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Forum juridique de Net-iris

choix entre micro-foncier et déclaration 2044


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Bonjour,

Nous avons acquis notre premier bien, un appartement en 2007, mais pour des raisons professionnelles on ne pouvait l'occuper. Ainsi, il n'est pas considéré comme habitation principale. On l'a mit en location, mais pas dans le cadre Besson, De Robien ou convention ANAH, car nous ne voulions pas être liés par un bail de plus de 3 ans.

Question : on nous avait conseillé de le déclarer en micro-foncier mais il semble plus avantageux avec une déclaration 2044 car on peut déduire des revenus fonciers : la taxe foncière et divers frais et même les intérêts d'emprunt apparemment.

Est-ce que dans notre cas on peut déduire réellement les intérêts du prêt de l'acquisition n'ayant pas de convention particulière ?

Peut-on revenir sur les déclarations de revenus 2007 et 2008 pour opter pour la 2044 ?

Et on souhaite récupérer l'appartement pour qu'il devienne notre résidence principale pourra-t-on déduire dans ce cas alors les intérêts et pendant combien d'années ?

je vous remercie.

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En régime micro-foncier, vous avez un abattement de 30%. A vous de calculer si les charges que vous pourriez déduire en réel vous amèneront un abattement supérieur à 30%. C'est pas plus compliqué que ça.

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Merci beaucoup !!

Si on refait nos calculs, la première année, on a un impôt foncier déficitaire et la seconde on a une baisse de 80% au lieu des 30% d'abattement en micro-foncier :D

On ne savait pas qu'on pouvait opter pour la 2044 et déduire nos intérêts du crédit, vu qu'on a pas signé de convention.

 

Merci encore on va donc aller aux impôts :D

 

PS : est-ce que quand on passe de location à résidence principale, on continue de déclarer les intérêts d'emprunt pas sur les revenus fonciers, mais sur les revenus (salaires) quand même ??? c'est 5 ans à partir de l'acquisition de la résidence principale...mais vu que notre bien était en location, est-ce faisable tout de même pour les 2 prochaines années ?

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Vous pouvez effectivement revenir sur 2007 jusqu'au 31 décembre 2010.

 

Donc vous allez sur www.impots.gouv.fr, bouton "recherche de formulaires" dans le cadre en bas à droite, et vous aller chercher et éditer les déclaration 2044 de 2007, 2008 et 2009.

 

L'option pour le réel, quand on entre dans le cadre du micro foncier est effectivement au minimum de 3 ans. Vous avez donc tout intérêt à revenir sur les années antérieures, si vous voulez récupérer maintenant ce bien pour vous.

 

Pour les déficits autres que ceux nés des intérêts et reportables surr le revenu global dans la limite de 10.700€, là encore, vous devez louer encore 3 ans, et ce cadre est souvent celui de l'année d'achat. Donc encore une raison pour revenir sur 2007.

 

Lisez bien la notice et préparez vos documents. La grose doc pour les revenus fonciers est le BOI 5D-2-07, mais commencez déjà par dépatouiller tout cela avec la notice, et recherchez bien sûr vos factures.

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Avec un crédit, le réel est en principe plus avantageux. Attention informez en les impôts et sachez que c'est deux ans minimum.

 

Enfin, c'est plus interessant au début, quand le poids des intérêts pèse lourd sur la mensualité.

C'est interssant si vous avez fait faire de nombreux et d'onéreux travaux de rénovation et que vous aboutissez à un déficit qui pourra être reporté d'année en année (5, mais ça représente déjà une belle somme de travaux)

Bref, c'est une question de calcul...

La 2004 a un autre avantage: elle vous oblige à regarder une fois par an ce bien les yeux dans les yeux et de vérifier qu'il est rentable.

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Le déficit sur le revenu global est un cadeau empoisonné mais un cadeau obligatoire.

 

Si vous avez 10000 euros imputé sur votre revenu global l'année N - 1 et 10 000 euros de bénéfice une année suivante, c'est la CSG à payer et des impôts plus élevés vu la progressivité du barème.

 

En revanche il ne faut pas s'inquiéter outre mesure de l'engagement de garder à la location les 3 années qui suivent une imputation sur le revenu global.

 

En effet la seule contrainte est de devoir réintégrer ce déficit dans vos revenus mais en contrepartie vous pouvez l'imputer sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Enfin, c'est plus interessant au début, quand le poids des intérêts pèse lourd sur la mensualité.

C'est pour cela qu'au bour de 3 ans de non déficit, vous pouvez revenir au régime du micro, quand il redevient plus avantageux.

 

La 2004 a un autre avantage: elle vous oblige à regarder une fois par an ce bien les yeux dans les yeux et de vérifier qu'il est rentable.

Et un livre journal tenu au fur et à mesure...

Je viens encore d'engueueler mon voisin pour qu'il le fase. Là j'ai un de factures à classer, analyser... :D

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C'est pour cela qu'au bour de 3 ans de non déficit, vous pouvez revenir au régime du micro, quand il redevient plus avantageux.

 

 

Et un livre journal tenu au fur et à mesure...

Je viens encore d'engueueler mon voisin pour qu'il le fase. Là j'ai un de factures à classer, analyser... :D

 

 

Bah, ya toujours quelques petits travaux à faire dans un coin...et déductibles, en prime.

L'inconvénient, c'est que ça peut provoquer une boulimie d'achat de ruines à restaurer en urgence...histoire de maintenir le déficit à flot, et que dix ans après vous retrouvez dans les bras de l'ISF, ce qui vous conduit à acheter encore en empruntant un max...et naturellement, ISF se frotte les mains, sachant qu'au bout du compte il aura le dernier mot.

 

Comme je suis bien trop cossarde pour tenir un journal, et de trop mauvaise foi pour le reconnaitre, je répondrais que la synthèse annuelle présente l'avantage de déployer un panorama lisible...

(Pas mal, je m'en resservirai.;))

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Moi aussi, pas de journal. Un classeur où je mets toute l'année en vrac au fur et à mesure de sa réception.

 

Puis j'y ai passé hier la matinée à rentrer recettes et charges sur des feuilles de calcul dûment préparées.

 

Il me manque les intérêts d'emprunts, mon banquier me les a envoyé hier.

 

Après je rentre le résultat sur ma feuille d'impôts internet et envoie une sortie de ma feuille de calcul récapitulative baptisée 2044 pour l'occasion à mon CDI.

 

Je la leur ai envoyée une année par mail. L'an d'après ils m'ont dit n'en vouloir que si ils me la réclament.

 

Depuis je l'envoie quand même par courrier pour avoir la conscience tranquille.

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C'est ça, les femmes modernes...moi, je fais tout à la main avec des belles photocopies.

 

Leur donner des sous, j'ai rien contre, mais passer des heures à décider combien ils veulent, c'est ça le pensum.

 

Là, il y a nettement prime au micro foncier...tant que ça reste un luxe à portée de revenus.:D

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Bonjour,

 

J'ai eu quelqu'un des impôts : il n'est pas possible de revenir sur les années précédentes pour opter pour la déclaration 2044. Il n'était possible de le faire que pendant le délai imparti pour l'année concernée. Pas moyen de le faire pour cette année (car je n'engagerai à le louer encore 2 ans), vu que cet apprtement va devenir notre résidence principale.

 

Trop dégouté !!!!

 

En refaisant une simulation sur le site des impôts (merci du conseil Maria-C) et en tenant compte de :

- intérêts d'emprunt

- prime d'assurance

- frais de gestion

- taxe foncière

- honnoraire d'huissier

- charges de co-propriété

- charges incombantes au locataire mais déductible pendant que l'appart n'était pas loué (5 mois)

- etc

=> j'aurais pu économiser plus de 1700 sur 3 ans !!!

Pourtant j'avais demandé à lépoque mais j'ai eu droit à une réponse bateau : dans votre cas (moins de 15000 de rev. fonciers ) opter pour le micro-foncier c'est mieux abattement de 30% pour frais et charges.

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Pas moyen de le faire pour cette année (car je n'engagerai à le louer encore 2 ans), vu que cet apprtement va devenir notre résidence principale.

Mais non, vous pouvez très bien le faire pour cette année. Lorsque vous déclarez sous le régime réel (2044), vous ne pouvez plus revenir au micro-foncier avant 3 ans, certes, mais cela ne veut pas dire que vous vous engagez à louer encore 3 ans. Si vous arrêtez de louer, il n'y a pas de problème.

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  • 4 months later...

Bonjour à tous,

 

Je reviens vers vous, dans un autre sujet,

 

Pour changer de micro foncier à réel, il faut 3 ans d'après ce que j'ai pu voir sur certains textes.

 

Deux questions concernant les revenus fonciers:

 

1) Je compte prendre le réel et changer au bout de 3 ans, je voudrais donc savoir comment ça va se passer,

lorsque la location débute seulement au mois de novembre 2010 (ces 2 mois compterons pour 1an, ce qui fait qu'en 2013 ce sera ma dernière déclaration en réel pour les revenus 2012) oui ou non ?

 

2) Dans les charges à déduire, lors d'un emprunt, je peux déduire les intérêts, les frais de dossiers ainsi que l'assurance décès, mais j'ai aussi une assurance caution qui n'est pas négligeable (presque 1000 €), elle est obligatoire et payable lors du versement du pret.

Pouvez vous me donner des infos la dessus.

 

Merci de vos conseils

 

A+

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Mais non, vous pouvez très bien le faire pour cette année. Lorsque vous déclarez sous le régime réel (2044), vous ne pouvez plus revenir au micro-foncier avant 3 ans, certes, mais cela ne veut pas dire que vous vous engagez à louer encore 3 ans. Si vous arrêtez de louer, il n'y a pas de problème.

Attention, il faut encore déclarer des loyers au réel durant 2 ans après l'option. Les déficits déduits du revenu global dans les deux années précédent la fin de toute location sont censés être alors repris pour être transformé en déficit reportable sur 10 ans. Le fait que quelqu'un ne subisse pas un redressement ne veut pas dire qu'il n'était suceptible de faire l'objet d'un rederessement.

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Pas compris Maria...

J'ai toujours déclaré au réel (je sais, j'aime bien m'embêter) alors que je ne déclare aucun déficit depuis une dizaine d'année. Si je vends mes locations, je fais comment ? J'arrête bien de déclarer des loyers, et pour cause...

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Pas compris Maria...

J'ai toujours déclaré au réel (je sais, j'aime bien m'embêter) alors que je ne déclare aucun déficit depuis une dizaine d'année. Si je vends mes locations, je fais comment ? J'arrête bien de déclarer des loyers, et pour cause...

 

Vous remplissez les lignes, tout en bas. Il doit plus ou moins y avoir écrit: adresse du bien, date de la cession.

Fastoche.

 

---------- Message ajouté à 21h07 ---------- Précédent message à 21h05 ----------

 

De toutes façons, comme on signe rarement le 31 - 12, il y a tjours bien un reliquat et une année où l'on déclare les derniers loyers zet frais et la date de cession.

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Vous remplissez les lignes, tout en bas. Il doit plus ou moins y avoir écrit: adresse du bien, date de la cession.

Fastoche.

Oui, ça je sais...

Mais c'est rapport à ce que dit Maria que l'on ne peut pas arrêter de déclarer des loyers quand on choisit le réel...

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Oui, ça je sais...

Mais c'est rapport à ce que dit Maria que l'on ne peut pas arrêter de déclarer des loyers quand on choisit le réel...

 

Je ne comprends pas "toute location".

Ça peut vouloir dire: n'importe laquelle des locations, bon là on reporte le déficit sur le total foncier pendant 10 ans.

Toutes les locations, je vends, je flambe mais il me reste des vieux déficits pas imputés que je reporte...sur quoi?

Ou alors un solde de déficit que je reporte, mais sur quoi quand je passe au micro foncier...

 

Autrement je ne vois pas. C'est sur qu'au reel, il faut déclarer les loyers...

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C'est sur qu'au reel, il faut déclarer les loyers...

Et comment tu fais une fois que tu as vendu tous tes bien et donc plus de loyers ? Tel était ma question...

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Et comment tu fais une fois que tu as vendu tous tes bien et donc plus de loyers ? Telle était ma question...

 

Ben, l'année de la vente on déclare les loyers et les charges résiduels, et l'éventuel déficit, et puis la date de la vente...

Et puis l'année d'après on ne déclare plus rien. Il n'y a plus de rentrées, plus de sorties... plus de 2044. C'est l'eventuel déficit résiduel, le problème?

 

Pour le cas où on avait investi un max en travaux et on n'a plus rien où imputer le déficit?

 

Je te dirais bien que le type gère comme un branque, mais ce ne doit pas être la réponse.:D

 

 

Sur les autres revenus pour l'IR...et sur 10 ans? C'est un peu ce qu'à l'air de dire Maria, mais je ne suis pas sûre d'avoir compris.

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Pas compris Maria...

J'ai toujours déclaré au réel (je sais, j'aime bien m'embêter) alors que je ne déclare aucun déficit depuis une dizaine d'année. Si je vends mes locations, je fais comment ? J'arrête bien de déclarer des loyers, et pour cause...

Bien sûr qu'il y a toujours une dernière année au réel. Si cette année là et les deux précédentes (si vous ne finissez pas le 31/12 vos locations) sont des années avec bénéfice, aucune importance. Si vous arrêtez par exemple en mai 2010 et que vous avez déduit de votre revenu global, mettons 3.000€ au titre de 2009 et 8.000€ au titre de 2008, ces deux déductions sont censées donner lieu à reprise d'impôt.

(si vous finissez vos locations au 31/12 seul N-1 est examiné)

 

---------- Message ajouté à 23h30 ---------- Précédent message à 23h22 ----------

 

2) Dans les charges à déduire, lors d'un emprunt, je peux déduire les intérêts, les frais de dossiers ainsi que l'assurance décès, mais j'ai aussi une assurance caution qui n'est pas négligeable (presque 1000 €), elle est obligatoire et payable lors du versement du pret.

Pouvez vous me donner des infos la dessus.

les sommes versées à un organisme de cautionnement sont également déductibles au titre des frais d'emprunt.

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