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Forum juridique de Net-iris

annulation compromis et restitution du dépot


Nini09

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Bonjour,

 

J'ai signé un compromis de vente pour un terrain le 19/10/09. J'ai déposé ma demande de permis de construire le 27/10/09 (j'ai respecté le délai d'un mois qui m'était demandé pour le faire).

Mon permis m'a été refusé le 07/12/09, notamment pour non respect d'une déclaration préalable sur le terrain. Ni la propriétaire, ni le notaire, ni le géomètre ne m'ont informé de ce règlement.

Mon projet n'étant plus réalisable, j'ai demandé le 15/12/09 l'annulation de la vente conformément à la clause suspensive (obtention du permis de construire avant le 20/01/10) et la restitution de mon dépot de garantie (5%).

Quatre mois plus tard, je n'ai toujours pas récupéré cette somme. La propriétaire me pose des lapins à nos rdv, ne répond pas à mes appels... et le notaire m'indique que son accord est obligatoire pour annuler le vente et récupérer l'argent engagé. La propriétaire n'étant pas d'accord, cette somme m'est perdue, selon le notaire.

Est-ce normal et légal car ma clause suspensive s'applique de plein droit, j'ai respecté tous les délais imposés. Pourquoi signe-t-on une clause si ensuite l'accord de l'autre partie est nécessaire; la propriétaire a signé cette clause lors du compromis.

Dois-je saisir le tribunal d'instance et comment faire ?

Je ne souhaite plus engager de frais supplémentaires, mais je veut récupérer mon dépot. Cependant, j'ai peur de m'être "faite avoir" par des clauses spécifiques ? et que je ne puisse jamais me libérer de cette affaire :( !!

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Mon permis m'a été refusé le 07/12/09, notamment pour non respect d'une déclaration préalable sur le terrain. Ni la propriétaire, ni le notaire, ni le géomètre ne m'ont informé de ce règlement.

Qu'entendez-vous par là ?:confused:

C'est un terrain issu d'une division ?

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Bonjour,

 

le terme exact est "arrêté de non-opposition avec prescriptions à une déclaration préalable au nom de l'Etat". Je vous avoue que je ne sais pas exactement ce dont il s'agit.

Je sais simplement que le terrain qui m'intéressait est issue d'une division d'un très grand et large terrain. je pense que cette déclaration a été faite lors de cette division en 2008.

Cela a une incidence sur mon problème ?

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Bonjour,

 

le terme exact est "arrêté de non-opposition avec prescriptions à une déclaration préalable au nom de l'Etat". Je vous avoue que je ne sais pas exactement ce dont il s'agit.

Je sais simplement que le terrain qui m'intéressait est issue d'une division d'un très grand et large terrain. je pense que cette déclaration a été faite lors de cette division en 2008.

Cela a une incidence sur mon problème ?

Le Notaire devait vous indiquer si cette DP avait été faite ou pas lors du compromis :eek: :

Il semble qu'elle n'ait pas été faite puisque la Mairie vous l'a réclamée

 

Le champ d’application de la déclaration préalable de division

Ce champ d’application se définit négativement par rapport à celui du permis d’aménager. Difficile en conséquence de faire l'impasse sur la définition de lotissement soumis à permis :

 

Définition du lotissement soumis à PA

 

Le permis d'aménager est nécessaire dans l'hypothèse d'un lotissement ayant pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de 2 lots à construire, si des voies et espaces communs sont prévus ou si l’assiette du lotissement figure dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.

 

Certains terrains doivent être exclus du décompte :

 

* les terrains bâtis dont le ou les bâtiments ne sont pas voués à la démolition

* les terrains d’agrément détachés pour être rattachés à une propriété voisine

* les terrains détachés par expropriation ou certaine cession amiable motivée par un intérêt publique

* les emplacements réservés acquis dans le cadre du droit de délaissement

* les terrains qui ne sont pas des lots de lotissement (cela va de soit, cf les exceptions à la définition de lotissement)

 

Définition du lotissement soumis à DP

Dès lors la déclaration préalable de division doit être souscrite pour tout détachement de terrain à bâtir (ne serait-ce qu’un seul - cas des personnes qui cèdent une portion de terrain devenue trop grand -) :

 

* jusqu’à deux terrains ne rentrant pas dans les exceptions au décompte s’il y a création de voies et d'espaces communs.

* ou davantage de terrains en l’absence de création de voies et d’espaces communs

 

 

Le contenu de la demande

 

Rien de bien original en ce qui concerne les indications à fournir :

 

* identité du ou des déclarants

* attestation sur l’honneur du déclarant qu’il remplit les conditions pour déposer une déclaration

* la désignation du terrain (localisation-références cadastres-contenance)

* nature des travaux : division et éventuellement travaux d'aménagement

 

Quant aux pièces à joindre dans les cas classiques, rien de bien particulier non plus :

 

* un plan de situation

* un plan sommaire des lieux matérialisant les bâtiments existants

* un "croquis et un plan coté dans les trois dimensions" de l'aménagement faisant apparaître, s'il y a lieu, la ou les divisions projetées.

 

 

Aspects juridiques ..

La commercialisation

 

S'agissant, rappelons le, d'un terrain de lotissement, toute publicité, sous quelque forme que ce soit, relative à la vente ou à la location de terrains issus d'une déclaration préalable doit mentionner de manière explicite si la déclaration préalable a ou non fait l'objet d'une opposition (art. L 442-5 du code de l'urbanisme).

Dès lors :

 

* la publicité avant la non-opposition à déclaration préalable n'est pas prohibée quand bien même la déclaration préalable n'aurait pas été effectuée

* la publicité postérieure à la non-opposition doit mentionner la date de celle-ci et que le dossier est consultable en mairie.

 

Les contrats

 

L'article L.480-15 du code de l'urbanisme prévoit la nullité des actes de vente ou de location de terrain intervenues en méconnaissances de la réglementation des lotissements à la requête de l'acquéreur, du maire ou du représentant de l'état aux frais du vendeur. Il appartient donc aux notaires de veiller au respect de cette réglementation.

 

L'avant contrat

Bien que le terrain issu d'une division préalable constitue désormais pleinement un lot de lotissement, le législateur après quelques hésitations n'a pas doté la vente de ce type de lot de lotissement d'une promesse unilatérale de vente particulière comme en matière de lot de lotissement soumis à permis.

 

La forme de l'avant contrat est donc libre et on pourra indifféremment utiliser le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) ou la promesse unilatérale de vente ou d'achat. Pareillement, le dépôt de garantie ou l'indemnité d'immobilisation pourront être supérieurs aux 5% maximum prévus dans le cas de la promesse unilatérale particulière du lotissement soumis à permis d'aménager.

 

Aucun droit de rétractation ne sera légalement ouvert à l'acquéreur ou bénéficiaire (droit réservé en matière de terrain à bâtir au seul lot de lotissement soumis à permis dans le cadre de la promesse unilatérale de vente particulière prévue par le code de l'urbanisme). Cependant, il reste toujours possible d'ouvrir ce droit par voie contractuelle comme c'est parfois le cas.

 

Par application d'un principe de droit, il est impossible de mettre en condition suspensive une condition de validité d'un contrat de sorte qu'ériger en condition suspensive de la vente que le vendeur fasse une déclaration préalable est juridiquement impossible. Dans les faits, de nombreuses agences et études de notaires font régulariser des avants contrat sous une telle condition suspensive.

 

Par contre, une fois la déclaration préalable effectuée, rien n'interdit de stipuler une condition suspensive (avec renonciation au bénéfice de la rétroactivité pour la régularité de l'avant contrat) au profit des parties.

 

Dans cette hypothèse, il convient d'y adjoindre impérativement une condition suspensive non rétroactive de non prescription de travaux afin que la vente ne soit pas légalement formée (par rétroactivité) avant que les travaux n'aient été effectués, ce qui aurait pour effet d'exposer le vendeur aux sanctions des articles L 480-4-1 (amende) et L 480-15 (nullité) du code de l'urbanisme.

 

Quel que soit la forme de cet avant contrat, celui-ci devra impérativement comporter la mention suivant laquelle le descriptif du terrain objet de l'avant contrat de vente a fait l'objet d'un bornage (article L111-5-3 du code de l'urbanisme).

 

La loi entend par bornage, un bornage contradictoire, celui constaté par le procès verbal de bornage signé par tous les propriétaires concernés.

 

L'absence de cette mention entraîne une nullité relative de l'acte qui peut être invoquée par l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de l'acte authentique.

 

Conseils : il faut toujours faire préciser les charges des divers frais (géomètre, viabilisation) ainsi que, si l'arpentage de la parcelle détachée n'a pas été réalisé, une surface minimale et/ou une SHON minimale en plus des conditions suspensives habituelles.

 

L'acte authentique de vente

 

L'acte de vente devant notaire ne pourra être régularisé qu'une fois la déclaration préalable obtenue explicitement ou tacitement.

 

Si le notaire acceptait de régulariser l'acte avant cette obtention, il prêterait son concours à la violation de l'article L 480-4-1 du code de l'urbanisme qui prévoit une peine d'amende à l'encontre de ceux qui enfreignent la législation des lotissements dans l'hypothèse où l'arrêté délivré postérieurement à la vente venait à imposer des travaux. La responsabilité du notaire pourrait sans doute être retenue au titre de la complicité (s'agissant d'une sanction pénale).

 

La nullité de l'acte pourrait également être poursuivie pour infraction à la réglementation des lotissements par l'acquéreur, le maire ou le représentant de l'état sur le fondement d'absence de réalisation des travaux imposés.

 

L'acte devra naturellement reprendre également à peine de nullité relative dans le délai d'un mois que le descriptif du terrain résulte d'un bornage (contradictoire).

 

Se pose alors la question d'un recours des tiers ou un retrait de l'administration en cas d'accord express : certains notaires souhaiteront attendre afin que l'annulation ou le retrait de l'autorisation de division n'affecte pas l'acte de vente d'une nullité (en pratique l'attente est de 3 mois et demi minimum à compter du dépot de la déclaration).

 

Rappelons que le rôle de la déclaration préalable de division est d'opérer un contrôle accru de l'administration sur les divisions foncières, pas d'allonger inconsidérablement les délais. Le notaire expressément requis d'instrumenter, après avoir sensibilisé les parties sur les risques et inconvénients d'un recours, doit pouvoir régulariser la vente sans engager sa responsabilité.

 

Par contre, si l'arrêté de non opposition prévoit des travaux à la charge du déclarant, le notaire se doit dans l'idéal d'attendre la fin des travaux et la fin du récolement de ces travaux afin de conférer à son acte toute la sécurité juridique à laquelle les parties ont droit.

 

En pratique, devant l'allongement insupportable des délais dans le cas d'espèce, résultant pourtant de la réforme simplificatrice, sous la pression des parties et après signature d'une reconnaissance de conseils donnés le notaire acceptera sans doute également dans ce cas de régulariser l'acte (mais pas avant la réalisation des travaux).

 

Le pouvoir rédempteur du permis de construire

Comme en matière de lotissement soumis à permis, la délivrance d'un permis de construire couvre la nullité de la vente ou de la location d'un lot de lotissement issu de déclaration préalable qui aurait enfreint la réglementation propre à ce type de lotissement.

 

Attention, l'obtention du permis ne semble pas devoir priver l'acquéreur de son action en nullité de l'acte pour défaut de mention selon laquelle le descriptif résulte d'un bornage contradictoire.

 

...et conséquences pratiques

La viabilisation est elle obligatoire à l'obtention de l'autorisation de division ?

 

Cette question appelle une réponse négative.

 

Dans le principe les lots de lotissement doivent être constructibles ce qui suppose l'existence de dessertes suffisantes en réseaux et voirie (éventuellement au moyen de servitudes).

 

Dans le cas particulier du lotissement soumis à déclaration préalable, au stade de l'instruction, la situation du terrain en zone constructible au document d'urbanisme applicable est suffisante. L'existence de dessertes à moins de 100m est donc présumée dans les zones constructibles.

 

Ce n'est donc qu'à l'occasion de la demande d'autorisation de construire que sera examinée la question de la viabilité de terrain détaché (et donc la constructibilité de la parcelle !!!)

 

Néanmoins, comme précédemment indiqué, l'autorité compétente peut parfaitement assortir son arrêté de non opposition de prescriptions de travaux qui devront dans ce cas nécessairement être effectués (article L 332-15 du code de l'urbanisme) avant l'acte de vente.

La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT)

 

La déclaration préalable de division n'est pas exemptée de DAACT quand bien même il s'agirait de l'hypothèse dans laquelle la décision tacite ou expresse ne serait pas assortie de prescription de travaux.

 

Un débat à l'entrée en vigueur de la réforme (essentiellement sur la question de la constatation de la division en période transitoire) a animé géomètres et notaires sur le point de savoir qui de la division physique ou de l'acte juridique consacrait la division.

 

Juridiquement, la division n'existe pas tant que celle-ci n'est pas constatée dans un acte juridique. Ainsi, pour les actes translatifs (qui emportent tranfert de propriété), le notaire relate dans cet acte le document d'arpentage (le document de division établi par géomètre et visé par le service du cadastre avant renumérotation).

 

Dès lors, en l'absence de prescription de travaux, la DAACT devra être complétée de la date de l'acte et adressée en mairie sans délai, en conséquence de quoi le notaire ne doit pas pouvoir refuser de régulariser l'acte au motif que le délai de contestation de l'achèvement n'est pas éteint.

 

Dans le cas contraire, n'en déplaise aux notaires, la DAACT sera généralement adressée dès réalisation des travaux prescrits et sans attendre la régularisation de l'acte de manière à faire courir le délai de contestation (3 ou 5 mois). Mais cette fois l'expiration du délai de récolement des travaux pourrait être exigée du notaire avant la passation de l'acte authentique.

La demande d'autorisation de construire

 

A quelle époque peut-on déposer la demande de permis ?

 

L'administration accepte les dépôts de demande de permis dès que la déclaration préalable de division a été effectuée. Du reste, rien dans le code de l'urbanisme ne lui permettait de refuser ce dépôt, cela reviendrait au surplus à aller à l'encontre de la volonté de simplification de la réforme par une addition de délais.

 

Les deux dossiers doivent donc pouvoir être instruits en parallèle mais naturellement une éventuelle opposition à la division scellerait le sort de la demande de permis et une réponse défavorable viendrait logiquement clôturer celle-ci.

Un dépôt de permis précédant une déclaration préalable reste possible (puisque dans ce type de lotissement aucune pièce propre du lotissement n'est à fournir à l'appui de sa demande), mais ne présente pas de grande utilité en pratique, le demandeur s'exposant à un rapide refus de permis au motif que la division n'est pas autorisée.

http://www.forumconstruire.com/guides/voir-gid_56,declaration_prealable_de_division.php

 

 

Donc LRAR au Notaire et copie au vendeur indiquant que vous avez accompli votre demande de PC en temps et en heure que vous ne pouviez pas savoir qu'il fallait demander une DP que le compromis n'en faisait pas mention et que donc les conditions suspensives sont réalisées et qu'il doit vous restituer l'indemnité d'immobilisation

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il ne s'agit pas d'un lotissement.

La déclaration avait bien été faite car la mairie me l'a donné après et elle date de 03/2008.

le souci c'est que cet arrêté est mentionné dans un paragrphe du compromis, compromis que j'ai parafé sans lire et j'ai appris ensuite que le notaire devait nous le lire. J'en aurait alors eut connaissance plus tpot et aurait pu me rétracter sous 7jours.

Ma question reste la même : dois-je avoir l'accord de la propriétaire pour annuler le compromis et récupérer l'acompte ?

Merci de me répondre si vous savez car je ne m'en sort pas avec cette histoire...

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il ne s'agit pas d'un lotissement.

Ben si division en 2 lots = lotissement maintenant depuis 2007

 

Article L442-1 du Code de l'Urbanisme

Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

 

Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

 

 

La déclaration avait bien été faite car la mairie me l'a donné après et elle date de 03/2008.

Oui c'est cela :

 

Article L442-3

Créé par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 15 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007

Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable.

 

Mais là je ne comprends plus pourquoi le demander alors et refuser le PC ?:eek:

ou vous deviez la joindre ?

Que dit exactement votre refus ?

 

le souci c'est que cet arrêté est mentionné dans un paragrphe du compromis, compromis que j'ai parafé sans lire et j'ai appris ensuite que le notaire devait nous le lire. J'en aurait alors eut connaissance plus tôt et aurait pu me rétracter sous 7jours.

Ma question reste la même : dois-je avoir l'accord de la propriétaire pour annuler le compromis et récupérer l'acompte ?

Si la condition suspensive s'exerce c'est de droit le vendeur n'a pas à refuser

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Je vais essayé de répondre à vos différents points ...

 

la mairie m'avait dit que ce terrain ne faisait pas partie d'un lotissement; d'ailleurs il n'y a pas de règlement particulier. En clair, la SCI a divisé un grand terrain A en deux parcelles B et C. Je voulais acquérir le terrain C, mais celui-ci était vendu à part. Est-ce que celà a une incidence si effectivement c un lotissement comme vous le pensez ?

 

Mon PC a été refusé pour non respect des instructions de la DP. En fait, c'est un pb de sécurité car l'accès au terrain devait être jumelé entre la parcelle B et C. ce qui n'était pas le cas sur ma demande.

Je voulais aussi soit refaire une maison sur l'autre partie de mon terrain car il est très large, soit revendre la moitié de mon terrain en cas de besoin. Ces deux options sont impossibles!

 

Concernant la consition suspensive elle s'exrce à mon sens ... le souci est d'attendre l'accord du vendeur !!! mais je ne comprend pas pourquoi j'en ai besoin puisque cela fesiat partie du contrat !! je sais qu'elle ne me répondra jamais donc je dois trouvé une solution

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Je vais essayé de répondre à vos différents points ...

 

la mairie m'avait dit que ce terrain ne faisait pas partie d'un lotissement; d'ailleurs il n'y a pas de règlement particulier. En clair, la SCI a divisé un grand terrain A en deux parcelles B et C. Je voulais acquérir le terrain C, mais celui-ci était vendu à part. Est-ce que celà a une incidence si effectivement c un lotissement comme vous le pensez ?

 

Mon PC a été refusé pour non respect des instructions de la DP. En fait, c'est un pb de sécurité car l'accès au terrain devait être jumelé entre la parcelle B et C. ce qui n'était pas le cas sur ma demande.

Je voulais aussi soit refaire une maison sur l'autre partie de mon terrain car il est très large, soit revendre la moitié de mon terrain en cas de besoin. Ces deux options sont impossibles!

Attendez le passage d'EMMANUEL car cela dépasse mes compétences ;)

 

 

Concernant la consition suspensive elle s'exrce à mon sens ... le souci est d'attendre l'accord du vendeur !!! mais je ne comprend pas pourquoi j'en ai besoin puisque cela fesiat partie du contrat !! je sais qu'elle ne me répondra jamais donc je dois trouvé une solution

 

A mon avis aussi

Faites comme dit plus haut et au Notaire (J'espère que ce n'est pas celui du vendeur sinon vous rajoutez dans le courrier que vous saisirez la Chambre des Notaires) de prendre ses responsabilités !

Je suppose qu'ils vont essayer de pinailler sur le fait que votre projet de construction ne soit pas adapté au terrain ...mais bon c'est refus de PC qui est indiqué sur le compromis (ou bien il y a des précisions ?) et vous l'avez fourni , donc ....

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j'ai délà envoyer ce courrier au notaire (c'est effectivement celui de la propriétaire) en mentionnant la chambre des notaires si pas de réponse sous 15 jours. c'est là qu'elle ma répondu que je devais avoir l'accord écrit du vendeur sinon c'est elle qui conserve l'acompte et il est perdu pour moi !!!

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pour mieux vous faire comprendre, je vais vous donner la lecture de la situation telle que du point de vue du vendeur...

 

d'après ce que vous dites, était joint à votre acte d'achat la mention de cette non opposition à déclaration préalable à division prescrivant la création d'un accès ou d'une voie commune à deux lots du lotissement -ce type de division s'appelle un lotissement, c'est juste une question de terminologie- .

 

est-ce bien le cas ?

 

si oui, vous avez acheté un bien dans lequel devait, explicitement, être préservé la réalisation de cet accès ou voie commune.

 

vous ne pouviez donc déposer une demande de PC qui ne respectait pas cette obligation. le PC a été refusé, ce qui est normal puisque le vendeur s'était engagé devant l'administration à diviser selon certaines règles.

 

vous n'avez donc vous même pas respecté vos propres obligations... à la place du vendeur donc, non seulement j'ai le droit de garder les 5% mais, même, je peux déclarer la vente parfaite et vous laisser le gterrain sur les bras, en hurlant parce que la somme totale n'a pas été versée.

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