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supprimer le poste de gardien


Ozedix

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Bonjour,

 

Voilà, j'ai cherché de l'information sur ce sujet, qui est finalement moins couvert que je ne l'imaginais sur les forums. Les réponses trouvées sont malheureusement souvent biaisées dû principalement au fait que les personnes qui les posent ont des problèmes avec leur gardien...

 

Pour ma part, je suis dans une petite copropriété avec une gardienne logée dans l'immeuble. Le poste de gardien est inscrit au règlement de copro.

 

L'immeuble est vétuste et les charges sont lourdes (je paye 1100€/trim. pour charges communes d'entretien + chauffage + gardien, Paris intramuros, pour 65m²). L'immeuble souffre de nombreux petits travaux d'entretiens divers et d'une chaufferie vétuste. Par ailleurs, les façades extérieures sont en mauvais état ainsi que la cage d'escalier.

 

Notre gardienne est à mi-temps et compte pour environ 1/3 des charges en comprenant l'ensemble des charges qu'elle représente.

 

J'ai estimé qu'on pouvait économiser pratiquement la moitié de ces charges en prenant un employé 3 ou 4 1/2 journées par semaine, ce qui permettrait de faire le ménage et sortir les poubelles.

 

Pour le courrier, il faudrait envisager une pose de boites aux lettres.

 

L'ensemble de ses activités serait alors quasi couvert, seule la présence tous les matins pour d'éventuelles interventions (edf, etc.) ne serait pas couverte (mais cela est-il indispensable ?).

 

Clairement, supprimer le poste de gardienne pour le remplacer par un prestataire de service permettrait donc de couvrir un service quasi équivalent pour moitié prix (ou 2/3 tiers). La vente de la loge couvrirait par ailleurs les frais de ravalement des 2 façades et de la cage d'escalier, et il resterait encore du budget pour la chaudière.

 

Seulement voilà, je comprends que cette décision doit être prise à la double majorité de l'article 26 selon la jurisprudence (unanimité selon la loi, mais c'est impossible a obtenir rien qu'avec les millièmes de caves et parking détenus par des propriétaires aux abonnés absents), et que cela comporte des risques car elle implique le licenciement de la gardienne pour motif économique. Je comprends que ce motif est contestable.

 

Je voulais savoir si vous pouviez confirmer ces 2 derniers points et m'indiquer les éventuelles autres solutions s'offrant à nous.

 

A mon sens, sans polémiques avec l'employée, je souhaiterait a minima que la copro puisse récupérer et vendre la loge pour assumer les frais des ravalements. Quelles seraient donc les solutions les plus simples et le moins risquées (notamment d'attaque prud'hommes, etc.) ? Peut-on reclasser notre employée ? Peut on s'arranger à l'amiable si le syndic lui trouve une autre copro ?

 

Je vois bien qu'à Paris notamment de nombeux immeubles avec gardiens ont fini par s'en séparer compte tenu du prix des m², il y a donc des solutions.... Merci de vos éventuels retours d'expérience.

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Bonjour,

 

Je suis précisémment dans ce même cas de figure, du moins notre copropriété l'a été jusqu'au mois d'avril dernier.

 

En février 2010, une copropriétaire avait demandé la convocation d'une AG extraordinaire afin de décider du sort de la gardienne.

 

Cette copropriétaire avait auparavant motivé sa demande en apportant la preuve comptable que cette dernière coûtait à la copropriété plus 10000€ par an que l'entreprise de nettoyage.

 

A cet effet, le syndic avait recouru aux services d'une avocate qui était présente à l'AG afin de nous expliquer ce que nous encourions d'envisager de la licencier.

 

Donc, l'AG avait dû se borner sur deux projets de résolutions : la suppression de son astreinte de nuit et, la décision de modifier les horaires de la gardienne qu'elle souhaitait elle-même modifier en raison de sa situation familiale.

 

Nous pensions la coincer en rejetant la demande de suppression de son astreinte de nuit mais l'avocate nous a mis en garde en raison de l'évolution des droits des gardiens.

 

Il faut savoir que la profession est très protégée.

 

Donc, nous avons été contraints d'accepter cette suppression d'astreinte qui n'existe plus dans la nouvelle convention.

 

En revanche, nous avons rejeté sa demande de modification de ses horaires car nous estimions que l'aménagement des horaires qu'elle nous proposait ne justifiait plus la présence d'une gardienne.

 

Et c'est de cette manière que nous l'avons en quelque sorte coincée.

 

Elle était constamment en arrêt de maladie jusqu'à être considérée inapte au travail par la médecine du travail qui d'ailleurs a reproché à la copropriété de la harceler.

 

A cette issue, le syndic et le conseil syndical, et toujours en présence de l'avocate ont négocié une rupture conventionnelle avec la gardienne en avril 2010.

 

Il faut savoir que ce fut un travail de longue haleine.

 

Car au sein du conseil syndical, la plupart des membres était favorable au maintien du poste et lui concèdait quelques avantages sans aucune approbation du syndicat des copropriétaires.

 

Avec quelques-uns, nous avions veillé au grain, ce qui avait engendré une mauvaise ambiance.

 

Mais après 6 années, ce qui est très long, nous sommes arrivés à nos fins.

 

Lors de l'AG du mois de juin 2010, le syndicat s'est enfin prononcé à l'unanimité sur la suppression du poste de gardienne.

 

Pendant des années, nous arguions l'impossibilité de fermer la résidence en raison du coût du poste de la gardienne, ce qui a finalement porté ses fruits.

 

Au prix de la patience!!!! La patience est la mère de la victoire.

 

Il faut vous investir et motiver vos raisons sinon point de salut !!

 

Cdt

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Mon expérience ne semble pas vous avoir inspiré !

 

Lors de l'AG extraordinaire en février dernier, j'avais soulevé la possibilité d'invoquer une jurisprudence selon laquelle le licenciement d'un gardien pouvait être motivé en raison de l'impossibilité financière pour une copropriété d'exécuter des travaux du fait même du budget obérant de ce poste.

 

A cette suggestion, l'avocate s'était montrée très réticente, voire prudente ; notre copropriété n'est pas en difficulté financière.

 

Il faudrait que votre copropriété ait été reconnue en faillite...

 

Vous recensez un certain nombre de travaux de sauvegarde. Ces projets de travaux ont-ils été portés aux différentes AG ?

 

Votre coût estimé entre le poste de gardien et une entreprise de nettoyage a-t-il fait l'objet d'une lecture au Syndicat des copropriétaires?

 

Etes-vous, vous-même au Conseil Syndical ? Ce qui est une place de choix pour faire connaître ses projets en raison du rapport annuel notifié à la convocation de l'AG.

 

Votre syndic est-il professionnel ou bénévole?

 

Il faut préparer le terrain, ne rien proposer de but en blanc.

 

Quant à notre copropriété, vu qu'il a été décidé de ne pas réembaucher de gardien, nous allons vendre le studio et transformer la loge de la gardienne pour les réunions du conseil syndical.

 

Cependant, une AG extrordinaire sera convoquée pour faire connaître les modalités de vente aux copropriétaires.

 

Comme vous pouvez le constater, tout est possible à condition d'argumenter et d'apporter la preuve par les procès verbaux qu'aucuns travaux ne sont envisageables du fait du budget consacré au poste de gardien.

 

Sur la question de rupture conventionnelle avec la gardienne, je dois préciser que la copropriété a indemnisé cette dernière.

 

N'hésitez pas à revenir sur ce site.

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Lorsqu'on supprime un poste de gardien, on ne fait pas forcément que des économies, sauf période de conflit avec le gardien. En fait, un bon nombre de locataires demandent au gardien des services qu'ils gratiffient, mais n'auront plus après. Un certain nombre de tâches ne seront jamais effectuées de la même manière, la sortie des poubelles en étant l'exemple le plus courant. Cependant, comme la loge du concierge a été vendue, il est impossible de revenir en arrière.

 

Il est clair qu'à service rendus égaux, un prestataire de service est forcément plus cher qu'un employé, puisque le prestataire de service est un couple employeur-employé, donc deux rémunérations à assurer pour chaque tâche. Et en fait, souvent une multitude de prestataires. L'un tond, l'autre se charge de l'électricité, le troisième des poubelle, etc... Et quelqu'un devra surveiller sur son temps les gros travaux que le concierge surveillait.

 

Alors, il est plus simple de changer d'entreprise prestataire que de concierge lorsque le travail effectué ne convient pas, mais supprimer le concierge ne permettra jamais d'avoir la même somme de services rendus pour le même tarif. C'est peut être cela qui bloque, certaines personnes n'étant pas prêtes à renoncer aux services rendus.

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Seulement voilà, je comprends que cette décision doit être prise à la double majorité de l'article 26 selon la jurisprudence (unanimité selon la loi, mais c'est impossible a obtenir rien qu'avec les millièmes de caves et parking détenus par des propriétaires aux abonnés absents), et que cela comporte des risques car elle implique le licenciement de la gardienne pour motif économique. Je comprends que ce motif est contestable.
La double majorité de l'article 26 est suffisante dans la mesure où l'on admet que la suppression du service assuré par la concierge est compatible avec la destination de l'immeuble, ce qui semble le cas.

Le licenciement pour motif économique est à exclure.

La seule possibilité de se séparer de la gardienne est un départ négocié. Une proposition de reclassement pourrait faciliter la négociation mais une telle solution ne peut être imposée.

Dans la plupart des immeubles parisiens, la suppression de l'emploi de la concierge est décidé après que celle-ci est partie en retraite.

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  • 2 weeks later...

Bonjour,

 

Merci à tous pour vos réponses, jeune papa depuis quelques jours je n'avais pas eu le temps de revenir.

 

Je note bien qu'il faut être bien préparé, c'est le but de mon message.

Notre copro est simple à gérer, un immeuble, une cour intérieure, dans Paris. Pas d'espaces verts et des parties communes peu spacieuses.

Je pense donc que l'entretien peut-être effectué en quelques demies journées par semaine.

Par contre je n'ai pas idée des postes de frais à prévoir autres que l'entretien (pose de boite aux lettres, suivi des travaux, etc.).

 

Je vais tacher de modeliser tout ca et de faire des devis auprès de pro du secteur, pour qu'à la prochaine AG je puisse apporter une proposition en ce sens.

 

Notre copro va bien financièrement mais les charges sont élevées avec quasi 2/3 de charges communes (il faut que je vois le poids exact du coût de la gardienne), et nous avons besoin de ravaler l'immeuble interieurement et exterieurement dans les 2/3 années à venir. Je pense que l'argument qui ferai mouche se trouve dans la possibilité de vendre la loge (estimation basse 175k€) qui couvrirait largement les frais de ravalement.

 

De plus la gardienne présente depuis une quizaine d'années a plusieurs fois fait part au syndic qu'elle souhaitait éventuellement changer de copro (pour une copro avec espaces verts). On peut donc envisager un départ négocié (parce que la retraite c'est pas pour tout de suite, elle est jeune...)

 

Je pense qu'il y a matière... à travailler ;)

 

Merci pour vos conseils avisés.

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  • 2 weeks later...

Bonjour,

 

Le motif économique ne peut être invoqué que lorsque le syndicat justifie de réelles difficultés financières.

(C'est la base de l'article L.1233-3 du Code du Travail)

Ainsi, la difficulté financière de la copropriété ne peut être soulevée que si certains copropriétaires sont défaillants dans le paiement de leurs charges et que ce trou de trésorerie crée une réelle difficulté financière.

 

Mais il est reconnu que la recherche d'une meilleure organisation du gardiennage et de l'entretien de l'immeuble est une raison pouvant justifier un licenciement pour motif structurel d'ordre économique du personnel d'entretien employé par le syndicat.

Mais encore une fois, ce licenciement dans un contexte de bonne santé financière sera dénué de cause réelle et sérieuse. (Cour d'Appel de Paris, 21/01/1994) : "Un syndicat de copropriétaire ne peut procéder à un licenciement pour motif économique d'un employé d'immeuble pour alléger les charges salariales de la copropriété."

 

En gros, vous ne pouvez pas jouer uniquement sur l'économie réalisée quand votre situation financière est saine...

 

Effectivement, le poste du gardien étant inscrit dans le règlement de copropriété, il s'agit implicitement de la modification de ce dernier et il est donc nécessaire de porter la résolution en AG selon la règle de majorité de l'article 26"f" de la Loi de 1965 : "La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble."

 

Et donc pour conclure : vous allez vivre encore une longue et belle histoire d'amour avec votre gardien...

Peut-être le départ volontaire peut-il être l'occasion de la suppression, mais sans cela, cela paraît difficile sans risque.

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Mais il est reconnu que la recherche d'une meilleure organisation du gardiennage et de l'entretien de l'immeuble est une raison pouvant justifier un licenciement pour motif structurel d'ordre économique du personnel d'entretien employé par le syndicat.
Ce n'est pas à exclure, mais il faut être très prudent. Auriez-vous des références, jurisprudences ou textes de doctrine à l'appui concernant le licenciement d'un gardien d'immeuble sur ce type de motifs ?
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Bonjour,

 

Non, malheureusement.

Ma réponse est appuyée sur l'excellent livre "Copropriété" de Sabatié.

Mais si, c'est une référence intéressante. Merci de l'avoir indiquée.
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