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Compromis de vente et système d'assainissement non fonctionnel


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Bonjour,

Nous avons signé un compromis de vente d'une maison individuelle il y a 1 mois et nous nous sommes aperçu que le réseau d'assainissement n'est pas fonctionnel. Nous avons appelé les vendeurs pour obtenir une lettre nous mandatant pour faire expertiser les évacuations du vide sanitaire jusqu'aux puisards. Nous estimons que cela fait des années que les évacuations se font dans le vide sanitaire (un locataire pendant 20 ans).

Le compromis de vente stipule : Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle de conformité mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement.

Quelles sont les voies de recours ? La maison n'est pas habitable vu les dégâts de l'humidité dans le vide sanitaire, alors que nous avions prévu d'entrer dans les lieux dès la signature de l'acte authentique.

Merci de votre aide

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L'eau ne s'évacue pas dans la fosse septique, et les bacs ainsi que les puisards ne semblent pas "receuillir" l'eau d'évacuation (ils sont secs)

De plus, les tuyaus semblent bouchés. En tout cas, ils sont cassés ou désenmanchés en amont sous le vide sanitaire. Certains autres qui communiquent entre les bacs sont cassés aussi.

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L'eau ne s'évacue pas dans la fosse septique, et les bacs ainsi que les puisards ne semblent pas "receuillir" l'eau d'évacuation (ils sont secs)

De plus, les tuyaus semblent bouchés. En tout cas, ils sont cassés ou désenmanchés en amont sous le vide sanitaire. Certains autres qui communiquent entre les bacs sont cassés aussi.

 

 

Bonjour,

 

Il faudra vous informer à la Mairie* si la fosse a déjà été inspectée?

En fait d'apprendre si l'entreprise qui a été mandaté de faire le contrôle ( c'est une obligation pour toutes les fosses ) est déjà passée, et que l'on vous aurait caché les résultats de l'inspection.

 

Il est probable ( c'est presque toujours le cas ) que la fosse doit être mise aux normes - ce qui normalement serait à votre charge.

 

Alors il faudra vous arranger avec les vendeurs.

 

Cordialement,

 

 

giantpanda

 

* En même temps informez-vous à la Mairie si une aide est accordée par la Commune ( cela varie de 0% à 100%).

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Merci pour votre réponse : je vois le maire et le responsable de l'urbanisme Samedi matin, mais il n'y a à priori pas d'obligation de mise en conformité pour l'instant et le SDEA ne fait des visites que pour les maisons neuves.

De plus, 2 experts sont passés (un pour les diagnostiques, mené par le vendeur, l'autre pour le prêt à taux 0) et aucun n'a ouvert la fosse ou le vide sanitaire. C'est pourtant obligatoire ????

Nous nous doutions que la fosse n'était pas aux normes, et nous avions prévu des travaux dans les années à venir (eh oui, maison de 1970). Mais le vendeur a déclaré qu'elle était fonctionnelle (comme le stipule le compromis, et le notaire avait bien insisté la-dessus).

La maison n'est pas habitable car il faut refaire toute la tuyauterie du vide sanitaire (l'humidité a tout corrodé) + l'assainissement. Nous n'avons pas prévu de réserve d'argent pour ces travaux et nous ne pourrons pas entrer dans les lieux au jour de la signature. Peut-on faire annuler la vente pour vice caché ou dol ?

 

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Merci pour votre réponse : je vois le maire et le responsable de l'urbanisme Samedi matin, mais il n'y a à priori pas d'obligation de mise en conformité pour l'instant et le SDEA ne fait des visites que pour les maisons neuves.

De plus, 2 experts sont passés (un pour les diagnostiques, mené par le vendeur, l'autre pour le prêt à taux 0) et aucun n'a ouvert la fosse ou le vide sanitaire. C'est pourtant obligatoire ????

Nous nous doutions que la fosse n'était pas aux normes, et nous avions prévu des travaux dans les années à venir (eh oui, maison de 1970). Mais le vendeur a déclaré qu'elle était fonctionnelle (comme le stipule le compromis, et le notaire avait bien insisté la-dessus).

La maison n'est pas habitable car il faut refaire toute la tuyauterie du vide sanitaire (l'humidité a tout corrodé) + l'assainissement. Nous n'avons pas prévu de réserve d'argent pour ces travaux et nous ne pourrons pas entrer dans les lieux au jour de la signature. Peut-on faire annuler la vente pour vice caché ou dol ?

 

 

Attendez il y a une différence entre une fosse septique pas aux normes et des eaux sales qui vont dans la nature et sous la maison puisque n'arrivant pas dans la fosse, ce que vous semblez dire :(

 

Si pas de SPANC chez vous pour le contrôle (ce qui est étonnant) faites appel à votre assurance juridique pour une expertise contradictoire avec les vendeurs et accord amiable

 

Puisqu'ils ont affirmé devant Notaire qu'elle était fonctionnelle ils devront au moins prendre en charge une réparation des conduites et son fonctionnement

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Bonjour,

 

Qu'elle soit "non conforme" aux normes actuelles n'est pas le problème : Elle l'était au moment où elle a été construite ! Et la loi étant non-rétroactive, ceci n'a pas d'impact direct sur votre achet. Le souci est dans le NON-FONCTIONNEMENT, c'est là dessus que vous devez baser votre argumentaire.

 

:)

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bonjour

 

toutes les installations individuelles doivent avoir été controlée avant 2012, et remises aux normes.

le spanc doit vous confirmer si cette installation a fait l'objet d'un contrôle. (qui a certainement déja eu lieu. demandez au voisinage s'il l'on eut!

le fait de parler au maire d'une installation qui ne reçoit aucun effluent (puisque vous dites qu'ils sont directement deversés dans le vide sanitaire) le met dans l'obligation d'agir, car non conforme et très polluent.

 

avec un systeme comme vous l'expliquez, vous serez classé "niveau 1", donc avec remise aux normes immédiates.

 

quoi faire!:

- soit vous demandez une mise aux normes de l'installation, par le vendeur avant la vente.

- soit vous faites un devis de remise aux normes et vous faites déduire ce cout du prix de vente.

- soit, vous n'achetez pas (ce que je ferais personnellement) car tout le vide sanitaire doit être pourri par les effluents, et les fondations sont les pieds dans l'eau et la(M), donc certainement fragilisés et très humides. bonjour l'hygienne.

 

méfiance, méfiance! quelqu'un qui vous cache un si gros problème, est capable d'en cacher un autre.

n'oubliez pas que les travaux de remise en état concerne aussi l'épendage. donc: tranchée, trous, arrachage des arbres et arbustes, tractopelle sur la pelouse, etc etc etc.

 

bref: n'écoutez pas que votre coup de coeur, écoutez aussi votre compte bancaire!

 

moi, j'acheterai pas: danger

 

je ne sais pas si vous pouvez annuler la vente pour vice caché ou pour dôle, mais vous pouvez voir avec votre banquier pour que le prêt + le cout des travaux ( en les évaluents à la hausse) = refus.

 

cordialement: dompp

 

---------- Message ajouté à 15h19 ---------- Précédent message à 15h13 ----------

 

Bonjour,

 

Qu'elle soit "non conforme" aux normes actuelles n'est pas le problème : Elle l'était au moment où elle a été construite ! Et la loi étant non-rétroactive, ceci n'a pas d'impact direct sur votre achet. Le souci est dans le NON-FONCTIONNEMENT, c'est là dessus que vous devez baser votre argumentaire.

 

:)

 

pas du tout, les ANC (assainissements non collectifs) doivent répondres aux normes en vigueur.

même si l'ANC était aux normes il y a 20 ans, il est très probable qu'il ne le soit plus maintenant: voir ANC sur un moteur de recherche.

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bonjour

 

tout est dit dans ce "copier coller" http://www.spanc.fr/reglementation/planacceventemaison.pdf

 

REGLEMENTATION : Rendre obligatoire la communication à l'acheteur du plan d'assainissement d'une

habitation ?

La loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques prévoit en son article 54-I que les

communes sont compétentes en matière d'assainissement des eaux usées. Dans ce même article, la loi dispose

aussi que pour les immeubles non raccordés au réseau public de collecte, les communes assurent le contrôle des

installations d'assainissement non collectif Cette mission de contrôle est effectuée soit par une vérification de la

conception et de l'exécution des installations réalisées ou réhabilitées depuis moins de huit ans, soit par un

diagnostic de bon fonctionnement et d'entretien pour les autres installations, établissant, si nécessaire, une liste

des travaux à effectuer. De plus, les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des

installations d'assainissement non collectif, et effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012, puis selon

une périodicité qui ne peut pas excéder huit ans. Enfin, dans l'article 46-12° qui entrera en vigueur le 1er janvier

2013, il est indiqué que lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au

réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations

d'assainissement non collectif, effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du code de la

santé publique, est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la

construction et de l'habitation. L'ensemble de ces dispositions combinées devrait conduire les propriétaires d'une

habitation, non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, à porter de plus en plus d'attention à la

bonne gestion des installations d'assainissement qu'ils possèdent. Ils seront conduits à effectuer convenablement

les entretiens, à conserver et transmettre tous les documents relatifs à ces installations sans qu'il soit besoin

d'ajouter une contrainte supplémentaire, par ailleurs difficile à mettre en place, à une liste d'obligations déjà

importante en cas de vente de biens immobiliers à usage d'habitation.

Réponse à la question n° 6086 de M. Jean-Pierre NICOLAS (UMP- Eure) publiée dans le JO du 02/09/2008 -

page 7626

 

---------- Message ajouté à 17h04 ---------- Précédent message à 16h56 ----------

 

autre fiche info

 

Fiche n° 2 : les obligations des propriétaires

Les obligations des propriétaires d’immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées sont les suivantes :

- Equiper leur immeuble d’une installation d’assainissement non collectif

- Assurer l’entretien et faire procéder à la vidange périodiquement par une personne agréée pour garantir son bon fonctionnement, conformément aux textes réglementaires en vigueur.

- Procéder aux travaux prescrits, le cas échéant, par les SPANC dans le document délivré à l’issue du contrôle, dans un délai de quatre ans.

- Laisser accéder les agents du service d’assainissement à leur propriété, sous peine de condamnation à une astreinte en cas d’obstacle à la mission de contrôle (L.1331-11 du CSP).

- Acquitter la redevance pour la réalisation du contrôle et, le cas échéant, l’entretien,

- Rembourser par échelonnement la commune dans le cas de travaux de réalisation ou de réhabilitation pris en charge par celle ci

- Annexer, à la promesse de vente ou à défaut à l’acte authentique, en cas de vente, le document, établi à l’issue du contrôle, délivré par le SPANC, à compter du 1er janvier 2013. Ce document s’ajoutera aux 7 autres constats ou états (amiante, plomb, gaz, termites, risques naturels et technologiques, installations électriques, performances énergétiques).

- Etre contraint à payer une astreinte en cas de non respect de ces obligations (L. 1331-8 du code de la santé publique)

- Etre contraint à réaliser les travaux d’office par mis en demeure du maire au titre de son pouvoir de police (L.1331-6 du code de la santé publique)

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Mais relisez votre texte DOMPP :rolleyes: c'est bien ce que dit RAC

Pour le moment il n'y a aucune obligation d'annexer une fiche de contrôle lors d'un acte de vente

Simplement certaines communes ont commencé à vérifier les assainissements autonomes, mais s'il n'y a pas de SPANC dans le coin rien n'a été fait

Et rien n'oblige à mettre aux normes actuelles mais à réparer oui

 

Par contre une fosse qui fuit dans la nature ça c'est de la pollution et c'est déjà condamnable (loi sur l'eau et code de la Santé publique), sans parler que c'est dégoûtant si c'est dans le vide sanitaire et sous la maison :mad:)

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quoi faire!:

- soit vous demandez une mise aux normes de l'installation, par le vendeur avant la vente.

- soit vous faites un devis de remise aux normes et vous faites déduire ce cout du prix de vente.

- soit, vous n'achetez pas (ce que je ferais personnellement) car tout le vide sanitaire doit être pourri par les effluents, et les fondations sont les pieds dans l'eau et la(M), donc certainement fragilisés et très humides. bonjour l'hygienne.

 

n'oubliez pas que les travaux de remise en état concerne aussi l'épendage. donc: tranchée, trous, arrachage des arbres et arbustes, tractopelle sur la pelouse, etc etc etc.

 

moi, j'acheterai pas: danger

Évacuation des eaux chargées des sanitaires dans le vide sanitaire? Super, la logique. :rolleyes:

Tout à fait d'accord avec cet avis, en particulier celui de ne pas acheter car l'étendue et la gravité des désordres n'apparaîtra peut être qu'une fois les travaux entrepris, et ça risque d'être un chantier coûteux!

 

 

je ne sais pas si vous pouvez annuler la vente pour vice caché ou pour dôle, mais vous pouvez voir avec votre banquier pour que le prêt + le cout des travaux ( en les évaluents à la hausse) = refus.

Pourquoi pas si ça passe avec le banquier, dûment informé ;) sur "l'originalité" des évacuations ayant compromis pendant des années la qualité du bien qu'il aurait en garantie.

 

 

Cette solution du refus du prêt (condition suspensive au compromis) semble imparable.

Mais la seule évaluation fiable et incontestable serait celle d'un expert avec expertise contradictoire et là on est déjà dans la logique d'une procédure judiciaire. En cas de difficultés, si le vendeur avait l'aplomb de contester le montant des travaux et de réclamer une indemnité à cause du dédit, il faudrait recourir à l'artillerie lourde de la procédure en défense, avec de bonnes chances selon moi de le débouter, je pense possible d'invoquer au moins l'impropriété à l'usage / l'impropriété à destination, voire le vice caché.

Qui prétendrait que vous pouviez / deviez inspecter le vide sanitaire :D ?

 

 

---------- Message ajouté à 15h19 ---------- Précédent message à 15h13 ----------

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  • 4 weeks later...

Bonjour à tous et un grand merci pour vos réponses.

Voici le fin mot de l'histoire, qui peut être serait utile à d'autres.

Nous avons demandé aux vendeurs de nous faire parvenir un courrier nous autorisant à faire expertiser la fosse septique et le vide sanitaire (à nos frais). Lettre reçue, un professionnel a bien voulu se déplacer. Verdict : ce n'est pas très grave, c'est un tuyau des eaux usées (de la machine à laver) qui est cassé et qui s'écoule dans le vide sanitaire, pas l'évacuation des WC. C'est déjà mieux, mais la pollution est bien là.

Nous avons alors contacté le notaire qui nous a conseillé de faire expertiser l'ensemble par le syndicat mixte. Mais nous ne sommes pas encore propriétaires et ils n'ont pas accepté de se déplacer pour notre compte. Nous avons alors demandé aux vendeurs de les contacter, mais ils ont préférés faire venir un pro et ont fait faire les travaux.

Cela se passe donc bien mais surtout parce que les vendeurs sont de bonne foi. Le notaire, lui, ne sert à rien dans l'histoire. On le paiera quand même, on l'aime bien...

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Cela se passe donc bien mais surtout parce que les vendeurs sont de bonne foi. Le notaire, lui, ne sert à rien dans l'histoire. On le paiera quand même, on l'aime bien...

Il sert tout de même d'intermédiaire et effectue les démarches nécessaires pour la vente quand même.. tout travail mérite salaire et vous n'avez pas le choix de le payer ou pas !:rolleyes:

Tant mieux si tout s'arrange à l'amiable ;)

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