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prêt infine


Alma

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Bonjour,

 

Je souhaite vous exposer un cas qui me "chiffone" depuis 2 ans.

 

En 2008, j'ai fait construire deux maisons mitoyennes, à but locatif, grâce à un apport de 80 000 euros et un prêt infine de 106 000 euros (sur 15 ans et 180 mensualités).

La raison du prêt infine est simple : je ne souhaitais pas avoir de mensualités trop lourdes afin de bénéficier dès à présent et le plus possible des loyers.

J'ai confié mon dossier à un constructeur qui a géré la transaction avec la banque et s'est occupé pratiquement de tout (ce qui est très confortable évidemment pour moi).

Je compte revendre ces maisons dans 3 ou 4 ans, bien avant la fin du prêt.

 

Mon projet était simple : les maisons devaient se terminer en octobre 2008 (ce qui a été le cas) et le prêt débuter le 10/11/2008 (à peu près à la date de location de ces maisons, en vue d’un autofinancement par les loyers). Or, il y a eu des appels de fonds du constructeur et des déblocages de la part de la banque dès juin 2008 et donc, des prélèvements sur mon compte, des intérêts de ces sommes débloquées.

Entre juin et octobre, il y a eu plus de 1 600 euros prélevés qui n'étaient pas prévus dans mon projet puisque le 1er prélèvement devait débuter le 10/11/2008.

J’ai effectivement signé les documents nécessaires aux déblocages.

Je comprends que le constructeur ait eu besoin de fonds et que la banque ait dû débloquer ; mais cette somme augmente le coût de mon projet : + 1 600 euros.

Qu’en pensez-vous ?

Peut-être n’ai-je pas tout compris.

Merci de votre aide.

 

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C'est ce qu'on appelle les interets intercalaires ... Certains promoteurs les prennent en charge (c'est alors indiqué dans le contrat de vefa ...), certaines banques les cumulent en fin de prêts (c'était à négocier ...)

 

Comme à priori, vous n'avez pas négocié avec votre banqueet que votre constructeur ne les prend pas à sa charge, ils sont -ces interets- portés au débit de votre compte.

 

 

.... Et juste en passant, revendre du neuf avant 5 ans, coté placement fi, c'est pas le top ;)

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Je vous remercie beaucoup de votre réponse rapide.

En fait, j'ai été mise devant le fait accompli lors des déblocages.

Aujourd'hui, comme à ce moment là, je n'aurai pas pu réagir.

Mais alors comment réagir et négocier avant (avec la banque ou le constructeur) si on n'est pas prévenu de ces débits ?

Ai-je un recours ?

 

Par ailleurs, pour la revente, vous avez certainement raison. Je ne suis pas experte en la matière, mais pouvez-vous m'en dire plus ?

La vente ne se fera pas avant 5 ans de toute façon.

 

Un grand merci encore de vos conseils.

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Je vous remercie beaucoup de votre réponse rapide.

En fait, j'ai été mise devant le fait accompli lors des déblocages.

Aujourd'hui, comme à ce moment là, je n'aurai pas pu réagir.

Mais alors comment réagir et négocier avant (avec la banque ou le constructeur) si on n'est pas prévenu de ces débits ?

Ai-je un recours ?

 

Vous avez fait ce montage toute seule ??

Avez vous au moins acheté sous un régime défiscalisant ? ... Attention si oui, les délais pour revendre sous soumis à condition

 

Coté recours, je ne vois rien

 

Par ailleurs, pour la revente, vous avez certainement raison. Je ne suis pas experte en la matière, mais pouvez-vous m'en dire plus ?

La vente ne se fera pas avant 5 ans de toute façon.

 

La vente d'un bien achevé depuis moins de 5 ans est soumise à TVA

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Bonjour,

 

Vous avez fait un prêt in fine avec paiement des intérêts mensuellement ? Si les intérêts sont payables mensuellement, il est normal que leur calcul commencent à courrir à partir de la date de déblocage des fonds. Je ne connais pas de promoteurs qui acceptent de payer les intérêts à la place du client.

Pour moi, c'est la seule chose que vous pouviez négocier lors de la mise en place du prêt, c'était un différé d'intérêts entre la date de déblocage des fonds et la date de perception de votre premier loyer ; mais dans ce cas, cela vous aurait coûté encore plus cher car ces intérêts auraient eux-mêmes produits des intérêts.

 

Comment vouliez-vous que le constructeur édifie les maisons sans disposer des fonds nécessaires : vous étiez bien obligé de payer selon l'avancement des travaux.

Pour que votre projet se déroule comme vous le souhaitiez, il aurait fallu acheter un bien déjà construit, que vous pouviez louer dès le jour de votre acquisition.

 

Cordialement.

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Je ne connais pas de promoteurs qui acceptent de payer les intérêts à la place du client.

 

Tous (sans exception) les promoteurs avec lesquels je travaille prennent en charge les interêts intercalaires, du premier appel de fond à la date de livraison

 

Cordialement.

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Bonjour,

Je suis bien consciente que s'il y a déblocage de fonds, il y a paiement d'intérêts. C'est normal.

Toutefois, celà n'a pas été abordé avec le constructeur qui m'a avoué par la suite, qu'il n'avait jamais fait de montage avec un prêt infine et qu'il avait pensé que ce que j'allais payer en intérêt de déblocage était de toute façon à payer, comme dans un prêt normal ...

Bref, j'aurais pris conscience de ce problème, j'aurais négocié avec la banque.

Voyez-vous une solution du côté de la banque ? Eux, me disent qu'on ne peut prolonger un prêt maintenant. C'est trop tard.

 

En tout cas, je vous remercie beaucoup de votre réponse.

 

---------- Message ajouté à 20h58 ---------- Précédent message à 20h48 ----------

 

Tous (sans exception) les promoteurs avec lesquels je travaille prennent en charge les interêts intercalaires, du premier appel de fond à la date de livraison

 

Cordialement.

 

Veronik, vous voulez donc dire que j'aurais pu demander à mon promoteur de prendre les intérêts intercalaires à sa charge (et que c'est une pratique courante)?

Pensez-vous que je pourrais le contacter et voir ce qu'il est possible de faire ?

J'imagine qu'il n'y a aucun recours avec l'aide de la loi ?

 

---------- Message ajouté à 21h10 ---------- Précédent message à 20h58 ----------

 

Alma

J'ai fusionné vos deux "Posts" pour un meilleur suivi

Merci de rester sur ce lien et de compléter vos demandes ici même.

Bonne continuation sur NI

 

Merci Modérateur 06, mais j'avais posté deux messages différents, concernant le même sujet mais avec deux problèmes différents. J'ai peur qu'en fusionnant, le deuxième ait disparu ... en effet, je ne le retrouve pas. Il s'agissait du prêt infine pour lequel je souhaite suspendre les mensualités pour 6 mois et les reporter au moment du remboursement du prêt.

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Prolonger le prêt ne changerait rien puisque vous devez payer les intérêts chaque mois.

 

Il est surprenant que vous vous soyez lancé dans ce genre d'investissement sans avoir une marge suffisante pour être coincé par une dépense non prévue de 1 600 €.

 

Que se passera-t-il si un de vos locataires s'en va et que vous restez quelques mois sans locataire ?

 

La banque a pris un gros risque en acceptant ce financement in fine : généralement elles acceptent ce genre de montage pour des raisons fiscales, mais avec un placement en parallèle qui couvrira à l'échéance le capital à rembourser.

 

Cordialement.

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C'est gentil Yooyoo de vous inquiéter pour moi ... mais je ne suis pas "coincée" par ces 1600 euros, j'estime tout simplement que je n'aurai pas dû les payer.

Et, apparement, vue la réponse de Veronik, je n'ai pas vraiment tort de m'interroger sur ce point puisque, d'après elle, ce sont les promoteurs qui paient ce type de frais.

Par ailleurs, pour les loyers, j'ai pris une assurance loyer impayé (qui me garantit le versement des loyers si le locataire ne paie pas et toute démarche à effectuer : je ne m'occupe de rien).

Enfin, la banque n'est pas folle : elle s'est adossée à mon assurance vie !

Merci.

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    • Par eagle 4
      Bonjour, voilà, en instance de divorce, je souhaite racheter la maison dont il me reste le crédit a payer (X). Pour delà j'ai eu un accord de prêt d'une nouvelle banque (z) pour financer le rachat du crédit ainsi que la soulte que je dois à mon épouse.
       
      Or maintenant que tout est fait (projet de séparation des biens chez le notaire) Z refuse de débloquer les fonds sans une attestation du notaire comme quoi je reprend la maison à mon compte. Et bien entendu le notaire refuse de faire cette attestation car nous ne somme pas encore divorcés.
       
      Pour résumer : le juge ne signera le divorce que lorsque l'acte notarié de séparation des biens sera signé, celui-ci ne peut être signé que lorsque j'aurais les fonds pour racheter le crédit et payer la soulte, ces fonds ne seront débloqués que lorsque j'aurais une attestation du notaire, qui me la donnera que lorsque je serai divorcé !!!!!
       
      Ce pourrai être drôle, mais c'est la triste vérité !! Que dois-je faire !!!!!
       
       
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    • Par Ghis06
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      Mais le problème est que je me suis inscrit comme auto-entrepreneur en 2009 et que j'ai besoin de proposer des solutions de financement à mes clients car les montants du matériel que je propose sont supérieurs à 1500 €. La majorité de mes clients seraient OK si je proposait un financement mais sans comme actuellement, je perds au moins 70% de mes clients car les concurrents, eux, ont des solutions de financement.
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      Selon la loi, est-il normal que ce fichier soit regardé en dehors de nos propres emprunts ?
      Et est-il normal qu'ils me refusent de travailler avec eux sur ce simple motif alors que ces emprunts ne sont pas pour moi ?
       
      Existe t-il des textes de loi qui leur donne raison ou le contraire ?
       
      Pour le moment, j'ai trouvé cela sur le site de la CNIL :
       
      A quoi sert ce fichier ?
       
      Il permet d’informer les banques et organismes de crédit, à l’occasion exclusivement des demandes de crédit présentées par les particuliers, sur les personnes qui rencontrent des difficultés dans le remboursement d’un crédit.
      Les données ne peuvent être traitées que :
       

      pour apprécier la solvabilité des personnes physiques qui sollicitent un crédit à des fins non professionnelles, y compris une autorisation de découvert ou de carte à débit différé ou à l’occasion de l’attribution d’un moyen de paiement (carte de paiement, chéquier)
      pour la gestion des risques liés aux crédits souscrits par les clients.

       
       
      Enfin que puis-je faire ?
       
      A savoir que je suis un petit auto entrepreneur qui a besoin de proposer un service de financement à ses clients, mon évolution dépend de cela ou alors je serais bloqué...
       
      Merci d'avance pour vos réponses
    • Par Onyx
      Bonjour,
       
      Au cas où mon dossier de surendettement ne serait pas reconduit, je voulais savoir quels sont tous les biens saisissables possibles? Pourriez-vous m'en dresser une liste? Vu la somme exigible et la dépréciation des objets avec le temps ; j'ai bien peur qu'il ne reste rien. Alors, je me pose des questions sur TOUS les objets. Ainsi, les habits (aucun de luxe) sont-ils saisissables? Les rideaux? A moins de préférer cette autre question : que doit-il être laissé au débiteur?
       
      Comment la valeur des objets est-elle déterminée? Par exemple, j'ai un livre d'art qui à coûté à l'époque 900 francs. (S'il le prenne pour une somme dérisoire, je préfère le brûler. Pareil pour un disque importé!)
       
      Quels justificatifs apporter quand des objets nous sont prêtés (comme par exemple une tondeuse à gazon)?
       
      De quel type de saisie s'agira-t'il?
       
      Pour le moment, ce sont les seules questions qui me viennent à l'esprit.
      Merci pour vos réponses.
    • Par laulau51
      Bonjour,
       
      Voici ma situation:
       
      J'ai crée une EURL dont je suis le gérant il y a un peu plus de six mois et à ce jour je ne peux plus faire face à mes dettes qui sont constituées pour l'essentiel d'un remboursement d'emprunt pour un véhicule de société qui a été acheté en même temps que la création de l'EURL. Dans le cadre de cet emprunt, je ne suis pas caution personnelle néanmoins le véhicule est gagé par la banque qui a accordé le crédit à ma société.
       
      Au regard de cette situation j'ai plusieurs interrogations:
       
      Lors d'une éventuelle liquidation judiciaire, la banque récupèrera le véhicule qu'elle a gagé pour rembourser une partie des dettes de ma société. Néanmoins cela ne remboursera pas intégralement la dette. La banque ou le liquidateur peut-il me demander de rembourser personnellement la partie de la dette restante si j'en ai les moyens?
       
      D'un point de vue personnel, y a t-il un risque que je sois fiché à la banque de france ou interdit bancaire de telle sorte que je serais bloqué pour réemprunter par la suite? Puis-je être interdit de gérance par la suite? Quelles peuvent être les éventuelles autres conséquences (huissier, saisie de biens personnels...)?
       
      Je vous remercie par avance pour vos réponses!
    • Par Jsag
      Bonjour à tous,
       
      C'est le coeur bien lourd que je viens poster ici. Ma compagne (PACS) et moi avons décidé de nous séparer. Et même si c'est en de bons termes, c'est toujours difficile.
      Nous n'avions pas encore eu d'enfants par contre, nous avons contracté un crédit immobilier et acheté une maison en octobre 2009, il y a donc environ 36 mois.
       
      La séparation étant très "fraiche", nous n'avons pas encore pu avoir RDV avec notre banquier et notre notaire. Mais SVP, pouvez vous m'éclairer sur ce qui va se passer au niveau du crédit ? Car je n'en ai aucune idée !! Allons nous avoir de gros frais ? Des pénalités ? Et devoir encore rembourser de l'argent pour quelques mois ou années ?
       
      Je pense bien sur que tout celà dépend aussi de la revente de la maison, si on arrive ou pas à la revendre mieux qu'on l'a acheté.
       
      Mais prenons l'exemple : on l'a acheté 180000 tout à crédit. Notre faible apport a juste payé le Notaire (et encore).
      Si nous arrivons à la revendre le même prix, que va t il se passer ?
       
      Grand merci à vous si vous pouvez m'éclaircir un peu l'esprit.
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