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acquisition trentenaire


Mickdad

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Bonjour,

 

Le notaire n'est-il pas tenu d'informer un propriétaire que son terrain fait l'objet d'une acquisition trentenaire ?

 

Merci pour votre réponse

 

Bien sur et cela doit apparaitre dans l'origine de propriété il doit aussi vérifier qu'il n'y a pas eu de contestation de cet usucapion

COURS 10 DECEMBRE 2009 : ORIGINE DE PROPRIETE ( 1 ère partie ) - LES COURS DE SYLVIE QUEAU

 

G - ORIGINE CONSTITUÉE PAR PRESCRIPTION TRENTENAIRE ( USUCAPION )

 

Lorsque le vendeur n’a pas de titre de propriété , il ne peut vendre qu’après avoir établi sa prescription acquisitive .

L’article 2258 du Code Civil dispose :

“La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.”

 

La situation d’absence de titre se rencontre souvent dans les DOM-TOM … , ou pour les biens ruraux, dans les zones difficiles d’accès , pour les chemins privés , anciens lits de cours d’eau …

 

Elle est également banale en Corse , le régime particulier d’imposition des successions depuis 1801 ayant conduit à une fréquente absence de règlement des successions .

 

On ne peut prescrire contre le domaine public .

Pour les chemins notamment , il y a lieu de vérifier l’absence de classement dans le domaine public .

 

 

Pour pouvoir se prévaloir d’une prescription acquisitive , le vendeur doit démontrer avoir exercé sur le bien immobilier pendant la durée nécessaire une possession à titre de propriétaire , continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque .

 

Cette possession consiste en :

- un élément intentionnel : la volonté de posséder la chose pour soi, et à titre de propriétaire ;

Cet élément intentionnel est toujours présumé, sauf s’il n’est prouvé qu’on a commencé à posséder pour un autre

- et des éléments matériels : l’accomplissement sur la chose des actes matériels qu’un propriétaire aurait normalement accomplis ( mise en culture … ) .

 

Les actes juridiques et le paiement des taxes foncières ne sont pas des actes matériels .

Ils témoignent seulement de l’intention de se comporter comme un propriétaire : ils ne se suffisent pas en l’absence d’actes matériels .

 

La prescription acquisitive est acquise ( article 2272 du Code Civil ) :

- après 10 ans en cas de bonne foi et de juste titre ( ayant acquis en vertu d’un titre de propriété apparent )

- ou après 30 ans en tout état de cause .

Ce sont les actes matériels qui établissent le point de départ du délai pour prescrire .

 

 

Les preuves de cette prescription sont consignées dans un acte de notoriété .

 

L’acte de notoriété contient les déclarations de témoins d’un âge suffisant pour avoir pu constater par eux mêmes les faits invoqués à l’appui de la revendication de prescription acquisitive .

Ces témoins ne doivent pas être parents ou alliés du bénéficiaire de la prescription .

 

Il est annexé à cette notoriété tous justificatifs utiles :

– extrait de la matrice cadastrale au nom du possesseur, avec indication de la date d’inscription de l’immeuble à la cote de l’intéressé

- relevés de la Mutualité Sociale Agricole ( MSA ) indiquant les parcelles cultivées

– déclarations des successions des auteurs du possesseur, dans lesquelles figure l’immeuble

– justification du paiement des impôts fonciers par le possesseur ;

– justification de baux consentis par le possesseur et de la perception des loyers par celui-ci

– certificat délivré par le maire .

 

Dans certains cas , il est passé dans le journal local quelques semaines avant la rédaction de l’acte de notoriété un avis , éventuellement affiché localement , de manière à susciter les éventuelles revendications d’autres personnes …

 

La responsabilité du notaire peut être engagée si celui-ci s’est contenté des déclarations des témoins , ou a accepté des témoins ayant un lien de parenté ou d’alliance , ou n’a pas vérifié le cadastre et le fichier de la Conservation des Hypothèques ….

 

 

Le notaire qui , à l’occasion d’un acte de notoriété constatant une prescription acquisitive , n’a pas vérifié si les témoins avaient un lien de parenté ou d’alliance avec les vendeurs, ou qui n’a pas procédé à des recherches complémentaires afin d’établir une origine de propriété exacte engage sa responsabilité .

 

Le notaire doit , dans la mesure du possible, vérifier la véracité des dires du vendeur et de ses témoins.

Mais il n’est pas responsable d’une erreur qu’il ne pouvait raisonnablement pas déceler.

Il doit surtout s’assurer que les témoins ont eu réellement connaissance des faits qu’il s’agit de constater, et les avertir des conséquences d’une fausse déclaration.

 

 

Il résulte de l’instruction fiscale 7 A-1-06 en date du 18 janvier 2006 que les actes de notoriété constatant l’usucapion sont soumis à la publicité foncière , contrairement à ce qui était pratiqué antérieurement .

En effet, l’acte de notoriété qui constate qu’un immeuble a été acquis par prescription a un caractère déclaratif au sens de l’article 28-4 e du décret du 4 janvier 1955 et en conséquence, il donne ouverture à la Taxe de Publicité Foncière au taux réduit prévu à l’art. 678 du CGI ( 0.60 %) majoré de la taxe additionnelle , soit au total 0.615 % .

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