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Forum juridique de Net-iris

problème de locataire


Guillaumega

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Bonjour,

 

[...] pour répondre à vos questions sur le congé : aucun problème, toutes les dispositions de l'article 15 de la loi 1989.

Droit de préemption : oui.

 

Bonjour Babyfoot, le fil,

 

Bravo pour la qualité de votre réponse sur ce sujet difficile.

 

J'ai encore une petite question :

Si j'ai un locataire protégé de part son âge élevé (76 ans à l'échéance de la présente reconduction), que recommanderiez-vous en fin de bail?

 

- un congé en invoquant les dispositions de l'art 15 de la loi de 89?

- une remise au loyer par palier (sixièmes) via le 17c de la même loi?

 

Merci bcp,

Guillaumega

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Bonjour,

Si j'ai un locataire protégé de part son âge élevé (76 ans à l'échéance de la présente reconduction), que recommanderiez-vous en fin de bail?

 

- un congé en invoquant les dispositions de l'art 15 de la loi de 89?

- une remise au loyer par palier (sixièmes) via le 17c de la même loi?

Il est préférable de poster un nouveau message plutôt que d'ajouter votre question à la fin d'un vieux post.

 

Art. 17c : oui, sans problème, sauf si vous donnez congé pour la même échéance.

 

Pour l'art. 15, si votre locataire est en effet protégé vous serez obligée de lui proposer un relogement (tâche très difficile en pratique).

 

Pour que la protection du locataire joue, il faut simultanément les deux conditions : l'age et les ressources.

Aussi, sa protection n'est pas opposable au bailleur lui-même agé.

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Bonjour Babyfoot, le fil,

 

Bravo pour la qualité de votre réponse sur ce sujet difficile.

 

J'ai encore une petite question :

Si j'ai un locataire protégé de part son âge élevé (76 ans à l'échéance de la présente reconduction), que recommanderiez-vous en fin de bail?

 

- un congé en invoquant les dispositions de l'art 15 de la loi de 89?

- une remise au loyer par palier (sixièmes) via le 17c de la même loi?

 

Merci bcp,

Guillaumega

Vous êtes bien sous bail dérogatoire ?

Ce qu'a indiqué BABYFOOT ne s'applique qu'aux ex - baux soumis 48 article 3 quinquies

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Bonjour,

@marieke:

Oui je suis sous le bail dérogatoire.

 

@babyfoot:

Merci pour cette réponse. Vous pensez que l'on peut tenter quand même un congé pour un locataire de cet âge si les conditions de ressources sont atteintes? Quel est ce niveau et comment puis-je savoir si ce niveau de ressources est atteint s'il vous plait?

 

Cordialement,

Guillaume

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  • Moderateurs

bonsoir

j'ai remis une autre question qui s'etait ajoutée a un fil de 2006, avec le reste de la discussion.

l'ordre est donc un peu changé- desolé.

 

 

 

 

*****************************

 

Bonjour Golfy,

 

Merci pour tes messages éclairant sur ce sujet :)

 

Pourrais-tu me dire s'il te plait comment on fait pour savoir si le bail initial fait référence à un loyer forfaitaire ou un loyer fonction de la surface corrigée ?

(Dans le cas sur lequel je me penche, il est écrit que le loyer annuel est de 1600FRS, mais la partie sur la surface corrigée et la catégorie est restée vide.)

 

En vue de tenter le fameux bail de 8 ans, je souhaiterais déterminer la catégorie du logement.

Dans la mesure où la catégorie n'est pas précisée, faut-il se référer au descriptif du logement dans le bail ou à la réalité des faits aujourd'hui (je pense notamment à une mention "droit au wc" dans le bail alors que j'en ai vu à l'intérieur du logement pendant la visite)?

 

Merci beaucoup,

Guillauumega

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Re,

 

j'ai trouvé une partie de ma réponse dans l'art. 15: 1.5x le smic.

 

Ai-je droit d'exiger de mon locataire copie de sa déclaration de ressources svp?

 

A+

Guillaume

Absolument pour savoir si vous devez le reloger, sachant que si c'est un couple il suffit que l'un des 2 remplisse la condition

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Merci cher Modérateur mais cette question concerne un bail loi 48 classique. Cela est un peu différent :)

 

bonsoir

j'ai remis une autre question qui s'etait ajoutée a un fil de 2006, avec le reste de la discussion.

l'ordre est donc un peu changé- desolé.

 

---------- Message ajouté à 19h55 ---------- Précédent message à 19h54 ----------

 

 

*****************************

 

Bonjour Golfy,

 

Merci pour tes messages éclairant sur ce sujet :)

 

Pourrais-tu me dire s'il te plait comment on fait pour savoir si le bail initial fait référence à un loyer forfaitaire ou un loyer fonction de la surface corrigée ?

(Dans le cas sur lequel je me penche, il est écrit que le loyer annuel est de 1600FRS, mais la partie sur la surface corrigée et la catégorie est restée vide.)

 

En vue de tenter le fameux bail de 8 ans, je souhaiterais déterminer la catégorie du logement.

Dans la mesure où la catégorie n'est pas précisée, faut-il se référer au descriptif du logement dans le bail ou à la réalité des faits aujourd'hui (je pense notamment à une mention "droit au wc" dans le bail alors que j'en ai vu à l'intérieur du logement pendant la visite)?

 

Merci beaucoup,

Guillauumega

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En vue de tenter le fameux bail de 8 ans, je souhaiterais déterminer la catégorie du logement.

Dans la mesure où la catégorie n'est pas précisée, faut-il se référer au descriptif du logement dans le bail ou à la réalité des faits aujourd'hui (je pense notamment à une mention "droit au wc" dans le bail alors que j'en ai vu à l'intérieur du logement pendant la visite)?

Catégorie actuelle

J'avais vu sur un lien (que je ne retrouve évidemment pas) que cet EDL pour définir la catégorie était fait par Huissier par précaution pour ne pas qu'il y ait contestation

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  • Moderateurs

OK bien vu guillaume.

je pensais que les 2 questions étaient liées.

 

le pbl c'est que se connecter et continuer un fil de 2006, n'est pas la meilleure solution en soi surtout que la legislation change souvent entre temps; voilà pourquoi nous deplacons les questions posées sur des discussions tres anciennes.

 

si vous voulez ouvrir une autre discussion, dites le moi.

je rechangerai avec plaisir !

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Je n'ai pas l'EDL malheureusement...

 

Donc tu dis que s'il y a effectivement un [WC] dans le logement aujourd'hui (qu'importe qui a payé pour les travaux), on peut plaider que c'est un IIB ou IIC... et si le locataire est au dessus du plafond, on peut imposer un bail de sortie de loi 48 (8 ans)?

oulala c compliqué :)

 

---------- Message ajouté à 20h11 ---------- Précédent message à 20h10 ----------

 

OK bien vu guillaume.

je pensais que les 2 questions étaient liées.

 

si vous voulez ouvrir une autre discussion, dites le moi.

je rechangerai avec plaisir !

 

Merci c gentil :)

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Je n'ai pas l'EDL malheureusement...

Non c'est l'EDL qui sert lorsque l'on veut changer la catégorie pour sortir du bail dérogatoire

Mais j'ai répondu pour la catégorie alors qu'il ne s'agit pas de sotir d'un bail 48 normal pour vous (voir la suite)

 

Donc tu dis que s'il y a effectivement un [WC] dans le logement aujourd'hui (qu'importe qui a payé pour les travaux), on peut plaider que c'est un IIB ou IIC... et si le locataire est au dessus du plafond, on peut imposer un bail de sortie de loi 48 (8 ans)?

Je crois qu'il y a mélange des posts là ;)

Si c'est un bail dérogatoire il est censé être soumis déjà à la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'a dit BABYFOOT et c'est l'article 17 c qui s'applique

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Et oui j'ai fait en effet deux posts différents qui ont été regroupés.

 

Pour l'art. 3 quinquiès, vos réponses ont été très claires, je sais à peu près là où je suis et je vous en remercie :)

 

Mes autres questions concernent un bail loi 48 normal.

1/ comment fait-on pour savoir quelle indexation appliquer? j'ai lu sur le forum que quand c'était un forfait, on appliquait le décret et sinon une indexation. J'aimerais en savoir un peu davantage sur ce point.

 

2/ L'EDL est perdu sur ce bail ; le bail stipule qu'il y a un "droit aux toilettes" alors qu'aujourd'hui il y a dans les faits un WC dans le logement.

Ai-je une chance de qualifier le bail en IIB ou IIC dans la mesure où ni la surface pondérée ni la catégorie ne sont remplies dans le bail...?

 

A+ et merci :)

Guillaumega

 

Non c'est l'EDL qui sert lorsque l'on veut changer la catégorie pour sortir du bail dérogatoire

Mais j'ai répondu pour la catégorie alors qu'il ne s'agit pas de sotir d'un bail 48 normal pour vous (voir la suite)

 

 

Je crois qu'il y a mélange des posts là ;)

Si c'est un bail dérogatoire il est censé être soumis déjà à la Loi du 6 juillet 1989 ainsi que l'a dit BABYFOOT et c'est l'article 17 c qui s'applique

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Mes autres questions concernent un bail loi 48 normal.

1/ comment fait-on pour savoir quelle indexation appliquer? j'ai lu sur le forum que quand c'était un forfait, on appliquait le décret et sinon une indexation. J'aimerais en savoir un peu davantage sur ce point.

Alors pour l'indexation légale c'est sur Décret qui parait annuellement et la révision a lieu au 1er Juillet (Loi Boutin):

Détail d'un texte

 

Voir aussi ce lien :

La CNL - Les logements Loi 1948 : classement, loyer, contrat de location

 

2/ L'EDL est perdu sur ce bail ; le bail stipule qu'il y a un "droit aux toilettes" alors qu'aujourd'hui il y a dans les faits un WC dans le logement.

Ai-je une chance de qualifier le bail en IIB ou IIC dans la mesure où ni la surface pondérée ni la catégorie ne sont remplies dans le bail...?

 

Je crois que vous ne comprenez pas quand je parle d' Etat des lieux, ce n'est pas en référence à l'EDL d'entrée (que l'on fait lorsque l'on loue un logement ), je veux dire le descriptif du logement actuellement le décrire au niveau commodités pour définir sa catégorie

 

Il y a des grilles donc recours à Huissier pour ne pas faire d'impair

Voir les articles 30 et suivants pour les conditions et le formalisme :

Détail d'un texte

Vous pouvez en effet proposer un bail de 8 ans pour sortir du bail 1948

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Re,

 

j'ai trouvé une partie de ma réponse dans l'art. 15: 1.5x le smic.

 

Ai-je droit d'exiger de mon locataire copie de sa déclaration de ressources svp?

 

A+

Guillaume

Vous povez tenter, mais sans qu'il soit obligé de vous répondre.

En revanche, après avoir reçu le congé, il doit expressement faire valoir son doit au maintien, justificatifs à l'appui.

 

La situation est difficile à trancher car après avoir donné un congé, vous ne pourrez plus augmenter le loyer pour la même échéance.

 

Remarquez, dans le rayon des fraudes au congé, vous pourrez toujours donner l'usufruit à votre mère qui pourra donner congé pour habiter et, agée, ne saurait pas être tenue au relogement. Evidemment, je ne suis pas serieux, là.

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Alors pour l'indexation légale c'est sur Décret qui parait annuellement et la révision a lieu au 1er Juillet (Loi Boutin):

Détail d'un texte

 

Oulala c compliqué :)

Si j'ai bien compris on fait deux indexations par an : à la date d'anniversaire sur l'IRL (à l'époque c'était l'ICC) et on rajoute une deuxième indexation par an sur la base du Décret n°48-1881 en date du 1er juillet : cette deuxième indexation s'appliquant jusqu'à atteindre les plafonds de l'article 2 du Décret n° 2009-1082.

Je crois que tout rattrapage peut quant à lui être fait sur une période de 5 ans.

 

Cette indexation peut-elle s'appliquer aussi sur un bail art. 3 quinquiès?

 

 

 

 

[quote name=Voir aussi ce lien :

La CNL - Les logements Loi 1948 : classement, loyer, contrat de location

Merci pour le lien :)

 

Etat des lieux[/u]' date=' ce n'est pas en référence à l'EDL d'entrée (que l'on fait lorsque l'on loue un logement ), je veux dire le descriptif du logement [b']actuellement[/b] le décrire au niveau commodités pour définir sa catégorie

Quand vous parlez de l'état actuel du logement, faut-il s'intéresser à qui a payé les travaux (preneur ou bailleur)?

 

Merci beaucoup :)

Guillaume

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Oulala c compliqué :)

Si j'ai bien compris on fait deux indexations par an : à la date d'anniversaire sur l'IRL (à l'époque c'était l'ICC) et on rajoute une deuxième indexation par an sur la base du Décret n°48-1881 en date du 1er juillet : cette deuxième indexation s'appliquant jusqu'à atteindre les plafonds de l'article 2 du ]Décret n° 2009-1082

:confused::eek:

Mais non les baux sous 48 n'ont qu'une seule indexation, celle du Décret !

 

Je crois que tout rattrapage peut quant à lui être fait sur une période de 5 ans.

Oui ça c'est juste

 

Cette indexation peut-elle s'appliquer aussi sur un bail art. 3 quinquiès?

Les baux dérogatoires sont maintenant sous loi de 1989 donc c'est l'IRL qui s'applique (seul)

 

Quand vous parlez de l'état actuel du logement, faut-il s'intéresser à qui a payé les travaux (preneur ou bailleur)?

Si c'est le locataire en effet il faut en tenir compte car si c'est lui qui a fait monter la catégorie du logement il n'a pas à être doublement pénalisé ;)

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:confused::eek:

Mais non les baux sous 48 n'ont qu'une seule indexation, celle du Décret !

Merci :) c'est une indexation en date d'anniversaire comme pour un bail commercial ou loi 89 ou une indexation en date du 1er juillet stp ?

 

Si c'est le locataire en effet il faut en tenir compte car si c'est lui qui a fait monter la catégorie du logement il n'a pas à être doublement pénalisé ;)

 

Encore faudrait-il (1) qu'il puisse le prouver et que (2) il ait fait les travaux avec l'accord du bailleur^^

 

---------- Message ajouté à 14h51 ---------- Précédent message à 14h21 ----------

 

Mariek,

 

Votre réponse sur l'indexation est un peu différente de celle de golfy, de dernier distinguant deux cas. Qu'est ce que vous en pensez?

voici l'url du lien:

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/25116-reindexation-loyer-de-loi-1948-a.html#post148643

 

Cordialement,

Guillaume

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c'est une indexation en date d'anniversaire comme pour un bail commercial ou loi 89 ou une indexation en date du 1er juillet stp ?

Non au 1er Juillet c'est indiqué dans le Décret et à l'article 30 modifié de la Loi de 48 pour uniformiser les indexations

 

 

Encore faudrait-il (1) qu'il puisse le prouver et que (2) il ait fait les travaux avec l'accord du bailleur

S'il n'y avaitpas de sanitaires et qu'il y en a c'est déjà un début de preuve , si le propriétaire n'a pas fait de travaux ;)

Des travaux d'amélioration de ce type pour installer des sanitaires ne peuvent être reprochés au locataire :eek::confused:

 

Votre réponse sur l'indexation est un peu différente de celle de golfy, de dernier distinguant deux cas. Qu'est ce que vous en pensez?

voici l'url du lien:

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/25116-reindexation-loyer-de-loi-1948-a.html#post148643

C'est très compliqué les baux 48 , je croyais que le Décret s'appliquait à tous maintenant (hors ceux précaires ou sortis de 48 évidemment) du moins ceux pour lesquels la révision est bien prévue

Il vaut mieux avoir recours à un Avocat pointu dans ce type de bail pour ne pas commettre d'impair

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