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Forum juridique de Net-iris

Erreur du cadastre sur notre future maison


Mo78

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Nous devons signer l'acte définitif d'achat de notre future maison à la fin du mois.

Nous venons de nous apercevoir que le plan du cadastre réduit notre terrain d'environ 90 m2 ; nous pensions acheter 880 m2 et nous ne trouvons que 790.

En fait, toute une bande de 2m de large est affectée chez le voisin, y compris un abris accolé à notre maison.

Nous ne comprenons pas d'où vient cette erreur, qui doit être assez ancienne car les actes d'achat de notre vendeur donnent également la surface réduite, et donc le notaire retient cette valeur réduite.

Nous ne savons pas quoi faire, car le terrain que nous avons visité inclus l'abris et la bande, et les séparations du voisin (mur ou grillage) sont cohérentes avec les 880 m2.

Faut-il faire inclure dans l'acte de vente une déclaration du vendeur donnant la surface du terrain qu'il vend, des photos qui visualisent le terrain acheté, un relevé de géomètre (ça doit coûter cher).

Merci de votre aide

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le cadastre n'a pas vocation a prouver la propriete

il sert uniquement aux services fiscaux

 

dans votre cas, il faudra savoir si le terrain que vous achetez est borné : si tel est le cas, c'est ce bornage qui fait preuve des limites

 

a defaut, il faut regarder ce qu'indiquent les actes de propriete de vos vendeurs et des voisins : les limites y sont peut etre expliquées

 

Sinon, demandez a votre vendeur de faire proceder au plus vite a un bornage amiable avec le voisin, afin de determiner clairement les limites reelles et la contenance reelle du bien que vous achetez

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Bonjour Vero,

Apparemment les actes que possède le vendeur indiquent 790m2, et le notaire se tient à ce chiffre.

Sur quoi pouvons-nous nous appuyer pour demander au vendeur de faire un bornage? s'il n'est pas d'accord, pouvons-nous demander au notaire de le faire, ou bien à la fin est-ce que ce sera à nous de mandater un géomètre?

Merci d'avance

MO

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vous pouvez demander le bornage des maintenant a votre vendeur mais il n'est pas obligé d'accepter

vous pouvez lui proposer de prendre en charge les frais a sa place pour le convaincre

 

sinon, rassurez vous :

vous dites que le terrain du voisin est cloture et muré : cela est bien un signe de limite separative et le geometre en tiendra compte

 

en effet, comme je vous le disais, le cadastre ne vaut pas preuve de propriete et, de plus, il est souvent approximatif, voire erroné, et pas toujours a jour :rolleyes:

 

de plus, en admettant qu'il y ait eu une erreur et que la bande de 2 metres appartienne bien au voisin, si vous pouvez demontrer que vos vendeurs - et leurs predecesseurs - en ont eu la jouissance durant au moins 30 ans, vous pourrez faire valoir l'usucapion ;)

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Bonjour Vero,

Apparemment les actes que possède le vendeur indiquent 790m2, et le notaire se tient à ce chiffre.

Sur quoi pouvons-nous nous appuyer pour demander au vendeur de faire un bornage? s'il n'est pas d'accord, pouvons-nous demander au notaire de le faire, ou bien à la fin est-ce que ce sera à nous de mandater un géomètre?

Merci d'avance

MO

 

Soit le terrain a été borné et le Notaire indiquera une surface précise , soit il ne l'est pas et il indiquera une contenance d'environ 790

 

Un conseil demandez au vendeur de faire le bornage avant d'acheter vu le problème, quitte à en assumer les frais (faites des devis) pour être tranquille ensuite

Il faut demander au Notaire justement pourquoi il indique 790:rolleyes:

Il peut y avoir une revendication en propriété des voisins surtout qu'il y a une construction adossée sur la partie litigieuse s'il s'agit d'un empiètement pas de prescription VERO et c'est destruction assurée !

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Il peut y avoir une revendication en propriété des voisins surtout qu'il y a une construction adossée sur la partie litigieuse s'il s'agit d'un empiètement pas de prescription VERO et c'est destruction assurée !

 

j'ai compris que le terrain n'etait pas borné, et que la construction etait bien incluse dans la "parcelle" vendue

Or, comme le voisin est cloturé et muré, et si pas de bornage existant, il y a possibilite eventuelle de faire valoir l'usucapion

 

Maintenant, c'est sur que si le terrain est deja borne, il est inutile d'envisager l'invocation de la prescription trentenaire et je suis d'accord avec toi sur l'empietement et la destruction assurée ;)

De plus, si terrain deja borné, un deuxieme bornage sera inutile et impossible a effectuer puisque le premier est toujours valide...

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j'ai compris que le terrain n'etait pas borné, et que la construction etait bien incluse dans la "parcelle" vendue.

On ne sait pas car MO78 n'a pas répondu sur la "contenance" ou pas

Oui mais la construction n'est pas chez eux totalement sur le plan cadastral donc déjà ce n'est pas normal

toute une bande de 2m de large est affectée chez le voisin, y compris un abri accolé à notre maison..

Même si cela n'a pas de vraie valeur c'est tout de même pris en compte lors du bornage comme base de travail surtout en cas de construction il devrait y avoir un PC pour cette dernière donc une trace

 

Or, comme le voisin est cloturé et muré, et si pas de bornage existant, il y a possibilite eventuelle de faire valoir l'usucapion .

C'est bien plus compliqué que cela :rolleyes:

Il faut commencer par un bornage, voire un bornage judiciaire si refus des voisins et litige et ensuite le Juge décidera si empiètement après expertise des titres et des éléments sur le terrain

Pas d'usucapion s'il y a suffisamment de preuves qu'il s'agit d'un empiètement et mauvaise positionnement d'un mur ou d'une construction et source d'ennuis (je parle en connaissance de cause)

Il faut mettre en condition suspensive que ce soit réglé par le vendeur avant l'achat

 

Maintenant, c'est sur que si le terrain est deja borne, il est inutile d'envisager l'invocation de la prescription trentenaire et je suis d'accord avec toi sur l'empietement et la destruction assurée ;)

De plus, si terrain deja borné, un deuxieme bornage sera inutile et impossible a effectuer puisque le premier est toujours valide...

D'où ma réponse de demander au Notaire d'où vient le nombre précis de m2

Si bornage il y a eu le Cadastre aurait été modifié il y a des chances lors de l'enregistrement aux Hypothèques lors d'un acte

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J'avoue avoir du mal à suivre.

Le terrain n'est pas borné, c'est certain.

Il est entièrement clos, soit par des murs, soit par des grillages qui ont tous au moins 26 ans (depuis l'achat du vendeur), mais pas nécessairement 30 ans 'en tout cas plus difficile à prouver, les propriétaires précédents étant très probablement décédés)

La maison du terrain que j'achète est séparée de celle du voisin d'environ 2m, la séparation étant, selon le vendeur, le mur de la maison du voisin.

Les murs et clôtures prolongent le mur de la maison du voisin sur toute la longueur du terrain, que ce soit devant ou derrière.

Le vendeur a construit un abris entre les 2 maisons sur toute la longeur de la maison.

Voilà ce que le vendeur nous a montré, en disant que tout ce qui est de son côté des murs/clôtures est à lui.

Maintenant, le cadastre déplace la limite de propriété au niveau du mur de la maison de notre vendeur, affectant ainsi la bande de 2 m (y compris l'abris) au voisin.

Il y a évidemment l'ancien cadastre et le nouveau cadastre, qui ne sont pas d'accord : l'ancien, 2 numéros de parcelle et 789 m2, le nouveau un autre numéro de parcelle (différent) et 765 m2. Pour corser, le vendeur nous dit avoir reçu un document modificatif, qu'il dit avoir reçu de la DDE (?) qui lui indique un terrain plus grand de 85 m2.

J'ai téléphoné à la clerc de notaire, et son discours est clair : elle a l'intention de mettre dans l'acte ce qu'elle a lu dans le nouveau cadastre, à savoir le nouveau numéro de parcelle et 765 m2.

Je ne suis pas très au fait des subtilités du droit immobilier,mais je n'ai aucune envie de signer un document que je sais faux.

J'ai pris contact avec un géomètre pour lui demander de "caractériser" le terrain, mais il m'a expliqué que faire un bornage contradictoire avec le voisin prendrait du temps et ne serait pas compatible avec la signature de l'acte prévue ce 31, et qu'une mesure de terrain par ses soins ne ferait rien d'autre qu'acter que le cadastre n'est pas correct, ce qui n'a pas eu l'air de la chagriner.

Au point où nous en sommes, nous voyons pas quoi faire d'autre que de demander au vendeur de décrire le plus précisément possible le terrain qu'il nous vend, avec tous les repères physiques et quelques dimensions caractéristiques, et de le faire inclure dans l'acte.

Restera à convaincre le notaire d'inclure cela dans l'acte, mais je ne le sens pas très motivé : ai-je le droit de refuser de signer s'il ne veut pas décrire le terrain avec siffisamment de précision ?

Voila, j'ai essayé de donner toutes les informations. merci de vos éclaircissements

(nous sommes quand même assez stressés de cette situation)

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J'avoue avoir du mal à suivre.

Le terrain n'est pas borné, c'est certain.

Il est entièrement clos, soit par des murs, soit par des grillages qui ont tous au moins 26 ans (depuis l'achat du vendeur), mais pas nécessairement 30 ans 'en tout cas plus difficile à prouver, les propriétaires précédents étant très probablement décédés)

La maison du terrain que j'achète est séparée de celle du voisin d'environ 2m, la séparation étant, selon le vendeur, le mur de la maison du voisin.

Les murs et clôtures prolongent le mur de la maison du voisin sur toute la longueur du terrain, que ce soit devant ou derrière.

Le vendeur a construit un abris entre les 2 maisons sur toute la longeur de la maison.

Il a eu un PC ou une déclaration pour cela ?

 

Voilà ce que le vendeur nous a montré, en disant que tout ce qui est de son côté des murs/clôtures est à lui.

Maintenant, le cadastre déplace la limite de propriété au niveau du mur de la maison de notre vendeur, affectant ainsi la bande de 2 m (y compris l'abris) au voisin.

Il y a évidemment l'ancien cadastre et le nouveau cadastre, qui ne sont pas d'accord : l'ancien, 2 numéros de parcelle et 789 m2, le nouveau un autre numéro de parcelle (différent) et 765 m2. Pour corser, le vendeur nous dit avoir reçu un document modificatif, qu'il dit avoir reçu de la DDE (?) qui lui indique un terrain plus grand de 85 m2.

Il doit dans ce cas le fournir au Notaire et c'est incohérent avec le nouveau Cadastre, par ailleurs je ne vois pas ce que vient faire la DDE là dedans :eek:

Rendez-vous donc au Cadastre (CDI) pour explication et aux Hypothèques pour voir ce qu'il en est sur les actes du voisin

 

J'ai téléphoné à la clerc de notaire, et son discours est clair : elle a l'intention de mettre dans l'acte ce qu'elle a lu dans le nouveau cadastre, à savoir le nouveau numéro de parcelle et 765 m2.

C'est logique et elle a raison !

 

Je ne suis pas très au fait des subtilités du droit immobilier,mais je n'ai aucune envie de signer un document que je sais faux.

Non vous n'en savez rien en l'état si c'est ce qu'indique le nouveau Cadastre elle est obligée d'en tenir compte

Sinon il faut le faire modifier et c'est long !

 

J'ai pris contact avec un géomètre pour lui demander de "caractériser" le terrain, mais il m'a expliqué que faire un bornage contradictoire avec le voisin prendrait du temps et ne serait pas compatible avec la signature de l'acte prévue ce 31, et qu'une mesure de terrain par ses soins ne ferait rien d'autre qu'acter que le cadastre n'est pas correct, ce qui n'a pas eu l'air de la chagriner.

:confused::eek:

Bizarre ce Géomètre, vous pouvez commencer le bornage et voir déjà ce que dit le voisin :eek:

 

Au point où nous en sommes, nous voyons pas quoi faire d'autre que de demander au vendeur de décrire le plus précisément possible le terrain qu'il nous vend, avec tous les repères physiques et quelques dimensions caractéristiques, et de le faire inclure dans l'acte.

Restera à convaincre le notaire d'inclure cela dans l'acte, mais je ne le sens pas très motivé : ai-je le droit de refuser de signer s'il ne veut pas décrire le terrain avec siffisamment de précision ?

 

Voila, j'ai essayé de donner toutes les informations. merci de vos éclaircissements

(nous sommes quand même assez stressés de cette situation)

Non cela ne servira à rien car comme on vous l'a dit seul un bornage dument signé du voisin mettra fin au problème

 

Je viens de réaliser que vous parliez de signature d'acte définitif et pas de compromis :(

Mais vous allez devoir signer puisque pas de condition suspensive sur la surface et les limites sur le compromis et à vous les ennuis !

Il fallait vérifier tout cela avant !:(

Allez de toute urgence au Cadastre pour un RV et demandez ce qu'est devenue la parcelle qui a disparu et le pourquoi de la renumérotation

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J'y perds mon latin.

Je vois partout que je suis tenu par ce que j'ai visité et que je n'aurai aucun recours sur ce que je n'ai pas vu, mais dans le même temps, on pourrait m'enlever une partie de ce que j'ai visité ?

et de la même façon je lis partout que le cadastre ne sert que pour le calcul des impots, mais il deviendrait la référence pour notre acte de vente ?

C'est vraiment bizarre.

Je ne conçois pas pas qu'un document contractuel de vente d'un bien puisse ne pas décrire précisément ce bien.

Je pense que l'abris a fait l'objet d'une déclaration, il est trop petit pour un permis de construire. Il y a un autre abris au fond du jardin ; le vendeur est-il supposé me donner tous ces documents plus ou moins anciens ?

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J'y perds mon latin.

Je vois partout que je suis tenu par ce que j'ai visité et que je n'aurai aucun recours sur ce que je n'ai pas vu, mais dans le même temps, on pourrait m'enlever une partie de ce que j'ai visité ?

et de la même façon je lis partout que le cadastre ne sert que pour le calcul des impots, mais il deviendrait la référence pour notre acte de vente ?

C'est vraiment bizarre.

Le Cadastre est censé être à jour et les actes reproduire le descriptif et la contenance indiquée au Cadastre en absence de bornage ;)

Il faut demander pourquoi cela a été modifié aux services du cadastre

 

 

Je ne conçois pas pas qu'un document contractuel de vente d'un bien puisse ne pas décrire précisément ce bien.

Je pense que l'abri a fait l'objet d'une déclaration, il est trop petit pour un permis de construire. Il y a un autre abris au fond du jardin ; le vendeur est-il supposé me donner tous ces documents plus ou moins anciens ?

C'est moins de 2 m2 pour ne nécessiter aucune déclaration or vous dites qu'il occupe les 2 m de large sur une certaine longueur:eek::confused:

Si construit avant fin 2007 c'est une Déclaration de travaux après une déclaration préalable

Bien sur que vous devez demander si déclaration et travaux depuis moins de 10 ans et les entreprises qui les ont faites en cas de souci pour la couverture si malfaçons ou autre

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