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Forum juridique de Net-iris

Demande de cession par un copropriétaire et conflit d'intéret


Nougatine26

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Bonjour,

 

Pour résumer le problème:

 

Nous sommes copropriétaires sur une assez grande copropriété puisqu'elle comprend 4 bâtiments d'habitation, plus des garages, des voiries et des espaces verts. Cette copropriété n'est pas clôturée.

 

Deux des copropriétaires sont propriétaires en indivision (consorts A) de terrain contigus à des terrains commun de la copropriété.

 

Ils ont fait inscrire à l'autre du jour de la prochaine AG la "cession et acquisition par échange entre les consorts A et la copropriété" (et ce dans l'objectif clairement annoncé de faire construites des maisons sur leurs terrains -ils sont promoteurs immo- et de mettre un accès à ces maisons sur la parcelle demandée)

 

En clair, ils veulent échanger une bande de terrain sur laquelle sont situés des parkings (11 environ), contre une autre bande de terrain (de même surface mais le long de leur terrain, en bordure d'un bâtiment) et la construction "sous un an à compter de la signature de l'acte de cession" de 8 places de parking à leurs frais.

 

Cette résolution doit être voté à la double majorité.

 

Cependant, nous nous demandons s'il n'y aurait pas conflit d'intérêt concernant leurs votes (entre eux et les mandats qu'ils détiennent-autres membres de leur famille copropriétaires- il y a 5 copropriétaires) et leur voix (de même entre eux et les mandants 62,81% des tantièmes sur les 66,67% exigibles en double majorité) dans la copropriété..

 

En clair, sur ce vote, ils seraient à la foi "juges" puisque participant au vote en tant que copropriétaires et "partie" puisque demandeurs de la cession.

 

Peut-on dans ce cas là, demander à ce que ne soient pas pris en compte leurs votes et voix en nom propre (j'imagine que pour les mandats nous ne pouvons rien dire) ?

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Bonjour,

 

Comment dans une résidence de 4 bâtiments, 5 copropriétaires peuvent-ils, à eux seuls, détenir 62 % des milièmes ?

 

Sauf erreur, cette résolution conduit à l'aniénation de certaines parties communes : dans ce cas, le vote ne se fait pas sur la base de l'article 26 (double majorité) mais à l'unanimité.

 

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Version consolidée au 14 mai 2009

 

Article 35 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8

 

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

 

 

 

Cordialement.

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Bonjour,

 

Comment dans une résidence de 4 bâtiments, 5 copropriétaires peuvent-ils, à eux seuls, détenir 62 % des milièmes ?

 

Tout simplement

 

Mme A. (mère) 1 485/10 000

Mr A. Ch 1 100/10 000

Mr A. Ph 3 327/10 000

Mme A. C 195/10 000

Mme A. B 174/10 000

 

Soit 6 281/10 000

 

Et ça, sans compter les "amis" de la famille sans doute.

 

Et oui, c'est ça le plaisir d'une copro avec une famille dans l'immo. en clair c'est eux qui ont racheté le parc (parc immo acheté à [sté X] ) puis qui l'ont scindé en copropriété!!

 

Sauf erreur, cette résolution conduit à l'aniénation de certaines parties communes : dans ce cas, le vote ne se fait pas sur la base de l'article 26 (double majorité) mais à l'unanimité.

 

Citation:

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Version consolidée au 14 mai 2009

 

Article 35 En savoir plus sur cet article...

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 8

 

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l'unanimité de ses membres.

 

Cordialement.

Ben justement, le but n'est pas de construire sur une partie commune par les soins du syndicat (ils ne sont pas syndicat oufff!! l'ancien syndicat -ami de cette famille- a été racheté par une grosse entreprise!!).. Mais de leur céder (avec contre partie) pour qu'ensuite, ils puissent en faire des voix d'accès

 

Merci en tout cas pour l'information!

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Vous ne pouvez évincer des copropriétaires d'un vote au seul motif qu'ils ont intérêt à voter pour ou contre, puisque les questions portées à l'OJ sont toujours à l'instigation d'un ou de plusieurs copropriétaire.

Par contre si les voix d'un copropriétaire représentent à elles seules plus de la moitié des voix du syndicat, celui-ci verra ses voix ramenées au total des voix des autres copropriétaires.

Il y a échange de parcelles (achat-vente) il va manquer 3 parkings, ils vont changer de place, c'est une modification substantielle des modalités de jouissance de ces lots.

Si elles étaient clairement définies dans le règlement de copropriété, l'unanimité est requise.

Que dit-il au sujet de ces parking ? En précise t-il le nombre ? Sont-ils parties privatives où d'usage privatif et affectés nominativement à certains lots ?

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Les aires de stationnements sont dans le règlement de copropriété indiquées comme parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception.

 

Elles ne sont pas clairement définies dans le règlement:

A) parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception

 

Les parties communes comprennent notamment, mais seulement si les éléments ci-après énoncés s'y trouvent et sans que cette énumération purement énonciative , soit limitative:

 

La totalité du terrain bâti ou non-bâti ci dessus désigné;

[....]

les jardins, cours, terrains de jeux, les terrains de tennis, les aires de stationnement, les séchoirs à linge et autres espaces communs.

La question de conflit d'intérêt se posait justement parce que dans ce cas, leur qualité de demandeur est hors copropriété...

 

Ce sont les "consorts A." qui demandent la cession/échange et non les copropriétaires qui voudraient rattacher une partie des communs à un de leur lot de copropriété. Cette partie des communs sortirait purement et simplement de la copropriété.

 

Ce ne sont pas les voix d'un seul copropriétaires qui font plus de 50%, mais les voix de différents membres d'une même famille:

 

Mme A. (mère) 1 485/10 000

M A. Ch (fils) 1 100/10 000

M A. Ph (fils) 3 327/10 000

Mme A. C (?) 195/10 000

Mme A. B (?) 174/10 000

Soit Famille A. 6 281/10 000

 

Du coup, il est très dur de contrer les décisions de cette famille parfois, qui au delà de leur tantième ont aussi des "amis" également copropriétaires!!

 

là on mobilise tout les autres copropriétaires non-occupant (on est occupants et ça fait une sacré différence!!)

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La question de conflit d'intérêt se posait justement parce que dans ce cas, leur qualité de demandeur est hors copropriété...

 

Ce genre de demande de transaction arrive parfois sans que cela pose problème, la particularité de votre cas est uniquement le poids d'un bloc familial qui crée un déséquilibre...en toute légalité apparente, même si en réalité c'est un abus de majorité.

 

Sur ce motif, les copropriétaires qui auront voté contre, ou absents ne se seraient pas fait representés, pourraient demander l'annulation de la décision au TGI.

Il faudrait alors invoquer le changement de destination de cette bande de terrain, les places de parking supprimées, les dépréciations apportées aux lots en limite qui se verraient imposer des nuisances de vis à vis, bruits, circulation aggravée, etc.

Afin de démontrer que tout ceci ne sert pas l'intérêt de la copropriété mais seulement ceux du promoteur qui les a obtenus par ce biais.

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de retour de cette ****** d'AG... figurez vous que les différents copropriétaires de 62% de tantième (soit 5 personnes physiques) sont enregistrés dans le logiciel du syndic comme 30 personnes ou copropriétaires soit un copropriétaire par lot!!) Pouvez vous m'indiquer, s'il vous plait, un texte précisant qu'un copropriétaire de plusieurs lots n'est compté que comme un seul et unique copropriétaire en cas de double majorité (majorité+1 en nombre de copropriétaires et 2/3 des voix -tantièmes_ favorables)

 

Parce que là, selon les nombres des copropriétaires, il y a 28 copropriétaires différents dont 15 contre et 21 absentions.

 

Mais vu que pour chaque lot, la base de données du syndic indique une entité de copropriétaire distincte ( soit 56 ou 54 copropriétaires) ben, aucune chance pour les 15 copropriétaires contre et les 2 abstentions de se faire entendre!!

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S'il s'agit de biens en indivision ou en société c'est l'art.23 de la loi du 10 juillet 1965

Article 23 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994

 

Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

 

En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.

 

 

La règle est qu'à chaque lot correspond un droit de vote et un seul.

Le mandat confié assure le pouvoir d'arrêter une seule volonté commune, et non à chaque indivisaire d'avoir une voix propre ou d'être considéré comme un copropriétaire supplémentaire.

 

 

S'ils refusent de nommer un mandataire vous devez demander au syndic de les y contraindre.

 

 

S'il s'agit d'un copropriétaire possédant plusieurs lots, idem, il ne compte que pour une entité physique en représentation du total de ses voix qui sont éventuellement soumises à la réduction prévue à l'art.22.

 

 

 

Cette AG ne respecte apparemment pas les dispositions légales, le syndic est dans son tort, vous pouvez demander l'annulation de ces résolutions.

 

Il faudrait aussi vérifier aux hypothèque que les divisions des lots entre les membres de cette famille ont été validées par la publication et l'enregistrement, à défaut elles n'auraient aucune existences légales et ne peuvent être prises en compte dans cette forme.

 

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