Aller au contenu
Forum juridique de Net-iris

problème de cadastre


Fredo2010

Messages recommandés

Bonjour,

 

Nous (ma femme et moi) sommes en train d'acheter une maison, le compromis est signé.

A la suite de ça, la mairie du village nous a fourni une photo satellite avec le découpage cadastrale.

On peut voir sur géoportail le soucis:

[ Geoportail ]

 

Nous achetons les parcelles 44 et 71

Visiblement il y a un morceau qui appartiendrait à la parcelle 17.

 

Nous avons informé le notaire, le propriétaire actuel et le propriétaire d'à côté.

D'après le proprio de la 17, il se doutait qu'un jour il y aurait soucis car à l'époque la cloture avait été posé à l'arrache mais il pensait que c'était lui qui mordait.

Le proprio actuel avait acheté la maison en 2003 et après avoir vu son acte de vente, le notaire ne lui avait pas fourni de plan de cadastre.

 

J'ai estimé à 700m² la partie a régulariser.

44+71 = 2550m² sur le compromis ce qui semble correspondre au dessin en calculant avec l'échelle.

 

Bref, c'est une mauvaise surprise pour tout le monde.

Que faut-il faire?

Qui est responsable?

Que puis-je demander pour régulariser avant de signer notre achat?

 

Merci

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • Réponses 10
  • Création
  • Dernière réponse
Invité Jinko

Il y a lieu de demander une diminution du prix de vente correspondant à la valeur du terrain devant être restituée au propriétaire de la parcelle 17.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

tout d'abord, il faut savoir que le cadastre ne vaut pas titre de propriete, ni preuve de limite

 

il faut donc savoir si les terrains sont bornés ou pas

S'il existe un bornage, il suffit de demander a un geometre de venir verifier l'implantation de la cloture litigieuse

 

Si aucun bornage, il faut en demander un, sachant que si la cloture est installee depuis au moins 30 ans, vos vendeurs pourraient invoquer la prescription acquisitive trentenaire

 

Quant a demander une reduction du prix de vente, cela releve uniquement de la negociation avec vos acheteurs :

1- soit ils reconnaissent l'erreur, et acceptent de revoir le prix de vente a la baisse

2- soit ils refusent, et vous ne pourrez pas les y contraindre, sauf a invoquer la dimunition importante du terrain acheté

... et, encore, il faut voir ce qu'indique votre compromis

 

en effet, si le compromis n'est pas precis concernant les limites et contenances du bien vendu, difficile d'invoquer l'erreur... surtout, que le notaire va tres certainement modifier la redaction de l'acte definitif en consequent

Or, pour faire valoir la recission, vous devez etre proprietaire... et donc, avoir reiterer l'acte chez le notaire

 

Donc, commencez par :

1- verifier comment a ete redigé votre compromis

2- exiger que l'acte notarie soit conforme au compromis (si aucun accord possible avec les vendeurs) mais, surtout, REFUSEZ de signer un acte modifié, tenant compte de la reduction du terrain

et, ensuite, vous pourrez invoquer la rescission de plus d'1/5 pour demander remboursement partiel du trop versé

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko
tout d'abord, il faut savoir que le cadastre ne vaut pas titre de propriete, ni preuve de limite
Titre de propriété, non, mais preuve de limite si. Sur quoi se fonde le géomètre pour un bornage si ce n'est le cadastre ?

 

Quant a demander une reduction du prix de vente, cela releve uniquement de la negociation avec vos acheteurs :

1- soit ils reconnaissent l'erreur, et acceptent de revoir le prix de vente a la baisse

2- soit ils refusent, et vous ne pourrez pas les y contraindre, sauf a invoquer la dimunition importante du terrain acheté

... et, encore, il faut voir ce qu'indique votre compromis

 

en effet, si le compromis n'est pas precis concernant les limites et contenances du bien vendu, difficile d'invoquer l'erreur... surtout, que le notaire va tres certainement modifier la redaction de l'acte definitif en consequent

Or, pour faire valoir la recission, vous devez etre proprietaire... et donc, avoir reiterer l'acte chez le notaire

L'erreur est facile à attester. C'est la différence entre le tracé des parcelles sur le cadastre et les lieux tels qu'ils se présentent avec la clôture pénétrant profondément dans la parcelle voisine. C'est tellement patent qu'il n'est pas besoin de faire venir un géomètre. Cela saute aux yeux.

 

 

Donc, commencez par :

1- verifier comment a ete redigé votre compromis

2- exiger que l'acte notarie soit conforme au compromis (si aucun accord possible avec les vendeurs) mais, surtout, REFUSEZ de signer un acte modifié, tenant compte de la reduction du terrain

et, ensuite, vous pourrez invoquer la rescission de plus d'1/5 pour demander remboursement partiel du trop versé

Il vaut mieux contester avant que signer l'acte et ensuite invoquer la rescision.
Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Le cadastre sert uniquement au calcul de l'assiette fiscal pour les taxes foncieres

en aucun cas, le cadastre ne peut servir de preuve de propriete :eek:

 

a titre d'exemple, dans ma commune, le cadastre indique le nom de personnes decedees depuis plus de 20 ans, alors qu'il y a eu plusieurs mutations enregistrees aux hypotheques entre temps :rolleyes:

 

Valeur juridique de l'inscription au cadastre ? - Juris Prudentes - Droit Immobilier

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Les titres de propriétés, avec l'indication des contenances....

 

Les titres oui;

les contenances seulement si elles ont été arpentées ou si elles dérivent d'un quota de partage ancien.

Les contenances reprises dans les actes notariées sont au moins depuis 1956, et postérieurement au cadastre

rénové, les contenances cadastrales par obligation de l'article 7 de la loi sur la publicité foncière.

Et ces contenances sont encore moins précises que les limites parcellaires elles-mêmes;

elles évoluent même au rythme des remaniements cadastraux.

 

Alors non, pas les superficies des titres, sauf à s'assurer au préalable qu'elles définissent bien l'étendue du bien.

 

...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Il vaut mieux contester avant que signer l'acte et ensuite invoquer la rescision.

 

le probleme, c'est que pour invoquer la rescission, il faut etre proprietaire

 

il est donc evident qu'en cas de contestation avant la signature de l'acte, le notaire va modifier l'acte ... et donc, il ne sera plus possible d'invoquer la rescission si l'acte notarié indique les nouvelles limites (ou contenances) ;)

 

il y a eu sur le forum le cas d'un intervenant qui, en voulant faire valoir la rescission AVANT la reiteration, a perdu son proces :o

 

---- rajout-----

bon, je viens de relire le "cas" que je citais et il ne s'applique pas ici, car il s'agisait d'un achat en copropriete

 

Par contre, l'art 1617 du CC est clair, et le vendeur doit souffrir la reduction du prix s'il ne peut delivrer la contenance mentionnee au compromis

pour cela, l'acquereur dispose d'un delai d'un an a compter de la date du contrat (art 1622 du CC) ...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Première chose, vérifier sur www.cadastre.gouv.fr qu'il n'y ait pas eu récemment une division de parcelles qui régulariserait la chose. (à éditer au moyen du menu outils avancés). Mais si le maire vous a remis un extrait de géoportail, c'est probablement qu'il a vérifié.

 

Deuxième chose, aller demander à l'hotel des impôts du coin les matrices cadastales concernant ces parcelles et notamment la 17, et vérifier ensuite sur cadastre.gouv.fr que, grossièrement, les contenances correspondent ou non aux surfaces mesurables.

 

Essayer de contacter le propriétaire de la parcelle 17 (son nom et son adresse figurent sur la matrice cadastrale) afin de lui demander l'explication de cette verrue. Mais il est possible que ce soit tout simplement le propriétaire de vos parcelles.

 

Comme dit Vero, le cadastre ne vaut pas arpentage, mais un géomètre du cadastre qui voit une telle différence (surtout si la piscine est permanente), se pose des questions.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Merci pour vos réponses

 

d' après les actes notariés les surfaces sont bien de 950+1600

l erreur viendrait de ceux qui ont pose la clôture a l époque et il n existe aucune borne

 

hier soir on a tous était réuni chez le notaire pour discuter et prendre une décision

on a décide de faire un compromis de vente pour racheter les 700m^2

tous le monde est ok pour partager les frais

ce n est peut être pas la meilleur solution mais c est la plus simple et je n oublie pas qu actuellement je suis en location et que tout retard me coutera cher

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko

Une meilleure transaction valant mieux qu'un bon procès, l'issue est heureuse, d'autant plus que le voisin accepte de vendre une partie de son terrain, ce qu'on ne pouvait l'obliger à faire. Mais le vendeur s'en sort bien. Il y a tout de même eu, sinon tromperie, du moins erreur sérieuse : une partie du jardin appartient en fait au voisin, et la limite passe tout près de la maison. Ce qu'il a offert à la vente est sensiblement différent de la consistance réelle du bien. En toute équité, il aurait dû proposer une réduction du prix.

 

Le cadastre comme preuve.

Si l'on ignore la position exacte de la séparation entre deux propriétés pour laquelle il n'y a pas eu de bornage, que fait-on ? Les actes renvoient au cadastre : "parcelle X d'une contenance approximative de ..., parcelle Y d'une contenance approximative de ...". Si l'on écarte d'emblée le cadastre au motif qu'en aucun cas le cadastre ne peut servir de preuve de propriete, on restera indéfiniment dans l'incertitude. Aussi, à moins qu'il n'y ait sur le terrain des indices tels qu'une construction ou les traces d'une ancienne construction, en pratique, on adoptera les indications du cadastre qui sont, très souvent, les seules présomptions sérieuses dont on dispose. Si l'on procède à un bornage, le géomètre, ne disposant de rien d'autre, tracera la limite d'après le cadastre et les parties s'accorderont sur cette présomption n'ayant rien pour la contredire.

 

Dans le cas présent, c'est l'examen du cadastre qui a révélé une anomalie. Rejeter d'emblée le cadastre aurait été ignorer le problème, ce qui n'est pas forcément la meilleure façon de le traiter.

 

Action en réduction du prix.

La rescision est l'annulation du contrat pour cause de lésion. Il n'y avait pas lésion et l'annulation n'était dans l'intention de l'acheteur. Il était plutôt question de réduction du prix.

L'article 1617 du code civil ne peut être invoqué qu'après avoir acheté, c'est une évidence. Car tant qu'on n'a pas acheté, soit on négocie, soit on renonce. Mais il peut être invoqué dès le compromis signé car alors la vente est parfaite. Mieux vaut alors le faire avant la réitération par acte authentique, c'est dire tant qu'on a un moyen de pression qu'après.

Cependant il n'est pas du tout certain que cet article aurait été adapté au cas présent. Il y a en effet deux façons d'acheter, soit pour un prix forfaitaire, quelle que soit la superficie réelle du bien, soit à tant la mesure. Si dans l'acte, le prix n'est pas défini par unité de surface, mais globalement, le prix convenu est forfaitaire et la mention de la superficie n'est qu'un élément descriptif du bien et non un mode de fixation du prix. Les maisons individuelles sont presque toujours vendues pour un prix forfaitaire englobant la construction et le terrain sans que soient précisés le prix de la construction et celui du terrain.

 

Dans le cas présent il s'agirait plutôt d'une erreur. Le bien vendu apparaît finalement substantiellement différent de ce qu'il est en réalité, en raison d'une surface moindre d'une part, mais aussi en raison d'une implantation de la maison tout près de la limite du terrain. Il y avait lieu soit de renégocier, le prix soit d'exiger l'annulation de la vente.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Archivé

Ce sujet est désormais archivé et ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

Invité
Ce sujet ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

  • Contenu similaire

    • Par Vivi697
      Bonjour, 
      Mon voisin vient de tailler sa haie qui dépasse chez moi (je l'ai bien sûr, autorisé à rentrer chez moi pour le faire)  et a enlevé  ses déchets de taille sur mon terrain. Toutefois, il m'a indiqué  que l'année  prochaine, il laisserait les coupes au sol car oui, il sait que la taille lui incombe mais il dit qu'aucun texte de loi ne l'oblige à évacuer les déchets. La logique veut que sans SA haie, les déchets verts n'existeraient pas.  QUEL TEXTE DE LOI puis-je lui opposer si j'ai raison de penser qu'il est tenu de laisser mon terrain tel qu'il l'a trouvé  avant sa taille ou vers qui dois-je me tourner pour obtenir une réponse certaine ? Merci pour votre réponse 
    • Par dellber
      bonjour,
      J'ai acquis une maison avec une grange attenante.
      La grange est constituée d'un seul tenant avec la grange du voisin.
      La structure du toit est tenue par un ensemble de poutres reliées entre elles (colombages).
      Il n'y a que des morceaux de murs, partiellement en mauvais état qui séparent les deux propriétés. L'état du colombage est également mauvais.
      Les limites de propriété ne sont pas très claires (les murs présents sont discontinus et non alignés).
      Je souhaite démolir les constructions sur mon terrain (maison et grange).
       
      Je me suis renseigné en mairie : pas besoin de permis de démolir. Une déclaration sur l'honneur semble suffire.
       
      Pour séparer les deux granges, j'envisage de construire un mur (sur ma propriété) qui permettra de reprendre la toiture du voisin.
      Le voisin de son coté essaie de vendre sa propriété, mais il n'a pas accepté mon offre.
       
      Questions :
      ai-je besoin d'une autorisation formelle du voisin pour réaliser ces travaux ?
      puis je réclamer au voisin une participation aux frais de construction d'un mur mitoyen ?
    • Par Solvejg
      Bonjour,
      Cette fois-ci j’aurais une question concernant une petite histoire de voisinage, comme il y en a plein…
      Dans notre résidence (tous locataires), on a des abris-linge communs pour le séchage du linge. Selon le réglement de la résidence, ces abris couverts sont réservés uniquement à cet usage, mais quelques voisins indélicats les utilisent aussi pour stocker leurs motos, scooters et autres barbecues, malgré plusieurs rappels de la part de plusieurs personnes.
      Hier je suis allée récupérer mon linge propre et… deux vêtements étaient tâchés d’un liquide gras, de couleur marron foncé, et ces tâches ne sont pas parties au lavage malgré tous les produits. Hasard, le voisin avait déplacé/réparé( ?...) sa moto pendant que mon linge était en train de sécher.
      Evidemment je n’en ai aucune preuve. En plus, la valeur de ces vêtements abîmés est beaucoup trop faible (env. 50 euros), pour envisager une quelconque procédure. Maintenant, j’ai deux questions :
       
      Premièrement : si le montant des dégâts était plus important, par ex. si c’était une parure de lit de quelques centaines d’euros, est-ce que j’aurais un recours, et si oui, auprès de quelle autorité ? Juge de proximité ?
       
      Deuxièmement : j’aimerais bien faire un petit mot aux locataires de notre résidence, histoire de leur rappeler les règles en la matière et éviter qu’ils recommencent, éventuellement les menaçant gentiment de poursuites si la même chose se reproduit. Est-ce que vous trouvez que ça pourrait être une bonne idée ?
    • Par jt3dst
      Bonjour,
      Mon voisin possède un jardin dont l'accès n'est possible qu'à travers sa maison.
      Il est venu me demandé s'il pouvait aménager un passage d'un mètre de large sur mon terrain le long du pignon de sa maison (5m² au total). Ceci pour faciliter la circulation de ses chiens, et lui permettre d'accéder à son jardin avec sa tondeuse sans passer par sa maison.
      Sur le principe je suis d'accord, a condition qu'il mette une palissade le long du passage afin je puisse garder mon intimité.
      Seulement, histoire de faire les choses bien, il souhaite couler une dalle pour rendre le passage praticable...
      Là je me pose plusieurs questions :
      - N'est-il pas plus intéressant pour moi de vendre se passage ?
      - Faut-il passer par un notaire et un géomètre pour officialiser se passage ?
      - Cela ne peut-il pas poser problème si l'un de nous souhaite vendre sa maison ?
       
      Merci pour vos réponses, en espérant avoir été clair.
    • Par Bambbou
      Bonjour à tous !
      Nous donnons en location un pavillon situé sur un terrain de 850 m² environ.
      Nous venons d'être informés que les voisins construisent une maison. Cette maison se trouve à 20 m environ de la nôtre, sur le terrain voisin.
      Cette maison se trouve à 2,50 environ du mur mitoyen de notre jardin.
      Il y a 2 fenêtres de cette maison en construction qui auront vue sur notre jardin, notre terrasse et notre maison.
      Il y a également des fenêtres "velux" sur leur toit qui donnent sur le jardin.
      Question :
      Est - il légal que la construction de cette maison se fasse à 2,50 m du mur mitoyen de notre jardin?:o
      Que faire pour que les fenêtres de cette maison en construction donnant sur notre jardin soient "murées" ? afin d'éviter les regards des nouveaux résidants sur notre jardin, terrasse et maison?:o
       
      Le permis de construire a été apparemment octroyé en bonne et due forme.
       
      En vous remerciant par avance de toutes vos réponses très attendues !:)
© 2000-2021 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...