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Engagement de caution - Forme de la mise en demeure avant paiement


Charlène

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Bonjour,

 

Ma mère s'est portée caution pour ma cousine, appelons la Anne, et a eu la mauvaise surprise de découvrir, par un coup de téléphone du propriétaire de ce dernier, que Anne et son ami ne réglaient pas leur loyer depuis plusieurs mois, et étaient débiteurs de plus de 5.000 €.

 

Évidemment, celui-ci se retourne donc vers la caution afin de se faire payer cette somme. Néanmoins, et malgré plusieurs échanges téléphoniques, le propriétaire se refuse à envoyer un état détailler de la dette (avec mention des loyers impayés et des versements faits par Anne ) indiquant que ce n'est pas à lui d'apporter la preuve du montant du.

 

De plus, hier, ma mère reçoit un courrier recommandé appelé dernier rappel d'avis de quittance, dans lequel il demande le paiement de la somme sous 48 heures, à défaut, il engagera des poursuites pour son paiement. Il est hors de question de payer sans savoir si ce que le propriétaire réclame est l'exacte réalité.

 

Nous ne pouvons nous tourner vers Anne pour nous apporter des éclaircissements sur ce qu'elle a payé, celle-ci ne racontant que mensonges plus gros les uns que les autres.

 

Ma question, ou plutôt mes questions sont les suivantes :

- Le propriétaire ne doit-il pas fournir un état détaillé de sa créance ?

- Une assignation en paiement ne doit-elle pas être précédée d'une mise en demeure ? Si oui, quelle forme cette dernière doit-elle revêtir ?

 

 

Espérant avoir été assez claire, je vous remercie d'avance pour toutes les réponses que vous pourrez m'apporter.

 

Charlène

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Déjà il faut que votre mère vérifie sa copie de bail et son engagement , durée illimitée ou pour la durée d'un bail et de son renouvellement ?

 

Article 22-1 de la Loi du 6 juillet 1989

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

 

La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

 

Article 24

Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 60

 

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

 

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents. Le ou les services ou organismes saisis réalisent une enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l'enquête.

 

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

 

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

 

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée.

 

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire.A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

 

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

 

 

Bien sur qu'il faut le détail des sommes dues

Il faut de toute façon voir avec votre cousine demander les quittances, les sommes versées par la CAF si elle y a droit ...etc

Est ce un commandement de payer qu'a reçu votre mère ?

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Merci de votre réponse.

 

Le courrier que ma mère a reçu n'est pas un commandement de payer, mais un courrier recommandé intitulé Dernier rappel d'avis de quittance, chiose qui ne veut rien dire.

 

A ce que je comprends, il est donc nécessaire qu'un commandement de payer soit signifié préalablemant à toute assignation , c'est bien celà ?

 

Ce courrier ne peut-il être assimilé à une mise en demeure ? Une mise en demeure est elle obligatoire avant le commandement de payer ?

 

Malheureusement, il nous est impossible de récupérer les avis d'échéance ni le montant des sommes versées auprès de ma cousine, celle-ci est de mauvaise foi et nous n'arrivons pas récupérer ces informations.

 

Merci pour votre réponse.

 

Charlène

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Le courrier que ma mère a reçu n'est pas un commandement de payer, mais un courrier recommandé intitulé Dernier rappel d'avis de quittance, chose qui ne veut rien dire.

Tout à fait, je ne vois pas ce que pourrait être un avis de quittance ? Alors un rappel d'avis de quittance ???

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Tout à fait, je ne vois pas ce que pourrait être un avis de quittance ? Alors un rappel d'avis de quittance ???

 

ça ne sert à rien de s'abriter derrière son petit doigt en ratiocinant sur le dictionnaire.

 

La cousine n'a pas payé son loyer, ce qui ne parait être mis en doute par personne.

 

Quand, combien?

Quels sont ces "mauvaise foi et mensonges"? sur le fait, sur les dates, sur les sommes? Sur la simple possibilité d'une conversation?

 

Votre mère a-t-elle eu une conversation avec le propriétaire-créancier?

Cette dernière raconte-t-elle une histoire plausible dont les termes chiffrés sont vérifiables et avérés?

 

De toute façons, il faudra bien que, tôt ou tard votre mère fasse face à cet engagement, même si elle le regrette et maudit toute forme de famille jusqu'à la 7eme génération.

Donc, autant prendre contact avec la propriétaire, arriver à un accord avec elle et que toute la famille prenne la cousine par la peau du cou pour la faire quitter cet appart'.

Faute de quoi, la dette continuera à s'allonger, et à un moment ou l'autre de l'histoire, il faudra la payer, et avec elle ses frais annexes.

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Donc, autant prendre contact avec la propriétaire, arriver à un accord avec elle .

La proprio doit tout de même pouvoir elle aussi justifier ses demandes SARDINE et donner un décompte précis

 

 

que toute la famille prenne la cousine par la peau du cou pour la faire quitter cet appart'..

Plus le copain dans les valises ;)

Il faudrait peut -être voir leurs parents, votre mère n'est que la tante d'"Anne "quid des parents et de ceux du copain il faudrait peut-être secouer tout ce petit monde !:(

 

Faute de quoi, la dette continuera à s'allonger, et à un moment ou l'autre de l'histoire, il faudra la payer, et avec elle ses frais annexes.

Tout à fait

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La proprio doit tout de même pouvoir elle aussi justifier ses demandes SARDINE et donner un décompte précis

 

Cela parait une évidence, mais on dirait qu'il y a comme une sorte de tentative d'évitement, et de vouloir vérifier les dires du propriétaire au près de la cousine, qui justement n'a pas envie d'en parler.

Avec sans dout l'arrière pensée de gagner du temps alors qu'on ne fait qu'en perdre et qu'au bout du compte, il faudra payer.

 

---------- Message ajouté à 14h36 ---------- Précédent message à 14h33 ----------

 

C'est tout de même une drôle d'idée que de s'interesser à "la forme de la mise en demeure", plutôt qu'au fond de l'affaire et à ses conséquenses.

 

Les magistrats ont cette sorte d'esprit en horreur, et à juste titre.

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C'est tout de même une drôle d'idée que de s'interesser à "la forme de la mise en demeure", plutôt qu'au fond de l'affaire et à ses conséquenses.

 

Les magistrats ont cette sorte d'esprit en horreur, et à juste titre.

Vous vous trompez lourdement Sardine. Si la forme a peut-être moins d'importance en matière locative, il y a d'autres domaines où elle est primordiale. Je prends pour exemple mon autre domaine de prédilection, le droit du travail. Si vous saviez le nombre de licenciements déclarés "sans cause" du fait d'une simple virgule manquant dans la procédure !

Et même dans votre domaine, les rapports locatifs, ne conseillent-on pas en tout premier lieu, lors d'un congé donné par le bailleur, de regarder la lettre à la loupe car là aussi, une toute petite erreur et le bail repart pour 3 ans ?

Dans le cas présent, je maintiens qu'une lettre intitulée rappel d'avis de quittance ne signifie rien de connu. Ne voyez-vous pas un problème sur le fait qu'une quittance est justement faite pour montrer que le locataire ne doit pas d'argent ?

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Certes, Certes.

Mais, quand on commence à chercher le vice de forme, c'est souvent qu'il n'y aurait pas grand chose à grignoter sur le fond.

 

Or, là, il est évident que le propriétaire s'y prendrait mieux la prochaine fois, et que pendant ce temps la dette grimpe.

Ce qui n'est pas l'intérêt du cautionnaire, coincé qu'il est entre le créancier et le débiteur.

 

Bien sur, on peut toujours rêver que le créancier se lasse. Mais savoir qu'un quidam se paie votre tête dans votre appart' pendant que la caution joue le montre sur les virgules, ça ne m'inciterait pas à l'oubli.;)

 

En droit du travail, je pense que l'intérêt est inverse: conserver l'emploi et chaque mois est autant de gagné.

 

Mais comme vous dites, ils font bien comme ils veulent.

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Loin de moi l'idée de me payer la tête du propriétaire, ni d'éviter le paiement, l'idéal serait que ma cousine paie sa dette.

Mais que faire, la sortir de son appartement manu militari, il me semble que c'est illégal.

Malheureusement, Le propriétaire ne nous a contacté que tardivement, une fois que la dette a dépassé les 5.000 €, et malgré mes diverses conversations téléphoniques avec ce dernier, impossible d'obtenir un détail de la dette. Vous comprendrez donc que nous n'allons pas payer sans savoir si ce qu'il réclame reflète effectivement la réalité.

En outre sardine, je suis venue chercher des informations juridiques, d'ailleurs tout le monde, merci pour vos réponses, mais je ne suis pas venue pour me faire jugée.

 

---------- Message ajouté à 19h16 ---------- Précédent message à 19h15 ----------

 

Pardon, faute d'orthographe il ne faut pas lire jugée, mais juger

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Le propriétaire ne peut pas expulser facilement le locataire.

Par contre, sa famille a beaucoup plus de liberté pour lui faire comprendre qu'il est largement temps de libérer les lieux.

 

Pour ce qui est du propriétaire, il faut lui demander par RAR de vous préciser:

le nombre de mois impayés, la somme unitaire par mois et la somme globale.

Voire le mettre en demeure de vous le faire connaitre sous 48heures.

Il se peut que la certitude d'être payé par votre mère l'ait rendu un peu désinvolte.

 

Je ne portais pas de jugement particulier mais ne faisais que souligner une évidence: plus le temps passe et plus cela coutera cher à votre mère.

Ce pour quoi le bon angle d'attaque n'est pas de se demander ce qu'il aurait fallu écrire mais de foncer sur le problème pour le résoudre définitivement.

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Loin de moi l'idée de me payer la tête du propriétaire, ni d'éviter le paiement, l'idéal serait que ma cousine paie sa dette.

 

Vous n'avez pas répondu quid des parents de votre cousine et du petit copain

Aucun des 2 zigotos ne travaille ?

Ont-ils des aides de la CAF qui devraient déjà être versées au propriétaire

 

Mais que faire, la sortir de son appartement manum militari, il me semble que c'est illégal.

Il n'est pas question de "l'éjecter "mais de la mettre et lui aussi devant ses /leurs responsabilités et les inciter à donner leur préavis s'ils ne sont pas capables de s'assumer et de payer le loyer , vous voyez la différence ?

Votre mère est caution malheureusement elle devra payer donc il faut arrêter l'hémorragie au plus vite !

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Et ne pas oublier aussi :

 

Quels sont les recours de la caution contre le locataire en cas d'impayés ?

 

La caution bénéficie des mêmes droits que le créancier initial vis-à-vis du locataire. Elle peut intenter une action directe contre le débiteur en le poursuivant par les moyens légaux dès que le propriétaire s'est retourné contre elle.

Si elle est poursuivie par le bailleur, elle doit forcer le locataire à intervenir dans la procédure en l'appelant en garantie.

Elle peut demander une hypothèque sur les biens du locataire (si celui-ci est solvable).

Les droits de la caution n'ont pas de limite de péremption : ainsi dans un délai de 30 ans, la caution peut se retourner contre le débiteur afin de se faire rembourser les sommes payées à sa place.

http://www.locservice.fr/guide/reussir-sa-location/caution.html

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entre nous j'ai bcp de mal à comprendre qu'un bailleur voulant recuperer les impayés REFUSE de donner l'etat exact de ces impayés ! :cool: :eek:

 

bien sur qu'il faut arrêter l'hémorragie mais n'empêche, il faut avoir une vision claire de ce qui est à payer ...

 

a la place de notre amie, je repondrai par LRAR que la demande de paiement n'est pas suffisamment explicite pour procéder à un paiement quelconque ... ce sera tjs une preuve pour un juge que la caution ne s'oppose pas au paiement mais bien à faire un chèque en blanc.

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      D'autre part, lorsque j'ai réclamé à l'agence immobilière le remboursement du trop-perçu, dans un premier temps elle m'a proposé de le conserver au crédit de mon compte locataire pour m'éviter de futurs prélèvements. J'ai refusé et elle m'a donc dit qu'elle me rembourserait par chèque en le postant ce jour ou le lendemain. Or, dans un second temps, l'ai téléphoné à l'agence immobilière deux jours après pour savoir si elle avait bien posté ledit chèque de remboursement, celle-ci m'a rétorqué que non mais qu'elle allait le faire ce jour, je l'ai recontacté deux jours ensuite et le chèque n'était toujours pas posté et elle me promettait, comme au cours des appels précédents, de me le poster le jour-même...
      Comprenant que cette situation allait certainement volontairement perdurer et accentuer mon découvert non-autorisé par des frais engendrés par la situation et étant dans l'impossibilité de retirer le moindre argent depuis plusieurs jours, j'ai envoyé un e-mail à l'agence immobilière exigeant le remboursement immédiat du trop-perçu et par virement en lui rappelant mon contexte de vie à ce moment-là ainsi que les conséquences du prélèvement abusif de loyer, et j'ai également demandé, sur présentation d'un justificatif établi par mon conseiller bancaire, le remboursement des frais bancaires générés par la responsabilité de l'agence immobilière. Celle-ci m'a bien remboursé, par virement, le trop-perçu de loyer mais a toujours refusé de me rembourser les frais bancaires.
       
      Pour finir, j'ai retrouvé un autre appartement beaucoup mieux et moins cher afin de m'aider à remonter la pente dans laquelle je suis tombée, et j'ai donc voulu donner, à l'agence immobilière, mon préavis (un mois en ce qui me concerne en fonction de ma situation actuelle) directement par "lettre remise en main propre contre décharge". J'avais prévu de quitter l'appartement pour le 05 janvier 2018. Je suis passée à l'agence immobilière le 04 et 05 décembre 2018 aux horaires d'ouverture et j'ai été systématiquement, au cours de ces deux jours consécutifs, confrontée à une porte fermée sans aucune information (absence temporaire, vacances d'hiver...???).
      J'ai donc été contrainte, par la force des choses, d'envoyer mon courrier en recommandé avec accusé de réception et ai donc barré sur mon courrier initial "lettre remise en main propre contre décharge" que j'ai remplacé par "courrier envoyé en recommandé avec avis de réception".
       
      Or en retour de mon courrier, l’agence immobilière m’a répondu que, pour mon préavis, seule la date de réception du courrier faisait foi (soit une résiliation de bail au 07 janvier 2019 puisque mon courrier a été reçu au 07 décembre 2018) et non la date d’envoi (le 05 janvier 2019) et refuse donc m’accorder mon préavis initialement prévu au 05 janvier 2019.
       
      J’aurais donc souhaité savoir quels autres recours, hormis ceux que j’ai déjà engagés, je pouvais avoir pour cette situation, et notamment pour récupérer les frais bancaires que l’agence immobilière refuse de me rembourser et pour faire valoir mon préavis au 05 janvier 2019 et non pas au 07 janvier 2019 car j’estime que l’agence immobilière m’a déjà bien assez arnaquée comme ça !
       
      Je vous remercie de vos réponses et vous prie de m’excuser pour la longueur du message en espérant avoir exposé la situation assez clairement.
    • Par Vinl
      Bonjour,
       
      [...]
       
      A mon arrivée, il n'y avait ni eau, ni électricité.
       
      J'ai contacté le fournisseur d'eau et d'électricité pour mettre en service qui ne pouvaient pas venir dans l'immédiat.
      Je suis restée quelques jours sans eau, ni électricité.
      Le technicien de l'électricité m'a dit que normalement, c'était à l'agence immobilière de s'occuper de tout ça avant l'entrée des lieux.
       
      Là, je viens de recevoir ma facture d'ouverture de contrat et elle est plutôt salée pour une première : 118 € qui comprennent l'abonnement + l'ouverture du compteur, sans la consommation d'eau.
       
      J'aurais donc voulu savoir si c'était effectivement dans les obligations de l'agence immobilière d'ouvrir le compteur d'eau et d'électricité. Et si oui, puis-je lui réclamer la somme relative à l'ouverture du compteur d'eau (sans la part d'abonnement, évidemment) ?
       
      Merci d'avance de vos réponses.
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