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Rachat d'usufruit


Rire47

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D'une manière générae, un contrat n'a d'effet rétroactif qu'au plus tôt au jour auquel l'engagement a été contracté, lorsque le bien est délivré après. (article 1168 e suivantsdu code civil)

 

L'usufruit est de plus un droit de propriété soumis à publication au service des hypothèques. (article 2449 et suivants. Pour être opposable aux tiers, une mutation du droit de propriété doit être enregistré. Un tel contrat rétroactif n'aurait donc de valeur qu'entre l'usufruitier et le nu propriétaire et ne serait pas opposable aux tiers.

 

Enfin, la donation est un contrat, la donation avec réserve d'usufruit un autre contrat. Tout autre héritier pourrait alors déclarer cette donation rétroactive comme une donation déguisée du loyer sur la période.

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Madame,

Je me permets de revenir vers vous. Je vous remercie pour la rapidité de vos réponses. Je souhaite vous expliquer en quelques mots la situation à laquelle je suis confronté.

Mes parents ont fait une donation partage de leur maison à leurs trois enfants en 1993. L'un des trois enfants a reçu la maison en nue-propriété avec réserve d'usufruit à nos parents. Il a donc payé une quote-part à ses deux frères.

Il a ensuite "installé " nos parents dans un appartement en payant leur loyer et a ainsi pu s'installer "chez lui". Notre père est décédé en 1999.

Aujourd'hui, suite au décès de notre mère nous réglons les formalités de succession et le notaire nous apprend qu'elle a vendu en 2005 sa part d'usufruit à notre frère nu-propriétaire, avec effet rétroactif à janvier 1997.

Si cette situation est illégale, quels sont les recours possibles ?

Une prescription peut-elle nous être opposée du fait de l'ancienneté de l'acte de vente de l'usufruit ?

Merci pour votre réponse.

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Ce n'est pas la vente qui est rétroactive, la preuve, si la mutation de propriété a été publiée, elle l'est à la date de l'acte notariée. Donc factuellement, la vente n'est pas rétroactive et ne peut pas l'être. Donc l'acte n'est pas rétroactif quand bien même il prétendrait l'être.

Je pense que ce vocable doit être entendu pour l'évaluation de la valeur de l'usufruit, où les parties sont convenues que pour évaluer le prix, on devait tenir compte du barème utilisable en 1997. Comme un prix de vente est libre, et que le barème fiscal ne s'impose pas en cette matière, il faudrait voir si la valeur de l'usufruit dans la vente est une valeur acceptable, ou bien si l'écart est tel que la différence puisse être considérée comme une donation indirecte, rapportable à la succession.

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Un effet rétroactif sur cette vente voudrait dire que l'usufruit n'a pas été vendu, mais que votre frère a récupéré les loyers qui'il a payé pour vos parents de 1997 à 2005, en plus de la pleine propriété du bien.

De plus, en 1997, votre père était encore en vie. Votre mère ne pouvait pas vendre seule et à cette date un usufruit dont elle n'était que partiellement propriétaire.

 

 

La valeur de l'usufruit, si elle a été évaluée à au moins 10% du prix de la maison, sera estimée comme ayant été juste, puisque votre mère n'a pas survécu 10 ans à cette vente.

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    • Par alt
      Bonjour,
      le notaire d'où je sors pour une succession vient clairement de me dire "écoutez, c'est trop compliqué... j'ai pas envie de m'occuper du dossier, ça fait déjà 2 ans que je l'ai, j'ai que 25€ à y gagner (mais bien sur ^^) .... je pars à la retraite dans un mois."
       
      Je vous passe les détails les détails du genre
      "mais vous avez ce document [...]?
      Oui monsieur là dans ma pochette...
      ah oui mais non et celui ci, et celui là ... blablabla" J'ai tout il ne regarde rien !!!!
       
      Que faire à part lui demander le nom de la personne qui reprendra le dossier ?
    • Par Vesso
      Bonjour,
      Un éclaircissement  svp !
      Une donation  de  la nue propriété d'un bien immobilier avec réserve d'usufruit pour le donateur,  un don d'usufruit temporaire de10 ans d'un bien immobilier,  période aujourd'hui terminée,  une donation-partage de biens immobiliers sont bien rapportables  pour calculer l'actif successoral  ?
    • Par jac1980
      Bonjour
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      Avait il le droit de me transmettre ces documents puisque je ne suis pas concernée?et un testament ne doit il pas être ouvert en présence d' un des héritiers ou d' un des enfants et pas fait dans l intimité du cabinet notarial ?
      Merci de me répondre
      cordialement
      ****
    • Par dom-ctc
      Bonjour,
       
      - Suite à une enième réunion chez le notaire, les heritiers restent en désaccord sur le partage, qui devra donc se faire judicairement avec les délais que l'on connait actuellement.
      - Un bien (maison) est en indivision et un membre de la famille occupe cette maison.
      - Je demande la mise en place d'un "loyer" ou "indemnité d'occupation" et tout le monde est d'accord.
      - Je demande à mon avocat d'ecrire une LRAR à l'occupant afin de lui réclamer les loyers .
      - Mon avocat me demande (alors qu'on s'est vu plusieurs fois !!) à ce moment sur quel compte d'indivision le loyer doit être payé !
      - je contacte le notaire, on me répond "Ouvrez un compte en banque au nom de l'indivision" . Quand je mentionne que je n'ai aucun contact direct avec les autres indivisaires, on me dit "c 'est pas grave, ouvrez le compte" (Rien d'evoqué non plus par le notaire au moment de la réunion, ca aurait été trop simple !!!)
      - En attendant d'avoir un interlocuteur (plus ou moins) spécialiste de ces questions à la banque, je google un coup et je vois : "ce compte doit être ouvert par tous les indivisaires, chaque opération de rentrée ou sortie doit être validée par tous les indivisaires " (ce qui semble logique)
       
      Questions :
      - comment faire pour ouvrir ce compte si les autres indivisaires refusent , peut-on les contraindre ? comment ?
      - y-a-t-il une autre voie pour faire payer ce loyer ?
       
      merci et bonne année
    • Par Anadorirai
      Bonjour,
       
      Je vous expose un peu la situation, J'ai 2 [enfants] [je suis seul]
       
       
      J'ai acheté, [seul], [un bien immobilier il y a quelques années], c'est une résidence secondaire ,à l'aide d'un prêt sur [moins de 20 ans]
      J'ai un logement de fonction [...]) avec mon travail faisant donc office de résidence principale .
       
      [j'ai rencontré quelqu'un presque en même temps que l'achat immobilier]
      [nous avons eu un enfant 3 ans plus tard et nous sommes mariés,] sans contrat de mariage.
      [mon partenaire a un enfant adulte et tout se passe bien depuis le mariage]
       
      Mes interrogations sont donc:
       
      [mon bien] , [acheté et remboursé seul] , je souhaite que seuls mes 3 enfants en héritent, en bénéficient , Comment procéder ?
      J'ai fait un testament, dans lequel je lègue le droit d'habitation à mon époux mais je l'exherède de tout autre droit , il ne peut ni vendre, ni hériter du 1/4 en PP, car au final cela reviendrait à léguer indirectement une part à [son enfant], le jour où lui partira [son enfant] héritera donc forcément de sa part à lui (de ce bien], part divisée par 2 bien sûr avec notre [enfant]
      Je ne peux imaginer que [son enfant] récupère une part de ce que j'aurais payé moi toute ma vie et ainsi priver mes 3 enfants de ce qu'il leur revient légitimement.
       
      Malheureusement, Lors de la rédaction de mon testament, le notaire m'a signifié que sans contrat de mariage, [son enfant] pourra tout de même réclamer une part de[mon bien], en arguant que le prêt qui a remboursé pendant [toutes ces années] suivant la date de notre mariage aurait été payé par moitié par [mon patenaire] (la communauté),  alors qu'il n'en n'est rien du tout , je suis[seul] à payer [ce bien] et les charges , sur mon compte personnel avec mon salaire. Je devrai donc lui rembourser à elle la moitié des mensualités que j'ai pourtant payé [seul] ??
       
      Quels sont mes recours ,
       
      De plus nous n'avons aucun compte en commun, si demain mon[partenaire]venait à décéder comment se passe la succession sur ses comptes pour notre [enfant], et moi, étant donné que nous n'avons rien à nos deux noms, il a des comptes épargne, son père décédé depuis peu, va recevoir une certaine somme d'argent .....
       
      Je vais me retrouver à devoir de l'argent à [son enfant]sur un bien que j'ai payé [seul]et me retrouver moi sans rien de la succession ? j'ai beaucoup de mal là ....
       
      Bien cordialement,
       
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