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organisation d'une Arnaque


syndic

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Conflit avec le syndic d'immeuble :bored:

 

En juin 2007 nous lui avons signalé un dégât des eaux sur le mur de façade de la pièce principale (infiltration extérieure) .Ces nuisances ont occasionnées le départ du locataire. J’ai entrepris des travaux a mes frais afin de pouvoir relouer le studio.

Lorsque mon deuxième locataire nous a quitté pour la même nuisance (Janvier 2009) , j’ai demande au syndic de faire exécuter les travaux, afin de louer le studio.

Bien qu’il m’ai fait remplir un constat de sinistre pour l’assurance, il s’abstient de déclarer le sinistre pendant deux ans, ce qui entraîne une prescription .

Conséquence de son action prémédité, je ne peux plus prétendre a un remboursement par la Cie d’assurance.

J’ai interrogé des professionnels du bâtiments pour connaître le coût des travaux ceux-ci s’élèverais a 2300 Euros somme qui aurait été couverte par l’assurance si le Syndic avait simplement fait une déclaration en tant et en heure. L'assureur de l’immeuble en 2007 me la confirmé.

 

Pour des raisons que j’ignore il change l’assureur de l’immeuble et déclare au nouvel assureur le sinistre avec une fausse date de sinistre , je refuse de cautionner cette démarche malhonnête.

 

Son laxisme m’occasionne une perte a ce jour de 18000 Euros plus la minoration a vie de 12% sur ma retraite.

Sa faute professionnel n'est plus a démontrer l’absence de déclaration du sinistre a l'assurance montre bien qu’il a agit avec préméditation.

 

En ne déclarant pas le sinistre, en faisant des devis d’évaluations pour gagner du temps

En me coupant de ma source de revenu pour me fragiliser

Il est clair que mon syndic a depuis deux ans organisé une grande ARNAQUE

On me poussant dans une situation d’insolvabilité , afin de mettre mon studio en vente par adjudication.

Le ravalement de l’immeuble ayant était voté , ma quote part est de 12000 Euros.

je dois faire face a ces dépenses et le studio sinistré ne peux être loué. Je me trouve dans une situation très difficile.

Je vous remercie par avance de l’aide que vous pouvez m’apporter face a un syndic malhonnête.

 

Cordialement

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Bonsoir,

 

Le syndic est mandaté par le syndicat des copropriétaires et ne peut exécuter des travaux sur la simple demande d'un copropriétaire. Quand il y a des problèmes d'infiltrations, il faut d'abord déterminer la cause afin de pouvoir faire les travaux pour y remédier. En 2007, il n'était peut-être pas évident que vos dégats étaient liés à un problème d'étanchéité de l'immeuble (les chemins pris par l'eau dans des murs ou cloisons sont parfois surprenants).

 

Vous auriez dû déclarer ce dégat des eaux à votre assurance qui se serait ensuite retournée contre l'assurance de la copropriété. Etes vous intervenu auprès des membres du Conseil Syndical ?

 

S'il a changé d'assureur, ce doit être avec l'accord du Conseil Syndical et vous ne pouvez lui reprocher de faire une déclaration à la date où il a découvert le sinistre.

 

Votre syndic a peut-être fait preuve d'un laxisme, de manque de professionnalisme, voir d'une faute professionnelle, mais vous ne pouvez remettre en cause son honnêteté et l'accuser d'arnaque préméditée.

 

Cordialement.

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Je vous remercie pour votre réponse . Mon studio était géré par une société de gestion immobilière qui a prévenu en son temps (2007) par lettre recommandé notre syndic d'immeuble. Celui-ci a envoyé après plusieurs appels telephon. des entreprises de plomberie, spécialiste de la couverture bref tout types d'entreprises spécialistes du bâtiment afin de constater le dégât ,tous les rapports donnés le même diagnostique "problème venant de l'extérieur, Fluvial mal emboîté , étanchéité a revoir. Les entreprises étaient envoyées chaque fois que le ton monté entre nous , nous constatons a ce jour que depuis 2007 rien n’a était fait. Les entreprises étaient envoyées pour nous endormir.

La Ste d’assurance qui assurent pour ce syndic plus de 100 immeubles m’a dit , nous n’avons pas compris pourquoi le syndic a attendu 2 ans pour nous envoyer une déclaration de sinistre. Nous étions prêt a payer les réparations si la déclaration avait était faite avant la date de prescription. L’assurance regrette de ne pouvoir m’envoyer par courrier leur étonnement sur le comportement du syndic , sauf si un avocat le leur demandait.

Je maintiens que le syndic a organisé une arnaque , il a lors de l’assemblé de décembre 2009 Mis a l’ordre du jour , la vente par adjudication des studios n’ayant pas payé leurs charges. En me coupant de ma source de revenu pour me fragiliser , on ne faisant pas de déclaration a l’assurance , en envoyons des spécialistes du bâtiments uniquement pour constater sans jamais exécuté les travaux. Il est clair que mon syndic a pendant 2 ans préparer un piège dans lequel j’y ai laisse des plumes, j’ai glissé dans une situation d’insolvabilité, alors que je possède ce studio depuis 20 ans et que j’ai toujours payé mes charges. Ayant était assigné et Sans autres ressources j’ai fais un emprunt et j’ai du demander ma retraite par anticipation avec un taux minoré de 12% afin de payer mes dettes. Si cela n’est pas une arnaque avec préméditation quel nom donnez-vous au comportement du Syndic.

N’ayant pas les moyens de payer un avocat , je souhaite savoir s’il existe des avocats spécialisés en immobilier qui se fassent rémunérer en pourcentage.

Je vous remercie de votre aide

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les travaux de toutes parties communes doivent être votés en AG par les copropriétaires. comme a été voté le ravalement; quid des travaux affectant votre appartement ? avez-vous demandé au syndic et membres du CS de mettre les travaux a l'ordre du jour des AG passées ?

 

est ce que les mecontentement pour ce syndic est general ? ou seulement vous ?

avez vous pensé a en changer ? car ce n'est qu'un gestionnaire que vous mandatez !!! le syndicat des copro est SEUL maitre a bord, a condition bien sur que chacun exerce son droit de regard et surtout le CS.

 

vous dites que des entreprises sont intervenues. mais qu'ont -elles fait ? si elles ne pouvaient pas intervenir sur les desordres, il y a bien eu des devis de fait ? non ?

 

qu'a fait le conseil snydic pendant cette periode ?

avez-vous evoqué les pbl depuis 2007 en Ag (soit au moins 3 AG ?)

en general en cas d'infiltration, plusieurs appartements sont touchés: vous ne devez pas etre le seul.

 

la mise en vente des lots pour lesquels il y a impayés est une autre chose: le syndic fait son devoir dans ce cas. n'avez vous pas eu un accord avec lui quant au paiement des charges echelonnées ? l'avez vous rencontré ?

 

nous posons ces questions pour essayer de cerner les responsabilités.

au fait avez vous une PNO (assurance proprio non occupant) ?

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vous avez eu tort de laisser trainer les choses!

 

dés le départ il fallait faire votre déclaration par RAR au syndic, ensuite le mettre en demeure de vus donner le numéro d'enregistrement du sinistre auprès de la compagnie d'assurance de l'immeuble

 

et si necessaire passer par une injonction de faire

 

vous ne pouvez pas lier le fait de ne pas régler les charges avec le sinistre non déclaré

 

il est très souvent utile de souscrire une protection juridique....

 

 

ensuite, tout aurait été réglé si vous aviez accepté la déclaration auprès de la nouvelle compagnie : les positions de principe, c'est très bien à condition de pouvoir en assumer toutes les conséquences!

 

 

et ne mélangez pas tout cela avec votre situation professionnelle...

 

concrètement à ce jour où en êtes vous ?

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Bonjour GOLFY

 

Compte tenu de ce que vous ecrivez,le gestionnaire de mon studio aurait du demander de mettre a l'ordre du jour des AG passees les travaux. Dans le courrier de reponse que le syndic a adresse a mon gestionnaire en avril 2008 il est bien specifie

que le ravalement est a l'ordre du jour de la prochaine AG (ce qui sous entend que mon probleme devait etre resolu lors du ravalement qui n'a jamais eu lieu)

Mais la grande question est de savoir POURQUOI le syndic qui a seul le pouvoir de faire intervenir l'assureur de l'immeuble , bien qu'il m'a fait remplir un constat, ne l'a envoye a l'assurance que 2ans apres le sinistre l'assureur est lui meme intrigue par ce comportement , surtout que celui-ci etait pret a prendre en charge les reparations.

 

Bien sure qu'il y a eu des devis au cours de ces 2 ans par des entreprises envoyees par le syndic, il suffisait que le syndic envoi le devis a l'assureur pour resoudre le probleme.

Au cour d'une rencontre avec l'avocat du syndic,il y a quelques mois, il m'a dit qu'il allait convoquer en AG exceptionnelle les coproprietaires afin de leur faire voter une depense ~12000 Euros qui compenserait une partit de mon prejudice.

J'ai bien compris qu'il continuait a m'endormir jusqu'au ravallement qui a etait voter en decembre 2009 et en attente de rassemblement des fonds.

 

Concernant l'echelonnement des charges , nous avions convenu que je lui paierai les charges en retard des que je reloue le studio. En octobre 2009 il m'assigne pour non paiement sans me prevenir.

 

Je n'ai pas a mon grand tord d'assurance PNO, j'avais mis mon studio entre les mains d'un gestionnaire croyant qu'un professionnel de de la gestion mettrait en place toutes les protections.

Aujourd'hui mon studio est ferme, je n'ai pas les moyens de mettre un avocat competent en face d'un syndic malhonete et experimente. Je dis bien malhonete car il a essaye de representer le sinistre a l'assureur avec

une fausse date (decembre 2009) j'ai refuse la visite de l'expert.

 

Y-a-t-il un organisme capable de faire pression sur le Syndic.

 

Cordialement

 

---------- Message ajouté à 16h00 ---------- Précédent message à 15h36 ----------

 

Bonjour soleil51

 

A ce jour le studio est ferme,je ne peux faire les travaux interieurs sans la reparation de la canalisation d'eau de pluie exterieur , source du sinistre d'apres le devis des professionnels envoyes par le syndic.

En 2008 j'avais fait la reparation interieur a mes frais afin de relouer le studio.

Des les premieres pluies des aureoles se formerent a nouveau et au bout de quelques mois le locataire est partit sans payer les derniers loyers.

 

Cordialement

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Bonjour,

 

Ce n'est pas parce que vous confiez la gestion de la location de votre appartement à un professionnel que vous devez vous désintéresser de tout. C'est à vous de souscrire une assurance, d'assister aux A.G., d'avoir des relations avec le syndic et/ou le conseil syndical.

 

L'assurance aurait pris en charge le coût des travaux de remise en état de votre appartement suite au dégat des eaux, mais pas les travaux sur le mur extérieur pour supprimer l'origine de la fuite. Ces travaux là, sont à la charge des copropriétaires et sont à vôter en A.G.

 

A priori, votre syndic n'est pas resté sans rien faire mais on peut comprendre qu'il ne mandate pas une entreprise pour faire une réparation de fortune dans l'attente du ravallement dont le projet était en cours. Malheureusement pour vous, les copropriétaires n'ont pas accepté ce projet en 2008 mais seulement en 2009.

 

Pourquoi avez vous refusé la visite de l'expert mandaté par la nouvelle assurance ??? Vous aviez peut-être une chance que des travaux soient enfin faits et, par principe, vous faites obstacle à la réparation de votre préjudice ... Si l'origine de la fuite était antérieure à la souscription du contrat d'assurance, l'expert était assez grand pour le constater lui-même : il ne vous appartenait pas de faire votre justice...

 

Vous rendez le syndic responsable de tous vos problèmes et même du fait que vous avez pris votre retraite avant l'âge légal ...!

Vous voulez "faire pression sur le syndic" : qu'espérez-vous ? Que le syndicat des copropriétaires vous rembourse le manque à gagner de vos locations + de la perte sur votre retraite ?

 

Cordialement.

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Bonjour

 

J'ai cru a tord que le gestionnaire se charge de me remplacer , la nouvelle assurance des coproprietaires avec laquelle j'ai eu un echange de mail m'avait ecrit avec copie au syndic qu'elle ne prenait pas en charge un sinistre de 2007 etant donne qu'il n'assurait pas l'immeuble a cette periode. Accepter la visite de l'expert serait cautionner une fausse declaration.

Excusez moi mais je fais partit d'une generation ou il n'y a pas de petit VOL.

 

Ce que vous ignorez c'est que chaque fois que j'appellais le syndic pour faire un point sur la situation . Il faisait trainer de maniere voulue et en mentant , il m'a meme ecrit que le constat avait etait envoye a l'assurance.

Entre le moment ou le 2ieme locataire nous a quitte et la date de prescription de l'assurance il s'est passee 7 mois

malgres tous les mails ecrits et les appels telephoniques le syndic a envoye le constat 2 jours apres la date de prescription

Avez-vous un doute sur la premeditation de son acte ?

 

Je ne le rends pas responsable du fait d'avoir pris ma retraite par anticipation , mais ayant un accord pour payer mes charges

des la location du studio ,il a attendu quelques semaines avant l AG des coproprietaires pour m'envoyer une lettre d'huissier

et m'assigne devant un tribunal . Devait etre voter en AG la mise en adjudication judiciaire des lots n'ayant pas payes leurs charges. N'ayant pas d'autres ressources j'ai emprunter pour payer mes charges et j'ai ete obliger d'avancer la date de ma retraite afin de regler mon emprunt.

Depuis 2007 il n'a pas trouve un moment pour envoyer le constat a l'assurance qui etait d'accord de tout regler.

 

Avez-vous encore un doute sur la premeditation de son acte ?

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