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charges d'ascenseur


Calud

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Bonjour,

Je suis copropriétaire au 2ième étage de mon immeuble.

Dans le cadre de la modification de l'ancien règlement de copropriété,l'arbitre expert nommé par l'A.G., suite à la demande d'1 membre du conseil syndical, prévoit dans le nouveau règlement, d'inclure une clause d'attribution de tantièmes supplémentaires pour les charges d'ascenseur aux copros du 2ième étage (et même initialement prévue pour ceux du 1ier, abandonnée depuis, du fait que 2 étages et demi les séparent de l'accès à l'ascenseur situé au demi-étage entre le 3ième et le 4ième ).

Or à ce jour, je n'ai jamais payé de charges d'ascenseur, dans la mesure où l'ancien règlement stipule expressement, que"... l'ascenseur ne dessert que les 4 derniers étages à partir du 3ième et que seuls les copros de ces étages sont concernés par les charges d'ascenseur..."

Je rappelle que l'accès à l'ascenseur est situé au demi-étage entre le 3ième et le 4ième,et que, au 2ième,nous en sommes séparés par 1 étage et demi. Nous ne l'utilisons donc jamais et nous empruntons exclusivement l'escalier pour monter et descendre.

 

Cette clause présente un caractère arbitraire et je souhaite la contester.

  1. Pour être introduite dans le nouveau règlement doit-elle être acceptée par un vote à l'unanimité de l'A.G.?
  2. Si elle était maintenue quelles seraient les voies de recours pour la contester ?

Merci d'avance.

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Bonjour,

La règle de droit applicable est fixée par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Principe: La répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires.

Limite: l’article 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que

« lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Enfin, l’article 12 de la loi prévoit que « dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.

Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier ».

Source: http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=3584

Maintenant si l'AG a nommé (et payé) un arbitre expert (à priori indépendant) il serait assez illogique de ne pas suivre son avis, même si c'est toujours possible.

Puisque vous indiquez ne jamais utiliser l'ascenseur vous pouvez proposer une utilisation privative de cet ascenseur aux seuls copropriétaires effectivement intéressés (donc à partir du 3ème) ... et prêts à payer les charges correspondantes (accès restreint par une clef ou un badge privatif par exemple) conformément au réglement de copropriété actuel.

L'AG peut bien entendu rejeter une telle résolution, mais au moins vous l'aurez proposé: cela pourra faire une différence devant le tribunal lorsque vous contesterez la répartition des charges devant le tribunal.

Là encore tout est possible, mais en étant au 2ème étage votre lot aura davantage de valeur à la revente si vous disposez d'un accès à l'ascenseur, même situé 1 étage et demi plus haut.

A mon avis si vous décidez de ne pas avoir accès à cet ascenseur uniquement pour économisez des charges vous commettez une erreur sur le long terme. Ce n'est qu'un avis.

Cordialement,

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+ avec Sardineb

Je serai moins favorable que Chris à cette idée.

Si c'était la porte d'ascenseur tout les 1/2 étage d'accord.

Mais là, une fois au 2ème monter à pieds un étage et 1/2 pour ne pas en avoir à en descendre 2 pour arriver au rez de chaussée... :rolleyes:

 

Je retiens qu'il s'agit d'une remise à plat du Règlement de Copropriété, donc cette question n'en était pas le but principal.

Un membre du CS fait cette demande, c'est son droit, mais les autres ont le droit de ne pas être d'accord.

 

Les charges d'ascenseurs sont progressives en fonction de l'étage, il faudrait déjà connaître quelle grille de répartition serait appliqué à votre étage, la plus basse c'est acquis, mais encore ?:confused:

Combien êtes vous sur cet étage ?

Y aurait'-il par hasard des travaux couteux de mise en conformité encore à faire ?

 

Parce que si sur les charges d'habitation la répartition selon l'étage atténue le choc , pour les travaux calculés sur les charges communes vous allez devoir les payer plein pot au prorata de vos millièmes choses communes.

Comme c'est à voter à l'unanimité, moi je voterai non.

La loi va dans ce ce sens, art.10 de la loi du 10.07.1965:

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

L'avantage à la revente d'un ascenseur, c'est quand il est sur le palier ou à une volée de marches, avoir très peu de charges plutôt qu'un ascenseur 1étage 1/2 plus haut peut aussi être un argument.

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Il n'y a pas toujours de répartition de charges selon l'étage.

Aini chez nous, c'est au tantième.

Survivance des temps passés auquel s'attachent trois étages sur six.:D

 

Cet répartition à l'étage est d'ailleurs faussement logique.

Vous pouvez habiter au 6eme et fréquenter l'escalier...au 2eme et multiplier les invitations...

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Il n'y a pas toujours de répartition de charges selon l'étage.
Normalement si.

La clé de répartition de la compta du syndic tient compte des tantièmes mais avec un coefficient selon l'étage.

Ainsi pour des appartements identiques, à quotité de millièmes égale celui du dernier étage paie plus que celui de l'étage inférieur et ainsi de suite.

Si votre syndic ne vous fait pas de tableau récapitulatif annuel lot par lot, effectivement vous ne pouvez pas vous en rendre compte.

 

Vous pouvez habiter au 6eme et fréquenter l'escalier...au 2eme et multiplier les invitations..
C'est la notion d'utilité et non celle d'utilisation qui est prévue par la loi, d'ailleurs un local à usage professionnel, libéral par exemple, bien qu'au premier étage paiera plus compte tenu du critère d'utilité retenu pour sa clientèle, et ce même si celle ci est rare.
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Normalement si.

La clé de répartition de la compta du syndic tient compte des tantièmes mais avec un coefficient selon l'étage.

Ainsi pour des appartements identiques, à quotité de millièmes égale celui du dernier étage paie plus que celui de l'étage inférieur et ainsi de suite.

Si votre syndic ne vous fait pas de tableau récapitulatif annuel lot par lot, effectivement vous ne pouvez pas vous en rendre compte.

 

Ben non! Et ça marche comme ça depuis 1914 et le jour où cela a failli être discuté en AG...on a préféré renoncer à actualiser le RC. D'ailleurs, il est si charmant, avec ses fournisseurs priés d'utiliser l'escalier de service et son concierge qui doit empêcher que les serviteurs battent les tapis après 9heures le matin...tout en chassant les importuns qui pourraient s'infiltrer dans le hall d'entrée à l'heure où il en fourbit les cuivrezélaitons.:D

 

Grace à quoi, la répartition de la réfection de l'ascenseur s'est effectuée sur la même grille. Sinon, c'était à vous dégouter d'habiter le dernier étage.:D:D

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Je pense comme Gennacker je n'ai aucun intérêt aux charges d'ascenseur

  • monter 1étage et demi pour le prendre alors que je n'en ai que 2 à partir du rez de chaussée
  • l'ascenseur est ancien et nécessitera à + ou - court terme des travaux importants.
  • ça me couterait +cher que l'impact sur la valeur de mon apprtement

Comme le 3 autres copros du 2ième je suis décidé à ne pas accepter cette clause.

 

Mais je souhaiterais être éclairci sur un point: le vote à l'unanimité de l'AG.

Notre syndic prétend qu'il n'y a pas besoin de vote et que le nouveau RC sera adopté automatiquement . Notre seul recours serait de déposer une requête en contestation devant le tribunal de grande instance.

Ca ne me paraît pas conforme à loi législation ,car nous ne sommes pas dans le situation des cas d'exceptions des articles 11 et 12 de la loi de 1965 et en l'espèce c'est l'unamité qui s'applique.

 

Qu'en pensez-vous

Merci

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Notre syndic prétend qu'il n'y a pas besoin de vote et que le nouveau RC sera adopté automatiquement . Notre seul recours serait de déposer une requête en contestation devant le tribunal de grande instance.

 

Votre syndic vous joue du pipeau.

En fait, et sauf pour modifier des tantièmes de répartition comme pour votre problème d'ascenseur, il est parfaitement inutile de refaire le RC.

 

Dans ce qu'on y trouve, il y a tout ce qu'il est légal d'interdire et pour ce qui serait illégal ou désuet, c'est tout simplement réputé non écrit.

 

Et lorsqu'on est amené à le modifier pour des raisons impératives, les changements doivent être votés à l'unanimité. Qu'il s'agisse de vente de parties communes ou de modification de répartition des charges.

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vous avez mal lu mon message, ce sont les copros qui ont souhaiter une révision du RC pour une meilleure adéquation des tantièmes avec les surfaces réellement occupées. A ce niveau je ne reproche rien au syndic

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vous avez mal lu mon message, ce sont les copros qui ont souhaiter une révision du RC pour une meilleure adéquation des tantièmes avec les surfaces réellement occupées. A ce niveau je ne reproche rien au syndic

 

Ce que j'ai cité, c'est bien vous qui l'avez écrit?

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On ne peut pas changer les prescriptions du RC sans faire une modification de celui ci.

Votre RC est très clair : pas d'ascenseurs pour le 1 et 2.

Le RC est un contrat. Il fait loi et doit être respecté tant qu'il n'a pas été modifié... et il ne peuvent le modifier sans l'accord unanime.

 

Modification du RC veut dire : abrogation des dispositions actuelles, nouveau calcul de répartitions, puis un vote d' AG à l'unanimité => acte notarié=> publication ( opposition aux tiers) => enregistrement aux hypothèques.

Tant que cela n'est pas consigné, noir sur blanc, aux hypothèques, cela n'existe pas, et ce sera toujours l'actuel RC qui prévaudra.

Ils seront dans la plus parfaite illégalité, même si la majorité renforcé à voté son accord pour la nouvelle répartition et qu'ils vous imputent ces charges.

 

Il y a là, carence des compétences du syndic s'il se prête à ce tour de passe passe, rappelez lui que l'art. 18 lui fait obligation :

 

- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;

 

 

Il n'y a donc aucune disposition avancée, fusse par un

"arbitre expert" (rien que titre fait sourire) :rolleyes: qui puisse s'appliquer d'office.

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