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Forum juridique de Net-iris

répartition de taxes foncières


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madame, monsieur,

 

Objet : redressement / réaffectation de taxes foncières

 

Problème : un bail commercial qui stipule d'une part la surface commercial ( rez de chaussée) et un appartement ( 1er étage ).

 

Sujet : Le centre des impôts, estiment ce local ( 1er étage ) en habitation.

il est soit " VACANT" soit " occupé" = taxes d'habitation.

 

La réalité : mise à disposition du commerce (rez de chaussée), dispose d'une pièce cuisine/repas, un coin salon , salle d'eau, un bureau " commercial privé"

et d'un grenier " commercial / stock saisonnier".

 

Le problème :

1 si l'appartement est vacant ou occupé sans loyer,

aucune charges déductible par le propriétaire ( sci ),

2 si une cote part du loyer commercial est attribuée à l'appartement, une cote part devra etre attribué pour les charges, et la taxe habitation sera réclamé.

 

comment définir l'utilisation du logement ?

Bail commercial ,( taxes foncières pro déductible + charges)

Bail d'habitation,( taxes d'habitation, surement rétroactive, pas de loyer,

pas de charges déductible.)

vacant , ( impôts logement vacant, rien de déductible.

 

Le centre des impôts, peut il remettre en cause le bail commercial ?

a t il le droit de réclamer 2 taxes d'habitation (1 logement en cause, occupé a temps partiel le midi et 1 logement personnel )

veuillez agréer madame, monsieur,

mes respectueuses salutations.

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Si le logement est utilisé en tant que "restaurant d'entreprise" et ne comporte pas de lit a proprement parler (sauf style brancard), la totalité peut être considéré comme annexe commerciale.

 

Le problème que vous pouvez avoir avec le centre des impôts est que la nouvelle redistribution de certaines tâches du cadastre au CDI-CDIF font que beaucoup de situations litigieuses sont en fait réexaminées, pas toujours par des agents qui maitrisent à nouveau très bien cette matière.

 

Vous voyez avec votre notaire/comptable/avocat, sans perdre de vue que l'assujetissement à la taxe pro (enfin au C.E.T.) aboutira normalement à une imposition supérieure, à mettre en balance avec l'entretien du logement.

 

Si pour vous la totalité est professionnelle, demandez un imprimé 6660-CBD seul, ou si vous estimez que le logement n'est pas intégré pour son usage, demande un modèle CBD + un modèle H2.

 

Mais voir aussi avec la mairie l'affectation originale ou/et si une réaffectation uniquement commerciale est possible, car ce changement de consistence relève de leut compétence.

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la réponse est claire :

 

SUITE : le centre des impots estime mon local ( habitation ) vacant.

 

problème : pas de rentabilité donc pas de déduction.

redressement pour les déductions effectuées ( foncier + intérêts d'emprunts )

et cela depuis 2005 sur 3 ans.

 

solutions : 1 / le logement est occupé , habitation

2 / le logement répond au cdb 6660 : commercial.

 

autres problèmes:

1 / habitation sans rentabilité ( retour case départ ) = redressement

2 / commercial = redressement sur tx pro

3 / commercial avec quote part pour l'appart = redressement déduction faites sur l'activité commerciale ( chauffage / eau / elec / ect )

 

en 2009 des travaux on séparé le commerce , de l'habitation ( in-occupé en habitation ) réellement : coin cuisine, salon, bureau comptabilité et stock saisonnier dans le grenier.

Apartir de 2010, peux t on séparer les deux parties ?

loué l'appart un euros symbolique ? payer la tx d'habitation et garder le bureau et le grenier malgré tout , ou faire une quote part à partir de 2010 ?

cordialement

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Si l'appartement est loué à un prix sans correspondance avec le marché, vous ne pourrez pas en déduire les frais.

 

Si votre bail commercial inclut le logement et qu'il s'agit d'une erreur des ervice de ne pas l'avoir taxe à la TP, il peut y avoir certe une taxation sur 4 ans, mais il ne s'agit pas de votre erreur.

 

De plus, lke local peut petre taxé au foncier depuis 2005 (2 ans + 4 ans) mais pas à la taxe d'habitation. Mais pour être taxé 4 ans supplémentaire au foncier, il faut que vous n'ayez pas déclaré ce local en tant que propriétaire.

 

Ce qui me fait d'ailleurs poser la question suivante : est-ce votre SCI qui loue à votre SARL ou n'avez vous aucun lien à part le bail avec le propriétaire ?

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La sci monsieur et madame.

6 appartements / 2 commerces

 

1 com A / loué (à madame)

1 com B / loué

4 appart habitation / loués

1 appart vacant

1 appart loué au bail com A ( madame).

 

existant sur le foncier

1 commerce / 3 appart au 31

1 commerce / 3 appart au 33

 

problème :

l'appart du bail commercial, déclaré vacant en 2005 par erreur sur conseil d'un agent du fisc.

donc rectification des déductions faites ( interets d'emprunts + charges )

pas d' encaissement de foncier / pas de déduction effective sur le dit appart. contestable selon le fisc. Dus par le commerce attenant.

déclaration CD 6660 arrivé en 2010. Pas de connaissance avant.

De bonne foi, l'appartement est occupé à plus de la moitié par l'activitée commerciale, le reste ponctuellement lors de la présence effective de madame ou heures d'ouverture ( temps de pause le midi / fermeture)

l'erreur de déclaration de 2005 est reconnu, (vacant) mais....le controleur

propose une quote parts locatives.

Comme vous le dites , absence de loyer réel, absence de déductions,

reprise des comptes ect...

Je préfère appliqué la réalité , on ne vit pas dans cette appart.

cordialement

 

---------- Message ajouté à 11h19 ---------- Précédent message à 11h04 ----------

 

suite :

 

sur le dit appart, j'ai réglé la taxe sur les logements vacants.

 

remarque : taxe logements vacants 550

impots foncier 530

------

non déductible 1080

 

taxe habitation 1200

loyer du marché 450 ( x 12) impossible

------

 

taxe habitation 1200

impots foncier 530 ( si absence de loyer )

-----

1730

 

redressement si vacant / 31 % du 31 soit 3500 sans intérêts retards

( intérêts pris normalement par l'assurance de l'expert comptable )

 

REALITE = commerce TP sur 4 ans = ?? mais, que j'espère

déductible en frais pro !

seulement, après...je pense plus simple de rester en pro, sans quote parts

pour l'appartement. Il n'y a pas de lit.

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l'appart du bail commercial, déclaré vacant en 2005 par erreur sur conseil d'un agent du fisc.
Le gros problème est de demander à n'importe quel agent du fisc (pas forcément compétent sur tous les aspects du problème) n'importe quelle question.

 

Le fait que vous posiez cette question, sur le forum, en fiscalité personnelle, alors que et une SCI et un bail commercial relève de la fiscalité professionnelle, me laisse supposer que vous avez pu faire la même erreur au service des impôts. Or, un agent du CDI (= impôts personnels et non professionnels) n'est absolument pas comptétent en matière de bail coimmercial et de ses conséquences. Ou alors, en 2005, période de la fusion fiscalité d'entreprise - gestion/ recette, vous vous êtes bien adressé au SIE mais vous êtes tombé sur un agent qui n'avait pas encore toutes les compétences nécessaires et ne s'en est pas rendu compte.

 

Il faut avoir présent à l'esprit que les paroles s'envolent et que les écrits restent, et savoir, d'une manière générale ,demander par écrit (= demande de rescrit) ce qui s'applique exactement à votre cas. Sachant que le service compétent pour vous est l'IFU qui pourra transmettre au Pôle CE (ou à l'ICE suivant les départements).

 

Il n'y a pas obligation d'un loyer entre la SCI et le commerçant individuel, associé de la SCI. Alors qu'il y a obligation d'un loyer entre une SCI et une EURL/SARL, même si le gérant est associé dans les deux sociétés, car il y a dans le second cas 2 persones morales distinctes. Mais dans le premier, une SCI transparente peut permettre l'absence, tout comme la présence, de loyers.

 

Ensuite le principe reste le même :

-> loyer normal, la SCI peut déduire les charges et le loyer est déductible du bénéfice du commerçant,

-> absence de loyer, la SCI ne peut pas déduire les charges pour les parties qu'elle garde à sa disposition.

 

Donc si votre femme paye un loyer normal pour ce bail comportant un commerce + logement annexe, vous avez le droit à déduction.

 

Pour le fait que le local soit déclaré vacant, le problème est de savoir s'il s'agit de votre demande (vous avez signé un papier reconnaissant que le local était vacant, alors que vous l'utilisiez pour le comerce de votre femme) ou d'une décision du service, si vous n'avez jamais signé de papier en ce sens.

 

A noter qu'à l'époque le SIE comme le CDI aurait du vous renvoyer sur le cadastre pour remplir une CBD. Sauf que, à l'époque, la plus part des agents de ces deux structures l'ignoraient (d'où l'utilité du rescrit). Mais voilà pourquoi je vous suggère de regarder attentivement les documents en votre possession, pour établir, avec votre comptable, la situation la plus favorable à votre situation, suivant le fait que votre femme payait ou non un loyer normal à la SCI.

 

Mais s'il n'y avait pas de loyer entre votre femme et la SCI, la solution (logement occupé par le propriétaire) + (non déduction des charges pour cette partie commerciale + logement et pour la SCI) + (taxe d'habitation )était certainement la meilleure dans la durée.

____

SIE = service des impôts des entreprises

IFU = interlocuteur fiscal unique

PCE = Pôle contrôle et expertise (1 à 2 pôles en général dans le département), parfois plus)

ICE = Inspection contrôle et expertise (1 par SIE, dans les départements n'ayant pas opté pour les pôles)

CDI : Centre des Impôts (des particuliers) en cours de conversion en SIP (services des impôts des particuliers) + souvent, impôts fonciers maintenant.

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monsieur,

très satisfait de vos réponses. voici d'autres réflexions.

La TP, comme la 2072 sont établis par le comptable.

 

1 / déduction des intérêts d'emprunts , du foncier, des charges (assurances et autres ) sur quotte part d'un logement vacant .

 

2 / logement ( au dessus du commerce ) " s'il est reconnu non vacant, et non redevable de la taxe d'habitation" , non déclaré en TP.

 

Mon comptable ne prend aucune responsabilité, n'étant pas responsable des chiffres que l'on donne, du manque de " communication " .

 

question : un cabinet d'expertise, n'a aucune obligation de conseils.

ne doit surtout pas connaitre, et poser les bonnes questions.

en clair, a quoi ils servent, vérifier que l'achat d'un stylo entre dans le bon compte, ventiler la tva. aucune responsabilitée sur les déclarations effectuées par leurs services.

Cool, bon métier.

Très amicalement.

monsieur M

 

ps lors d'un premier contact, avec un autre comptable, celui-ci m'a posé toutes les questions.

avant d'établir un devis pour la gestion annuelle.

Nbre de logement, commerce, loué , millième, statuts, type de SCI, ect

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J'ai demandé le transfert en fiscalité professionnelle, afin de donner la chance aux entrepreneurs et autres professinnels consultant ce second forum de vous répondre.

 

Votre comptable a raison effectivement. Sur la quote part d'un local vacant, pas de déduction de frais dans la 2072, mais ni TP ni taxe d'habitation. Par contre, de plus en plus, taxe sur les locaux vacants quand elle a été votée par la mairie.

 

Si votre comptable a établi ses précédentes déclarations sur les base d'un local vacant, et que vous refaites maintenant un bail commercial pour adjoindre le local au commerce de votre femme, il n'y a aucune raison qu'il y ait un redressement fiscal. Toutefois, une simulation est nécessaire. Pour moi, un expert comptable, a défaut d'être conseiller et donc d'orienter votre comptabilité, a, a minikma, ujne obligation de réponse. Il devrait donc vous indiquer quelles seraient les conséquences d'un changement de bail

-> sur le bilan de votre femme est son bénéfice

-> sur le bilan de la 2072 et de son bénéfice

-> de ce fait, sur vos propres impôts sur le revenus au niveau du revenu imposble, et la variation d'impôts sur le revenu qui en résulterait

-> sur la taxe professionnelle

-> et probablement sur la taxe sur les locaux vacants si elle existe dabs votre ville.

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monsieur,

je me suis mal exprimé;

c'est donc moi qui est raison.

La SCI = 2 immeubles A et B , ( dont 8 lots 1 com et 3ha par immeuble )

le comptable a tous divisé au prorata, immeule A par 4 et B par 4 ..

2 logements déclaré vacants, par suite d'une demande d'information du service des impôts, taxés en 2008 ( imp logements vacants ). Suite logique;

proposition de rectification des impôts pour charges non déductibles sur 2lg vacants.de l'immeuble B (soit respectivement 20% + 31%)

Après contrôle, reconnu pour un logement " habité" mais non loué. même topo.

re taxes. charges non déductibles.

Après re contrôle et contestation du comptable , un logement vacant ( 31 %) est au bail commercial

( entreprise individuelle, associé SCI à l'IR, versement de loyers ) mais logement occupé occasionnellement, aux heures de repos hebdomadaires , et pour le bureau commercial.

je disais donc , j'ai raison....

le comptable a déclaré , zéro logement vacant.

et zéro logement sur la TP commerce + logement.

quoi qu'il en soit les deux déclarations sont fausses.

de plus, dans le dossier annuel de la SCI, je liste les logements en totalité,

avec leurs valeur locatives , d'après le relevé de propriétés des impots.

l'infos par la SCI était apportée. Alors, la responsabilité du comptable peut elle être engagé ?

dans tous les cas, il faut s'acquitté de la dette. que je pense :

rectification sur logement vacant immeuble B ( 20% )

déduction des charges du logement au dessus du commerce, mais taxation à la TP.

j'espère qu'il en sera ainsi, se serait plus simple que de contester les frais et charges engagés par le commerce pour le logement.

Fatiguant, tout le monde à raison.

A vérifier, je contrôle mon comptable maintenant, la TEOM passe en recette en haut de la 2072, et de fait non déductible, reste en recettes pour la SCI.

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Après contrôle, reconnu pour un logement " habité" mais non loué. même topo..
Il est squatté ?

 

Après re contrôle et contestation du comptable , un logement vacant ( 31 %) est au bail commercial

( entreprise individuelle, associé SCI à l'IR, versement de loyers )

Les loyers correspondent -t-ils à un loyer normal pour la taille des locaux loués (magasin + logement) ?

Avez-vous le droit de transformer ce logement en local commercial au niveau de votre mairie ?

 

La TEOM passe en recette en haut de la 2072
, est à payer par les occupants, donc les locataire. Ce n'est donc pas une recette pour la SCI.
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