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bail antérieur à 1948 : loi 48 applicable?


Erictra

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Bonjour

je vais acheter un bien dont le locataire a un bail qui date de 1935 et qui lui a été transféré par un échange d'appartement (possibilité légale à l'époque) en 1970.

Quelle est la loi applicable sur ce bail : celle en vigueur en 1935, loi 48?

 

Merci

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bonjour

si je comprends bien, le locataire actuel est un enfant d'un locataire qui est entré en 1935 ? et il a pu recupérer le logement suite au deces de son parent ? c'est cela ?

si rien n'a ete fait, oui c'est tjs un bail loi 1048.

 

quelle catégorie ?

pas de sortie loi 48 envoyé au locataire ?

car il y a ce moyen pour penser a en sortir ... dans qq années (8 ans si mes souvenirs sont bons).

 

merci de confirmer ou non

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en fait c'est pas tout à fait ca, c'est compliqué comme toujours avec la loi de 48.

 

Le locataire actuel (A) louait un appartement dans le même immeuble et a permuté avec un autre locataire (B) en 1970.

La loi permettait ca pour des raisons "de meilleure occupation familiale"...

 

Donc le locataire A reprend à son compte le bail du locataire B. Et ce bail date de 1935.

 

Le locataire A est toujours dans les lieux.

 

La catégorie du logement n'est pas précisée sur le bail vu qu'il est antérieur à 1948. Ca doit etre IIB et même peut être IIA (ce qui serait une bonne nouvelle) mais je ne sais pas où trouver cette information.

 

Il n'y a pas eu pour le moment de démarche de sortie de la loi 1948.

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Le locataire actuel (A) louait un appartement dans le même immeuble et a permuté avec un autre locataire (B) en 1970.

La loi permettait ca pour des raisons "de meilleure occupation familiale"...

 

Donc le locataire A reprend à son compte le bail du locataire B. Et ce bail date de 1935.

 

 

je n'avais pas pensé que la permutation de 2 logements entrainait la continuité de chaque bail en loi 48 .... pas trop le temps de me replonger dans la loi de 48 mais en etes-vous sûr(e) ? :rolleyes:

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je n'avais pas pensé que la permutation de 2 logements entrainait la continuité de chaque bail en loi 48 .... pas trop le temps de me replonger dans la loi de 48 mais en etes-vous sûr(e) ? :rolleyes:

 

Je n'en sais rien en fait. Je ne sais pas quelle loi s'applique :

- soit c'est celle du bail de 1935 et la question est alors de savoir si la loi de 1948 se substitue à celle en vigueur en 1935

- soit c'est la loi de 1948 applicable en 1970

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Je n'en sais rien en fait. Je ne sais pas quelle loi s'applique :

- soit c'est celle du bail de 1935 et la question est alors de savoir si la loi de 1948 se substitue à celle en vigueur en 1935

- soit c'est la loi de 1948 applicable en 1970

En effet ce serait plutôt la dernière option car la loi Mermaz ne s'est appliquée qu'en fin 1986 s'il n'y a pas eu modification du bail entretemps pour le faire sortir sous conditions du bail 1948, c'est toujours un bail 48

Détail d'un texte

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Invité Jinko

Peu importe la permutation : le bail a été transféré d'un logement sur l'autre, que cela résulte d'un droit reconnu par la loi ou d'un accord entre le propriétaire ou le locataire.

Il y a peut-être lieu de vérifier que le logement se situe dans une commune où la loi de 1948 est applicable.

Si c'est le cas, le bail actuel est soumis à la loi du 1er septembre 1948 parce que tous les baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi sont passés sous son régime.

La question qu'il faut se poser est donc de savoir si le bail, qui est actuellement soumis au régime de la loi de 1948, est susceptible d'en sortir.

En 1935 il n'y avait d'autre loi en matière de baux d'habitation que le code civil et les usages locaux.

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Il y a peut-être lieu de vérifier que le logement se situe dans une commune où la loi de 1948 est applicable.

Si c'est le cas, le bail actuel est soumis à la loi du 1er septembre 1948 parce que tous les baux en cours lors de l'entrée en vigueur de cette loi sont passés sous son régime.

La question qu'il faut se poser est donc de savoir si le bail, qui est actuellement soumis au régime de la loi de 1948, est susceptible d'en sortir.

Merci pour la précision sur la loi de 1948.

C'est en plein Paris, donc loi de 1948.

Ensuite ca va dépendre de la catégorie du logement : IIA ou IIB, je ne la connais pas et ca n'est pas marqué sur le bail.

Ca va dépendre aussi de l'age et des ressources du locataire. Pour les ressources je pense qu'il est au dessus du plafond, pour l'age : il est agé c'est sur...

 

Deux questions complémentaires :

- comment sait on la catégorie du logement (version loi 1948), est ce révisable?

- la sortie de loi 1948 avec révision du loyer et maintien dans les lieux peut elle être proposée à un locataire de plus de 65 ans?

 

Merci!

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Deux questions complémentaires :

- comment sait on la catégorie du logement (version loi 1948), est ce révisable?

 

Comment se fait la révision du loyer ?

c'est un indice sur la catégorie du logement, voir le Décret :

Détail d'un texte

Article 30 de la Loi de 1948:

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 121

 

Le prix de base du mètre carré applicable chaque année au 1er juillet est déterminé par décret pour les différentes catégories de logements en fonction de la qualité de leur construction et, le cas échéant, suivant la localité dans laquelle ils sont situés.

 

Les prix de base doivent être tels qu'ils assurent, après application des correctifs, la rémunération du service rendu par le logement ainsi que son maintien en état d'habitabilité.

 

Le décret prévu à l'alinéa 1er fixe les modalités selon lesquelles les prix de base s'appliquent lors de leur révision aux locataires ou occupants dont le loyer avait déjà atteint la valeur locative résultant de l'application des anciens prix de base.

 

Voir aussi :

http://www.habitatindigne.logement.gouv.fr/IMG/pdf/loi_1948_cle5ff5fb.pdf

 

- la sortie de loi 1948 avec révision du loyer et maintien dans les lieux peut elle être proposée à un locataire de plus de 65 ans?

Pour la sortie tout dépend des revenus du locataire et de la catégorie du logement sinon pas de restriction d'age indiquée donc cela s'applique aussi

Le bailleur d'un logement soumis à la loi de 1948 peut également décider de faire cesser ce régime par une procédure appelée "bail de sortie de la loi de 1948" à condition :

 

*le logement soit classé en catégorie II B, II C (logement de bonne voire d'assez bonne qualité),

*le locataire dispose de revenus supérieurs à des seuils fixés et révisés annuellement par l'INSEE en fonction de la valeur de l'indice de référence des loyers du second trimestre de l'année précédente.

 

Le bailleur qui souhaite faire interrompre ce régime doit le faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

 

Pour être valable la proposition du bailleur doit être accompagnée des élèments ayant servi de référence à la fixation du loyer.

Mais aussi ce qui risque de se produire (Tribunal) :

 

Réponse du locataire

 

A compter de la réception de la proposition de sortie de bail, le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour faire connaître au bailleur :

 

*qu'il dispose de ressources inférieures au seuil fixé,

*son accord ou refus du contrat proposé.

 

Le locataire peut également ne pas répondre à la proposition du bailleur.

En cas désaccord

 

Dans les 3 mois qui suivent la réception de la proposition par le locataire, la Commission départementale de conciliation peut, en cas de désaccord ou d'absence de réponse, être saisie par le bailleur ou par le locataire.

 

Si aucun accord est trouvé, le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal d'instance dans les 6 mois suivant réception de la proposition.

 

Si aucun accord est trouvé ou si le juge d'instance n'est pas saisi à l'expiration du délai de 6 mois, le logement reste soumis à la loi de 1948.

 

Sorties du régime de la "Loi de 1948" - Service-public.fr

 

De plus à l'issue du bail de 8 ans votre locataire bénéficiera toujours du droit au maintien dans les lieux comme dans le bail initial

 

Article 29 de la loi Mermaz de 1986

Modifié par Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - art. 27 JORF 8 juillet 1989

 

Les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables au locataire ou occupant de bonne foi dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret.

 

Le seuil est calculé en fonction de la localisation géographique du logement et du nombre de personnes qui l'occupent.

 

Toutefois, si, à l'expiration du contrat prévu à l'article 30 ci-dessous, le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans ou handicapé visé au 2° de l'article 27 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée, il bénéficiera, nonobstant les dispositions de l'article 33, du droit au maintien dans les lieux prévu à l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Voir aussi :

La CNL - Les logements Loi 1948 : classement, loyer, contrat de location

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Merci,

je parlais de la révision de la catégorie du logement, est ce modifiable?

 

Il est actuellement en IIB mais si je lis la loi, les caractéristiques actuelles pourraient correspondre à IIA.

Est ce qu'on peut faire modifier cette catégorie?

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Merci,

je parlais de la révision de la catégorie du logement, est ce modifiable?

 

Il est actuellement en IIB mais si je lis la loi, les caractéristiques actuelles pourraient correspondre à IIA.

Est ce qu'on peut faire modifier cette catégorie?

 

Oui dans les formes:

LRAR ou Huissier

voir le Pdf que je viens d'ajouter : changement de catégorie

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