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Forum juridique de Net-iris

rééstimation d'un terrain après succession


Cinna

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Bonjour, en 2009, nous avons réglé un partage successoral avec mes frères: un terrain de18000m2 qui a été partagé en 4 lots .

Trois de ces lots jouissent d'une servitude de passage par le biais d'un chemin qui les traverse . Le 4ème lot, en position dominante n'a pas de droit de passage, cela figure sur l'acte notarié de donation et c'est un point très important car l'expert que nous avions mandaté en 2008 pour évaluer les terrains en a tenu compte dans son rapport .

Je précise que le terrain concerné comporte déjà une villa qui a accès par ailleurs à un chemin carrossable indépendant de moins de 4 mètres en amont , mais que l'urbanisme juge insuffisant pour de nouvelles constructions

L'expert a donc estimé ce terrain inconstructible alors qu'avec le droit de passage que nous étions prêts à lui donner il obtenait 7 LOTS constructibles ; mais à cette époque l'héritier de ce lot ne voulait pas bénéficier de droit de passage .

Aujourd'hui il demande le droit de passage en m'offrant une indemnité dérisoire.Il prétend que puisque nous avons signé un règlement définitif chez le notaire qui dit :"les copartageants renoncent à élever dans l'avenir aucune réclamation ou contestation relative au présent partage " , nous ne pouvons revenir sur la valeur de son terrain .

Mon terrain n'ayant qu'un lot à construire selon règlement de l'urbanisme.

la situation étant urgente , que dois-je faire ?

Merci pour vos précieux conseils.

 

 

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Bonjour,

 

Doit-on comprendre que ce frère qui a souhaité que son terrain soit estimé au prix du terrain "non constructible", dispose à lui seul d'une surface lui permettant de créer 7 lots si vous lui accordez ce droit de passage ? A priori, les deux autres lots ne sont pas concernés par ce droit de passage ?

 

Si son terrain est considéré comme "enclavé" (accès actuel faisant moins de 4 mêtres), il risque d'obtenir gain de cause s'il entame une procédure : avez-vous une preuve écrite de son refus de bénéficier de ce droit de passage ? Si vous acceptez ce droit de passage, cela compromet-il votre projet de construction (s'il y a création de 7 lots, cela va engendrer beaucoup de passages )? N'y-a-t il pas possibilité de lui vendre une partie de terrain pour créer un chemin d'accès ? (un petit plan serait le bienvenu).

 

Il serait bon de prendre conseil auprès d'un avocat, mais il semble logique que si vous accédez à sa demande, vous participiez largement à la plus-value que cela entraînerait sur les terrains qui deviendraient de ce fait constructibles.

 

Il y a peut-être urgence, mais s'il y a création de servitude, il faut qu'elle soit (clairement et en détail) enregistrée chez le notaire...

 

Cordialement.

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Puisqu'il invoque lui-même le règlement définitif du partage où les copartageants renoncent à élever toute contestation ou réclamation, pourquoi réclame-t-il un droit de passage ?

 

Visiblement, pour moi, il n'y a aucune enclave. Les servitudes de passage n'ont pas pour objectif de changer la nature constructible/inconstructible du terrain. Puisqu'il y a un passage externe pour atteindre la maison existante et le terrain dans sa nature inconstructible pour l'espace restant disponible, il n'y a pas lieu d'obtenir une nouvelle servitude de passage. A mon avis.

 

Avec 3 mètres, on doit pouvoir apporter des matériaux de construction...

 

Au niveau du vocabulaire, il y a quelque chose qui ne va pas.

Dans le langage des servitudes, il y a le fond dominant et le fond servant.

Le fond servant est celui qui subit une servitude : ce terrain possède une zone ou un tiers a le droit de passer (pour aller dans son terrain).

Le fond dominant est celui qui bénéficie d'une servitude de passage : pour accéder à ce terrain, il y a un droit de passer sur un autre terrain.

 

Avec ces définitions, la phrase "Trois de ces lots jouissent d'une servitude de passage par le biais d'un chemin qui les traverse" est au premier abord un non-sens.

Si la serviture de passage est sur ces terrains, ils n'en jouissent pas, ils la supportent ! Ce sont des fonds servants. Et au profit de quel terrain (quel fond dominant) cette serviture est-elle instituée ?

 

Mais peut-être le chemin est-il à cheval sur les trois parcelles, ce qui fait que chacun des 3 terrains est à la fois fond servant et dominant pour les deux autres ?

Ou alors un seul terrain subit la servitude, et les deux autres en jouissent ?

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selon ce qu'indique Cinna le règlement définitif précise "que les copartageants renoncent à élever dans l'avenir aucune réclamation ou contestation relative au présent partage".

donc à mon avis les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites donc le frère ne peur revenir sur la convention qu'il a signé.

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Oui, mais par ailleurs :

Le Code civil (art 682) reconnaît par principe à tout propriétaire dont le fonds (c'est à dire le bien immeuble bâti ou non bâti) est enclavé, la possibilité de réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant, moyennant une indemnité.

...

L'enclave est caractérisée dès lors que l'issue sur la voie publique n'est pas suffisante pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale du fonds, la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement.

Mais ici, c'est le serpent qui se mord la queue : pour réaliser les dites opérations, il faut que le terrain soit constructible. Il ne l'est pas, donc pas d'enclave caractérisée, puisque pas de gêne de passage pour réaliser des opérations interdites. Mais le caractère inconstructible a été déterminé au vu des passages existants...

 

Notez aussi qu'au cas où vous accepteriez le droit de passage, impossible d'argumenter sur le plus-value engendrée à l'autre terrain :

Le bénéficiaire du droit de passage doit payer une indemnité proportionnelle au dommage causé au fonds servant. Seul ce dommage peut être pris en compte, à l'exclusion du profit procuré au propriétaire du fonds enclavé ou de la valeur vénale du terrain correspondant à l'assiette du passage.
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Je ne comprends pas très bien. La valeur d’un terrain n’est pas celle d’un constructible ou non, suivant qu’il possède ou non une servitude de passage en bon et dû forme. Si le PLU classe le terrain dans une zone constructible, le fait qu’il soit enclavé, apporte une moins value (faut obtenir le désenclavement) mais de là à l’estimer en agricole.

Quand au texte figurant dans l’acte de partage, indiquant que les copartageants s’engagent à ne pas l’attaquer, il n’a aucune valeur juridique. Il peut être attaqué (article 921 du code civil). Un acte de renonciation à une action en réduction, n’est valable que s’il est fait dans un acte séparé, a une date postérieure à l’acte de partage.

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Que vient faire là une action en réduction alors qu'il n'est pas question d'une libéralité ni d'une libéralité-partage, mais d'un partage d'une indivision successorale ?

 

---------- Message ajouté à 19h10 ---------- Précédent message à 19h08 ----------

 

Le partage des lots en valeur était-il juste au moment du partage ? Un des co-partageants a-t-il été lésé de plus du quart dans le partage ?

 

---------- Message ajouté à 19h26 ---------- Précédent message à 19h10 ----------

 

Par ailleurs, c'est la renonciation anticipée à l'action en réduction qui nécessite un acte notarié spécial, donc pour la renonciation du vivant du donateur.

Pour une renonciation dans le cadre du règlement d'une succession, cela peut être mentionné dans les actes de succession, mais le plus simple en l'occurence, c'est d'être taisant et de ne rien faire, et la donation ne sera pas réduite !

 

---------- Message ajouté à 19h29 ---------- Précédent message à 19h26 ----------

 

Enfin, pour l'action en complément de part, qui nous concerne éventuellement ici, il est à mon avis possible d'y renoncer dans l'acte de partage. D'ailleurs, cette clause dans l'acte n'indique-t-elle pas une volonté de transaction, c'est-à-dire de régler définitivement l'affaire ? Voir article 890.

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Oui exact désolé pour la confusion. Il ne s’agit pas d’une action en réduction , mais d’une action ou complément de part ou rescision qui se prescrit deux ans après le partage.

Enfin, pour l'action en complément de part, qui nous concerne éventuellement ici, il est à mon avis possible d'y renoncer dans l'acte de partage. D'ailleurs, cette clause dans l'acte n'indique-t-elle pas une volonté de transaction, c'est-à-dire de régler définitivement l'affaire ? Voir article 890.

Niet cette clause ressort avec les logiciels de notaires non mis à jour. Cette clause n'a pas de valeur si elle est inscrite dans l'acte de partage successoral.

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Une renonciation à l'action en complément de part dans le cas d'un partage simple, ne peut être que postérieure à l'acte de partage et non antérieure ou concomitante.

Vous avez la possibilité d'attaquer le partage.

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Je ne vois pas en vertu de quoi la renonciation à l'action en complément de part devrait être écrite séparément dans un acte postérieur.

 

En outre, à la limite, deux phrases dans un acte étant nécessairement écrites l'une après l'autre, elles ne peuvent jamais être concommitantes. La clause de renonciation étant écrite après les clauses du partage, la renonciation est bien postérieure au partage, fut-elle d'un centième de seconde. Les actes sont là pour refléter les décisions des parties, dans l'ordre où ces décisions ont été prises.

 

---------- Message ajouté à 12h28 ---------- Précédent message à 12h16 ----------

 

Vous avez cependant raison, j'ai trouvé un texte disant qu'il est contraire à l'ordre public de renoncer par avance à l'action en rescision pour lésion.

Reste à voir ce qu'il en est de la subtilité de l'ordre des clauses dans un acte unique.

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