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Expropriation pour utilité publique


Consnat

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Bonjour,

 

J'aimerais avoir des renseignements suite à une expropriation pour cause d'utilité publique. L'expropriation concerne des terres agricoles + forêt.

 

L'opérateur foncier en charge de l'achat des parcelles nous a contacté mais il y a plusieurs problèmes, et j'aimerais avoir votre avis.

 

1/ La personne n'a contacté et fixé un rdv qu'à un seul des propriétaires (terrain en indivision familiale). Les autres n'ont pas été tenus au courant officiellement du rachat et de la procédure. Sur la proposition de rachat, il est indiqué uniquement le nom de ce propriétaire, et après mention des autres, cette personne lui a demandé de contacter les autres pour faire signer une procuration.

Si je consulte le code de l'expropriation, l'opérateur foncier aurait du contacter l'ensemble des propriétaires en se renseignant auprès du bureau des hypothèques (le nom et l'adresse actuelle figure sur l'acte du notaire).

 

Peut on reprocher quelque chose officiellement à l'opérateur foncier et jouer sur ça pour faire retarder la procédure ?

 

2/ Le prix proposé est dérisoire ! Il nous semble bien inférieur à la valeur réelle et l'expertise qui a soit disant été faite sur le terrain, me semble avoir plutôt été réalisée depuis un bureau... Les voisins ont exactement le même prix au centime près à l'hectare. Concernant les parcelles forestières, ces mêmes voisins qui exploitent leur foret, ont une indemnité de coupe dix fois inférieur aux bénéfices qu'ils en tirent d'habitude.

 

Pensez vous que le prix puisse réellement changer sans passer par le tribunal et le juge de l'expropriation ? Que me conseillez vous sur ce point ?

Leur façon de faire étant très limite (voir point 1 par exemple); peut on essayer de négocier la vente à un meilleur prix ?

 

3/ Concrètement, nous sommes en ce moment dans une phase d'attente. Leur prix ne convenant pas, nous avons pas signé leur proposition. Comment cela va se passer ? Va t'on obligatoirement passer par le tribunal, ou vont ils essayer de nous faire une nouvelle proposition dans la mesure où ils veulent commencer les travaux rapidement ? En gros, a t'on intéret à signer de suite ou peut on essayer de faire le jouer le temps en espérant qu'ils indemnisent au vrai prix ? Sachant que visiblement plusieurs personnes sont prêt à se mobiliser pour faire coincer la procédure tant qu'ils revoient pas leur prix.

 

4/ Si on passe devant le juge de l'expropriation, doit on payer quelque chose (procédure, avocat,...) ?

 

Merci d'avance pour vos précieux conseils.

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Bonsoir,

 

Pour comprendre le pourquoi du comment, il faut savoir comment les choses se déroulent.

 

Le juge l'expro va fixer un prix en fonction des prix pratiqués par des ventes concernant des biens similaires dans la région.

 

Ils fournissent souvent devant le juge des prix incroyablement bas obtenus par.... des ventes amiables, obtenues par du démarchage auprès des gens avant le début de la procédure, parfois avant même que l'utilité publique ne soit prononcée (ces dossiers durant des années, il est facile d'anticiper !).

Comment les obtiennent-ils ? En jouant sur la peur du juge, le coût des avocats (incompétents et chers et inutiles bien sûr), le caractère inéluctable de tout, etc etc... effrayés, lassés par l'insistance de l'opérateur foncier, les gens cèdent et vendent une bouchée de pain.

 

Il ne FAUT PAS céder. Les indemnités obtenues devant le juge de l'expropriation sont la plupart du temps supérieures au montant proposé (notez que ce n'est pas difficile, vu son niveau... ). Les avocats qui pratiquent ce contentieux (ils ne sont pas nombreux, c'est technique) facturent souvent un forfait bas (et plus les propriétaires concernés par la même opération sont nombreux à faire appel à lui moins le coût forfaitaire est élevé pour chacun) plus un % sur la différence entre le prix proposé et le prix obtenu. Le principe de la carotte.

 

Sa démarche est amiable, car il est plus facile de convaincre les propriétaires uns par uns qu'ensemble. Donc il n'a aucune obligation. A rebours, vous pouvez lui fermer la porte au nez.

Par contre, dans le cadre de l'expropriation, l'expropriant contactera tout le monde officiellement. En outre, il y aura d'abord une enquête publique sur l'utilité publique de l"opération, et une enquête de cessibilité (en même temps souvent) puis l'acte déclaratif d'utilité publique et l'arrêté de cessibilité. Une offre vous sera faite et vous pourrez la refuser. L'expropriant saisira alors le juge de l'expropriation (c'est à lui de le faire) où l'avocat est plus que conseillé....

 

A savoir que les arrêtés de déclaration d'utilité publique et de cessibilité peuvent être contestés, et cela aboutit parfois à annuler toute l"opération... donc à pouvoir récupérer ses terrains !

 

Il vous faut un avocat spécialisé en droit public.

 

Cleyo

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Bonjour,

 

Merci pour votre réponse.

 

Comme je m'y attendais, vous me conseillez de passer par un avocat pour négocier l'expropriation.

Le problème est que le prix des terres est relativement faible, et pour avoir une idée du coût d'un avocat, je me demande si au final ça serait rentable d'en prendre un par rapport à effectuer une vente directe.

 

Du coup, j'essaye actuellement de chercher des solutions pour négocier avec l'opérateur foncier la vente du bien sans passer par la case juge mais en revalorisant le prix.

 

Je me demandais donc si ils peuvent nous faire plusieurs propositions ou si c'est une seule, et si refus => juge. Sous quel délai ils saisissent le juge en cas de refus ?

 

Mon espoir est de les pousser à faire un geste vu qu'ils veulent commencer les travaux rapidement (septembre) et qu'ils sont limites dans la procédure conduites (proprio pas tous averti..). Du coup brandir la menace de faire trainer les choses et d'attaquer la procédure si ils nous reversent pas plus.

 

Mais je sais pas si c'est réalisable ou complètement utopique de croire ça ?

 

Merci encore.

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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