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Contestation AG


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Bonjour

 

J'ai à nouveau une question : nous avons demandé une mise en concurrence du syndic et le syndic actuel (qui est également promoteur) a réussi à se faire réélire à l'AG. Il me semble que celle-ci est entachée de nombreuses irrégularités : comme il est également gestionnaire de la résidence de tourisme, il a interdit aux propriétaires en RT de voter pour un autre syndic que lui (il l'a d'ailleurs écrit). D'autre part, il a refusé la désignation d'un scrutateur. De plus, et surtout, il n'a pas procédé à l'enregistrement d'une vente récente dans la copropriété : de ce fait, le nouveau propriétaire de ce lot n'a pas pu voter, mais il a voté (pour lui naturellement) en tant que promoteur.

Si on conteste l'AG pour ce motif, comment les choses se passent-elles ? Y a-t-il obligatoirement une nouvelle AG ou se contente-t-on de recompter les tantièmes en les attribuant correctement ?

Merci de votre aide.

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Invité Jinko

La non-convocation d'un copropriétaire est un motif d'annulation de l'AG, de même que le refus de laisser élire un scrutateur.

Le syndic a excédé ses pouvoirs. Il a assumé le rôle de président de séance, ce qui est interdit.

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Merci de votre réponse. En fait, le propriétaire dont le vote a été refusé a bien été convoqué, puisqu'il était déjà propriétaire d'un lot. Mais son vote a été refusé pour un autre lot acheté courant avril. Je précise que le syndic étant promoteur... c'était à lui de faire procéder à l'enregistrement de la vente, et qu'il a donc pu utiliser pour lui les tantièmes correspondants !

Comment se passerait l'annulation ? Le TGI décide-t-il purement et simplement d'annuler, donc de faire re-convoquer ? Ou bien recompte-t-on le vote avec les bons tantièmes ?

Autre question : le fait que les pouvoirs n'aient pas été vérifiés par le président de séance, à défaut de scrutateur, avant le début de l'AG est-il également un motif d'annulation ?

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Autre question : le fait que les pouvoirs n'aient pas été vérifiés par le président de séance, à défaut de scrutateur, avant le début de l'AG est-il également un motif d'annulation ?
Il faut tout lire ;):) :

 

La non-convocation d'un copropriétaire est un motif d'annulation de l'AG, de même que le refus de laisser élire un scrutateur.

Le syndic a excédé ses pouvoirs. Il a assumé le rôle de président de séance, ce qui est interdit.

 

Le TGI annulera l'AG et il faudra en refaire une en en respectant le formalisme prévu par la loi.

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Merci de votre patience ! Comme vous le voyez, je ne suis pas juriste, et je me suis sans doute mal expliquée... :o

 

Est-il obligatoire de vérifier les pouvoirs ? Nous avons des doutes sur la régularité de certains d'entre eux...

 

En comptant bien, je crois que l'on peut arriver à 6 ou 7 motifs d'annulation ! C'est plus par curiosité... et pour ne pas nous faire avoir une prochaine fois.

 

Si je peux me permettre une autre question : le fait qu'un des pouvoirs ait été confié par le syndic au gérant d'une société travaillant exclusivement pour lui peut-il également poser problème ? Certes, ce n'est pas un préposé du syndic, mais il y a tout de même un lien de subordination, non?

 

Encore merci de votre aide !

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Invité Jinko

Un président de séance consciencieux vérifie les pouvoirs au regard de la liste de présence qui doit être conforme à la situation des lots à la date de l'AG.

S'il y a des irrégularités, il faut en établir la preuve et ce sera au juge d'en apprécier le caractère probant.

Une action en contestation de la validité d'une AG doit être introduite par un avocat.

Le fait qu'un des pouvoirs ait été confié par le syndic au gérant d'une société travaillant exclusivement pour lui peut poser problème : si c'était un moyen pour le syndic-promoteur copropriétaire de contourner la règle limitant le nombre des mandats qu'il pouvait détenir, ce serait une fraude pouvant constituer un motif d'annulation. Là encore, il faudrait prouver les liens entre le syndic et le gérant de la société et ce serait au juge d'apprécier les faits.

 

Il faut rappeler que le syndic ne peut présider l'assemblée, même s'il est copropriétaire, et même s'il est copropriétaire majoritaire. Le président ne doit pas être une potiche mais présider effectivement et remettre le syndic à sa place s'il y a lieu. La signature du PV est de la responsabilité du président de séance. Il doit refuser de signer s'il n'est pas d'accord avec la rédaction du PV.

 

Le mandat du syndic désigner par le constructeur ne doit pas durer plus d'un an. A l'expiration de son mandat, il serait opportun de désigner un autre syndic.

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Merci beaucoup pour toutes ces précisions. Je tiens à signaler que le président de séance est loin d'être une potiche... mais qu'il avait en face de lui un drôle d'oiseau !

 

Pour ce qui est de changer de syndic, c'est précisément ce que nous essayons de faire, mais l'actuel (qui a toutes les casquettes : promoteur, gestionnaire de la résidence de tourisme, et même copropriétaire !) fait tout pour bloquer !

 

Il nous reste à réfléchir à l'opportunité de la contestation de l'AG (risque de division de la copropriété, frais supplémentaires engendrés par l'AG extraordinaire, risque de mise sous administration judiciaire avec là aussi des frais importants... sans compter les frais d'avocats).

 

En tout cas, tout cela rejoint ce que je supposais. Encore merci. La suite au prochain numéro...

 

Bonne nuit dans l'immédiat.

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Euh... j'ai encore une question, désolée ! :confused:

 

Quand vous dites qu'il faut prendre en compte la situation des lots à la date de l'AG, voulez-vous dire les lots une fois vendus ou les ventes enregistrées ? La question se pose exactement sur ce point-là :

quelqu'un a acheté le 18 avril (date de la signature de l'acte chez le notaire), la vente n'est pas encore enregistrée par le syndic, donc, sur la répartition des tantièmes, ce lot est encore attribué au promoteur. Le problème est que c'est au promoteur de faire enregistrer la vente, il est donc responsable du fait que le syndic ne soit pas au courant de cette vente. Est-il utile de préciser que le syndic et le promoteur sont une seule et même personne ?

En ne faisant pas enregistrer la vente, le promoteur a donc fait coup double : il empêche de voter un copropriétaire qui ne lui serait peut-être pas favorable, et il garde un droit de vote ! Si les tantièmes avaient été correctement attribués, il perdait...

Ceci peut-il entrer en ligne de compte dans une demande d'annulation de l'AG ?... en plus des autres éléments !

 

Merci de votre aide. Bonne journée

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C'est la date de l'acte notarié.

Les frais d'enregistrements aux impôts font partie de ce que l'on appelle communément les frais de notaires et pour le fisc c'est a cette date de signature que vous êtes considéré propriétaire.

 

L'acheteur ayant payé le bien, la date d'enregistrement de cette vente dans la comptabilité du promoteur relève uniquement de son organisation interne.

 

MAIS...si la signature à eu lieu après l'envoi ou durant le délai de convocation de l'AG, (il faut un délai de 21 jours après réception des convocations) il ne pouvait pas convoquer le nouveau venu.

La date de signature étant connue, il aurait sans doute été préférable de repousser cette AG de quelques jours, mais c'est mince pour prouver la mauvaise foi avérée.

 

Pour l'annulation vous n'avez pas besoin de cumuler pour demander une annulation, un seul manquement suffit.

Maintenant à vous d'évaluer les enjeux en cours pour voir s'il est judicieux d'agir. A date d'aujourd'hui il est évident que le nouveau venu devra être convoqué, compta du promoteur à jour ou non.

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La signature a eu lieu le 18 avril, et la convocation à l'AG est partie le 3 mai...

Nous tenons donc là un motif d'annulation en béton armé si je comprends bien ?

Un parmi d'autres...

 

Encore grand merci de votre aide. Il faut maintenant réfléchir vite (enfin, deux mois) et bien !

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Invité Jinko

La date à laquelle le changement de copropriétaire doit être pris en compte dans la gestion du syndicat est la date de la notification de la mutation faite par le notaire au syndic et non la date de l'acte authentique.

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Aïe, ça se complique ! Donc, ce ne serait pas à évoquer pour obtenir l'annulation de l'AG ?

Le notaire peut-il être mis en cause dans un tel cas ?

 

C'est tout de même inoüi d'être propriétaire d'un lot et de ne pas pouvoir voter à l'AG...

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Invité Jinko
Aïe, ça se complique ! Donc, ce ne serait pas à évoquer pour obtenir l'annulation de l'AG ?

Le notaire peut-il être mis en cause dans un tel cas ?

 

C'est tout de même inoüi d'être propriétaire d'un lot et de ne pas pouvoir voter à l'AG...

On peut mettre le notaire en cause s'il a été négligent, quoiqu'on puisse aussi opposer cette négligence aux parties. L'article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que :

Tout transfert de propriété d’un lot ... est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte...

Sans délai, c'est combien de jours ? A voir, et au juge éventuellement d'apprécier.

Dans le cas présent, il ne me paraît pas évident qu'il y ait eu faute et, s'il y a eu faute, on pourrait peut-être l'imputer à l'acheteur lui-même. Je serais donc très réservé.

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Suite du feuilleton :

renseignements pris auprès du notaire, la mutation des lots a bel et bien été signifiée au syndic promoteur dans les délais, c'est-à-dire dès le 18 avril pour une convocation envoyée le 4 mai.

Mieux encore : certaines places de parking n'existent pas, ce qui n'empêche pas le promoteur d'en utiliser les tantièmes.

 

La moutarde nous monte au nez !

 

Indépendamment d'une demande de nullité de l'AG, est-il possible d'attaquer au pénal ce charmant personnage ? Cela ressemble à un faux...

 

Merci de votre aide...

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Invité Jinko

Je pense comme vous que les motifs d'annulation ne manquent pas.

La voie pénale est envisageable, mais son gros inconvénient serait que vous ne la maîtriseriez pas.

La voie civile serait plus sûre et plus rapide.

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En fait, en plus de la question de l'annulation de l'AG, je serais très heureuse de voir le syndic condamné au pénal... on aurait le moyen qu'il n'exerce plus cette profession dans ces conditions ! Cette histoire de voix usurpées me révolte profondément... :mad:

 

Autrement dit, peut-on à la fois demander au civil l'annulation de l'AG, pour tout ou partie des motifs d'annulation, et attaquer Monsieur X., syndic, au pénal pour faux et usage de faux (si c'est une qualification correcte de cette "manipulation") ?

 

Autre question, assez accessoire, à vrai dire : le président du CS peut-il être le gérant d'une SCI propriétaire d'un lot ? C'est le cas actuellement... naturellement, cette SCI travaille (mais pas exclusivement, il est vrai) avec le promoteur-syndic-gestionnaire de la résidence de tourisme ! Si on ajoute qu'un autre membre du CS est l'épouse de l'employé d'immeuble, on a une vague idée de la situation très simple de notre copropriété ! Parce que j'en passe...

 

Merci.

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Invité Jinko

Pour des poursuites pénales il faudrait convaincre le procureur qui sera certainement moins révolté que vous : il n'est pas copropriétaire dans l'immeuble et en voit bien d'autres tous les jours. Vous devriez peut-être demander à un avocat ce qu'il en pense.

 

Il ne faut pas se leurrer. A moins d'être récidiviste, il n'encourt pas de peine lourde et il serait illusoire de penser qu'une condamnation pour les faits que vous lui reprochez l'empêcherait de continuer à exercer. Je ne pense pas qu'il soit syndic professionnel. Aussi, même une incapacité d'exercer au titre de la loi Hoguet ne l'empêcherait pas de contiunuer à construire ni même d'être le syndic des immeubles qu'il commercialise.

 

Les mêmes faits ne peuvent pas faire l'objet simultanément d'une procédure pénale et d'une procédure civile. Mais vous pouvez fort bien attaquer devant une juridiction civile pour d'autres faits que ceux motivants les poursuites pénales.

 

Le président du CS peut être gérant d'une SCI sauf s'il est très étroitement lié au syndic. Il faudrait d'abord que ce soit le cas et il faudrait ensuite pouvoir le prouver, ce qui peut présenter une difficulté.

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Si on ajoute qu'un autre membre du CS est l'épouse de l'employé d'immeuble, on a une vague idée de la situation très simple de notre copropriété!

 

Les membres du CS doivent obligatoirement avoir la qualité de copropriétaire.

 

L'épouse de l'employé de l'immeuble ne peut donc être élue que si le couple, ou l'un des deux est propriétaire d'un lot dans la copropriété.( un garage suffit.)

Les associés d'une SCI copropriétaire, ainsi que leur conjoints, peuvent être élus au CS.

 

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical.

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L'épouse de l'employé de l'immeuble ne peut donc être élue que si le couple, ou l'un des deux est propriétaire d'un lot dans la copropriété.( un garage suffit.)

Les associés d'une SCI copropriétaire, ainsi que leur conjoints, peuvent être élus au CS.

 

Oui, c'est le cas : l'employé d'immeuble est copropriétaire... mais il peut être considéré comme préposé du syndic ?

 

Merci à tous de vos conseils, c'est précieux pour s'y retrouver !

 

---------- Message ajouté à 16h03 ---------- Précédent message à 16h00 ----------

 

Nihilscio, merci de votre message. Nous allons certainement prendre contact avec un avocat pour avoir son avis.

 

Quant au syndic, c'est bien un syndic professionnel... et je crois savoir qu'il n'en est pas à sa première condamnation. Mais dans l'immédiat, ce qui nous importe, c'est de nous débarasser de lui !

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Oui, c'est le cas : l'employé d'immeuble est copropriétaire...
Donc elle peut être élue au conseil syndical.

 

mais il peut être considéré comme préposé du syndic ?

Attendez, les membres du conseil syndical ne sont absolument pas les préposés du Syndic!

 

Le Syndicat des Copropriétaires, c'est à dire l'ensemble des copropriétaires, choisit, (et rétribue) un mandataire pour le charger de l'administration de l'immeuble : le Syndic.

Celui ci est chargé de veiller à l'application des clauses du RC dans la vie de la copropriété, de veiller à la conservation du bâti, de mettre en œuvre les décisions du SC; décisions prises lors des vote en AG.

 

Ce même SC se choisit parmi les copropriétaires des personnes, ayant si possible quelques compétences dans les domaines concernés, pour remplir la mission de membre du Conseil Syndical selon ce que prévoit l'art. 21 : "assiste" et "contrôle" la gestion du syndic et peut mener à bien toutes missions particulières que lui confie l'Assemblée Générale"

Mais il faut bien comprendre que ce rôle n'est que consultatif et ne dédouane pas le syndic de sa responsabilité vis à vis des décisions en regard du RC et de la législation.

 

Le CS est donc l'interlocuteur désigné et élu par les copropriétaires pour les représenter devant le syndic, et en aucune manière il n'est suborné au syndic.

Le schéma est donc le suivant :

Pouvoir décisionnaire = Syndicat des Copropriétaires en AG ==> exécution = Syndic. ou éventuellement exécution par le CS dans le cas de missions spéciales et explicitement définies

 

Copropriétaires : demandes d'information, questions, problèmes de la copro ==> Conseil Syndical.

 

CS ==> Syndic : vérification de la gestion, aide à la préparation des questions à mettre l'OJ pour les AG, remontées d'information concernant la vie et les problèmes de la copropriété.

 

 

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Euh, oui, je sais bien que les membres du conseil syndical ne sont pas les préposés du syndic, là-dessus nous sommes d'accord.

 

En revanche, un préposé du syndic ne peut pas être membre du conseil syndical.

 

Ma question est donc la suivante : le conjoint d'un préposé du syndic (copropriétaire, mais avec son conjoint) peut-il (peut-elle dans ce cas particulier) être élu (e) membre du conseil syndical ?

 

Quand on est payé par quelqu'un (le syndic), c'est un peu difficile de s'opposer à lui (en tant que membre du CS) quand c'est nécessaire...

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Invité Jinko
l'employé d'immeuble est copropriétaire... mais il peut être considéré comme préposé du syndic ?
Non, l'employé d'immeuble n'est pas le préposé du syndic et ne peut être considéré comme tel.
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Ah bon ? Mais pourtant, il est engagé par le syndic et ne reçoit ses ordres que de lui ? Je sais bien que son employeur n'est pas le syndic mais le syndicat des copropriétaires... mais il y a quand même un lien de subordination évident ?

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Invité Jinko

Ce n'est pas le même lien de subordination. S'il y a conflit entre l'employé et le syndic et que les copropriétaires soutiennent l'employé, celui qui risque d'être "viré", ce n'est pas l'employé mais le syndic.

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