Aller au contenu
Forum juridique de Net-iris

charges de copropriétés impayées a la charge de l'acheteur ?


Jules10000

Messages recommandés

Bonjour,

 

Je rachète un bien qui est sous hypothèque d une banque pour non remboursement du credit.

Nous avons trouve un accord a l amiable sur le prix afin d eviter la vente judiciaire. Quelques jour avant de signer la vente, le notaire s aperçoit qu il reste un arriéré impayé au syndic. Le syndic a semble t il mis en place une hypothèque pour récupérer cet impayé mais cette hypothèque, selon le notaire, étant moins ancienne que celle de la banque ne serait plus valable... Les sommes sont pour le moment un appel de fonds pour réaliser des travaux qui n ont jamais eu lieu.

 

Pourtant mon notaire me conseille de négocier avec le syndic le paiement d une partie de cette arriéré afin d éviter qu'une 'purge' soit exercée a posteriori. J ajoute que la banque ne lèvera son hypothèque pour permettre la vente que si elle est certaine de récupérer l argent qui lui est du... Son représentant craint qu au moment de la vente les arriérés soit prélevés au profit du syndic...

Comprenez vous quelque chose a cette histoire?

Qu est qu'une purge ? En quoi suis je responsable de ces dettes de l ancien propriétaire? suis je oblige de negocier avec le syndic?

 

Merci pour votre aide

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • Réponses 13
  • Création
  • Dernière réponse

Il faudrait connaitre quelques chiffres pour se faire une idée de la situation.

On peut penser que vous faites cette acquisition dans des conditions favorables et il serait désastreux de voir la vente bloquée par quelques centaines ou milliers d'euros.

 

En effet, lorsqu'on signe la vente d'un bien, le syndic est présent et présente le facture de la copropriété: arriérés de charges, budget prévisionnnel de travaux votés par l'ancien propriétaire.

Cette somme est prélevée sur le prix de vente. C'est la purge.

 

Tout ce que la banque demande, c'est que le solde permette de régulariser la dette du vendeur envers la banque.

Votre intérêt est d'avoir les chiffres précis afin de couvrir au moins la somme qui pourrait faire défaut, de façon que: prix de vente + votre participation - dette à la copro' = dette bancaire.

 

A plus long terme, vis à vis de vos rapports avec la copropriété, votre intérêt serait de couvrir l'ensemble de cette dette qui, sinon, sera couverte par l'ensemble de la copropriété.

Ce qui risque de vous créer des rapports difficiles avec vos voisins.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko

J'ai envie de vous dire : fuyez.

Purger une hypothèque, c'est l'effacer en payant ce qui est dû au créancier qui l'avait faite inscrire.

Une hypothèque est la garantie dont s'assure le créancier pour, qu'en quelque main que passe l'immeuble, il pourra se faire payer sur le prix de vente, en le faisant saisir si besoin.

 

La situation du vendeur est telle que son bien devrait être mis en vente judiciaire. Mais il cherche à l'éviter et tente de procéder à une vente de gré à gré. C'est possible à la condition que tous les privilèges et hypothèques puissent être purgés lors de la vente. S'ils ne le sont pas en totalité, vous risquez une saisie de l'appartement. Normalement, cela n'arrive pas parce que personne n'accepte d'acheter dans de telles conditions et que les notaires font toujours en sorte que les sûretés soient purgées au moment de la vente. Mais si le montant total de toutes les sûretés est supérieur au prix de vente, on ne peut pas tout purger et le bien devient invendable. Ne reste alors plus comme solution que la vente judiciaire qui, elle, a pour effet de transmettre à l'acheteur un bien purgé de toutes sûretés même si les créanciers n'ont pas été désintéressés en totalité.

 

Je trouve très curieux qu'on vous demande de négocier avec le syndic. Il n'est pas du tout certain que le syndic ait le pouvoir de transiger de telle sorte. Ce que vous propose le notaire me paraît douteux et je suis tenté de vous conseiller d'appliquer le principe de précaution : fuir.

 

Toutefois, si vous tenez absolument à acheter cet appartement, faites-le en prenant les précautions qui s'imposent. Prenez votre propre notaire. Cela ne vous coûtera pas plus cher parce que les deux notaires se partageront les honoraires. Il faudra regarder de très près quel est le montant cumulé de toutes les sûretés sur le bien, en particulier le montant des charges de copropriété de l'année en cours et des quatre dernières années qui restent impayées. Elles sont privilégiées mais avec cette particularité que cette sûreté, à la différence des autres, n'est pas inscrite et qu'on les découvre au dernier moment lors de la vente. Ce dont vous devez vous assurer, c'est que le montant de toutes les sûretés ne soit supérieur au prix auquel vous devez acheter le bien. Normalement le notaire vérifie cela et, normalement, cela fait l'objet de conditions suspensives dans le compromis. Mais ce que vous a dit le notaire est suffisamment troublant pour que vous soyez sur vos gardes.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Difficile d'être péremptoire sans les chiffres...là, il n'y a que lui pour savoir.

 

S'il a acheté au 3/4 de la valeur et qu'on lui demande de rajouter 1/10, il reste gagnant.

Evidemment, s'il ne les a pas et que sa banque tord du nez, que papa et maman sont aux abonnés absents, ça peut poser problème...

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko
Difficile d'être péremptoire sans les chiffres...là, il n'y a que lui pour savoir.

 

S'il a acheté au 3/4 de la valeur et qu'on lui demande de rajouter 1/10, il reste gagnant.

Evidemment, s'il ne les a pas et que sa banque tord du nez, que papa et maman sont aux abonnés absents, ça peut poser problème...

Si le vendeur offre 75 ce qui vaut 100 alors que le montant des dettes est de 85, pourquoi ne vend-il pas à 100 afin d'apurer toutes les dettes et recueillir les 15 restant ?

 

Ce n'est pas net du tout. Prudence.

A moins que cet appartement n'ait pas d'équivalent, il serait plus sûr et plus simple d'acheter à son prix un bien qui ne présente pas de risque particulier de mauvaises surprises.

 

Mauvaises surprises possibles :

Un achat en dessous de la valeur vénale peut entraîner un redressement fiscal.

S'il apparaît que le syndic n'a pas reçu pouvoir de l'assemblée général pour négocier un abandon partiel de la dette on s'expose à la contestation de certains copropriétaires qui pourrait aboutir à une condamnation de l'acheteur pour s'être entendu avec le syndic avec effet de spolier la copropriété.

Quoi d'autre encore ? Qu'on ait oublié une hypothèque et qu'on s'en rende compte après la vente : cela arrive rarement, mais cela arrive. Sais-t-on jamais. Avec un notaire qui propose de négocier avec le syndic, moi, je me méfierais.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Si le vendeur offre 75 ce qui vaut 100 alors que le montant des dettes est de 85, pourquoi ne vend-il pas à 100 afin d'apurer toutes les dettes et recueillir les 15 restant ?

 

En général les ventes par adjudication sont les plus catastrophiques pour le vendeur.

On peut considérer qu'il préfère vendre à 80 pour une dette de 80, ce qui parait être le cas plutôt que prendre le risque de n'obtenir que 70.

 

la règle du jeu étant d'aller très vite puisque la dette grimpe chaque mois et que la patience des banques est très limitée dans le temps.

En fait, c'est une chance présentée comme un cadeau par la banque.

 

---------- Message ajouté à 00h36 ---------- Précédent message à 00h23 ----------

 

 

Mauvaises surprises possibles :

Un achat en dessous de la valeur vénale peut entraîner un redressement fiscal.

S'il apparaît que le syndic n'a pas reçu pouvoir de l'assemblée général pour négocier un abandon partiel de la dette on s'expose à la contestation de certains copropriétaires qui pourrait aboutir à une condamnation de l'acheteur pour s'être entendu avec le syndic avec effet de spolier la copropriété.

Quoi d'autre encore ? Qu'on ait oublié une hypothèque et qu'on s'en rende compte après la vente : cela arrive rarement, mais cela arrive. Sais-t-on jamais. Avec un notaire qui propose de négocier avec le syndic, moi, je me méfierais.

 

Tout est une question de chiffres. Combien au dessous de la valeur vénale, un redressement fiscal de combien, l'hypothèque est de combien...

Mais je suis d'accord pour considérer qu'il vaut mieux solder toute la dette à la copropriété. Quiite à obtenir un étalement.

pour le notaire, je ne sais trop que penser...envoyer l'acheteur négocier avec le syndic, c'est aussi une façon de laisser le syndic présenter la pilule.

 

 

Avec les chiffres, et en connaissant précisément la localisation du bien, on pourrait dire au premier coup d'oeil si l'affaire reste viable ou non.

Il ne manquerait plus que de connaitre la surface financière de l'acheteur pour lui dire: "allez y" ou bien "laissez tomber".

Mais il me semble que pour ce conseil là, son banquier serait le mieux placé.

 

Pour mon compte, c'est ce que je ferais.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Merci pour vos reponses

 

Quelques chiffres:

Il s agit d un bien de famille. Je fais cela pour que mon oncle de 82 ans ne soit pas mis a la porte de chez lui.

J achete le bien en dessous du prix du marche 175000 (dette de la banque) pour une valeur marchande de 240000. Le syndic me reclame 25 000 d arriérés.

 

Je souhaite savoir si suis je oblige de payer cette somme? A quoi je m expose si je ne le fais pas? quels sont les droits du syndic? Est il en droit de me demander quoi que ce soti pour une dette qui ne me concerne pas...?

l'hypotehque qu il a place sur le bien n est pas valable selon le notaire, car mise en place apres celle de la banque... Donc si le notaire passe l acte, qu est que je risque a posteriori?

Que feriez vous?

 

Merci

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour,

 

Votre comportement est choquant. Votre oncle ne paie pas ses charges de copropriété. Pour éviter une procédure qui conduirait à la vente sur saisie de l'appartement, vous l'achetez (65000 € en dessous de sa valeur) mais refusez de payer l'arriéré de charges au motif que vous estimez ne pas être concerné...! Vous trouveriez normal que ce soit l'ensemble des autres propriétaires qui paient ces 25 000 € d'arrièrés...

 

L'hypothèque du syndic est valable même si elle est inscrite en 2ème rang. Si le montant de la vente ne couvre pas les encours dûs sur les deux hypothèques, le bien sera vendu grevé d'une hypothèque : le syndic pourra ensuite entamer une procédure contre vous pour obtenir la vente de cet appartement afin de purger cette hypothèque.

 

Cordialement.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Je ne comprends pas bien ce que vous dit votre notaire. Il est tout à fait possible d'inscrire plusieurs hypothèques sur le même bien. La date d'inscription définit le rang des créanciers hypothécaires.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

J avoue que ce n est pas clair pour moi non plus. Si je comprends bien la banque ayant place en premier l hypothèque elle serait donc prioritaire pour récupérer sa dette (prix de vente) il ne restait donc plus rien pour le syndic...

il fallait donc trouver un arrangement pour éviter une purge a posteriori...

 

---------- Message ajouté à 11h15 ---------- Précédent message à 11h08 ----------

 

Bonjour,

 

Votre comportement est choquant. Votre oncle ne paie pas ses charges de copropriété. Pour éviter une procédure qui conduirait à la vente sur saisie de l'appartement, vous l'achetez (65000 € en dessous de sa valeur) mais refusez de payer l'arriéré de charges au motif que vous estimez ne pas être concerné...! Vous trouveriez normal que ce soit l'ensemble des autres propriétaires qui paient ces 25 000 € d'arrièrés...

 

L'hypothèque du syndic est valable même si elle est inscrite en 2ème rang. Si le montant de la vente ne couvre pas les encours dûs sur les deux hypothèques, le bien sera vendu grevé d'une hypothèque : le syndic pourra ensuite entamer une procédure contre vous pour obtenir la vente de cet appartement afin de purger cette hypothèque.

 

Cordialement.

Monsieur,

 

Si c est pour venir faire la moral sans connaître le fonds de l affaire, merci de vous abstenir...

 

Je ne réalise pas une affaire, je laisse a la disposition de ma famille ce bien... je fais en sorte que des gens âgé ne soit pas mis a la porte du fait de la cupidité des banques...

Concernant le syndic il n est pas en mesure de m expliquer l origine de ces 23 000 EUR

soit disant pour des travaux qui n ont jamais été réalisés

comprenez donc ma réticence.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko

Les priorités sont les suivantes, définies à l'article 2374 du code civil :

a) les créanciers privilégiés,

- le syndicat de copropriété pour les charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, c'est à dire 2008, 2009 et 2010 ;

- la banque ayant financé l'acquisition du bien, et conjointement le syndicat de copropriété pour les deux années antérieures, soit 2006 et 2007,

b) les créanciers hypothécaires

la priorité est donnée par l'ordre d'ancienneté de la date d'inscription de l'hypothèque. Dans cette catégorie se trouve probablement une partie des 25 000 euros dus au syndicat.

 

Selon vos dires, il y aurait au total 200 000 euros de dettes pour une valeur du bien de 240 000 euros.

Je ne vois pas où est le problème : vous l'achetez pour un prix compris au moins égal à 200 000 euros et inférieur à 240 000 euros et vous êtes gagnant.

 

Je le répète, le syndic ne peut transiger sur la créance du syndicat que s'il en a reçu pouvoir de l'assemblée générale et je doute très fortement dans ces conditions qu'elle ait décidé d'abandonner quoi que ce soit. Il ne cèdera donc vraisemblablement sur rien. La banque non plus.

 

A supposer que le syndic accepte un abandon de créance pour vous permettre d'acheter moins cher, un recours d'un seul des copropriétaires risquerait de faire annuler cet arrangement et de vous faire condamner, avec dommages et intérêts, à vous faire payer ce qu'a abandonné le syndic.

 

Conclusion : vous ne pouvez espérer acquérir le bien pour moins de 200 000 euros.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Invité Jinko
Concernant le syndic il n est pas en mesure de m expliquer l origine de ces 23 000 EUR

soit disant pour des travaux qui n ont jamais été réalisés

comprenez donc ma réticence.

Le syndic doit bien sûr justifier la créance qu'il invoque au profit du syndicat. Si les travaux n'ont pas été réalisés, c'est peut-être tout simplement parce qu'il manque des fonds pour les financer, dont la quote part de votre oncle. Si les travaux ont été votés, la quote part en est exigible sur chaque copropriétaire tant que l'assemblée n'a pas voté l'annulation des travaux.
Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Archivé

Ce sujet est désormais archivé et ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

Invité
Ce sujet ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

  • Contenu similaire

    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
© 2000-2021 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...