir de problème avec la partie association co-lotis..

 

Comment organiseriez-vous les pièces pour les rendre plus attractives, vous? Sachant qu'en fait, j'ai disposé la cuisine et sanitaire à cet endroit, pour plus de facilité niveaux plomberie car derrière ma future cuisine il y a déjà une salle de bain.

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Il est vrai que vous ne donnez pas tous les détails...

Ce que je comprends de votre projet pour en avoir vécu un similaire, vous êtes une "enfant" de la maison qui aimerait avoir son "chez elle" sans quitter la maison familiale, est-ce ça ?

Si c'est le cas (donc le cas que j'ai moi-même vécu en un temps), je confirme le conseil de Fredval, ne faites pas de séparation "officielle" de la maison en 2 appartements. Faites-vous votre coin à vous (si c'est possible en respectant les réglementations comme Fredval vous l'a expliqué), mais gardez l'entité "maison" en une seule.

Lorsqu'il s'agira dans un hypothétique futur de louer votre ancien "chez-vous", il sera temps de revoir un peu les choses...

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Bonjour,

 

Preuve que c'est mal expliqué, moi j'ai compris l'inverse. Je crois qu'il s'agit de la propriétaire de la maison qui souhaite laisser la majeure partie de la maison à un (ou des) enfants tout en conservant un logement et son indépendance.

 

Si Lag0 a bien compris : le propriétaire de la maison est-il d'accord sur ces travaux et qui les financera ?

 

Cordialement.

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