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vente sans règlement de co-propriété


Sioux946

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Bonjour, je suis copropriétaire dans un immeuble (rez de chaussée + 2eme étage). Nous sommes trois copropriétaires. Un règlement de copropriété a été établi par un géomètre en 2008 mais la propriétaire du 1er étage refuse de signer car elle ne veut pas payer sa quote part relative à l'intervention du géomètre (alors qu'elle avait donné au préalable son accord de principe). Or je souhaite mettre en vente mon appartement du 2eme étage.

Je viens par ailleurs d'apprendre que l'appartement du 3eme étage viens d'être vendu alors que le règlement de copropriété n'est bien entendu pas encore signé or il me semble qu'un bien en copropriété ne peut être vendu sans règlement de copropriété ? Que faire ?

Merci de vos conseils.

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J'ai du mal à suivre. Le règlement de copropriété a du être réalisé au moment où la copropriété a été créée. Je ne comprends donc pas pourquoi aujourd'hui, alors que la copro existe, vous vous posez la question de signer un règlement...

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Bonjour, je suis copropriétaire dans un immeuble (rez de chaussée + 2eme étage). Nous sommes trois copropriétaires. Un règlement de copropriété a été établi par un géomètre en 2008 mais la propriétaire du 1er étage refuse de signer car elle ne veut pas payer sa quote part relative à l'intervention du géomètre (alors qu'elle avait donné au préalable son accord de principe). Or je souhaite mettre en vente mon appartement du 2eme étage.

Je viens par ailleurs d'apprendre que l'appartement du 3eme étage viens d'être vendu alors que le règlement de copropriété n'est bien entendu pas encore signé or il me semble qu'un bien en copropriété ne peut être vendu sans règlement de copropriété ? Que faire ?

Merci de vos conseils.

 

 

 

La loi du 10 juillet 1965 dispose :

Article 8

 

 

"Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.

 

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. "

 

Donc comme le dit Lag, vous disposez d'un tel document par le géomètre... effectivement où est votre problème ... et par ailleurs sui se charge de la gestion de votre copropriété...

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Un règlement de copropriété a été établi par un géomètre en 2008

Le géomètre calcule les quotes parts qui servent à établir l'Etat Descriptif de Division.

Ensuite le notaire établi le Règlement de Copropriété qui reprend la désignation des lots avec la quote part de chacun.

Il semble manquer quelque chose à votre copropriété.

La meilleure adresse pour savoir où vous en êtes exactement, c'est le bureau des Hypothèques où tout est enregistré.

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Le géomètre calcule les quotes parts qui servent à établir l'Etat Descriptif de Division.

Ensuite le notaire établi le Règlement de Copropriété qui reprend la désignation des lots avec la quote part de chacun.

Il semble manquer quelque chose à votre copropriété.

La meilleure adresse pour savoir où vous en êtes exactement, c'est le bureau des Hypothèques où tout est enregistré.

 

 

 

Oui ou le notaire qui a rédigé l'acte...

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En fait, j'ai hérité en mars 2008 de ces biens suite au décès de ma mère. Je me suis alors aperçu qu'il n'existait alors aucun règlement de copropriété. J'ai donc contacté les deux autres copropriétaires qui ont accepté la nécessité de disposer de ce document obligatoire. Le géomètre et le notaire ont donc établi ce document dont tout les trois avons accepté les termes. C'est au moment de signer ce règlement chez le notaire que la copropriétaire du 1er a refusée de signer car elle ne veut pas payer sa part des frais occasionnés, considérant que moi même et le copro du premier sont les initiateurs de ce document. Le règlement devant être accepté par l'ensemble des copropriétaires, ce document n'a donc pour l'instant et selon le notaire aucune valeur contractuelle et ne peut être considéré comme une pièce "officielle".

J'espère avoir pu répondre à vos interrogations et encore merci

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Mais alors quel était le statut de cet immeuble avant ? Comment les appartements ont-ils pu être achetés (en particulier celui de cette voisine qui ne veut pas signer) ?

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Le règlement devant être accepté par l'ensemble des copropriétaires
Une modification oui, mais là il s'agit de sa création semble t-il et l'obligation d'un RC est d'ordre public art. 43 de la loi du 10.07.1965

 

Donc je pense qu'il faut passer par la voie judiciaire.

 

J'ai trouvé ceci :

 

Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 3, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967 ;

 

Attendu que le syndicat des copropriétaires établit le règlement de copropriété et que ce règlement peut faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire, suivant le cas, ayant pour objet de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété d'un immeuble dans les conditions fixées par l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

Attendu que, pour refuser de commettre un expert afin de proposer

un projet de règlement de copropriété aux parties et, à défaut d'accord, de recourir au juge, l'arrêt retient qu'en matière d'organisation et de fonctionnement d'une copropriété, il n'appartient pas au juge de se substituer aux parties, s'agissant d'actes conventionnels mais qu'il appartient aux copropriétaires réunis en une assemblée générale de décider, les tribunaux n'ayant vocation à trancher qu'en cas de désaccord ou de conflit mettant en échec l'application de la loi;

Cassation, 3ème civ, 15 nov.1983 n° 87-15213

Peut-être une LRAR au récalcitrant en le mettant devant ses responsabilités : le régime de la copropriété s'applique à votre immeuble, c'est la loi et le syndicat des copropriétaires doit s'y soumettre.

S'il préfère le passage par la case tribunal cela ne changera rien sur le fond, ça lui coutera plus cher, c'est tout.

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Effectivement, tous les copropriétaires le sont depuis très longtemps c'est à dire mes parents depuis 1936, la "récalcitrante" du premier étage depuis 1959 et celui du 3éme depuis 1971. Il semblerait qu'à cette époque, le règlement de copropriété n'était pas indispensable et que tous les problèmes liés à ce statut se réglaient à "la bonne franquette". Par contre j'ai fini par comprendre pourquoi le propriétaire du 3eme a pu vendre le mois dernier sans souci apparent et pas moi. Il a fournit à l'acquéreur le projet de règlement de copropriété et non le document signé par les intéressés. Apparemment l'acquéreur s'en est contenté, tout au moins c'est ce qu'il vient de me dire au téléphone. J'ai de plus en plus de mal à comprendre ces subtilités ! La solution est peut être pour moi de payer la part de la récalcitrante (soit 1600 €) et basta. Quant à aller au tribunal, les délais sont apparemment et aujourd'hui à Rennes de 8 à 10 mois pour ce genre d'affaire...

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Par contre j'ai fini par comprendre pourquoi le propriétaire du 3eme a pu vendre le mois dernier sans souci apparent et pas moi. Il a fournit à l'acquéreur le projet de règlement de copropriété et non le document signé par les intéressés. Apparemment l'acquéreur s'en est contenté, tout au moins c'est ce qu'il vient de me dire au téléphone.

C'est pas l'acquéreur qui s'en contente ou pas, mais le notaire qui rédige l'acte de vente...

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Pourquoi vous précipiter et payer cette part ?

Le vendeur actuel est beaucoup plus concerné que vous par cette régularisation, non ?

Qui a tenu le rôle de syndic jusqu'à présent, il y avait bien quelques charges

à payer, ne serait-ce que l'assurance de l'immeuble ?

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Le vendeur du 3eme n'est plus concerné puisqu'il a vendu et le nouveau propriétaire n'est apparemment pas pressé. En ce qui concerne le syndic, il n'y en avait pas, mais c'était mon père, décédé en 2006, qui jouait plus ou moins ce rôle, la part de chacun étant calculée selon les surfaces, et les décisions relatives à l'immeuble étaient prises en concertation entre les trois copropriétaires. En ce qui me concerne, je souhaiterais vendre cet appartement assez vite, devant procéder à des travaux importants dans ma résidence principale.

 

Merci encore pour vos conseils

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Si vous êtes pressés c'est différent, mais s'engage t-il à signer le document si vous payez sa part ?

Parce que le fond du problème c'est uniquement sa signature afin de permettre au notaire de faire enregistrer le RC aux hypothèques.

Tant que cette formalité n'est pas remplie, le RC n'existe pas.

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Je ne comprends pas bien cette histoire de signature de tous les copropriétaires. En général, quand on crée une copro, il n'y a encore qu'un propriétaire qui "découpe" pour vendre. Il s'occupe donc seul avec le notaire de la création du règlement de copro. Ensuite, chaque acheteur achète son logement dans la copro avec le règlement existant.

Alors pourquoi dans le cas actuel faut-il la signature de tous ?

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En général, quand on crée une copro, il n'y a encore qu'un propriétaire qui "découpe" pour vendre. Il s'occupe donc seul avec le notaire de la création du règlement de copro
Oui. C'est la procédure normale , mais là il semble que cela n'ait pas été fait.

Reste à savoir qui était le propriétaire de la totalité de la maison avant.

Si c'est le père de Sioux946, c'est lui qui aurait du prendre les frais à sa charge avant de vendre les lots.

S'il a acheté ce lot à une époque ou l'indivision primait sur la copropriété, il paraît normal que ce soit la copropriété, donc les 3 propriétaires actuels, qui participent aux frais de régularisation pour rentrer dans la légalité.

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Il est clair qu'un réglement de copropriété/état descriptif de division doit être régularisé chez le notaire pour la publicité foncière. La question est de savoir comment le notaire a pu vendre l'appartement du 3ème étage en l'état de cette carence de RC ? Je pense que le plus simple serait de se rapprocher de lui et Sioux946 en sa qualité de "copropriétaire" exiger des explications ou tout simplement lui confier la vente de l'appartement que vous souhaitez vendre pour qu'il fasse comme pour celui du 3ème étage;)

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Bonjour, l'immeuble en question était déjà une copropriété avant guerre c'est à dire depuis 1933, soit bien avant l'instauration légale des règlements de co-propriété. Par contre l'idée de contacter le notaire ayant vendu l'appartement du 3eme pour lui demander des explications me paraît une bonne idée. Je vais le contacter et vous tiens au courant de sa réponse.

Encore merci pour votre aide.

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l'immeuble en question était déjà une copropriété avant guerre c'est à dire depuis 1933

 

Ceci explique cela: la copropriété est réglementée depuis le Code Napoléon de 1804, mais elle n'a été véritablement organisée que par une loi postérieure à la création de la vôtre, la loi du 28 juin 1938.

 

Avant 1965, et même après, beaucoup de copros n'ont fonctionné que sur l'État Descriptif de Division, avec des Règlement de Copropriété qui tenaient en 6 lignes, voire sans.

Dans les petites structures cela ne posait pas problèmes.

L'apparition des grands ensembles et la démographie ont changé la donne.

En 2000 la loi SRU à imposé la remise en conformité de tous les RC:

 

" Dans les cinq ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe. "

L'avantage du droit fixe entre 2000 et 2005, prorogé à 2007 était un forfait avantageux pour les frais d'enregistrement.

 

Donc le notaire n'est pas gêné pour établir l'acte de mutation puisque l'EDL existe et que le lot est officiellement enregistré aux hypothèques (sous l'ancien régime copro) et donc parfaitement identifiable dans sa consistance.

 

La copropriété est en irrégularité vis à vis de la loi du 10.07.1965 amendée SRU, mais comme celle ci n'interdit pas les mutations en cas de manquement... Il y aura encore des ventes sans RC pendant quelques années au vu de l'âge d'une part du parc immo français.;):)

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J'ai relu tous les messages de ce fil, je n'ai pas trouvé de mention de l'existence d'un état descriptif de division.

L'acheteur a accepté l'immeuble en l'état et le notaire s'est arrangé avec le conservateur des hypothèques, qui n'était peut-être pas très regardant.

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Je le présume d'après ceci :

l'immeuble en question était déjà une copropriété avant guerre c'est à dire depuis 1933,
Il y a donc certainement un état de division enregistré aux hypothèques même approximatif.

Et depuis 1933, il y a certainement eu plusieurs mutations répertoriées, cela supposerait plusieurs notaires

et conservateurs distraits ?;):)

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En effet, l'état de division des lots est bien enregistré aux hypothèques et n'a subit aucunes modifications depuis 1933. Quant à la copro du 3eme (quelle vieille bique !), elle accepte de signer le règlement si je prends à ma charge sa part des frais inhérents au document. C'est un vrai chantage mais je crois ne pas avoir le choix.

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Dès que la division de l'immeuble est enregistrée au fichier immobilier, il n'y a pas d'obstacle à des mutations. Pour le conservateur des hypothèques, on sait quoi appartient à qui et c'est tout ce qui importe. Il y aura peut-être lieu néanmoins de se mettre en conformité avec la réglementation sur la publicité foncière en vigueur depuis 1955 - locaux physiquement distincts mais regroupés sous un même numéro de lot par exemple - mais ne c'est pas rédhibitoire.

L'absence de règlement peut poser la question de la prise de décision pour l'entretien de l'immeuble et le partage des charges.

Mais la gestion semble très simple et, pour l'essentiel, peut être assurée en suivant les seules règles de la seule loi du 10 juillet 1965 : décisions prises à la majorité de l'article 24, 25 ou 26, voire l'unanimité selon la nature de la décision et frais d'entretien pour l'essentiel à partager selon les quotes parts de parties communes.

 

Je pense qu'il est possible de vendre en l'état, sans s'obliger à payer la part de la grincheuse, en faisant insérer dans l'acte de vente une clause par laquelle on s'engage à payer sa quote part des frais engagés par la procédure d'adoption d'un RC par la voie judiciaire. Je pense en fait que cela reviendra à moins de 1600 euros par copropriétaire, d'autant plus que la personne récalcitrante sera vraisemblablement condamnée à des indemnités et dommages et intérêts.

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C'est un vrai chantage mais je crois ne pas avoir le choix.

 

:eek:

Pourquoi uniquement vous ? Il reste encore un autre copropriétaire!

 

Vous n'êtes pas dans une villa individuelle, avec un problème de voisinage, mais dans un régime ou chacun est redevable à l'ensemble de la copropriété.

Le RC est une obligation d'ordre public, nul ne peut s'y soustraire, c'est la copropriété toute entière qui doit prendre en charge cette dépense.

 

Il doit bien y avoir un moyen de contrainte.

Des conseils en ce sens seraient bienvenus, je ne suis pas trop au fait des injonctions de faire et médiations, mais il me semble impossible qu'un copropriétaire puisse faire obstruction et maintenir une copropriété hors la loi à lui tout seul en empêchant la création d'un RC

 

Que représente votre lot et celui du copropriétaire qui a accepté de signer ? Obtenez vous les 2/3 des millièmes à vous deux ?

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