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liloute8013

contrat bail : clauses légales ou pas ?

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Bonjour,

Dans le cadre d'une création d'entreprise (pas de porte), le contrat de bail commercial du bailleur spécifie que :

"Le BAILLEUR ayant opté pour l'assujettissement dudit loyer à la TV A, en application du Décret du 22 Décembre 1967 le PRENEUR s'oblige en conséquence à rembourser au BAILLEUR en sus du loyer, le montant de la TV A ou toute autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée et ce, au taux en vigueur à la date d'émission des avis d'échéance relatifs aux loyer et charges"

Par ailleurs est-ce légal de spécifier que "les polices devront prévoir une renonciation à recours contre le bailleur" ????

Peut-on exiger une clause sur les diagnostics immobiliers et sur la garantie des vices cachés ?

Merci beaucoup pour votre aide car nous souhaitons savoir si on peut négocier le bail sur ces points avant de signer.

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Je suis assez sidéré de cette clause. En effet, la TVA n'est pas payée par votre propriétaire mais par vous déjà !! En effet, la TVA que le propriétaire va reverser au Trésor public, c'est la différence entre la TVA que vous lui avez payé (=TVA collectée) et la TVA qu'il a dû payer (=TVA déductible). Concrètement, les entreprises soumises à la TVA sont des collecteurs d'impôt pour le compte de l'Etat. Ce n'est pas une charge pour elles mais de l'argent collecté simultanément avec leur chiffre d'affaire mais qui n'en fait pas partie. La preuve ? L'IS ou l'IR de ces personnes est calculé sur le bénéfice lui-même calculé sur la base du chiffre d'affaires hors taxes...

 

Pour la cause de renonciation à recours et les diagnostics, c'est une question de négociation, c'est tout à fait légal.

Modifié par Marsu

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Merci de votre réponse.

Mais quelle est la solution ? car on ne peut rien changer au fait que le propriétaire (un promoteur immobiler) soit assujetti à la TVA ...

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La solution serait de demander que cette clause, sur la TVA ne soit pas mentionnée dans le contrat, sinon, vous allez payer 2 fois... Pour les autres clauses, ma foi, prenez contact avec votre assureur potentiel sur le sujet pourvoir comment ça marcherait et s'il accepterait et voyez l'importance pour vous des diagnostics (mais l'assureur aura sûrement son mot à dire et il vous imposera peut être de les faire vous-même, donc voyez aussi le coût...).

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Oui, en espérant que le proprio accepte...

Merci de votre aide.

 

Peut être que quelqu'un d'autre aurait-il été confronté à cette situation ?

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Invité Asukate

je ne partage pas totalement les analyses: 1°) la stipulation sur la TVA signifie simplement que le locataire doit régler 1 loyer hors taxe PLUS la TVA, et toute autre taxe qui viendrait à être créée... J'ai déjà vu ce type de disposition qui: 1-1 Prémuni le bailleur contre la création de nouvelle taxe, 1-2 indique que ( cela existait autrefois ) le bail sera assujeti à la TVA et pas au droit au bail ( non récupérable fiscalement, il me semble) 2°) quant à la renonciation à recours: c'est une clause assez usuelle mais qui doit être vécue avec précautions: vous vous engagez à ne pas recourir contre le bailleur, si, de son fait, vous subissez un sinistre, MAIS: 2-1 la clause est mal rédigée : on devrait vous demander de renoncer à tout recous contre le baileur ET SES ASSUREURS , on devrait également demander à VOS ASSUREURSc de renoncer.... cela ne me choque pas sous reserve de réciprocité: VOUS DEVEZ OBTENIR QUE LE BAILLEUR RENONCE LUI AUSSI, AVEC SES ASSUREURS, A TOUT RECOURS CONTRE VOUS ET VOS ASSUREURS........

 

 

NE SIGNEZ RIEN SANS AVOIR EU 1 ACCORD ECRIT DE VOTRE ASSUREUR LA DESSUS

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Si la formulation avait été de dire qu'il fallait payer la TVA, j'aurais largement abondé dans votre sens, Trucherelle, mais là, on parle de rembourser la TVA. Or, la TVA n'est pas à rembourser au propriétaire mais à lui payer. La différence est de taille si les mots ont un sens. Parce que si le locataire ne paye pas de TVA (et pour ce faire, elle doit apparaître sur la quittance ou l'appel de fonds, afin de permettre également au locataire de la passer en TVA déductible et de prouver qu'il s'agit bien d'une TVA qui sera reversée à l'État et pas mise dans la poche du propriétaire...) , alors le propriétaire n'aura pas de TVA à se faire "rembourser"...

 

Pour la clause de renonciation à recours, la négociation peut aussi impliquer une réciprocité, c'est à dire une renonciation du propriétaire à recours contre vous et vos assureurs. ;)

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Invité Asukate

il faut bien lire la clause sur les taxes...Elle dispose que le locataire doit rembourser: le montant de la TV A ou toute autre taxe qui lui serait substituée ou ajoutée ... on est donc bien au-delà de la seule TVA. Comme je l'ai déjà indiqué, cette clause vise à prenuir le Bailleur contre non seulement la TVA, mais, le cas échéant le droit au bail, ou, plus généralement ( c'est une formule dont j'use) tout impôt ou toute taxe créé à charge du Propriétaire et que le texte créatif n"interdira pas de refcturer ou de renvoyer sur le Locataire.

Quant à l'Assurance: mon analyse, déjà communiquée, confirme bien que ces clauses de renonciation à recours sont: 1°) Valables, 2°) Inutiles voire périlleuses si on ne prend pas la précautiion d'y inclure les Assureurs des 2 parties...3°) ELLES DOIVENT ÊTRE RECIPROQUES

 

---------- Message ajouté à 08h30 ---------- Précédent message à 07h59 ----------

 

je constate que vous n'avez pas eu de réponse pour la fin de votre post: Peut-on exiger une clause sur les diagnostics immobiliers et sur la garantie des vices cachés ? Le diagnostic immobilier ne s'envisage, à ma connaissance, que lors d'une vente, d'une prise d'hypothèque... si, locatairer, vous constatez que l'immeuble qui vous est loué, ne peut remplir son usage, référez vous au bail, à l'état des lieux... attention aux dispositions sur le sort du bail en cas de grosses réparations.

Quant au vice caché, cette notion juridique ne produit effet que le cadre d'un contrat de vente, or vous alleer signer un bail !!!!!!

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Merci pour toutes ses réponses.

Concernant l'histoire de la TVA, j'en ai parlé à mon expert comptable qui pense que la clause est très mal formulée, notamment sur la notion de "remboursement" qui n'en est pas un en fait. Effectivement, c'est tout simplement de dire que le loyer est assujetti à la TVA et qu'effectivement elle serait à notre charge...cette TVA étant récupérable. Les autres taxes ?

 

Pour l'histoire de la police d'assurances, il est bien écrit "contre le bailleur" uniquement. Donc c'est bon. Merci de cette remarque.

 

---------- Message ajouté à 10h18 ---------- Précédent message à 10h11 ----------

 

Ah non excusez moi, j'avais mal lu. Ce n'est donc pas bien rédigé. Aie.

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Les autres taxes, c'est une mention classique permettant de répercuter sur vous des taxes qui seraient créées ou étendues aux baux à l'avenir.

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Invité Asukate

heuruex de constater que MARSU confirme mes écrits.

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Sur les autres taxes, pas de problème, sur la question de la TVA... ;)

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Invité Asukate

Il est toujours délicat de s'immiscer dans les postulats, voire les erreurs de tel ou tel partenaire....Peut-être sommes-nous, simplement, devant un collecteur de TVA qui ne fait pas la distinction entre émettre une facture en H.T. et puis, y inclure une TVA, et d'autre part, acquitter la TVA sur les débits ou les crédits !!!!!!!!!!!

 

 

ET DIRE QUE NOUS N'AURONS JAMAIS LA REPONSE

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Il est plus que probable que nous n'aurons jamais la réponse. Mais si on veut mettre clairement par écrit ce qui est convenu oralement, il faut aussi garder leur sens aux mots écrits. Parce que ce sont eux qui feront foi en cas de litige. ;)

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Invité Asukate

ganz richtig

 

perfectly right

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