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Forum juridique de Net-iris

Assurance appartement vide et assurance de la copropriété.


Kali44

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Bonjour,

 

J'ai bien vu les discussions sur les assurances des propriétaires bailleurs mais j'ai quelques questions supplémentaires relatives à une situation personnelle.

Je suis propriétaire dans une copropriété d'un appartement, et je viens d'apprendre par un conseiller syndical que nous pourrions potentiellement avoir quelques problèmes avec l'assurance de la copropriété.

Je m'explique :

- le syndic a changé de compagnie d'assurances voici 2 ans, pour des réductions de coût.

- cette assurance commence à "râler" car ils recoivent des déclarations de sinistres qui vont largement au-delà de la cotisation annuelle.

Mais en lisant le courrier, j'ai découvert ceci: (je cite)

"La majorité des sinistres concernent des dommages constatés par les propriétaires après le départ de leurs locataires, ce qui fait porter les sinistres sur la copropriété alors qu'ils auraient dû être pris en charge par l'assurance des occupants"

 

Je reconnais que je ne connais pas le détail de ces sinistres déclarés, cependant :

1. Pourquoi l'état des lieux ne met pas en évidence les sinistres avant que les locataires ne s'en aillent ?

2. Pourquoi la copropriété serait-elle responsable des appartements non occupés ? Cela me semble totalement aberrant :eek: Dans ces conditions, on peut envisager que l'ensemble des propriétaires vont, par l'assurance de la résidence, payer la remise en l'état de tous les appartements loués ?

 

C'est une situation que je ne comprends absolument pas, et j'aimerais avoir votre avis, et si comme moi, vous pensez qu'il s'agit bien d'un abus, pouvez-vous me donner les textes de référence en la matière ?

 

Merci pour toutes vos informations,

 

Cordialement,

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bonjour

 

 

Je reconnais que je ne connais pas le détail de ces sinistres déclarés, cependant :

1. Pourquoi l'état des lieux ne met pas en évidence les sinistres avant que les locataires ne s'en aillent ?

 

ce n'est pas cela.

si le locataire est en periode de preavis et qu'il y a un degat des eaux, sa compagnie n'intervient pas du fait qu'il est dans les 3 mois de preavis.

aie mac pourra sans doute vous expliquer pourquoi mais c'est comme cela.

 

bien sur le bailleur doit faire un EDL correct et precis en mentionnant les degats mais ils ne sont pas imputables aux locataires (si la cause ne vient pas de son fait bien sur). c'est là ou la PNO (assu propriétaire non occupant) doit intervenir.

 

 

2. Pourquoi la copropriété serait-elle responsable des appartements non occupés ? Cela me semble totalement aberrant :eek:

 

elle ne l'est pas pour les parties privatives ... amoins que la garantie de cette assurance ne les couvre. vous le saurez en etudiant le contrat en détail. si l'appart est inoccupé, la encore, la PNO du bailleur devrait intervenir.

 

Dans ces conditions, on peut envisager que l'ensemble des propriétaires vont, par l'assurance de la résidence, payer la remise en l'état de tous les appartements loués ?
je laisserai aie mac vous repondre en detail.

 

les copro doivent intervenir sur la cause des DDE si cela vient d'une partie commune. c'est tjs le cas qu'il y ait locataire ou non.

mais la remise en etat d'un appart non occupé, si DDE vient d'une partie commune, est prise en charge par l'assu de la copro endeans la convetion cidre copro.

 

C'est une situation que je ne comprends absolument pas, et j'aimerais avoir votre avis, et si comme moi, vous pensez qu'il s'agit bien d'un abus, pouvez-vous me donner les textes de référence en la matière ?

 

Merci pour toutes vos informations,

 

Cordialement,

 

notre specialiste es matière :D (aie mac) s'est fendu de plusieurs posts tres bien documentés. les voici, a vous de les potasser pour commencer:

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/111277-contrat-multi-risques-habitation.html

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/111271-convention-cidre.html

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/111268-bailleur-locataire-meme-contrat-dassurance.html

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Merci pour toutes ces informations Golfy, mais il y a quand même un point sur lequel je bloque. Le courrier mentionne bien "les sinistres concernaient des dommages constatés par les propriétaire après le départ de leurs locataires, ce qui fait porter les sinistres sur la copropriété alors qu'ils auraient dû être pris en charge par l'assurance des occupants".

 

Ce qui veut dire il me semble, que si l'appartement avait été occupé, l'assurance des locataires aurait été sollicitée. Donc il ne s'agit pas ici pour moi, de nier les cas où la copropriété est responsable. Il semble bien, puisque l'extrait cité est un courrier entre l'assureur et le syndic, qu'ils sont d'accord sur le fait que la responsabilité revient aux occupants.

 

Si c'est le cas, par quel biais, cette responsabilité revient-elle à la copropriété et non pas au propriétaire de ces appartements ?

 

:)

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Invité kogaratsu

bonjour

Il semble bien, puisque l'extrait cité est un courrier entre l'assureur et le syndic, qu'ils sont d'accord sur le fait que la responsabilité revient aux occupants.

ce n'est pas cela du tout.

l'assureur de la collectivité indique simplement que la prise en charge du sinistre lui incombe dans le cas d'un DDE constaté lors d'un préavis, alors qu'elle incomberait à l'assureur du locataire antérieurement.

ce qui ne veut absolument pas dire que le locataire sortant soit responsable des dommages et donc de la remise en état (cela peut être, mais ce n'est pas un axiome).

cette prise en charge est la conséquence de l'article 3.1211 de la convention CIDRE.

elle fait effectivement sauter au plafond certains copropriétaires qui peuvent voir du coup leur prime augmenter. :D

ce sont souvent les mêmes qui trouvent par ailleurs naturel que le locataire subissant un DDE fasse appel à sa seule assurance pour indemniser des dommages sur des biens qui ne lui appartiennent souvent pas alors qu'un copropriétaire est responsable. :rolleyes:

Si c'est le cas, par quel biais, cette responsabilité revient-elle à la copropriété et non pas au propriétaire de ces appartements ?

les assureurs, y compris ceux dont les contrats garantissent les collectivités, adhèrent à des conventions qui leurs sont opposables entre eux.

ces conventions existent pour simplifier les procédures de règlement, principalement des petits sinistres, pour lesquels les coûts indirects (gestion et expertise) seraient disproportionnés par rapport au coût des dommages.

la répartition des prises en charge équilibre globalement les comptes.

et ces conventions précisent que c'est l'assureur de la collectivité qui intervient dans ce cas.

ce qui n'est pas anormal puisqu'il perçoit quand même une prime pour cela, à laquelle participe le copropriétaire bailleur.

 

après, à titre personnel, je m'inquièterais plus de savoir pourquoi il y a tant de DDE dans votre collectivité; c'est encore le meilleur moyen de faire baisser les primes que de ne pas avoir de sinistres...

mais cela implique des fois des frais de rénovation qui font que, tout bien pesé, mieux vaut faire supporter aux assureurs des conséquences à répétition plutôt que réparer les causes.

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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