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Présidentcopro

Refus de renouvellement du contrat du syndic lors de l'AG0

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Bonjour,

 

Notre Syndic fait partie du groupe en quasi-faillite faisant l'objet d'une plainte d'une grande banque (déposée le 23.12.2009) pour la disparition de plusieurs centaines de millions d'euros et que plusieurs groupes se proposent de racheter (IPE, etc.).

Lors de notre dernière et récente AGO et malgré l'absence de candidature d'un nouveau syndic, l'assemblée s'est fermement opposée (moins d'un tiers des voix recueillies) au renouvellement du contrat du syndic sous mandat (il faut les comprendre...).

Le syndic a alors invoqué l'article 25.1 et nous propose d'assurer l'intérim jusqu'à la date d'une AG extraordinaire qu'il se propose de réunir dans les 3 mois pour choisir un nouveau syndic.

De plus, sachant que des provisions sont ou seront disponibles pour assurer le fonctionnement de la Copropriété durant cet intérim (bilan positif, provisions spéciales, versement réguliers des copropriétaires), certains copropriétaires ont décidé de ne pas payer, de différer ou de fragmenter le paiement des appels de fonds reçus. Voici mes questions :

 

1) cet intérim est-il réglementaire ?

2) que doit indiquer exactement le PV de l'AG (à venir) eu égard au changement de syndic ?

3) quel est le rôle du syndic durant l'intérim ?

4) quid des honoraires du syndic intérimaire sans

mandat ?

5) que penser de l'attitude des copropriétaires qui veulent utiliser les fonds actuellement disponibles pour payer les charges ?

6) quelle doit être l'action du conseil syndical régulièrement élu lors de cette dernière AG pour gérer au mieux les intérêts du Syndicat ?

 

Merci par avance de vos réponses.

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Bonjour,

 

Lors de notre dernière et récente AGO et malgré l'absence de candidature d'un nouveau syndic, l'assemblée s'est fermement opposée (moins d'un tiers des voix recueillies) au renouvellement du contrat du syndic sous mandat (il faut les comprendre...).

Le syndic a alors invoqué l'article 25.1 et nous propose d'assurer l'intérim jusqu'à la date d'une AG extraordinaire qu'il se propose de réunir dans les 3 mois pour choisir un nouveau syndic.

 

l'art; 25-1 prévoit : Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

 

Donc si vous n'avez pas recueilli le 1/3 des voix permettant de voter dans la foulée à l'art.24, ou que ce second vote a été négatif le mandat du syndic n'est pas reconduit...et c'est fini pour lui.

 

De plus, si son mandat arrivait à échéance, indépendamment du vote négatif, il ne peut plus légitimement convoquer une AG.

C'est assez fréquent que le syndic continue à mandat expiré : Pour éviter d'avoir à demander un administrateur provisoire au TGI, et par souci d'économie, les copropriétaires ferment les yeux sur cette irrégularité, mais il y a un risque que l'AG soit simplement annulée en cas de contestation.

 

 

 

 

 

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Invité Jinko

Il faut tout d'abord savoir à quelle date expirait le mandat du syndic. C'est inscrit dans le PV de l'assemblée ayant donné le mandat en cours et reproduit dans le contrat de mandat.

Si cette date n'a toujours pas été atteinte, le mandat court encore et le syndic reste habilité à convoquer à nouveau l'assemblée sur la question de la désignation du syndic.

 

Il faudra bien sûr prévoir au moins un autre candidat que le syndic actuel.

 

Ce ne sera pas une nouvelle assemblée générale comme prévu à l'article 25-1, deuxième alinéa. Cette aura à statuer à la majorité de l'article 25 comme la dernière. En effet il est généralement admis que pour pouvoir être présenté à une nouvelle assemblée et éventuellement adopté à la majorité de l'article 24, le projet doit avoir recueilli au moins la majorité relative au cours de la première assemblée, ce qui n'est pas le cas.

 

Si, selon la décision de nomination, le mandat du syndic devait s'achever obligatoirement lors de la dernière assemblée, votre copropriété se trouve actuellement sans syndic et il faudrait présenter au président du tribunal de grande instance une requête pour nomination d'un administrateur provisoire. Il n'est pas prévu d'"intérim" dans les textes. On peut cependant fermer les yeux et faire comme si, au risque qu'un copropriétaire fasse annuler irrégulièrement les décisions d'une assemblée qui aura été irrégulièrement convoquée du fait de l'expiration du mandat du syndic. En ce cas, l'action reste possible pendant dix ans.

 

Le PV de l'assemblée aura à exposer, exactement, ce qu'a décidé l'assemblée.

 

La priorité pour le conseil syndical est de proposer la candidature d'un nouveau syndic.

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Bonsoir,

Merci pour cette réponse.

Nous allons donc essayer de faire convoquer dès que possible par l'ancien Syndic une AGE afin de nous pourvoir d'un nouveau syndic et de lui faire expédier les affaires courantes, essentiellement le paiement des fournisseurs.

Question : cet intérim doit-il être mentionné dans le PV de la dernière AG ?

 

---------- Message ajouté à 23h52 ---------- Précédent message à 23h35 ----------

 

Bonsoir,

Le mandat a effectivement expiré et nous sommes donc condamnés à demander rapidement au syndic "intérimaire" de convoquer une AGE et de faire nommer un nouveau syndic à l'article 25 ou à défaut je pense à l'article 24 s'il recueille au moins 33% des voix en première lecture.

Merci pour votre réponse.

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Invité Jinko
Bonsoir,

Merci pour cette réponse.

Nous allons donc essayer de faire convoquer dès que possible par l'ancien Syndic une AGE afin de nous pourvoir d'un nouveau syndic et de lui faire expédier les affaires courantes, essentiellement le paiement des fournisseurs.

Question : cet intérim doit-il être mentionné dans le PV de la dernière AG ?

 

---------- Message ajouté à 23h52 ---------- Précédent message à 23h35 ----------

 

Bonsoir,

Le mandat a effectivement expiré et nous sommes donc condamnés à demander rapidement au syndic "intérimaire" de convoquer une AGE et de faire nommer un nouveau syndic à l'article 25 ou à défaut je pense à l'article 24 s'il recueille au moins 33% des voix en première lecture.

Merci pour votre réponse.

Je le répète, cette solution d'intérim est illégale. Elle fait courir le risque d'une annulation par tout copropriétaire qui voudrait la contester et cela pendant dix ans.

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Une solution durant cette AG aurait été qu'un membre du CS (par exemple, ou une autre personne un peu au fait de la législation) se propose en tant que syndic benevole, et se fasse élire en tant que tel, et exercer la fonction le temps de convoquer une AG et de rechercher un syndic.

 

le mandat étant achevé, le syndic n'est plus rien du tout, et votre copro se trouve sans syndic. c'est au président du TGI de nommer un syndic provisoire qui va gérer les affaires courantes du syndicat et préparer la nomination de votre prochain syndic. Toute autre procédure serait soumise à annulation possible comme mentionné ci-dessus.

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Bonjour,

Merci pour cette mise en garde mais la solution qui consiste à "fermer les yeux" n'est elle pas la plus adaptée car, au vu de notre situation, quel Copropriétaire peut penser faire invalider la prochaine Assemblée au risque de retarder ou d'annuler la prise de fonction d'un syndic "normal" ?

 

---------- Message ajouté à 12h24 ---------- Précédent message à 12h19 ----------

 

Bonjour et merci Golfy,

Le problème du syndic bénévole a été posé en AG mais personne n'a voulu, à juste titre selon moi, prendre cette responsabilité eu égard au contexte et à la taille de la Copropriété.

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Fermer les yeux c'est possible dans une toute petite copropriété ou tout le monde se connait et est d'accord d'une part, et surtout avec un syndic dont la situation financière est saine d'autre part.

Vous n'être pas dans cette situation, au moins sur le second point.:(

 

Il me semble que la responsabilité est plus lourde à laisser pourrir la situation qu'à s'être fait élire syndic bénévole dans la foulée, ou de demander maintenant au juge de nommer un administrateur provisoire, qui peut très bien être un syndic professionnel, puisque les provisions de charges semblent être payées et que votre copropriété n'est pas en difficulté financières.

La meilleure solution serait de prospecter et de faire nommer ce syndic par le juge. Cela vous coutera les frais d'un avocat et annexes pour un procédure simple, cela ne devrait pas ruiner la copropriété, et aurait le mérite de faire la transmission des archives et surtout des comptes rapidement.

La proposition du syndic sortant est un marché de dupe... en plus d'être en contradiction avec la loi.

La seconde partie de l'art.25-1 qui prévoit de re convoquer une AG dans les 3 mois ne s'applique pas pour la réélection d'un syndic dont le mandat n'a pas été reconduit par le vote dont le résultat doit obligatoirement figurer au PV.

Non seulement la notion d'intérim n'existe pas mais en plus il fait disparaitre le vote qui n'a pas ratifié son mandat ! Manque pas d'air!:rolleyes:

 

Marché de dupes, parce qu'il a compris qu'il n'y pas eu concertation entre le CS et les copropriétaires avant l'AG, sinon vous auriez anticipé ce vote et prévu le remplaçant en continuité de la séance.

Par le biais de l'ordre des question vous vous retrouverez dans la même situation à la prochaine AG si vous ne vous êtes pas organisé pour pouvoir la continuer sans lui... à moins qu'au final découragés par les complications auxquelles personne ne comprend rien, certains ne baissent les bras et le réélisent. C'est là dessus qu'il joue.

 

Continuer avec celui-ci sans être protégé par un cadre légal, lui verser des provisions sans qu'il soit tenu par un contrat envers vous, me parait excessivement hasardeux compte tenu de sa situation financière et de son mépris de la législation.

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J'ai compris que la personne représentant le cabinet X racheté par le groupe Y en difficultés financières est offusqué de cette situation et désire partir en fondant son entreprise, d'où peut être son attitude en AG.

Si j'ai bien compris, Gennaker, vous nous conseillez de refuser cet intérim et de faire appel au TGI en lui proposant de nommer rapidement un syndic que nous aurions au préalablement sélectionné en Conseil Syndical ?

Le temps va-t-il nous manquer et le coût ne sera-t-il pas probibitif ?

Merci encre pour vos conseils judicieux.

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Invité Jinko

Les copropriétaires ont réagi dans la précipitation et la solution la plus sensée est maintenant le passage par l'administrateur judiciaire. Ce mouvement de panique est tout à fait regrettable et non fondé parce que la catastrophe annoncée ne se produira pas comme l'ont imaginé ces copropriétaires. Il faut s'attendre à une restructuration de la société, peut-être sa reprise par un autre groupe financier mais il n'y a pas lieu de craindre une liquidation judiciaire brutale laissant les mandants dans l'abandon et, encore moins, une perte des fonds du syndicat. Cette réaction fait penser à Gribouille qui, de peur de se faire mouiller par la pluie, se jette dans la rivière.

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bjr,

notre copro a eu le même problème, pour éviter de rester sans syndic et de ne pas subir le cout d'un administrateur judiciaire nous avons choisi un copropriétaire pour assurer ce rôle (bien conseillé par notre futur syndic et un avocat) et qui a été désigné par le président du TGI. le syndic ainsi nommé a convoqué une nouvelle AG pour désigner un nouveau syndic.

cdt

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Bonjour Amatjuris,

C'est une procédure intéressante, rarement citée, encore faut-il trouver des volontaires...

Combien de temps a duré cette requête auprès du TGI et quel en a été le coût ?

Merci de cette contribution.

 

---------- Message ajouté à 21h27 ---------- Précédent message à 21h10 ----------

 

Bonjour Nihilscio,

Je suis très déçu par votre ton polémiste et moralisateur.

Il ne faudrait quand même pas inverser les mauvaises intentions.

Comment en vouloir à certains copropriétaires quand ils apprennent les pratiques plus que litigieuses de leur gestionnaire

(le groupe est quand même accusé d'avoir fait "disparaitre" environ 500 millions d'€, ce n'est pas rien quand on a un chiffre d'affaire de 170 millions d'€) .

J'espère que vous réalisez qu'il y a pour le moins une suspicion légitime envers le monde financier.

Alors, s'il vous plait, pas de leçon de morale.

Je tiens à préciser que que vos recommandations ne sont absolument pas partagées (et même combattues) par les associations de consommateurs et de défense des copropriétaires, cherchez l'erreur...

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Invité Jinko
Bonjour Nihilscio,

Je suis très déçu par votre ton polémiste et moralisateur.

Il ne faudrait quand même pas inverser les mauvaises intentions.

Comment en vouloir à certains copropriétaires quand ils apprennent les pratiques plus que litigieuses de leur gestionnaire

(le groupe est quand même accusé d'avoir fait "disparaitre" environ 500 millions d'€, ce n'est pas rien quand on a un chiffre d'affaire de 170 millions d'€) .

J'espère que vous réalisez qu'il y a pour le moins une suspicion légitime envers le monde financier.

Alors, s'il vous plait, pas de leçon de morale.

Je tiens à préciser que que vos recommandations ne sont absolument pas partagées (et même combattues) par les associations de consommateurs et de défense des copropriétaires, cherchez l'erreur...

De ma part, vous pouvez trouver de la polémique, si vous voulez, mais certainement pas de la morale. Ou alors nous n'avons pas les mêmes définitions.

 

Je ne fais que constater : les copropriétaires, de peur de se trouver sans syndic, décident de se séparer de leur syndic et se retrouvent...sans syndic. Que voulez-vous, cela me fait penser à Gribouille.

Quand on veut se séparer de son syndic, normalement, on prend soin d'en rechercher un autre avant.

Il y avait plus simple et plus efficace pour protéger les fonds du syndicat : opter pour le compte séparé.

La société qui gérait votre immeuble jusqu'à présent se trouve dans une situation très préoccupante et sa pérennité était menacée. Toutefois, un groupe de cette dimension ne disparaît pas du jour au lendemain. Même mis en liquidation, il continue à fonctionner, le temps qu'un repreneur soit trouvé ou que les différents mandants puissent changer de mandataire. Quant aux fonds des mandants, les associations de copropriétaires ont trouvé une occasion rêvée pour faire monter la mayonnaise, ce qui a porté ses fruits puisqu'une loi draconienne envers les syndics sera présentée en septembre au parlement. Recommander aux copropriétaires de différer le paiement des charges, c'est peut-être protéger les copropriétaires, c'est aussi accroître les difficultés de trésorerie de bien des artisans. Ce n'est pas très responsable. A bien réfléchir, il y a tout de même trois lignes de protection dont il est peu probable qu'elles cèdent toutes les trois successivement. La première est la caisse de garantie, normalement en mesure de reconstituer les créances des mandants. La deuxième, au cas où la première ne suffirait pas, est le fait que les comptes qui ont financé les opérations sources des pertes ne sont pas les comptes des mandants mais des fonds prêtés par des banques à la société de gestion : on n'a donc pas directement joué avec les fonds des mandants et il n'est pas vraisemblable de penser que les banques prêteuses s'en saisissent. La troisième est que, quand bien même les banques auraient la possibilité juridique et l'envie de se rembourser en saisissant les fonds des mandants, le gouvernement, soucieux de paix sociale leur demanderait de n'en rien faire.

En fait aujourd'hui nous savons que cette société est en cours de cession à un fonds d'investissement, ce qui est de nature à dissiper les craintes des mandants. On s'est vraisemblablement affolé un peu vite.

En tous cas, Gribouille s'est mouillé.

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Je partage l'avis de Nihilscio sur la majorité de ses avis. (Sans y voir non plus de moralisation intempestive;):))

 

La gestion des copropriété devient très compliquée et c'est vrai que les copropriétaires ne s'informent pas beaucoup, s'en remettent aveuglément au Syndic et au CS et puis votent au final n'importe comment par frustration et creusent eux même le piège.

La position de CS n'a rien d'enviable dans ces conditions.

 

C'est vrai aussi, que les sommes perdues par votre Syndic le sont par le biais des comptes "reflets", et non par vos provisions en elles -même. La banque disant vous avez telles sommes sur les comptes copro, on vous prête l'équivalent. Tant que les comptes copro restent garnis, pas de soucis, quand les comptes maigrissent les problèmes arrivent, le fait de ne plus payer les charges par précaution ne fait qu'aggraver les choses.

Je pense qu'il faut maintenant que vous remettiez les copropriétaires en face de leurs responsabilités et qu'ils assument leur choix.

Ce n'est pas à vous de porter entièrement cette responsabilité.

 

S'il faut prendre une consultation d'avocat et aller au TGI faites le en leur expliquant que c'est la conséquence de leur vote vis à vis de la loi, et qu'il devront en assumer la charge.

Cela leur donnera peut-être le réflexe d'aller faire un peu de lecture sur Légifrance et apprendre le minimum requis pour gérer

leur bien. :rolleyes:

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Bonjour Nihilscio,

 

J'ai obtenu depuis 2 ans, avec beaucoup de difficultés de la part du Syndic, l'ouverture d'un compte séparé mais là n'est pas notre problème...

 

D'autre part, quand les documents préparatoires à notre AG ont été expédiés (environ 1 mois avant la tenue de notre AG), personne ne songeait à se séparer du groupe, vu que les problèmes, pourtant anciens, n'étaient pas connus. L'article du monde daté du 16.06.2010 et ceux qui ont suivi ont servi de révélateur.

 

Lors de l'AG, les "Gribouille" ont pris brusquement conscience de l'immoralité ou de l'inconscience de ce groupe.

Ce que dénoncent les "Gribouille", ce sont les pratiques financières douteuses de ces groupes, ils veulent donc s'en séparer, d'une manière il est vrai brouillonne et précipitée, mais que voulez vous, ce ne sont que des Copropriétaires...

 

Ils recherchent tout simplement un Syndic à taille humaine et qui gère en "bon père de famille" leur Copropriété.

Ils feront tout et sans procédure judiciaire lourde et coûteuse pour y parvenir, qui pourra leur en vouloir ?

"Gribouille" s'est mouillé mais il séchera, sans votre aide, puisque l'on a compris que vous êtes un ardent défenseur de ce monde financier par qui les scandales arrivent.

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Ils recherchent tout simplement un Syndic à taille humaine et qui gère en "bon père de famille" leur Copropriété.

Ils feront tout et sans procédure judiciaire lourde et coûteuse pour y parvenir, qui pourra leur en vouloir ?

"Gribouille" s'est mouillé mais il séchera, sans votre aide, puisque l'on a compris que vous êtes un ardent défenseur de ce monde financier par qui les scandales arrivent.

 

Bonjour,

 

Je suis moi-même président du CS de ma copro, et je vous trouve très sévère avec Nihilscio...

Nous avons nous-même changé de syndic, et l'avons fait en préparant le passage de relais.

Dans votre cas, il y a eu précipitation de la majorité de l'AG....Pour rattraper le coup et en diminuer le coût, des pistes vous ont été données, dans les limites de ce qui est possible de faire...Il n'y a pas lieu, à mon avis, d'accuser les contributeurs de collusion avec les puissances occultes de l'argent.

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bjr,

pour autant qu'il m'en souvienne avec l'aide du futur syndic pressenti mais sans plus car nous voulions simplement "avertir" le syndic en place mais le vote en a décidé autrement, vous avons contacté un avocat un vendredi en fin de journée et il s'est présenté à l'audience (d'heure à heure !) le mardi matin (w-e de pâques) pour déposer une requête auprès du président du TGI afin de désigner un syndic provisoire en la personne d'un copropriétaire. le président a rendu immédiatement (ou presque) une ordonnance en ce sens donc cela a été très rapide mais nous avons bénéficié de l'aide du syndic pressenti et même de l'aide d'une responsable de l'ancien syndic qui comprenait les raisons de notre décision et cette personne qui nous a dit de faire vite.

en conclusion le changement de syndic ne s'improvise pas contrairement à ce qu'on peut lire quelquefois.

cdt

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Bonjour Amatjuris,

 

C'est à peu près le même scénario que nous avons vécu.

 

Je ne pense pas que nous pourrons utiliser la même procédure que vous car notre (assez grosse) copropriété a besoin de payer ses prestataires et faire rentrer les appels de fonds (outre la convocation d'une AGO) et je vous assure qu'aucun Copropriétaire ne veut prendre cette responsabilité.

 

Merci encore pour votre témoignage.

 

---------- Message ajouté à 13h30 ---------- Précédent message à 13h21 ----------

 

Bonjour Jean-Louis52 et Nihilscio,

 

Tout d'abord, je n'accuse personne de quoi que ce soit et si j'ai vexé quelqu'un, je le prie de m'en excuser.

 

En ce qui nous concerne, le mal est fait (n'exagérons rien) et il ne sert à rien de dire que l'on ne risquait rien, on verra ce qu'il va advenir de groupe que nous quitterons, en final sans regrets aucun.

Merci de votre témoignage.

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Il vous reste alors de demander un administrateur provisoire, qui peut être un syndic professionnel.

Le juge fixera la durée de sa mission dont la finalité est de convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.

Si vous proposer ce syndic en expliquent au juge la situation, il devrait vous entendre.

Vous aurez négocié avant avec ce syndic cette procédure, et ainsi les frais supplémentaires seront moindre. Quant à ceux de l'avocat pour présenter votre requête, c'est de l'ordre de quelques centaines d'Euros, sur une grosse copropriété c'est indolore, et votre problème sera réglé.

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Invité Jinko
D'autre part, quand les documents préparatoires à notre AG ont été expédiés (environ 1 mois avant la tenue de notre AG), personne ne songeait à se séparer du groupe, vu que les problèmes, pourtant anciens, n'étaient pas connus. L'article du monde daté du 16.06.2010 et ceux qui ont suivi ont servi de révélateur.
L'affaire n'a pas été révélée par le Monde courant juin. [le plus ancien quotidien français] avait déjà publié un article début mai. La plainte de la banque contre le groupe en cause date de décembre 2009 et la décision d'enquêter de janvier 2010.

 

Lors de l'AG, les "Gribouille" ont pris brusquement conscience de l'immoralité ou de l'inconscience de ce groupe.

Ce que dénoncent les "Gribouille", ce sont les pratiques financières douteuses de ces groupes, ils veulent donc s'en séparer, d'une manière il est vrai brouillonne et précipitée, mais que voulez vous, ce ne sont que des Copropriétaires...

Ce ne sont peut-être que des particuliers en situation de relative faiblesse face à un professionnel, ce ne sont tout de même pas des majeurs incapables sous curatelle.

 

Ils recherchent tout simplement un Syndic à taille humaine et qui gère en "bon père de famille" leur Copropriété.
Souci des plus légitimes, mais, de même que charité bien ordonnée commence par soi-même, le souci de gestion en bon père de famille doit porter pour commencer sur ses propres actions. La panique, pas plus que la colère n'est bonne conseillère. Ce qui est étrange, c'est que les copropriétaires n'aient pas saisi la perche qui leur était tendue. Que le syndic quittant propose un "intérim" est tout de même une manifestation de bonne volonté. La plupart des syndics "à taille humaine", dans de telles conditions, quittent l'assemblée, ne font plus aucun acte de gestion, ne répondent plus à aucun courrier ni au téléphone, laissent les copropriétaires se débrouiller et attendent qu'un nouveau syndic ou administrateur provisoire se manifeste. Il aurait fallu profiter des bonnes dispositions du syndic non reconduit pour lui donner un mandat de deux ou trois mois, le temps de désigner un nouveau syndic dans les règles.

 

Ils feront tout et sans procédure judiciaire lourde et coûteuse pour y parvenir, qui pourra leur en vouloir ?
Il ne faut pas non plus faire de catastrophisme. La procédure légale, comme vous l'a indiqué Amatjuris peut être rapide et n'est pas ruineuse.

"Gribouille" s'est mouillé mais il séchera, sans votre aide, puisque l'on a compris que vous êtes un ardent défenseur de ce monde financier par qui les scandales arrivent.
Je ne suis pas un ardeur défenseur du monde financier par qui les scandales arrivent mais plutôt un défenseur du principe de responsabilité. La loi protège les particuliers et cela est nécessaire. Mais il y a des limites. Si l'on n'est plus responsable de rien, on n'est plus capable de rien, on est sous tutelle. A trop encadrer la copropriété on va faire des syndics des fonctionnaires et des copropriétaires des administrés. Ils seront mieux protégés, mais ils n'auront plus aucune latitude dans la gestion de leurs biens. On s'y achemine : le projet de loi qui sera bientôt présenté au parlement, que j'ai parcouru, prévoit que certains litiges devront être portés devant le tribunal administratif ! De plus, les procédures de plus en plus complexes, les mécanismes de contrôle de plus en plus tatillons, les mesures de sécurité ou de salubrités de plus en plus draconiennes ont leur coût. Alourdir les contrôles, c'est aussi alourdir le travail du syndic avec évidemment une incidence sur le montant de ses honoraires. Interdire les placements de trésorerie, c'est priver le syndic de revenus financiers et le pousser encore à augmenter ses honoraires et, plus largement, à geler des ressources financières non négligeables utiles au monde économique. D'un point de vue macro-économique, c'est contre-productif.

En outre, votre vision n'est pas exacte : ce à quoi vous avez affaire n'est pas exactement le monde financier. Car, il y a d'une part le "monde financier" proprement dit, qui comprend les grandes banques et compagnies d'assurances, et d'autre part des entreprises industrielles ou de services de tailles importante mais dont l'objet n'est pas la finance. Votre groupe de gestion s'est comporté en banquier, utilisant des disponibilités empruntées à des banques à court terme pour financer des projets à long terme en contravention avec les conventions de prêt. Ce n'est pas en l'espèce le monde de la finance institutionnel qui est en cause mais plutôt, semble-t-il, un patron du genre self made man insatiable et sans scrupule qui se serait imprudemment et frauduleusement lancé dans des aventures.

Le risque d'aventure n'est pas absent du monde des syndics de quartier. Les administrateurs de biens qui gèrent des fonds de quelques millions d'euros et partent subitement avec la caisse pour un paradis fiscal sans convention d'extradition, cela existe aussi. On a beau avoir décidé l'ouverture d'un compte séparé, cela ne protège pas contre un tel risque.

Modifié par Superviseur Net-iris 1
anonymisation

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Merci Nihilscio,

 

Soyons pragmatiques.

 

Lors de l'AG, le syndic actuel a indiqué qu'il assurerait l'intérim mais personne n'a pensé à le faire voter (sa durée était claire : moins de 3 mois, suite à l'évocation de l'article 25.1).

Il continue à percevoir une partie des appels de fonds et assure payer les fournisseurs.

 

Le PV de l'AG (tronquée), où nous avons approuvé le budget 2009 et les budgets prévisionnels 2010 et 2011, élu un nouveau conseil syndical et refusé de renouveler le Syndic (environ 20% des voix pour) n'a pas été envoyé et ne le sera pas dans les semaines qui viennent (secrétaire en vacances).

 

J'ai un conseil syndical ce soir.

Que suggérez vous de proposer au conseil et de faire voter ?

 

Merci d'avance.

 

---------- Message ajouté à 15h41 ---------- Précédent message à 15h34 ----------

 

Merci Gennaker,

 

Le recours a un avocat est-il indispensable ?

 

Votre suggestion mérite d'être prise en considération, je l'évoquerai.

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Invité Jinko

A l'extrême vous pourriez vous entendre sur un PV qui dénaturerait les décisions prises par l'assemblée où vous inscririez que le syndic est reconduit pour deux ou trois mois.

 

Le risque serait que plusieurs copropriétaires fassent reconnaître en justice que ce PV est mensonger, d'où annulation de la nomination du syndic "intérimaire", de l'assemblée qu'il aurait convoquée et de la nomination du nouveau syndic et donc passage obligé par un administrateur provisoire qui convoquerait à nouveau l'assemblée pour, vraisemblablement, confirmer le syndic nommé par la précédente assemblée convoquée dans des conditions irrégulières. Absurde peut-être, mais possible, cela s'est déjà vu. De plus, dénaturer ainsi la réalité dans un PV ce serait commettre un précédent, dans le principe très malsain.

 

Vous pourriez vous contenter de la solution de reproduire la réalité des débats, à savoir refus de nommer un nouveau syndic, acter la proposition d'intérim et vous engager dans un "intérim" juridiquement monstrueux avec un risque d'annulation supérieur à celui présenté par la solution précédente parce que les éventuels contestataires n'auraient pas à prouver un mensonge dans le PV. D'un strict point de vue éthique, ce serait toutefois beaucoup plus acceptable.

 

Vous pourriez enfin privilégier la sécurité juridique et faire nommer le plus rapidement possible un administrateur judiciaire. Cela se fait par une ordonnance du président du tribunal de grande instance sur requête obligatoirement déposée par un avocat.

 

En l'absence de procéduriers parmi les copropriétaires, le risque de contestation peut être estimé minime. Si l'on est avant tout pragmatique, on peut opter pour la deuxième solution.

 

La troisième solution présenterait toutefois un certain intérêt pédagogique outre celui d'une parfaite sécurité juridique.

 

Selon les textes, le PV doit être signé par le président de séance à la fin de l'assemblée. Ne pas l'avoir fait, avoir désigné un secrétaire qui allait partir en vacances avant d'avoir rédigé son PV et attendre son retour ajoute aux anomalies et à l'incertitude de la situation. Je pense qu'il serait opportun de ne pas attendre de retour de vacances et de diffuser un PV, signé par le président de séance, sans tarder.

Modifié par Jinko

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Bonjour et merci Nihilscio,

 

Concernant le PV de l'AG, je l'ai bien signé (je crois que ce sont les minutes) mais c'est la secrétaire du Syndic qui est en vacances et ne peut le frapper...

La réunion du Conseil Syndical d'hier a révélé la perplexité et l'inquiétude des conseillers.

Une réflexion est en cours pour savoir quelle attitude adopter mais je pense que l'on s'achemine vers une demande au TGI pour désigner un Copropriétaire comme Syndic Provisoire avec pour seule mission la convocation urgente d'une AGE.

En attendant, si l'ancien Syndic n'a plus aucune légitimité, comment faire pour payer les fournisseurs et encaisser les

recettes ?

Un grand merci pour votre aide précieuse.

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Invité Jinko
Concernant le PV de l'AG, je l'ai bien signé (je crois que ce sont les minutes) mais c'est la secrétaire du Syndic qui est en vacances et ne peut le frapper...
Ce n'est pas très sérieux de la part de ce syndic. On ne peut croire qu'il n'y ait personne d'autre dans le cabinet pour faire ce travail. Mais il est vrai que l'ayant été évincé, on ne peut guère s'attendre à du zèle de sa part. Si besoin impérieux, il serait toujours possible qu'un membre du conseil syndical fasse la dactylographie, voire même l'expédition. Mais ce qui importe est que les minutes soient signées et donc puissent servir de preuve si besoin. C'est une copie de celles-ci, authentifiées par le président de séance, que vous pourriez utiliser à l'appui de la requête au président du TGI si c'est la voie que vous adoptez finalement.

En attendant, si l'ancien Syndic n'a plus aucune légitimité, comment faire pour payer les fournisseurs et encaisser les recettes ?
C'est le gros problème. En droit, vous êtes bloqués. En pratique, le syndic quittant peut agir avec pragmatisme et règler l'indispensable. Mais s'il est rancunier, il faut patienter ou pratiquer le système D du genre porte à porte auprès de chaque copropriétaire pour demander une avance avant de faire face à l'urgentissime, comme le salaire du gardien. Les fournisseurs peuvent généralement attendre de un à trois mois. De toutes façons, ils n'ont pas le choix.

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Bonsoir et merci,

Demain nous allons voir le syndic quittant pour essayer d'obtenir le PV et quel est son sentiment vis à vis de cette situation.

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