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Forum juridique de Net-iris

Que faire quand il n'y a pas de décomptes de charges


Fredval

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Bonjour,

 

Cas n° 1

Je m'interroge sur la conduite à tenir et la stratégie à mener dans un cas de location pour lequel le propriétaire n'a jamais fourni de décompte de charge.

Il s'agit d'un logement vide pris en colocation par 3 personnes (A, B, C) en septembre 2007. 1 bail de 3 ans. 3 noms sur le bail (A + B + C). Au global ==>Loyer 760 € + charges 40 €.

Septembre 2008, A quitte le logement et B prend sa place. Rupture du bail. Nouveau bail de 3 ans et quelques honoraires d'agence (plein pot) payés au passage. 3 noms sur le bail (B + C + D). Au global ==> loyer 760 € + charges 40 €. L'agent immobilier fait remarquer sa gentillesse car il n'a pas modifié les conditions initiales... (l'avis du propriétaire, on sen moque). Nouvelles signatures d'actes de caution, autant pour les "anciens" que pour le nouveau.

 

Logement très correct. Loyer très cohérent. Là-dessus, pas de souci. Mais côté charges, le bail ne précise pas exactement tous ce que cela peut couvrir. Par bon sens il y a l'eau... et un très rare ménage fait dans la cage d'escalier, seule partie commune. Jusqu'au 01 janvier 2010, il n'y a pas de "service poubelle" car le système municipal" consiste, pour chaque habitant à aller vider sa poubelle privée dans des conteneurs mis dans la rue. Depuis 01/01/2010, plus de conteneurs en rue et des petits conteneurs dans l'entrée de l'immeuble mais un joli papier (de l'agence, qui fait aussi syndic) expliquant aux habitants les jours de levé et le principe du tri. Donc, la société qui vient nettoyer l'escalier de temps en temps ne vient pas faire la manutention des poubelles. Les chauffages sont individuels. Il n'y a ni ascenseur, ni caves, ni parking, ni jardin, ni cour... rien.

 

Depuis la signature du premier bail, l'agence n'a jamais produit le moindre décompte de charges. Depuis la signature du second bail, l'agence a révisé le loyer au 01 septembre 2009.

 

Les 3 locataires actuels projettent de résilier tous ensemble leur bail par préavis qu'ils enverront dans les prochains jours.

 

Ce que j'ai trouvé dans les textes ==> le propriétaire est obligé de produire un décompte annuel. S'il ne le produit pas, il n'y a pas de sanction. Le propriétaire est en droit de "revenir" 5 ans en arrière pour apurer les charges.

 

Ce que je soupçonne ==> le versement des provisions est sans doute un peu plus important que les dépenses réelles à couvrir. Mais le différentiel ne doit quand même pas être énorme.

 

Dans un fil de discussion, j'ai lu que le locataire qui ne reçoit pas de décomptes peut faire une mise en demeure au propriétaire de fournir le décompte. Si le propriétaire ne fournit pas le décompte le locataire peut demander le remboursement de tous les acomptes versés, via le tribunal.

 

 

Ce que je déduis des informations que j'ai trouvées les choses pourraient ainsi se dérouler :

- le locataire (ici, B+C+D solidairement), font au propriétaire une mise en demeure de fournir le décompte depuis la signature du second bail (enfin, à l'agence, car, évidemment, l'adresse du propriétaire ne figure pas sur le bail),

- s'ils veulent faire une mise en demeure pour le premier bail, il faut quelle soit faite par A+B+C),

- si le propriétaire (enfin l'agence) fourni le document, fait les comptes définitifs et restitue le trop perçu ou perçois le manque ==> tout va bien.

 

Mais si le propriétaire ne répond pas à la demande de production du décompte. Si les locataires veulent aller au bout, il vont devoir faire 2 actions en justice... s'ils souhaitent tout récupérer depuis le début du premier bail ou, s'ils ne font qu'une action en justice, cela ne pourra couvrir que le second bail. Ai-je bien compris ?

 

Examinons maintenant l'enjeu portant sur environ 2 ans de charges à 40 € par mois, soit, pour obtenir le remboursement complet ==> 960 € qui vont coûter combien en frais de justice !

 

Et, ensuite, imaginons que le tribunal impose à l'agence ou au propriétaire de rendre ces 960 € aux locataires B+C+D, on fait comment pour obtenir que l'agence s'exécute réellement ???

 

Et ensuite, il fait quoi le propriétaire ou l'agence ? Il utilise l'article de la loi qui l'autorise à faire un retour sur 5 ans... Imaginons la quand même un peu cohérent... Imaginons que, finalement, pour de vrai, il fallait payer 860 € pour la durée du bail de B+C+D ! Et cela se termine par le fait que l'Agent fait signer un "solde de tous comptes" en restituant 100 € aux locataires qui auront perdu plein d'argent en frais de justice pour récupérer au final 100 € En plus, B+C+D sont des étudiants et s'ils songent à quitter ce logement, c'est pour partir faire leur dernière année d'études dans de très lointaines contrées. Attaquer au tribunal, quand on est jeune et à 8000 voire 15000 km du tribunal !!!

 

On fait comment ? Si on attaque en justice pour récupérer les provisions versées au motif de non production des décomptes obligatoires, est-il possible de demander en même temps que le bailleur renonce à sa faculté de rappel sur 5 ans ?

 

 

J'ai un cas n° 2

Plus simple, ce n'est pas une colocation. Là, prise à bail en juin 2003. Jusqu'à mars 2008, production de décomptes. Mars étant le moment lié aux décomptes de la copropriété. Provisions plutôt bien visées. En général, les remises à niveau n''excédaient pas des trop versés par le locataire de 50 € / an ou des restant dû par le locataire de 10 €/an. Mars 2009, mars 2010 ==> Rien !

Peut-on reprocher au locataire de ne pas avoir fait la demande de décompte dès le constat de la première absence de production de ce document ?

Est-ce au locataire de "réapprendre" ses obligations au bailleur ?

Il faut préciser que les provisions versées depuis le dernier décompte perçu sont semble-t-il très proches des dépenses effectives et tendent, au fil des ans à être plutôt légèrement sous évaluées. Le locataire en est conscient.

Le locataire pense être encore dans ce logement pendant au moins 5 ou 6 ans. Doit-il demander tout de suite les décomptes manquants ou a-t-il intérêt à attendre la période de son départ pour ne pas altérer les relations assez bonnes, par ailleurs, avec l'agence.

 

Dernière précision ==> dans les 2 cas, les loyers, (enfin, loyers + provisions pour charges) sont payés en temps et heure.

 

 

Pour conclure, réfléchissant sur ces 2 cas, je constate que le système est ainsi fait qu'il n'incite pas les propriétaires à faire l'effort de faire les comptes annuels et encore moins de les faire correctement.

 

Si quelqu'un peut me donner des conseils de stratégie, merci.

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Ce que j'ai trouvé dans les textes ==> le propriétaire est obligé de produire un décompte annuel. S'il ne le produit pas, il n'y a pas de sanction. Le propriétaire est en droit de "revenir" 5 ans en arrière pour apurer les charges.

 

Pas de sanction pour une absence de décompte annuel soit, mais si demande par LRAR des locataires il doit le fournir et justifier des provisions demandées ;)

La loi est claire toute provision de charge doit être justifiée sinon remboursement ;)

Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989

Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 88 JORF 16 juillet 2006

 

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

 

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

 

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

 

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

 

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

 

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

 

Ce que je soupçonne ==> le versement des provisions est sans doute un peu plus important que les dépenses réelles à couvrir. Mais le différentiel ne doit quand même pas être énorme.

En effet il y a tout de même une TEOM et l'eau

Ils ont demandé pour info aux voisins ?

 

Dans un fil de discussion, j'ai lu que le locataire qui ne reçoit pas de décomptes peut faire une mise en demeure au propriétaire de fournir le décompte. Si le propriétaire ne fournit pas le décompte le locataire peut demander le remboursement de tous les acomptes versés, via le tribunal.

Oui tout à fait (voir texte de loi et il y a des jurisprudences )

 

Ce que je déduis des informations que j'ai trouvées les choses pourraient ainsi se dérouler :

- le locataire (ici, B+C+D solidairement), font au propriétaire une mise en demeure de fournir le décompte depuis la signature du second bail (enfin, à l'agence, car, évidemment, l'adresse du propriétaire ne figure pas sur le bail),

- s'ils veulent faire une mise en demeure pour le premier bail, il faut quelle soit faite par A+B+C),

Oui mais cela aurait du être fait lors du départ de A ;)

 

- si le propriétaire (enfin l'agence) fourni le document, fait les comptes définitifs et restitue le trop perçu ou perçois le manque ==> tout va bien.

Oui

 

Mais si le propriétaire ne répond pas à la demande de production du décompte. Si les locataires veulent aller au bout, il vont devoir faire 2 actions en justice... s'ils souhaitent tout récupérer depuis le début du premier bail ou, s'ils ne font qu'une action en justice, cela ne pourra couvrir que le second bail. Ai-je bien compris ?

oui mais s'ils obtiennent les chiffres puisqu'une seule année de différence il sera possible de voir si pour le premier bail c'était bon aussi ou surévalué

 

Examinons maintenant l'enjeu portant sur environ 2 ans de charges à 40 € par mois, soit, pour obtenir le remboursement complet ==> 960 € qui vont coûter combien en frais de justice !

Non c'est gratuit au TI pour assigner le propriétaire par formulaire du Greffe

http://www.vos-droits.justice.gouv.fr/index.php?rubrique=10066&ssrubrique=10212&article=11136

 

Et, ensuite, imaginons que le tribunal impose à l'agence ou au propriétaire de rendre ces 960 € aux locataires B+C+D, on fait comment pour obtenir que l'agence s'exécute réellement ???

Huissier aux frais du débiteur

 

Et ensuite, il fait quoi le propriétaire ou l'agence ? Il utilise l'article de la loi qui l'autorise à faire un retour sur 5 ans... Imaginons la quand même un peu cohérent... Imaginons que, finalement, pour de vrai, il fallait payer 860 € pour la durée du bail de B+C+D ! Et cela se termine par le fait que l'Agent fait signer un "solde de tous comptes" en restituant 100 € aux locataires qui auront perdu plein d'argent en frais de justice pour récupérer au final 100 € En plus, B+C+D sont des étudiants et s'ils songent à quitter ce logement, c'est pour partir faire leur dernière année d'études dans de très lointaines contrées. Attaquer au tribunal, quand on est jeune et à 8000 voire 15000 km du tribunal !!!

Ils ont des parents qui peuvent les représenter au Tribunal (procuration) non ?

S'en occuper avant de partir à 15000 km ;)

En général ça se débloque avec la LRAR de mise en demeure au propriétaire FREDVAL

 

On fait comment ? Si on attaque en justice pour récupérer les provisions versées au motif de non production des décomptes obligatoires, est-il possible de demander en même temps que le bailleur renonce à sa faculté de rappel sur 5 ans ?

Mais non car cela ne coûte rien FREDVAL;)

 

J'ai un cas n° 2

Plus simple, ce n'est pas une colocation. Là, prise à bail en juin 2003. Jusqu'à mars 2008, production de décomptes. Mars étant le moment lié aux décomptes de la copropriété. Provisions plutôt bien visées. En général, les remises à niveau n''excédaient pas des trop versés par le locataire de 50 € / an ou des restant dû par le locataire de 10 €/an. Mars 2009, mars 2010 ==> Rien !

Peut-on reprocher au locataire de ne pas avoir fait la demande de décompte dès le constat de la première absence de production de ce document ?

Non, il faut demander maintenant c'est tout pour les 2 ans

 

Il faut préciser que les provisions versées depuis le dernier décompte perçu sont semble-t-il très proches des dépenses effectives et tendent, au fil des ans à être plutôt légèrement sous évaluées. Le locataire en est conscient.

Le locataire pense être encore dans ce logement pendant au moins 5 ou 6 ans. Doit-il demander tout de suite les décomptes manquants ou a-t-il intérêt à attendre la période de son départ pour ne pas altérer les relations assez bonnes, par ailleurs, avec l'agence.

Oui il demande à l'amiable d'abord coup de fil ou passage à l'Agence en faisant la remarque gentiment ...puis LRAR

Les bons comptes assainissent aussi les relations ;)

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bonjour

je reviens sur :

 

Mais côté charges, le bail ne précise pas exactement tous ce que cela peut couvrir

 

le bail n'a pas à preciser ce que sont les charges. il doit par contre preciser si une provision est payée ou non, et combien.

les charges locatives sont connues: c'est le decret du 26 aout 87 qui en donne la liste exhaustive.

apres, le bailleur n'a plus qu'a repercuter ces charges (listées) si elles sont justifiées dasn les comptes (autrement dit si la depense existe reellement).

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

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Merci à toutes deux pour vos lumières.

Pour le cas n° 1 il serait préférable que l'agent se "fatigue" à faire un bon décompte, au moins au départ de cette troupe, parce que les proches de cette troupe de colocataires ne sont quand même pas si proches que cela géographiquement pour bien gérer leurs intérêts s'ils vont au tribunal.

Merci et à peut-être bientôt selon les évolutions.

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