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Forum juridique de Net-iris

Changement de statut de la location


Sisqi17

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Bonjour.

La résidence où nous sommes en location (bail courant) à été vendu à un organisme qui en fait un logement social: notre appartement est maintenant conventionné.

 

Suite à ce rachat, nous avons plusieurs problèmes:

- la régie veut nous faire signer un nouveau contrat, séparant la location de l'appartement et celle du garage, et pour ce dernier, ce serait un bail de 3 mois.

- nous dépassons le plafond de revenu et serons obligés de partir à la fin du bail

- tant que les "nouveaux" (je cite le gardien) n'ont pas fait leurs preuves, toutes les parties communes sont verrouillées: la circulation est impossible, aller à sa cave ou au local poubelle est une expédition; plus de gardien le week-end: les poubelles débordent dans le local dont l'aération est sous notre fenêtre de cuisine... Bref, dégradation de la qualité de vie

- des travaux de "sécurisation" sont prévus: notamment la mise en place d'une porte de garage sous notre appartement (fixée à notre sol: d'où bruit et vibration).

 

Pouvons-nous refuser de signer le nouveau contrat (vu que le précédent est toujours en cours)?

Pouvons nous mettre en avant les inconvénients apportés par le rachat de la résidence pour demander une révision du loyer et/ou ne pas signer le contrat et/ou demander à réduire le préavis à 1 mois?

 

Merci d'avance de tout éclairage que vous pourriez m'apporter.

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Étrange...

Lorsqu'un nouveau propriétaire achète un logement "occupé", le bail se poursuit "en l'état". Votre nouveau propriétaire ne peut donc pas modifier la chose louée et donc changer le statut du logement. Il ne pourra pas non plus rompre le bail à l'échéance pour autre chose que les cas prévus dans la loi de 89.

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Je ne suis pas certaine que cela s'applique dans le cas de reprise par un organisme qui fait des logements "sociaux", Lag.

Une de mes connaissances a eu le même problème : il a du resigner un bail, et son loyer a été ajusté en fonction de ses revenus qui dépassaient le plafond. Par contre, il n'a pas du partir...

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Il y a déjà eu une discussion à ce sujet

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/immobilier/111911-rachat-logement-prive-une-hlm.html

En effet c'est légal pour ceux qui dépassent les plafonds

:

http://www.senat.fr/questions/base/2007/qSEQ070326465.html

Possibilité d'expulsion ou de majoration de loyer par une société d'HLM qui rachète un immeuble occupé 12 ème législature

Question écrite n° 26465 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI)

 

* publiée dans le JO Sénat du 01/03/2007 - page 432

 

M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement sur le cas d'un immeuble occupé par des locataires et qui est racheté par une société d'HLM. Il souhaite savoir si suite au rachat, la société d'HLM peut, indépendamment des baux consentis par le précédent propriétaire, décider d'expulser les locataires dont le revenu dépasse un certain plafond ou décider de leur imposer une majoration de loyer non prévue par le bail initial.

 

Réponse du Ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement

 

* publiée dans le JO Sénat du 10/05/2007 - page 973

 

Les opérations d'acquisition et de conventionnement à l'aide personnalisée au logement (APL) de logements existants par des bailleurs sociaux s'inscrivent dans l'objectif de développer un parc locatif à vocation sociale. A cet effet, l'article L. 302-5 (article 55 de la loi SRU) du code de la construction et de l'habitation (CCH) vise à ce que chaque commune urbaine dispose d'une offre suffisante de logements locatifs sociaux accessibles aux ménages à ressources modestes ou moyennes. L'article L. 353-16 du CCH prévoit qu'à compter de la date d'entrée en vigueur de la convention APL, le bailleur peut, dans la limite du loyer maximum prévu par la convention, fixer un nouveau loyer qui est applicable dès sa notification aux titulaires des baux en cours sans qu'il soit nécessaire de leur donner congé. Lorsqu'un bailleur social acquiert des logements occupés dans le parc privé, le loyer des locataires en place est normalement maintenu au niveau de celui qu'ils acquittaient avant l'achat de leur logement par l'organisme HLM, quand leurs ressources excèdent les plafonds fixés pour l'attribution de ces logements. Ces dispositions ont pour objectif d'éviter les effets d'aubaine pouvant conduire à baisser le loyer des locataires en place qui dépasseraient les plafonds de ressources pour l'accès au logement social. Toutefois, au moment de l'entrée en vigueur de la convention APL, ces mêmes locataires en place dépassant les plafonds de ressources peuvent connaître une majoration de leur loyer acquitté antérieurement, limitée à 10 % maximum. Par la suite, conformément à la législation HLM, leur loyer est susceptible d'augmenter tous les semestres en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation. En ce qui concerne le bail, il ressort de la réglementation du conventionnement que de nouveaux baux doivent être signés conformément à la convention. Les contrats de bail des logements faisant l'objet de ces conventions sont soumis aux dispositions prévues par l'article 40 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par celles prévues par le code de la construction et de l'habitation. Les locataires occupant les lieux au moment du rachat de leur immeuble par un organisme d'habitations à loyer modéré ne peuvent donc être expulsés au motif que leurs ressources dépassent les plafonds prévus pour l'attribution des logements sociaux. Cependant, à l'expiration du délai de six mois fixé par les dispositions de l'article L. 353-7 du CCH, le locataire qui refuserait de signer un nouveau bail conforme à la convention APL se retrouverait de fait sans droit ni titre.

 

 

Article R353-16 Du code de la Construction et de l'Habitat :

Modifié par Décret n°2007-316 du 8 mars 2007 - art. 2 JORF 9 mars 2007

 

1° Le loyer maximum applicable aux logements conventionnés, ainsi que les conditions de son évolution sont fixées par les conventions.

 

2° Pour les conventions conclues postérieurement au 1er juillet 1996, y compris celles conclues lors de l'acquisition des logements, le loyer maximum de chaque logement est le produit des trois éléments suivants :

 

a) La surface utile du logement ;

 

b) Le prix au mètre carré applicable à l'ensemble des logements de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention, établi en tenant compte des caractéristiques de ce dernier, notamment de sa localisation, de la qualité de sa construction et de la taille moyenne des logements ;

 

c) Le coefficient propre au logement, établi en tenant compte notamment de sa taille et de sa situation dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier.

 

La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.

 

La somme des résultats du produit, pour chaque logement, du coefficient par la surface utile ne doit pas excéder la surface util totale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier qui fait l'objet de la convention.

 

La convention mentionne la surface utile totale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier et le coefficient applicable à chaque logement.

 

Les annexes qui n'entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d'un loyer accessoire, dans les limites et conditions fixées par la convention.

 

3° Par dérogation au 2° ci-dessus, le loyer maximum des logements conventionnés à l'occasion de travaux d'amélioration ou des logements conventionnés sans travaux pendant le cours de leur exploitation est fixé au mètre carré de surface corrigée, telle que celle-ci résulte des dispositions de l'article R. 442-1, du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 et de l'article 4 du décret n° 60-1063 du 1er octobre 1960 modifié, sauf en cas de signature d'une convention globale de patrimoine telle que prévue à l'article L. 445-1 fixant le montant maximal des loyers au mètre carré de surface utile.

 

4° Le loyer maximum est majoré dans des limites fixées par décret pour les catégories de logements nouvellement conventionnés suivantes :

 

a) Les logements déjà occupés lors du conventionnement, lorsque les occupants sont des ménages dont les ressources sont supérieures aux plafonds mentionnés à la première phrase de l'article R. 331-12 ;

 

b) Les logements financés par des prêts locatifs à usage social, quand les logements sont attribués, dans les conditions fixées au II de l'article R. 331-12, à des ménages dont les ressources sont supérieures aux plafonds mentionnés au a ci-dessus.

 

Voir aussi les articles 40 et suivants de la Loi du 6 juillet 1989

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;jsessionid=19FBA7F23A6CABBB0741487C0E3DC00D.tpdjo15v_1?cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20100527

 

et le Code de La Construction et de l'Habitation :

http://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do;jsessionid=002BD2BC94D521B294D61883BFE5FFAD.tpdjo15v_1?idSectionTA=LEGISCTA000006176301&cidTexte=LEGITEXT000006074096&dateTexte=20100527

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Merci pour vos réponses si rapides.

Nous allons nous atteler à une séance de lecture pour creuser tout ça et reviendrons certainement vers vous pour quelques éclaircissements (notamment sur la possibilité de faire baisser le loyer ou demander un raccourcissement du préavis).

Cordialement.

(:( et voilà la classe moyenne qui n'a plus les moyens de vivre à Paris...)

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