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Estimation du patrimoine


Djodreh

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Bonjour,

 

mon père est décédé en 1974. Ma mère vient de décéder.Nous sommes 3 enfants. La notaire a demandé à un agent immobilier de faire une estimation des biens immeubles. Je trouve celle-ci très faible.J'ai laissé entendre que j'aimerais qu'il soit procédé à une nouvelle expertise par une autre personne. Suis-je dans mon droit?

La notaire me précise que cette expertise serait à mes frais ? Problème car mes 2 soeurs ne semblent pas d'accord .Je vis très loin de l'endroit et je n'ai pas les clefs des différents bâtiments.

 

En 1993 ma mère avait voulu régler la succession de mon père, et faire une donation partage. Dans le projet de partage un terrain de faible valeur avait été omis, mes soeurs ne voulaient pas me régler en totalité la soulte prévue , au moment de la signature de l'acte, elles me proposaient de me verser de petites mensualités sur un long terme. Je n'avais pas accepté.Et les choses en étaient restées là. Est-ce normal que la notaire n'est rien fait ? Sachant que la même année ma mère lui avait remis un testament olographe?

 

Merci pour votre réponse

 

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Invité Azukiyo

si vous jugez que la valeur du bien est insuffisante, rien ne vous oblige a l'accepter et cela sans meme faire une estimation( expertise de la part d'un agent immobilier j'en doute fort!!)

vous refusez un point c'est tout et vous demandez a ce que le bien soit mis en vente x euros, personne ne peut vous obliger a mettre en vente a un prix qui ne vous convient pas

 

a titre indicatif les agences en charge de la vente font des estimations gratuites en fonction du marché

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Bonsoir,

merci de votre réponse.Je comprends que cette estimation contente les deux autres parties, car elles devront me dédommager, donc plus l'estimation est faible moins la somme à me verser sera élevée.

 

Le problème posé par l'estimation est le suivant, les biens ne sont pas logiquement destinés à la vente, alors il y a une valeur par rapport au marché et la valeur représentée par le bien si on le rénove et le rafraîchit.

 

---------- Message ajouté à 21h53 ---------- Précédent message à 21h48 ----------

 

Merci pour votre réponse. Les autres parties peuvent-elles s'opposer à une demande de contre estimation? Dois-je signaler au notaire mon intention, avant de la faire réaliser?

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A partir du moment où vous la financer, les autres parties n'ont rien à opposer.

 

Un notaire est là pour acter un accord ou constater un désaccord. Ce n'est pas un juge. Donc, s'il y a blocage entre les parties, il ne peut rien faire.

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Invité Azukiyo
A partir du moment où vous la financer, les autres parties n'ont rien à opposer.

 

par contre maria ne pensez vous pas que:

- on ne peut pas parler d'expertise mais plutot d'estimation de la part d'une agence, donc dans le cas ou il y a conflit, seul un expert peut faire une telle estimation

- que dans le cas d'une succession , un des heritiers est en droit d'exiger qu'il y ait au moins 2 estimations à la charge de TOUS les héritiers

- dans le cas contraire pourquoi la première estimation gratuite serait celle des autres heritiers et pas celle de notre internaute

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C'est le notaire qui avait désigné l'agent immobilier pour faire l'estimation. Comme je ne suis pas sur place , j'avais demandé qu'un de mes cousins soit présent, la notaire m'a demandé d'envoyer à cet agent une autorisation, attestant que j'autorisais cette personne à être présente lors de la visite des lieux. Est-ce une procédure normale?

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L'agent immobilier ne donne qu'une estimation du bien. Il se base sur sa connaissance du marché local à un moment T et du prix moyen des cessions mais sans approfondir. C'est une estimation qui fluctue en fonction du prix marché et qui ne porte pas forcement sur la valeur intrinsèque des biens.

 

Une expertise c'est tout autre chose, c'est la résultante de différentes méthodes d'évaluation du bien : par le terrain + construction - l'obsolescence de la construction, (surfaces pondérées, coefficients de vétusté..) par la capitalisation, et par comparaison de cession de bien aux caractéristiques identiques.

La concordance, de ces 3 résultat vous donne une valeur stable qui prend en compte les particularités des biens et non uniquement dépendante de l'état du marché, au jour de l'estimation.

 

Donc déjà demander à une ou deux autres agences de vous donner une estimation ne coute rien et vous permettrait de déceler si les chiffres avancés par l'AI du notaire sont plausibles.

Si la différence est conséquente, en fonction des sommes en jeu vous verrez si vous avez intérêt à faire la dépense d'un véritable expert immobilier.

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Invité Azukiyo

en fait dans le cas d'une discorde entre les heritiers au niveau du prix, il me semble que l'expertise est obligatoire et payable par tous car seule cette expertise serait valable en justice.

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Invité Azukiyo
Oui, et de plus elle peut vous éviter des problèmes, car si sous évaluation des biens, le fisc risque de se manifester...

 

donc ne pensez vous pas que cette expertise doit etre payée par tous?

 

dans notre cas la notaire ne nous a pas demandé notre avis. Vous n'êtes pas d'accord donc c'est expertise payante pour tous

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Si, l'équité le voudrait... Mais l'équité, la morale et le droit sont rarement réunis au prétoire, alors chez le notaire.... :D:D

 

Plus sérieusement, chaque fois qu'il y a conflit d'intérêts, chacun assume bien les frais nécessaires à l'apport des preuves permettant d'étayer sa cause ?

Cela me parait plus efficace, que de devoir encore ergoter sur le choix de l'expert qui, si les frais sont partagés, ne sera peut-être pas celui que vous auriez choisi, et si c'est le notaire de la partie adverse qui le nomme cela ne me va pas non plus.

Tout est dans le rapport prix expertise/retour escompté, mais quand il y a plusieurs dizaines de milliers d'Euros en jeu , c'est vite vu.

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Une agence immobilière vous donnera une estimation gratuite, ou une évaluation payante (dans les 200 €). Il vous en donnera une valeur marché fiable, dans une fourchette de prix. C'est tout de même un spacialiste.

 

Un expert poussera l'étude des matériaux et des défauts et affinera le prix.

 

Demander une estimation gratuite du bien à une ou deux agence et aller vers une évaluation voire une expertise en cas de différence non négligeable constatée est le bonne démarche.

 

Mais de toutes façons, il faut se rappeler que le notaire est là pour acter un accord ou constater un désaccord. En cas de désaccord, la solution sera forcément judiciaire. Il faut donc avant d'aller trop loin mesurer progressivement les conséquences d'une action devant les tribunaux.

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Votre mère vient de décéder, et donc vous réglez la succession. Vous n'êtes pas en train de la partager.

De ce point du vue, l'estimation du prix n'a aucune incidence civile, elle n'a qu'une incidence fiscale, pour le calcul des droits de succession à payer, lesquels sont assis sur la valeur déclarée de l'actif successoral net.

Mais dans la succession à régler, vous ne recueillez pas une valeur, vous recueillez des droits indivis sur une maison.

C'est lors du partage que se posera concrètement la question de la valorisation du bien, car il faudra transformer les droits indivis de chacun en valeur. Or la valeur au moment du partage n'est pas liée causalement à celle définie lors du règlement de la succession, qui en fait ne vous importe peu.

Sauf fiscalement, bien sûr, puisqu'en cas de plus-value, il y aura des impôts à payer aussi.

Mais peut-être souhaitez-vous rapidement partager cette succession ?

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  • 3 weeks later...

Bonjour,

 

merci pour votre réponse, il s'agit de régler deux successions, celle de mon père décédé en 1974 et celle de ma mère récemment décédée. Pouvez-vous me conseiller, car je suis décidé à prendre un expert, problème posé par mon éloignement: j'ai demandé à la notaire si on pouvait déposer les clés à son étude afin que l'expert puisse faire son travail...Réponse négative.(Elle ne semble pas apprécier ma démarche!!! ) Je comprends mal sa position,car l'intérêt n'est-il pas de faire en sorte que le dossier soit réglé vite et bien? Quels pourraient être mes arguments pour obtenir sa coopération?

J'ai également posé la question de la prise en charge financière de l'estimation par l'ensemble des héritiers, arguant que évaluation faite par un AI n'avait pas de valeur juridique,: réponse: elle n'en a pas plus que celle d'un expert ????

 

Y a-t-il un texte qui pourrait me servir de référence , sur ce point.

 

Merci

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L'estimation de l'expert n'a de valeur juridique qui s'impose aux autres que dans un contexte où un juge demande à l'expert d'estimer (et encore, on peut demander des contre-expertises, et c'est le juge qui dit en dernier ressort quelle est la bonne valeur).

Donc tant que vous êtes dans une démarche personnelle, c'est un avis au même titre que l'agence immobilière. En cas de pluralité d'avis présentés par les parties, le notaire n'est pas habilité à trancher (et pour cause, il n'est pas juge).

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      Je vais me retrouver à devoir de l'argent à [son enfant]sur un bien que j'ai payé [seul]et me retrouver moi sans rien de la succession ? j'ai beaucoup de mal là ....
       
      Bien cordialement,
       
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