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Forum juridique de Net-iris

locataire qui ne paie plus son loyer


Campaspe

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Bonjour,

J'ai acheté il y a quelques temps un appartement occupé par un locataire. Le bail avait été signé par l'ancien propriétaire avec une association qui plaçait dans ces biens des locataires "à problème". Pendant plusieurs mois, les loyers m'ont été versés par l'association sans problème, puis l'association s'est désolidarisée du locataire et je me retrouve seule à gérer cette personne qui paie son loyer de façon très irrégulière : tantôt le mois est payé, parfois même le locataire paie quelques dizaines d'euros sur l'arriéré de loyer, et tantôt il ne paye rien.

La discussion avec le locataire est difficile.

Quels sont mes recours et en particulier, y a-t-il possibilité de recours vis-à-vis de l'association avec qui j'ai signé le bail et qui lors de mon achat me garantissait le paiement des loyers ? Quel recours (rapide) ai-je dans la mesure où ces loyers me sont nécessaires pour payer l'emprunt fait pour financer une partie de mon achat ?

Merci de votre aide.

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effectivement il faut verifier qui est locataire !

si c'est l'association, c'est elle qui doit payer le loyer.

allez voir un avocat ou l'ANIL de votre coin afin de leur montrer votre contrat de bail.

et surtout LRAR des le retard de paiement (a l'association et au locataire). il faut prouver que vous reclamez regulièrement les loyers afin de ne aps renouveler le bail a la prochaine échéance !!!

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Pourvu qu'il ne s'agisse pas d'une de ces associations qui louent un appart' 3 ans ou 6 ans au bénéfice d'un cas social et vous laisse vous en débrouiller à l'échéance du bail.

Le vendeur serait bien coupable et l'acheteur bien naïf de ne pas avoir vérifié ça avant d'acheter.

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Non, on ne peut pas annuler un bail en cours, c'est seulement à l'échéance d'une période de bail :)

 

A bon? J'aurais juré que l'on pouvait toucher :

1- la clause pénale pour fixer des pénalités

2- la clause résolutoire pour que, après un commandement de payer demeuré infructueux, on puisse résilier le bail de plein droit.

 

---------- Message ajouté à 23h14 ---------- Précédent message à 23h13 ----------

 

oui - si une clause resolutoire figure bien au contrat signé ... ;)

 

Ouf j'avais peur de dire que des bêtises^^

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Article 24 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 100 JORF 19 janvier 2005

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

 

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.

 

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

 

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

 

 

oui ! :D mais c'est pas donné d'avance malheureusement :)

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Je vais demander copie du bail à l'ancien propriétaire, je pensais que dans tous les cas de figure j'en aurai fini avec ce locataire au bout de 3 ans d'occupation de l'appartement et je m'étais résignée à attendre aussi longtemps. Si cela peut durer plus longtemps (jusqu'à 6 ans ??) il faut que je voie cela de plus près.

Il faut mettre fin au bail au plus tard 6 mois avant sa fin, mais je comptais faire cela dès aujourd'hui. Est-ce possible ?

Autre question : on me dit que si le locataire ne paye plus il y a des risques que les APL ne soient plus versées non plus. Vous pouvez me confirmer cette information ?

Dernière question : Que dit exactement une clause résolutoire ?

 

Merci de votre aide à tous !

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Je vais demander copie du bail à l'ancien propriétaire, je pensais que dans tous les cas de figure j'en aurai fini avec ce locataire au bout de 3 ans d'occupation de l'appartement et je m'étais résignée à attendre aussi longtemps. Si cela peut durer plus longtemps (jusqu'à 6 ans ??) il faut que je voie cela de plus près.

Les bailleurs personnes physique donnent à bail pour 3 ans ; 6 ans pour les bailleurs personne morale.

 

Il faut mettre fin au bail au plus tard 6 mois avant sa fin, mais je comptais faire cela dès aujourd'hui. Est-ce possible ?

Vous pouvez envoyer un congé dès maintenant en effet mais il ne sera applicable qu'à la fin du bail.

 

Autre question : on me dit que si le locataire ne paye plus il y a des risques que les APL ne soient plus versées non plus. Vous pouvez me confirmer cette information ?

Je suppose, cela serait logique.

 

Dernière question : Que dit exactement une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire dans un bail bien rédigé dit que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail est résilié de plein droit.

 

A+

Guillaumega

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Je vais demander copie du bail à l'ancien propriétaire,

Les bras me tombent. Vous avez acheté un bien depuis plusieurs mois et le bail ne vous a pas été remis avec le bien. Comment est-de possible ? Comment pouvez-vous "exécuter ce bail" sans le connaître ? Et avez-vous reçu l'état des lieux d'entrée ? Finalement, vous ne savez même pas qui est votre locataire (de l'occupant ou de l'association). Finalement, vous ne connaissez même pas les échéances de ce bail.

 

je pensais que dans tous les cas de figure j'en aurai fini avec ce locataire au bout de 3 ans d'occupation de l'appartement et je m'étais résignée à attendre aussi longtemps. Si cela peut durer plus longtemps (jusqu'à 6 ans ??) il faut que je voie cela de plus près.
3 ans ou 6 ans à partir de quand puisque vous n'avez pas le bail !

 

Il faut mettre fin au bail au plus tard 6 mois avant sa fin, mais je comptais faire cela dès aujourd'hui. Est-ce possible ?
Comment pouvez-vous connaître la date exacte d'expiration du bail puisque vous ne l'avez pas ?

 

Autre question : on me dit que si le locataire ne paye plus il y a des risques que les APL ne soient plus versées non plus. Vous pouvez me confirmer cette information ?
C'est parfaitement exact.

 

Dernière question : Que dit exactement une clause résolutoire ?
Elle dit ce qui est écrit dans cette clause. On ne peut le savoir que si on a le bail afin de la lire... si elle existe car peu de baux d'habitation contiennent une clause résolutoire. Par exemple, bien des baux vendus en librairie et bien des baux d'agences immobilières n'ont pas de clause résolutoire... ni de clause pénale... La réponse de Guillaumega n'est que l'hypothèse de clause résolutoire la plus probable parmi tant d'autres...

 

Quoi vous conseiller pour récupérer le bail ? ==> l'ancien propriétaire a réussi à se débarrasser de ce logement sans se donner la peine de le fournir avec les papiers nécessaires ! quel est son intérêt de se fatiguer à les rechercher pour autant qu'il ne les ait pas déjà détruits !!!!

Demander une copie de ce bail au locataire... vous ne savez même ps si le locataire est l'occupant ou l'association ! Ils n'ont pas grand intérêt à vous aider et il y a de grandes chances qu'ils l'ait égaré...

 

J'ai du mal à vous indiquer comment mettre en oeuvre les indications qui vous ont été données si vous n'avez pas le bail !!!

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Le bail avait été signé par l'ancien propriétaire avec une association qui plaçait dans ces biens des locataires "à problème". (...)

 

Quels sont mes recours et en particulier, y a-t-il possibilité de recours vis-à-vis de l'association avec qui j'ai signé le bail et qui lors de mon achat me garantissait le paiement des loyers ? Quel recours (rapide) ai-je dans la mesure où ces loyers me sont nécessaires pour payer l'emprunt fait pour financer une partie de mon achat ?

Merci de votre aide.

 

on s'y perd un peu effectivement :confused:

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... j'ai anticipé en disant que j'avais acheté...

...je suis actuellement en pourparlers pour cet achat et comme si j'expliquais cela j'anticipais des posts me déconseillant d'acheter plutôt que des réponses claires sur ma situation après achat j'ai préféré me mettre dans l'hypothèse ou j'avais d'ores et déjà acheté.

Je devrais recevoir copie du bail dans les prochaines heures ce qui me permettra d'avoir une vue plus claire de la situation

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Pas très sympa pour les personnes qui interviennent bénévolement sur ce forum pour vous aider. C'est toujours mieux de décrire exactement votre situation et de donner ainsi tous les éléments pour vous répondre...

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Au moins, notre intervenant a été clair cette fois, et il vaut mieux qu'il se renseigne avant achat, surtout dans ces circonstances :)

 

Mais ça ne change rien aux réponses apportées : la méfiance est de mise dans ce cas de figure de location !

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Veuillez m'excuser de m'être mal exprimée... en fait je cherchais juste à gagner du temps en me mettant dans l'hypothèse ou j'avais déjà acheté pour voir un peu quels étaient les problèmes qui risquaient de se poser.

 

D'ailleurs vos posts m'ont été d'une grande aide, dans la mesure où je me rends compte qu'en cas d'achat la situation est beaucoup plus complexe que ce que je m'imaginais. Au moins j'aurai une idée des questions à poser avant de songer à faire cette acquisition.

 

Je reviendrai sur le forum dès que j'aurai obtenu copie du bail.

Merci à tous de votre aide

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Si on ne vous a pas fourni le bail d'office, avec les premiers papiers/arguments de vente, laissez tomber.

 

Quand on vend occupé, on met le bail et les cautions en exergue si c'est un bon argument.

Si on les passe sous silence en parlant de l'association, c'est qu'il y a baleine sous le gravier.

 

J'ai envisagé de donner un appart' à une association, un jour.

En cherchant des renseignements, j'ai pris conscience de la réalité: à la fin du bail, (6ans) personne ne peut vous garantir que vous récupérerez le bien.

Par contre vous savez que l'association cessera d'être votre locataire et de payer les loyers.

Et vous vous retrouverez avec un occupant sans droits ni titre, quasi impossible à expulser.

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mais l'appartement est vraiment idéal et son prix tellement attractif que même en supposant que le locataire ne paie pas de loyer pendant 3 ans et qu'il rend un appartement en très mauvais état, le prix de revient total reste dans la moyenne du marché. (Évidemment, si les problèmes perduraient sur une durée supérieure, cet achat ne serait plus très intéressant.)

Je suppose que même sachant cela vous me déconseilleriez d'acheter ?

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alors, avant de vous décider:

 

avoir le bail et l'EDL d'entrée

+ tous les documents relatifs au locataire (ca c'est pour les procédures ...)

+ toutes les charges inhérentes à cet appart ... car il faut voir ce que vous allez aussi devoir payer comme charges (si le locataire ne paye pas ses charges locatives, vous devrez TOUT payer au syndicat des copropriétaires) ... y'a t-il des travaux prevus (ravalement, toit etc ...) : ces depenses sont importantes dans un budget :eek:

 

apres sachez que pour une expulsion il faut compter 3 ans ... malgré les belles intentions de Mme boutin et de son "patron" qui voulaient expedier cela en 1 an :cool: ... comptez 3 ans de loyer plus remise en etat TOTALE d'un appart devasté (au cas ou) ...

 

dites vous bien que si l#appart est si genial et à bas prix, c'st qu'il y a un (GROS) problème sinon un bailleur ne brade pas une poule aux oeufs d'or ;)

 

si c'est l'association, vous aurez surement plus de facilité a recveoir votre argent et à faire degager le locataire.

 

la 1er chose a faire : bien lire le contrat !

apres revenez nous voir :)

ou alors prenez avocat si vous voulez enclencher les procédures apres votre achat.

 

avez vou rencontré le locataire lors des visites ?

comment a ete l'echange avec lui ?

ca peut vous donner qq impressions sur la personne et comment il s'occupe de l'appart .... tres important ! qq'un peut aussi avoir des passages difficiles dans la vie: ca fait partie du "metier de bailleur" aussi - il ne faut pas toujours etre super rigide, qq'un en difficulté peut s'en sortir (et VOULOIR S'EN SORTIR !!!) et un bailleur peut l'aider - ca aussi c'est important

 

;)

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mais l'appartement est vraiment idéal et son prix tellement attractif que même en supposant que le locataire ne paie pas de loyer pendant 3 ans et qu'il rend un appartement en très mauvais état, le prix de revient total reste dans la moyenne du marché. (Évidemment, si les problèmes perduraient sur une durée supérieure, cet achat ne serait plus très intéressant.)

Je suppose que même sachant cela vous me déconseilleriez d'acheter ?

 

Non, là je vous conseille tout pareil que Golfy.

Surtout si vous êtes jeune, pas trop anxieux de nature et savez vous acquérir la sympathie de l'habitant.

 

Et que l'endroit vous plait vraiment beaucoup. Tant pour des raisons objectives que subjectives.

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Merci à vous Golfy et Sardineb.

Pour répondre à vos questions :

Je pense que l'appartement est en mauvais état et qu'il y aura pas mal de travaux, sans pour autant qu'il ait été dégradé volontairement jusqu'ici. D'un autre côté, sauf dégradations majeures au moment de la sortie du locataire, j'ai déjà retapé des appartements et je devrais savoir m'y prendre.

Concernant les charges d'immeuble, tous les gros travaux (ascenseur, ravalement...) ont semble-t-il été faits récemment. Je ne devrais pas avoir trop de factures de ce côté là (mais je vérifierai)

Cet appartement -c'est un autre de ses avantages - a un montant de charges faible...évidemment sur 6 ans ça peut chiffrer quand même. Ceci dit, c'est bien évidemment au propriétaire actuel de payer jusqu'à la vente, et je n'aurai à assumer que la suite.

Concernant le locataire par contre, je n'ai pas l'impression qu'il est très coopératif et qu'il essaie de s'en sortir : il a la cinquantaine, n'a plus beaucoup d'illusions sur la vie et claque son RSA en cigarettes...L'ancien propriétaire semble avoir été assez conciliant mais le locataire me semble plutôt du genre a avoir profité de la situation. C'est de guère lasse que le vendeur se sépare de ce bien.

Je suis d'accord qu'un bailleur a aussi un rôle social à jouer. D'ailleurs je loue un autre appartement pour lequel je n'ai jamais eu de problème : en cas de passe difficile de mes locataires nous avons toujours trouvé un terrain d'entente et nos relations sont restées cordiales. Par contre, à priori je crains que sauvegarder ce genre de relation avec le locataire en place dans cet appartement soit plus difficile.

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      Le 28 mars 2011, donc deux mois après mon départ, je l’ai recontacté par mail, lui rappelant que les deux mois légaux pour détenir ma caution se sont écoulés et lui demandant de me la restituer, mais ce mail est resté sans réponse.
      Merci pour votre aide.
    • Par Elyze182
      Bonjour,
      Je suis propriétaire d'un local commercial avec un grand parking qui est loué suivant bail de 9 ans à la société X.
      Il y a quelques temps, un publiciataire me propose de poser un panneau sur une partie du parking moyennant un loyer annuel.
      Le locataire en place m'a alors réclamé de lui verser la moitié du loyer perçu, ce que j'ai fait suite à une forte pression de sa part.
      J’apprends aujourd'hui que mon locataire a bénéficié d'un avantage en nature par le publicitaire, mais il me réclame toujours la moitié du loyer.
      Le droit à la jouissance du parking lui ouvre t'il le droit de percevoir la moitié du loyer ? Si non,quels arguments puis-je invoquer afin de ne plus lui verser ce loyer ?
      En vous remerciant pour vos réponses !
    • Par sténie
      bonjour à tous.
      J'ai vu sur le net que l'action pour lésion (règle des 7/12ème du prix de départ) doit:
      être entrepris dans un délai maximun de 2 ans suivant la date du compromis de vente (jurisprudence):
      1) Est-ce exacte ?
      2) Y a t'il des exceptions à cette règle ?
      3) Si dépassé de 1 mois, est-ce trop tard ?
      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
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