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Forum juridique de Net-iris

indice de référence des loyers non respectés par notre propriétaire


Kristinea

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Bonjour,

Nous sommes dans la même location depuis plus de 12 ans (depuis mars 1998) et venons de nous apercevoir (grâce à une personne qui nous a indiqué le tableau de l'INC qui indique l'indice et calcule l'augmentation de loyer pour chaque année suivant ces indices) que depuis le début, :( le propriétaire n'a jamais respecté les indices de référence des loyers (sauf pour 2008,2009, 2010, et l'année 2006 lors du passage de moy. ICC à IRL1!). Nous ne savons pas jusqu'à quand nous pouvons remonter pour lui réclamer le trop-perçu (pour chaque année):confused:. Et de même, si on peut lui faire redescendre le loyer à ce qu'il devrait être :confused:si on calcule avec les vrais indices dès le début. Nous n'avons nulle part lu un pareil cas dans les forums, on parle par contre du cas inverse où le propriétaire n'a pas augmenté le loyer bien que le bail indique que la révision du loyer se fait selon l'indice de référence, et que dans ce cas, le propriétaire pourrait tout d'un coup faire payer les arriérés mais pas à plus loin que 5 ans.

Si nous pouvons demander le trop-perçu jusqu'à 5 ans (?), le mois de référence étant le mois de mars, devons nous réclamer jusqu'à mars 2005 ou mars 2006? :confused:Et si nous pouvons remonter jusqu'à 5 ans (mars 2005 ou mars 2006) pour les trop-perçus, pouvons-nous aussi, à partir de ces 5 ans recalculer le loyer à ce qu'il devrait être avec les vrais chiffres d'indices ? :confused:

Nous parlons de 5 ans à titre d'exemple, mais 12 ans "d'erreurs" chiffrent beaucoup plus que 5 ans "d'erreurs", en matière de récupérations des trop-perçus. Nous n'osons pas croire que cela soit possible. De toutes façons, les différences sont suffisamment substantielles pour que nous ayons envie de faire quelque chose même si nous ne pouvons récupérer que 5 ans d'ajustements.

Merci beaucoup pour vos réponses.

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Bonjour,

Nous sommes dans la même location depuis plus de 12 ans (depuis mars 1998) et venons de nous apercevoir (grâce à une personne qui nous a indiqué le tableau de l'INC qui indique l'indice et calcule l'augmentation de loyer pour chaque année suivant ces indices) que depuis le début, :( le propriétaire n'a jamais respecté les indices de référence des loyers (sauf pour 2008,2009, 2010, et l'année 2006 lors du passage de moy. ICC à IRL1!). Nous ne savons pas jusqu'à quand nous pouvons remonter pour lui réclamer le trop-perçu (pour chaque année). Et de même, si on peut lui faire redescendre le loyer à ce qu'il devrait être si on calcule avec les vrais indices dès le début. Nous n'avons nulle part lu un pareil cas dans les forums, on parle par contre du cas inverse où le propriétaire n'a pas augmenté le loyer bien que le bail indique que la révision du loyer se fait selon l'indice de référence, et que dans ce cas, le propriétaire pourrait tout d'un coup faire payer les arriérés mais pas à plus loin que 5 ans.

Si nous pouvons demander le trop-perçu jusqu'à 5 ans (?), le mois de référence étant le mois de mars, devons nous réclamer jusqu'à mars 2005 ou mars 2006? :confused:Et si nous pouvons remonter jusqu'à 5 ans (mars 2005 ou mars 2006) pour les trop-perçus, pouvons-nous aussi, à partir de ces 5 ans recalculer le loyer à ce qu'il devrait être avec les vrais chiffres d'indices ? :confused:

Nous parlons de 5 ans à titre d'exemple, mais 12 ans "d'erreurs" chiffrent beaucoup plus que 5 ans "d'erreurs", en matière de récupérations des trop-perçus. Nous n'osons pas croire que cela soit possible. De toutes façons, les différences sont suffisamment substantielles pour que nous ayons envie de faire quelque chose même si nous ne pouvons récupérer que 5 ans d'ajustements.

Merci beaucoup pour vos réponses.

Manque de chance vous aviez 30 ans jusqu'en janvier 2010 et maintenant c'est 5 ans pour les trop perçus :(

Par contre je pense qu'il est en effet possible de reprendre les indices depuis 98 et de ramener le loyer au loyer que vous auriez du payer depuis 2005 suivant le principe de réciprocité puisqu'en cas de non indexation cette faculté est donnée au propriétaire ;)

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si, si nous en parlons bien ...:)

 

il suffit de regarder ce post et de faire la simulation avec le tableur fourni.

vous pourrez alors voir depuis le debut si vous payez correctement ou non.

 

par contre comme dit Marieke, vous ne pourrez revenir que sur les 5 dernieres années :rolleyes: par contre vous pouvez recalculer avec les bons indices depuis le debut du bail.

 

http://www.net-iris.fr/forum-juridique/votre-immeuble/52549-revision-loyer.html

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Merci vraiment pour vos réponses rapides. Tant pis pour les 12 ans !! Heureusement, si nous avons bien compris, nous pouvons au moins reprendre le calcul du loyer dès le début avec les bons indices. Par contre, de 1998 jusqu'à 2000 inclus, il y avait le droit au bail de 2,5% en plus. En 1999 et 2000, les 2,5% de droit au bail ont été rajouté par le propriétaire après son calcul de l'augmentation du loyer suivant l'indice de référence des loyers. (C'est à dire : le loyer de l'année passée multiplié par l'indice de l'année passée, divisée par l'indice de l'année précédant = nouveau loyer à partir duquel il a calculé 2,5% pour le droit au bail. Idem pour 2000). Est-ce que c'est bien comme cela qu'il devait faire? (je parle du principe qu'il a appliqué, parce que question indices, "ses" indices sont faux). Nous posons la question, parce que par contre, en 2001, l'année où il n'y avait plus de droit au bail, il est parti directement de la somme du loyer qui incluait le droit au bail de l'année d'avant. :D

D'autre part, nous voulons avoir la précision : 5 ans en arrière, étant donné que nous avons eu la révision annuelle du loyer en mars 2010 correspondrait donc à l'année 2005 inclus? :confused:

En fait, en partant d'un loyer de 3000 francs par mois (sans compter les 2,5% de droit de bail, - c'est à dire qui correspondait à un loyer effectif de 3075 francs/mois pour la première année - (mars 98 à mars 99), nous sommes arrivés à un loyer de 629,69 euros en mars 2010. Alors qu'avec le tableau INC Institut national de la consommation -, en partant toujours de 3000 francs (droit de bail 75 francs/mois non compris), nous devrions avoir un loyer de 594,34 euros!! (sur une année déjà la différence n'est pas négligeable!)

Comment faire pour lui réclamer les trop-perçus? Pouvons-nous essayer de le faire à l'amiable, si oui devons-nous lui faire signer un papier? Et s'il le conteste, quel recours avons-nous?

Encore une fois, merci pour votre efficacité.

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Le droit de bail ne doit pas être compté dans le calcul pour la révision

Je ne trouve pas la même chose :

Si vous démarrez de 3000 F en Mars 1998 Indice 1055 (si pas d'autre indiqué sur le bail) vous arrivez à 585.21 au 1 Mars 2010

 

Date Ancien loyer //// Indice //// Nouveau loyer /// Indice //// Variation

01/03/1999 450 1055 452.24 1060.25 2.24 € (+ 0.50 %)

01/03/2000 452.24 1060.25 458.42 1074.75 6.18 € (+ 1.37 %)

01/03/2001 458.42 1074.75 461.73 1082.5 3.31 € (+ 0.72 %)

01/03/2002 461.73 1082.5 483.7 1134 21.97 € (+ 4.76 %)

01/03/2003 483.7 1134 493.94 1158 10.24 € (+ 2.12 %)

01/03/2004 493.94 1158 507.59 1190 13.65 € (+ 2.76 %)

01/03/2005 507.59 1190 530.84 1244.5 23.25 € (+ 4.58 %)

01/03/2006 530.84 100.75 543.06 103.07 12.22 € (+ 2.30 %)

01/03/2007 543.06 103.07 560.39 106.36 17.33 € (+ 3.19 %)

01/03/2008 560.39 112.43 566.62 113.68 6.23 € (+ 1.11 %)

01/03/2009 566.62 113.68 583.32 117.03 16.7 € (+ 2.95 %)

01/03/2010 583.32 117.03 585.21 117.41 1.89 € (+ 0.32 %)

 

* Nouveau loyer au 01/03/2010 : 585.21 €

* Pourcentage de variation : 30.05 %

* Variation : 135.21 €

 

Un peu tassé mais vous devriez vous y retrouver

 

Il faut déjà le contacter de façon amiable (téléphone et RV c'est mieux) pour lui faire part de la découverte de l'erreur et lui montrer le calcul exact , ensuite vous passerez à la LRAR si ça coince

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Le droit de bail ne doit pas être compté dans le calcul pour la révision

 

Pourquoi ça? Qu'on le multiplie par l'indice et qu'on l'ajoute au nouveau loyer ou qu'on multiplie loyer + taxe pour avoir le nveau loyer + taxe, on obtient le même résultat.

Et pour cause. La taxe est un % du loyer et bouge avec ds les mêmes proportions.

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Pourquoi ça? Qu'on le multiplie par l'indice et qu'on l'ajoute au nouveau loyer ou qu'on multiplie loyer + taxe pour avoir le nveau loyer + taxe, on obtient le même résultat.

Et pour cause. La taxe est un % du loyer et bouge avec ds les mêmes proportions.

 

Je parlais du calcul de révision avec le simulateur , tu rentres le loyer brut sans charges ni droit de bail pour toutes ces années puisqu'en 2001 cette taxe a disparu ;)

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Merci Marieke,

Vos réponses sont vraiment précieuses et précises! C'est moi qui n'est pas été assez précise. En fait, il a marqué (depuis le début, ça il ne l'a pas changé au cours du temps) : indice de référence 2ème trimestre. D'après le calcul, en prenant le 2ème trimestre en référence on arriverait à ce que j'ai indiqué plus haut (594,34 euros ) (si le tableau INC Institut national de la consommation - est correct).

Réclamer les trop-perçus 5 ans en arrière, étant donné que nous avons eu la révision annuelle du loyer en mars 2010 correspondrait donc à l'année 2005 inclus?

Autrement nous suivrons vos conseils de l'amiable en premier.

Je vois entre temps une réponse de Sardineb. En fait, si je démarre le calcul mars 1998 à 3000 francs (hors droit de bail) ou à 3075 francs (droit de bail compris) , cela ne donne pas le même résultat pour la suite.Et c'est vrai :) que ce n'est pas logique de démarrer avec le droit de bail inclus.

 

Merci à vous tous.

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Merci Marieke,

Vos réponses sont vraiment précieuses et précises! C'est moi qui n'est pas été assez précise. En fait, il a marqué (depuis le début, ça il ne l'a pas changé au cours du temps) : indice de référence 2ème trimestre. D'après le calcul, en prenant le 2ème trimestre en référence on arriverait à ce que j'ai indiqué plus haut (594,34 euros ) (si le tableau INC Institut national de la consommation - est correct).

Réclamer les trop-perçus 5 ans en arrière, étant donné que nous avons eu la révision annuelle du loyer en mars 2010 correspondrait donc à l'année 2005 inclus?

Autrement nous suivrons vos conseils de l'amiable en premier.

Je vois entre temps une réponse de Sardineb. En fait, si je démarre le calcul mars 1998 à 3000 francs (hors droit de bail) ou à 3075 francs (droit de bail compris) , cela ne donne pas le même résultat pour la suite.Et c'est vrai :) que ce n'est pas logique de démarrer avec le droit de bail inclus.

 

Merci à vous tous.

 

Curieux 2ème trimestre pour un bail démarrant en Mars, c'est celui du 3ème trimestre publié le 13 janvier 1998 qui aurait du être porté , celui du 2ème a été publié le 22 Octobre 97 :eek:

Bon pas grosse différence 1 055, et 1 045,75

 

Dans ce cas c'est: 593.56 € je n'arrive pas à la même somme que vous

 

01/03/1999 450 1045.75 457.32 1062.75 7.32 € (+ 1.63 %)

01/03/2000 457.32 1062.75 460.01 1069 2.69 € (+ 0.59 %)

01/03/2001 460.01 1069 464.42 1079.25 4.41 € (+ 0.96 %)

01/03/2002 464.42 1079.25 482.39 1121 17.97 € (+ 3.87 %)

01/03/2003 482.39 1121 495.62 1151.75 13.23 € (+ 2.74 %)

01/03/2004 495.62 1151.75 508.53 1181.75 12.91 € (+ 2.60 %)

01/03/2005 508.53 1181.75 528.11 1227.25 19.58 € (+ 3.85 %)

01/03/2006 528.11 100 541.84 102.6 13.73 € (+ 2.60 %)

01/03/2007 541.84 102.6 556.89 105.45 15.05 € (+ 2.78 %)

01/03/2008 556.89 105.45 572.26 108.36 15.37 € (+ 2.76 %)

01/03/2009 572.26 113.37 585.89 116.07 13.63 € (+ 2.38 %)

01/03/2010 585.89 116.07 593.56 117.59 7.67 € (+ 1.31 %)

 

* Nouveau loyer au 01/03/2010 : 593.56 €

# Pourcentage de variation : 31.9 %

# Variation : 143.56 €

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La différence doit venir du fait que le tableau calcule en francs les années francs, et qu'en fait 3000 francs égale 457,34 euros. :confused:

Dans les 5 ans, est-ce qu'on compte 2005 en entier, ou 5 ans à partir du jour où on réclame?

Merci vraiment de votre aide :)

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La différence doit venir du fait que le tableau calcule en francs les années francs, et qu'en fait 3000 francs égale 457,34 euros. :confused:

Dans les 5 ans, est-ce qu'on compte 2005 en entier, ou 5 ans à partir du jour où on réclame?

Merci vraiment de votre aide :)

Exact j'avais mis 450 ;)

 

Ben non car avec 457 rond ça fait plus, j'arrive à 602,79

Il faut reprendre avec les indices cités

 

Vous réclamez les 5 dernières années de date à date oui

 

Article 2224 du Code civil

 

Modifié par la loi 2008/561 du 17/06/2008 art.1

 

A remplacé l'article 2277 du code civil

 

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

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Autre point d'interrogation auquel nous ne pensions pas avant : Après un premier contrat de location signé en mars 1998, le propriétaire nous a refait un contrat de location repartant du 01/03/2004 en mars 2004 donc. Le montant du loyer était arrivé à 531,47 euros (avec tous ses chiffres d'indices de référence que rétrospectivement nous voyons faux maintenant), et en indiquant sur le contrat : "indice 2ème trimestre 2003 : 1202" (déjà l'indice n'est pas bon!). En fait dans le contrat Il changeait la clause : "professionnel et habitation principale" (bail mixte) en clause : "habitation principale uniquement". Nous nous sommes demandés pourquoi (mon mari travaille par téléphone, et tous les deux étions en statut association, nous vivons en pleine campagne et il ne nous a jamais fait part d'aucun dérangement, et tout continue comme avant). Peut-être avait-il besoin de refaire une nouveau contrat pour d'autres raisons :confused:. Toujours est-il qu'au passage il n'a pas ré-indiqué sur ce nouveau contrat les 3000 francs de dépôt de garantie... La question principale est : Est-ce que le fait qu'il nous ait fait re-signer un autre contrat (qui en fait est la continuité de l'autre puisqu'il continuait là où cela en était l'augmentation du loyer sur les indices (même erronés) de référence des loyers)), nous ferait démarrer les calculs pour les 5 ans de trop-perçus par lui,... à 531,47 euros (le prix du loyer en mars 2004)??. :(:(:confused:. Soit dit en passant, il ne nous a donné qu'une photocopie de fax, et le contrat est tout effacé, il n'y a que ce qui est écrit à l'encre qui est visible, c'est à dire, la date, l'indice, le prix, les signatures... Et aussi, il ne nous a jamais donné de quittance de loyers jusqu'à présent (nous ne lui en avons jamais demandé car nous n'en avons jamais eu l'utilité).

Merci encore une fois de votre réponse à cette question qui vient donc d'émerger. Nous ne sommes jamais préoccupés de toutes ces questions auparavant, et notre surprise est de taille!

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Autre point d'interrogation auquel nous ne pensions pas avant : Après un premier contrat de location signé en mars 1998, le propriétaire nous a refait un contrat de location repartant du 01/03/2004 en mars 2004 donc. Le montant du loyer était arrivé à 531,47 euros (avec tous ses chiffres d'indices de référence que rétrospectivement nous voyons faux maintenant), et en indiquant sur le contrat : "indice 2ème trimestre 2003 : 1202" (déjà l'indice n'est pas bon!). En fait dans le contrat Il changeait la clause : "professionnel et habitation principale" (bail mixte) en clause : "habitation principale uniquement". Nous nous sommes demandés pourquoi (mon mari travaille par téléphone, et tous les deux étions en statut association, nous vivons en pleine campagne et il ne nous a jamais fait part d'aucun dérangement, et tout continue comme avant). Peut-être avait-il besoin de refaire une nouveau contrat pour d'autres raisons :confused:. Toujours est-il qu'au passage il n'a pas ré-indiqué sur ce nouveau contrat les 3000 francs de dépôt de garantie... La question principale est : Est-ce que le fait qu'il nous ait fait re-signer un autre contrat (qui en fait est la continuité de l'autre puisqu'il continuait là où cela en était l'augmentation du loyer sur les indices (même erronés) de référence des loyers)), nous ferait démarrer les calculs pour les 5 ans de trop-perçus par lui,... à 531,47 euros (le prix du loyer en mars 2004)??. :(:(:confused:. Soit dit en passant, il ne nous a donné qu'une photocopie de fax, et le contrat est tout effacé, il n'y a que ce qui est écrit à l'encre qui est visible, c'est à dire, la date, l'indice, le prix, les signatures... Et aussi, il ne nous a jamais donné de quittance de loyers jusqu'à présent (nous ne lui en avons jamais demandé car nous n'en avons jamais eu l'utilité).

Merci encore une fois de votre réponse à cette question qui vient donc d'émerger. Nous ne sommes jamais préoccupés de toutes ces questions auparavant, et notre surprise est de taille!

Vous avez bien signé ce nouveau bail ?

Si c'est le cas vous vous êtes fait avoir en plus le loyer est beaucoup plus élevé donc vous devez repartir de cette date pour les calculs !

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Bonsoir,

Est-il noté sur le nouveau bail qu'il remplace le bail précédent ? Si oui, il ne fallait pas signer ce nouveau bail, aucune raison à cela sinon repartir à zéro ce qui arrange bien le bailleur.

Si aucune référence à l'ancien bail n'est noté, et comme il n'y a pas eu congé donné ni d'une partie, ni de l'autre, vous pouvez jouer sur le fait que l'ancien bail s'applique toujours et que le nouveau est nul puisqu'un bail valide existait déjà.

Mais je crains qu'il ne vous faille passer par la case justice pour avoir gain de cause, et que personne ne peut prédire la décision du juge dans un cas comme ça.

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Sur ce bail (presque illisible), il n'est noté nulle part qu'il remplace le précédant. En plus, l'indice mis sur le bail est faux (indice 2ème trimestre 2003 : 1202) (cela pourrait aller en notre faveur pour la nullité du bail?). Nous venons de faire le calcul : en partant de 1998 et en ne remontant qu'à 2005 (les fameux 5 ans pour faire valoir les trop-perçus), le propriétaire nous devrait 1696,80 euros. En partant de 2004 avec le bail de 2004, il nous devrait 741 euros. Ces gros écarts pourraient peut-être jouer en notre faveur si nous passions par la case justice? Dans ce cas, à qui s'adresser?

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un indice erroné ou inexistant ne rend pas le bail caduque :(

 

 

il faut prendre les données de ce 2eme bail.

pour l'indice, si trimestre es´t noté, vous prenez le trimestre mentionné.

vous pouvez aussi verifier sur le site INSEE si l'indice en question etait publié a la date de signature de ce 2eme bail

 

si oui c'est l'indice publié par l'INSEE qui fera reference.

 

reprenez le calcul avec le tableur a partir de ces nouvelles données.

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un indice erroné ou inexistant ne rend pas le bail caduque :(

Certes, mais que devient l'ancien bail qui n'a pas été révoqué ni par le bailleur ni par le locataire ? Le second bail n'étant pas présenté comme un avenant au premier, il ne pouvait tout simplement pas exister puisqu'on ne peut pas avoir 2 baux valides pour le même bien.

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Certes, mais que devient l'ancien bail qui n'a pas été révoqué ni par le bailleur ni par le locataire ? Le second bail n'étant pas présenté comme un avenant au premier, il ne pouvait tout simplement pas exister puisqu'on ne peut pas avoir 2 baux valides pour le même bien.

 

Le premier bail était "habitation et professionnel" et le deuxième "habitation principale". Ça change qque chose au film?

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Certes, mais que devient l'ancien bail qui n'a pas été révoqué ni par le bailleur ni par le locataire ? Le second bail n'étant pas présenté comme un avenant au premier, il ne pouvait tout simplement pas exister puisqu'on ne peut pas avoir 2 baux valides pour le même bien.

 

 

je pense que le 1er bail prend fin automatiquement avec la signature du second.

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