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Forum juridique de Net-iris

Régularisation des charges refusées contre changement de moquette


Mzelle

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Bonjour,

 

Tout d'abord, merci pour ce forum, car on se sent moins perdus quand on a des soucis.

J'ai un souci avec mon ancien proprietaire, et avant de lui envoyer une mise en demeure, je veux etre "sure" que je gagnerais si nous allons au tribunal d'instance, qu'il n'y a pas une loi que je ne connais pas, ou des choses dont je ne serais pas au courant.

Voila l'histoire :

 

J'ai habité un peu plus de 4 ans dans un appartement. Il y avait de la moquette tres usagée (grosses taches noires) dans le salon, l'entrée et la chambre. A l'époque, j'avais demandé au proprietaire si je pouvais mettre du lino à la place, et on m'avait dit oui (verbalement bien sur ...). Bref, j'ai mis du lino.

 

Lorsque les proprietaires sont venus à l'appartement pour l' etat des lieux de sortie, ils ont été etonnés d'y trouver du lino, ils m'ont dit que pour le standing de l'appartement, ils voulaient de la moquette.

Nous avons donc dit que nous allions acheter de la moquette et la poser. Sur ce, le proprietaire demande à mon mari de l'emmener dans un magasin, il souhaite acheter lui meme la moquette. Il paye 1000 euros de moquette, et, alors que le magasin lui propose de poser GRATUITEMENT la moquette dans la semaine, le proprietaire refuse et demande à mon mari si il peut poser la moquette le lendemain pour les visites qui etaient prévues.

 

Mon mari accepte, et passe sa journée le lendemain à poser la moquette.

 

L'etat des lieux de sortie est fait, le proprietaire ne trouve rien à redire, il me rend l'integralité de ma caution.

 

Entre temps, parce que j'aime quand tout est carré, j'ai demandé au proprietaire de me fournir les régularisations des charges que je n'avais JAMAIS eues en plus de 4 ans de location (j'avoue que je ne savais meme pas qu'on devait recevoir cela). Il me dit d'accord, mais je dois chercher tous les papiers etc etc ...

 

En janvier, 3eme mois de mon préavis, l'appartement est reloué.

 

Hier, j'appelle mon ancien proprio pour savoir ce qu'il en est de la régul des charges (il m'avait dit qu'il avait besoin de temps pour trouver tous les papiers, qu'il y avait eu un changement de syndicat etc).

 

Et ce dernier, me répond que deja il a payé une moquette plus de 1000 euros, qu'en plus, son nouveau locataire a trouvé qu'elle etait mal coupée, et donc qu'il a du remettre une nouvelle moquette, qui lui a couté encore 1000 euros, et que donc il ne me fournirais pas les papier, que l'on etait quitte.

 

Je suis persuadée d'avoir payé largement trop de charges pendant plus de 4 ans, d'autant que je payais 125 euros de charges et que dans sa petite annonce, il a noté 80 euros de charges.

 

Je lui ai donc dit que j'allais lui envoyer une lettre de mise en demeure de me fournir ces papiers, et que si il refusait, nous allions devoir passer par le tribunal d'instance. Il m'a dit OK, faites cela.

 

Alors je sais qu'il a beaucoup de juristes et d'avocats dans sa famille, et je ne voudrais pas me faire avoir, je n'ai pas beaucoup d'argent et je ne voudrais pas avoir finalement à payer tous les frais si je perds, ou je ne sais quoi.

 

J'essaye donc de savoir si mon action est justifiée et si je ne risque par d'etre déboutée par une quelconque loi que je ne connaitrais pas.

 

merci d'avance :o

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C'est simple, soit votre bailleur vous fournit la régularisation des charges, soit vous demandez le remboursement de l'intégralité des charges versées et non régularisées.

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Bah oui.

Rien à voir avec la moquette :p.

 

Pour cette dernière, il ne pourrait que se baser sur l'état des lieux de sortie si ce dernier indiquait une dégradation quelconque...

 

Surtout que vous avez été "gentils" : vous n'aviez pas à reposer de la moquette, vous pouviez poser ce que vous vouliez... :rolleyes:. Il n'avait qu'à se débrouiller.

 

Pas de loi en votre défaveur donc, sous réserve de ce qu'indique l'EDLS.

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bonjour

je confirme.

 

en fait si on veut aller un peu plus loin, aucun souci pour la moquette: l'EDL de sortie ne note aucune degradation, cet épisode est bien révolu (bien que je n'aurai jamais posé sa moquette !!!!)

mais bon , c'est fait n'en parlons plus.

 

pour les charges, c'est bien différent ! :p

 

le locataire paye une provision mensuelle, qui devrait (normalement) se monter à 1/12 ieme des charges locatives annuelles.

 

une fois par an, il doit faire une regularisation sur la base des documents comptables recus du syndic. et il vous fait alors soit une demande complémentaire si les provisions n'etaient pas suffisantes ou un rbt pour le trop payé.

 

là c'est l'art 23 de la loi du 6 juillet 89 qui oblige le bailleur à faire cela. de plus chaque partie peut revenir sur 5 ans en arriére alors ne laissez pas tomber car le delai pour vous arriverait assez vite.

 

il semble ici que 125 euros soit bien cher ... enfin ca depend si le chauffage est collectif, si l'appart est grand et/ou a des prestations cheres telles que gardien, jardins, ascenseurs, garage etc ....

 

donc procedure a suivre maintenant:

 

1) vous lui envoyez une mise en demeure par LRAR, en lui demandant de vous fournir sous 8 jours la regularisation des charges locatives pour les années ..... à ......

 

2) vous precisez dans sa lettre que a defaut de regularisation fournie, selon l'art 23 de la loi de 89, vous assumerez alors que la provision de .... euros a e´té indument versée pusque les justificatifs ne sont pas donnés comme la loi le precise.

 

3) et que par conséquent, vous vous adresserez au TI pour reclamer le remboursement TOTAL de toutes les provisions versées depuis le ......

 

PS: il faut faire le total de ce que vous avez versé comme provision et qui n'a jamais été regularisé. car le montant est important pour le tribunal.

 

 

après ? on espère que cela va l'intimider et qu'il va se pencher sur la question. nous y reviendrons plus tard si pas de reponse.

 

vous ne parlez bien sur pas de la moquette ou quoi que ce soit dans votre mise en demeure :)

lisez bien cela aussi en attendant

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

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Un grand merci à vous tous :o , merci de prendre de votre temps pour répondre, surtout aussi rapidement !

 

J'avais commencé une lettre de mise en demeure, mais je vais la recommencer pour inclure qu'à defaut de la régularisation, il devra me payer l'integralité des charges versées soit 125 * 50 = 6250 euros.

Je n'avais pas pensé à cela et effectivement, ca peut le faire reflechir.

 

En tout cas, encore un grand merci à vous 3 :o , je reviendrais ici donner le resultat de tout cela :D

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  • 2 weeks later...

Rebonjour,

 

J'ai donc envoyé une lettre de mise en demeure en LRAR. J'ai recu le coupon la semaine derniere, qui etait signé par, semble t il , la petite fille du proprietaire (ca avait l'air d'une écriture d'adolescente).

Depuis, je me turlupine en me demandant si il peut invoquer le fait que ca n'est pas lui qui a signé et donc cette lettre est nulle ?

 

Je n'ai toujours aucun contact de sa part.

Peut il ignorer également une convocation au TI ?

 

Cela me cause du souci :(

 

Merci.

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Bonjour,

 

Que la lettre soit signée de Pierre Paul ou Jacqueline ne vous concerne en rien :) Pour vous, la lettre a été délivrée, point barre.

 

Oui, il peut ignorer une convocation au TI, à ses risques et périls :D

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Merci, votre réponse me rassure :)

 

Par contre, que se passe t il si il ne se présente pas ? car si je suis obligée de prendre un avocat, je n'en ai pas les moyens. J'espere qu'il ne compte pas la dessus pour me faire abandonner la procédure.

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Un grand merci pour ces informations rassurantes.

J'attends donc encore une semaine et je l'assignerais au tribunal. Je fais pas ca de gaité de coeur, car il a toujours été clean avec nous avant cela, mais les sommes en jeu sont assez importantes, et je souhaite vraiment que tout soit terminé proprement.

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Bonjour,

 

J'ai reçu une réponse du proprietaire.

 

Petit rappel : j'ai loué l'appartement du 1er novembre 2005 au 15 janvier 2010.

 

- Pour la période du 01 nov 2005 au 01 juillet 2007, il me dit qu'il n'a pas de données exploitables du syndicat. j'ai quand meme versé 2500 euros de charges pour cette période !!

- du 1/07/07 au 31/12/08 , j'ai un papier avec les charges locatives s'elevant à 1019.85 euros, alors que j'ai versé 2250 euros. Ca fait un dû de 1230.15 euros

- du 01/01/09 au 31/12/09, j'ai un papier qui me dit 615,14 euros (mais je n'ai les justificatifs que de 222 euros, mais bon, on va partir du principe que ce montant est le bon), or, j'ai payé 1500 euros de charges. Ce qui fait encore 884,86 à me rendre.

 

Si je compte la totalité des charges de nov 2005 à juillet 2007 (sans justificatifs de charge, je suis en droit de le demander ? ) et que j'y ajoute le dû sur les autres années, j'en suis à 4300 euros.

 

Le proprietaire continue d'estimer que vu qu'il a du payer la moquette 1000 euros + un mois de loyer impayé de la part de son nouveau locataire (je ne sais pas pkoi), qu'en plus, le oyer etait modéré par rapport aux loyers alentours et que le trop plein de charge contrebalance ce loyer trop bas, donc on est quitte.

 

Maintenant, la question que je me pose c'est : faire une déclaration au greffe ou une assignation? Je n'ai pas bien compris la différence et je ne sais que choisir.

 

Avez-vous une idée ?

Merci de votre aide.

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- Pour la période du 01 nov 2005 au 01 juillet 2007, il me dit qu'il n'a pas de données exploitables du syndicat. j'ai quand meme versé 2500 euros de charges pour cette période !!

 

bah : c'est SON problème; pas le votre ! :D

s'il n e peut justifier les provisions que vous avez versé pour la periode citée, il doit vous les rembourser : tout simple :rolleyes:

 

 

- du 1/07/07 au 31/12/08 , j'ai un papier avec les charges locatives s'elevant à 1019.85 euros, alors que j'ai versé 2250 euros. Ca fait un dû de 1230.15 euros

 

 

quel "papier" ? quel intitulé; de qui vient-il ?

et puis si c'est le syndic qui a emis ce document, il y a dedans des charges proprio (AG, assurance, timbres, etc) et des charges pour les locataires.

 

le bailleur doit faire la distinction (revoir mon topo sur les charges locatives)

 

PS: etes-vous sûre que la periode est correcte ? car une comptabilité se tient sur une année (pas forcément du 1er janvier au 31 decembre).

 

Ici dans vos données sur une période de 17 mois, 1019 euros / 17 = 60 euros par mois ... :cool:

 

 

- du 01/01/09 au 31/12/09, j'ai un papier qui me dit 615,14 euros (mais je n'ai les justificatifs que de 222 euros, mais bon, on va partir du principe que ce montant est le bon), or, j'ai payé 1500 euros de charges. Ce qui fait encore 884,86 à me rendre.

 

ici sur 12 mois : 615 / 12 = 51 euros mensuels.

 

c'est incohérant !!!!

il faut raisonner en termes de depenses locatives mensuelles ... donnez nous les prestations que vous devez payer (chauffage est collectif ? ) - car les charges locatives se "tiennent" d'une année sur l'autre. elles augmentent un peu chaque année mais rarement, elles diminuent de cette ampleur (ici de 17% !!! :eek:).

 

il y a d'un coté les

 

1) charges que tout locataire doit payer

2) les provisions qu'il avance tous les mois

 

mais tout cela doit se tenir; les sommes doivent être cohérentes, pas comme celles qui vous sont annoncées.

 

merci de repondre aux questions posées avant de continuer.

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bah : c'est SON problème; pas le votre !

s'il n e peut justifier les provisions que vous avez versé pour la periode citée, il doit vous les rembourser : tout simple

 

C'est ce que je compte faire effectivement.

 

 

quel "papier" ? quel intitulé; de qui vient-il ?

et puis si c'est le syndic qui a emis ce document, il y a dedans des charges proprio (AG, assurance, timbres, etc) et des charges pour les locataires.

 

le bailleur doit faire la distinction (revoir mon topo sur les charges locatives)

J'ai reçu du proprietaire 2 liasses agraffées. Une liasse pour la période de 2009, une liasse pour la période du 01/07/07 au 31/12/08. Ce sont apparement des photocopies de ce qu'a envoyé le syndicat au proprietaire car j'ai toutes les charges, memes celles qui ne sont pas locatives.

Pour la liasse de 2009, je retombe sur le montant qui est stabiloté à mon intention en ajoutant et retirant les chiffres dans la colonne "charges locatives".

par contre, pour cette de 2007/2008, je n'ai le detail des charges que pour un montant de 222 euros et quelques, alors que le montant stabiloté est de 615,14 euros. Je ne dois donc pas avoir tous les feuillets, et ca se confirme par les numéros de page.

 

PS: etes-vous sûre que la periode est correcte ? car une comptabilité se tient sur une année (pas forcément du 1er janvier au 31 decembre).

De ce que j'ai compris, le syndicat a changé en cours de route, et du coup, pour l'ancien syndicat, j'ai une liasse de 18 mois, sans cachet, sans nom de syndic, et la liasse de 2009 du nouveau syndicat avec le cachet mais je ne sais pas pourquoi j'ai 18 mois d'un coup.

 

Ici dans vos données sur une période de 17 mois, 1019 euros / 17 = 60 euros par mois ...

ici sur 12 mois : 615 / 12 = 51 euros mensuels.

 

c'est incohérant !!!!

il faut raisonner en termes de depenses locatives mensuelles ... donnez nous les prestations que vous devez payer (chauffage est collectif ? ) - car les charges locatives se "tiennent" d'une année sur l'autre. elles augmentent un peu chaque année mais rarement, elles diminuent de cette ampleur (ici de 17% !!! ).

 

il y a d'un coté les

 

1) charges que tout locataire doit payer

2) les provisions qu'il avance tous les mois

 

mais tout cela doit se tenir; les sommes doivent être cohérentes, pas comme celles qui vous sont annoncées.

 

merci de repondre aux questions posées avant de continuer.

concernant les charges , je vous fait une comparaison sur les 2 feuillets, sachant que l'un court sur 18 mois et l'autre sur 12 mois :

 

Divers entretien : 16,65 / -16.65 (là faudra m'expliquer ...)

Travaux locatifs : 7,45 / -0.70

Taxe ordure ménagere : 1.07 / 0,53

électricité/Gaz: 68,78 / 41.65

Divers entretien : 59,20 / 61,76

Travaux locatifs : 15,65 / 7,70

Taxe de balayage : 95,75 / ? je n'ai pas le feuillet correspondant

Consommation d'eau : -42,07 / 127,71 - d'ailleurs sur une liasse j'ai un tantieme de 83 tantiemes (ce qui correspond à l'appartement), et sur l'autre liasse, j'ai 43 tantiemes pour ce post :confused::confused::confused::confused: ,c'est possible ca ?

Divers entretien : 8,09 / ?

Travaux locatifs : 5,13 / ?

compteur : 32,61 / ?

Consommation d'eau (surement période de juillet à decembre 2007): 120,60 avec 45 tantieme (encore un autre chiffre) / 127,71 avec 43 tantiemes ce coup ci

Consommation d'eau (surement 2008) : 216,60 avec 76 tantiemes.

 

C'est normal que les tantiemes changent comme ca ?

Et on peut voir qu'il me manque pas mal de charges pour l'année 2009, enfin, ca je peux considere que le montant stabiloté est bon, bien que je ne comprenne pas cette histoire de tantieme.

 

 

J'espere avoir eclarci la situation, etant donné que je n'y comprends pas grand chose moi-meme et que j'ia passé mon apres midi à essayer de comprendre le rapport entre les differents montants et chiffres :eek:

 

Merci de prendre de votre temps en tout cas:o

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bien que je ne comprenne pas cette histoire de tantieme.

Rassurez vous, nous non plus!:D

Peut-être votre propriétaire a t-il plusieurs appartements dans l'immeuble et qu'il n'a pas vérifié sur quels lots portaient

ces liasses ?

Les documents syndic ressortent les charges locatives pour tous les lots, même si vous êtes simple propriétaire occupant...Espérons qu'ils ne vous compte pas les siennes s'il est résident :rolleyes:

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Quelle histoire quand meme ...

43 tantiemes, c'est moins "cher" ou plus "cher" que 83 ?

 

Sur l'entete des liasses,j'ai bien le bon appartement (83 tantiemes), la bonne cave (1 tantieme) et le bon garage (7 tantiemes).

Si un autre appartement avait été pris en compte, j'imagine que j'aurais eu les infos aussi en entete :confused:

 

Concernant mon action en justice, quelle est la difference entre greffe et assignation ?

Je ne dois pas trop tarder sinon la prescription va débuter (en novembre ca fera 5 ans que j'ai emmenagé).

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en fait pour les tantièmes, il faut savoir que les lots d'une copropriété (ce peut etre appartements, caves, garages) sont numérotés.

 

vous avez loué un appartement = lot numéro XX - si cave et garages, ils auront encore des numéros différents. les charges sont souvent différentes poru un parking par exemple ...

 

selon la repartition des charges (faites et annoncées dans le RC, reglement de corpo), chaque LOT possède des tantièmes, qui sont imuables: ne peuvent pas varier d'une année sur l'autre.

il peut y avoir des tantièmes différents selon le type de charges.

mais il faut que chaque année, les tantièmes annoncés soient constant pour le type de charges.

 

vosu me suivez toujours ??? ;)

 

donc la 1ere chose qu'un bailleur doit faire, est de remettre à l'entrée du locataire, la copie de la partie du RC qui décrit que pour le lot XX (celui que vous louez), vous serez redevable de XYZ tantièmes de charges ==> obligation de la loi de 89 (art 23).

 

apres c'est simple: munie des documents que vous semblez avoir recu du syndic au moins pour une période (cad le detail des "charges, par nature de charges"), vous controlez avec le decret de 87, si les charges imputées pour le locatif sont bien des charges que vous devez payer.

en effet il faut savoir que le logiciel du syndic peut faire cette distinction mais ce n'est pas tjs conforme au decret (seule repartition acceptable), ni juste (parfois lors de la paramétrisation du logiciel, il est possible que le comptable mette 100% charge recupérable sur le locataire, alors que ce n'est pas vrai ou du moins pas à 100%) ;)

 

donc moralité, meme si vous avez le distinguo dans une colonne "charges locatives (ou recupérables)", il faut verifier avec le decret.

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/108204-charges-locatives-appartements-non-meubles.html

 

 

par contre, pour cette de 2007/2008, je n'ai le detail des charges que pour un montant de 222 euros et quelques, alors que le montant stabiloté est de 615,14 euros. Je ne dois donc pas avoir tous les feuillets, et ca se confirme par les numéros de page.
detail a reclamer par LRAR.

 

De ce que j'ai compris, le syndicat a changé en cours de route, et du coup, pour l'ancien syndicat, j'ai une liasse de 18 mois, sans cachet, sans nom de syndic, et la liasse de 2009 du nouveau syndicat avec le cachet mais je ne sais pas pourquoi j'ai 18 mois d'un coup.

c'est effectivement plausible.

 

Divers entretien : 16,65 / -16.65 (là faudra m'expliquer ...)

Travaux locatifs : 7,45 / -0.70

Taxe ordure ménagere : 1.07 / 0,53

Elecrticité + gaz : 68,78 / 41.65

Divers entretien : 59,20 / 61,76

Travaux locatifs : 15,65 / 7,70

Taxe de balayage : 95,75 / ? je n'ai pas le feuillet correspondant

Consommation d'eau : -42,07 / 127,71 - d'ailleurs sur une liasse j'ai un tantieme de 83 tantiemes (ce qui correspond à l'appartement), et sur l'autre liasse, j'ai 43 tantiemes pour ce post :confused::confused::confused::confused: ,c'est possible ca ?

Divers entretien : 8,09 / ?

Travaux locatifs : 5,13 / ?

compteur : 32,61 / ?

Consommation d'eau (surement période de juillet à decembre 2007): 120,60 avec 45 tantieme (encore un autre chiffre) / 127,71 avec 43 tantiemes ce coup ci

Consommation d'eau (surement 2008) : 216,60 avec 76 tantiemes

 

 

divers entretiens: chgt de lampes, graissage serrures ... par exemple. ce sont bien des charges locatives.

 

taxe balayage: normal

 

eau: ??? pas normal. il faut voir ce que sont ces différents tantièmes annoncés ... explications a demander.

 

compteur: semble normal (c'est peut etre la location des compteurs et/ou les relevés faits par la sté)

 

 

 

en tout état de cause, si vous avez des elements que vous ne comprenez pas, vous demandez des explications détaillées par LRAR.

 

Mise en demeure de le faire avant le ..... (8 jours me semble OK), sinon vous annoncez que vous passez pas le TI

 

encore une fois, aucune ref à la moquette: vous faites juste ref a l'art 23 de la loi de 89 (a trouver sur le site dans plusieurs liens) et á sa responsabilité de justifier les provisions demandées.

 

merci de lire les nombreux fils sur ce theme des charges locatives, cela vous aidera à mieux comprendre le principe.

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Merci, je vais eplucher tout cela :)

 

Pour les tantiemes de l'eau, j'ai une explication simple (j'ai appelé le syndic) : dans la colonne "tantieme" ils ont simplement mis la consommation ... il ne faut donc pas voir ca pour un tantieme mais bien le chiffre de la consommation d'eau froide.

 

Par contre , ma question reste entiere : quelle est la difference entre GREFFIER et ASSIGNATION ?

 

Apres, je vous laisse tranquille avec tout ca :D

merci ;)

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Par contre , ma question reste entiere : quelle est la difference entre GREFFIER et ASSIGNATION ?

Il y a 2 procédures différentes au TI (puisque problème de DG plus de charges) pour assigner le propriétaire :

- soit vous assignez votre propriétaire directement par Huissier (procédure payante et frais récupérables si demande et si vous gagnez )

http://vosdroits.service-public.fr/F1783.xhtml

 

- soit vous utilisez le Formulaire de déclaration au Greffe (procédure gratuite )

http://www.vos-droits.justice.gouv.fr/index.php?rubrique=10066&ssrubrique=10212&article=11136

 

Vous devez commencer de toute façon par faire une LRAR de mise en demeure pour obtenir tous les documents pour les années précédentes et ceux qui manquent

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D'accord, merci pour cette explication !

 

Je ne sais pas si je vais redemander les documents manquants, car je lui ai deja fait une mise en demeure en LRAR pour qu'il me fournisse les documents et je n'ai eu que ceux la. Sinon la prochaine fois il va me renvoyer une feuille et je vais devoir recommencer car je n'aurais pas tout ?

 

Je vais donc voir ce qui est le mieux entre greffe et assignation

 

Encore merci à tous les intervenants.

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