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Forum juridique de Net-iris

Retenue sur dépot de garantie + degat des eaux


Lou Perdigaou

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bonjour à tous !

voici mon histoire :

 

juin 2008 : signature d'un bail pour un T2 (40m²)

novembre 08 : premier degat des eaux (plafond cuisine, pièce faisant 18 m²)

aout 09 : deuxième dégât des eaux (plafond chambre, pièce faisant 12 m²)

 

me reste le salon, la salle d'eau et le couloir intact (10+4+3=17m²)

 

Les 2 dégâts ont la même cause , mais n'ont pas touché la meme localité : gros souci sur l'état de la toiture (charpente HS et de nombreuses tuiles cassées et jamais remplacées, ou remplacées par des bouts de chambre à air ... sisi, vs l'entendez bien ... véridique, photos à l'appui)

 

entre ces 2 dégâts, j'ai demandé à maintes reprises la réparation de la toiture, afin de pouvoir jouir de mon appartement convenablement et faire intervenir l'entreprise mandatée par mon assureur et de refaire l'embellissement intérieur (plâtre + peinture concernant les 2/3 de l'appartement !!!)

 

en novembre 09 : ils decident enfin de lancer les travaux = dépose de la toiture complète. mais pas de bol, ils en profitent pour créer un appartement : résultat pas de couverture durant 2 mois ...

en décembre, j'ai fait appel à un huissier pour constater les dégâts et les souci pour vivre correctement (surtout en plein hiver)

 

durant la période de travaux, à chaque pluie, les murs de ma cuisine suintés tellement ils étaient gorgés d'eaux (photos à l'appui + constat d'huissier)

et ma chambre idem (car l'entreprise n'a pas pris le tps de finir de poser les tuiles avant de partir en week-end !!!!!)

 

marre de cette situation -difficile de vivre dans un appart avec un taux d'humidité de + de 100% -taux constaté par un professionnel avec sa petite machine qui mesure ce genre de taux- mur de maison de village ép. 80 cm trempé jusqu'à "l'os" ...

 

je pose mon préavis, que je respecte jusqu'à la dernière journée (ils m'ont retenu le 3 février comme date) ...

entretps : ils me réclament les charges d'ordures ménagères de 2008 et 2009 sans justificatifs (que je demande à plusieurs reprises) ensuite, ils zappent 2008 et me réclament 2009.

je paye 30 euros de provisions par mois ... (pour l'eau, la minuterie des communs, et le ménage)

 

pour l'état des lieux de sortie, je demande à l'huissier de venir ... le proprio conteste beaucoup (filtre de hotte pas changé (mais lavé - peu servi)- du béton à l'intérieur à cause des travaux de toiture- ... une étagère type inox ds la douche qui a des traces de rouille ... ect ... une trace dans un placard ... enfin au vue des dégâts causés par le défaut de toiture, je trouve ca disproportionné)

 

J'attends mon depot de garantie, et là ils me sucrent 500 euros sur 615 euros que j'ai donné en entrant ds les lieux ...

 

Leurs justificatifs :

- étagère douche (facture datant de 2008, mais qui me semble etre une usure "normale"

- frais de 100 euros pour le changement du filtre de la hotte

- frais de distribution d'eau : mais ils viennent de s'apercevoir que le compteur est bloqué : pas indiqué ds l'état des lieux, dc ils ont fait un calcul de leur invention ...

- frais d'ordures ménagère de 2008 et 2010 (ils en oublient 2009) - mais tjrs pas de justificatifs des sommes retenues

- facture pour un éclat de peinture = 187 euros pour 5 cm² (alors que 2/3 de l'appartement est in-louable aux vus des dégâts des eaux) [facture qui a était établi à mon nom, et que je n'ai jamais signé]

 

pour les charges récupérables, la provision est logique, rien à redire

nota : ils me devaient le remboursement des frais administratifs (hors la loi) que j'ai réclamé par courrier, et qu'ils ont arrêtés de me réclamés, mais m'ont pas remboursé le trop perçu, et n'a pas été mentionné ds le décompte pour la retenue de ma garantie

 

ils voulaient aussi me faire faire un constat contre l'entreprise réalisant la réfection de la toiture ...

 

enfin, j'espère que vous avez réussi à suivre, car c'est une histoire digne d'un thriller !!!

 

dc, j'aimerais avoir vos avis, vos idées, si vous avez des conseils des astuces à me fournir .. je suis preneuse :)

 

pour la suite, je vais choisir un avocat pour lancer une procédure au tribunal d'où le logement dépend. j'ai ttes les pièces ds mon dossier, et les constats d'huissier aussi.

mon assureur, grâce à ma protection juridique m'aide à régler une partie des sommes qui vont être engagés pour mener à bien cette procédure.

 

mais je suis qd même un peu inquiet de la suite de cette histoire.

 

merci pour vos témoignages et conseils à venir ...

je vous souhaite une bonne soirée ...

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Bonjour,

 

Pour les dégâts des eaux : avez-vous envoyé des courriers RAR à votre propriétaire pour l'informer "officiellement" ? Y a-t'il eu déclaration aux assurances ?

 

Pour les retenues sur le DG : tout dépend de ce qui est indiqué sur l'EDLS que vous avez signé concernant ces points...?

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il y a bien eu déclaration auprès de mon assureur : nov 08 et juillet 09, courrier en LRAR bien sur ... j'ai des entreprises de peinture (mandatés par mon assureur qui sont venus faire les devis pour refaire les peintures)

 

dc en résumé 2 déclarations de dégâts des eaux suivant la procédure pour être sure de ne pas avoir de souci par la suite ...

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Donc vous êtes couverte pour ce qui est des dégâts causés par les infiltrations.

 

Quid des mentions sur l'EDLS ?

 

étagère douche (facture datant de 2008, mais qui me semble etre une usure "normale"

Qu'indique EDL ?

- frais de 100 euros pour le changement du filtre de la hotte

Idem : si l'EDL indique "sale" ils ne peuvent pas vous facturer le changement

- frais de distribution d'eau : mais ils viennent de s'apercevoir que le compteur est bloqué : pas indiqué ds l'état des lieux, dc ils ont fait un calcul de leur invention ...

Ils doivent vous fournir le relevé qui leur permettent le calcul, sinon pas de retenue possible

- frais d'ordures ménagère de 2008 et 2010 (ils en oublient 2009) - mais tjrs pas de justificatifs des sommes retenues

Idem : justificatif, sinon pas de retenue

- facture pour un éclat de peinture = 187 euros pour 5 cm² (alors que 2/3 de l'appartement est in-louable aux vus des dégâts des eaux) [facture qui a était établi à mon nom, et que je n'ai jamais signé]

Oui, mais si le mur ne fait pas partie de ceux qui ont été infiltrés par le dégât des eaux, et que c'est indiqué sur l'EDL, ils peuvent vous le facturer celui-là...

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il y a bien eu déclaration auprès de mon assureur : nov 08 et juillet 09, courrier en LRAR bien sur ... j'ai des entreprises de peinture (mandatés par mon assureur qui sont venus faire les devis pour refaire les peintures)

 

dc en résumé 2 déclarations de dégâts des eaux suivant la procédure pour être sure de ne pas avoir de souci par la suite ...

 

Avez vous été indemnisé et avez vous effectué les reparations?

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Avez vous été indemnisé et avez vous effectué les reparations?

 

non, les travaux de peinture ds mon appartement non pas été effectués car la cause du dégât des eaux n'a pas été réparée (enfin, réparée -fin réfection toiture en février 2010 ... travaux qui ont commencés en novembre 2009, donc 4 mois sans toit ... en plein hiver, si une bâche, mais ds la région, le mistral souffle, et on a eu un hiver très pluvieux ... dc j'ai passé 2 mois avec des murs qui "pleuraient"-, pour un constat datant de 2008)

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effectivement c'etait pas rigolo !

j'ai posé mon préavis qd les travaux ont commencés et que j'ai vu comment ils se déroulaient !

 

j'ai tenu mon assureur au courant, qui m'a conforté ds cette idée ! surtout que peu de tps après encore des problèmes de grosses inflitrations d'eaux !

préavis deja posé, mais le proprio m'a demandé de faire une 3eme déclaration de degat des eaux. j'en ai parlé avec mon assureur qui m'a dit que suite à préavis, la prise en charge des dégats doit etre fait par l'assurance de l'immeuble, et non pas mon assurance habitation (deplus, ils ont voulu que je fasse une déclaration contre l'entreprise qui faisait les travaux)

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  • 2 weeks later...

bonjour, je reviens vers vous pour vous donner de mes nouvelles ...

 

j'ai eu un rdv avec un avocat.

il m'a conforté sur plusieurs points :

 

- le proprio, ne pe pas me facturer une consomation d'eau sans justificatifs (les factures existent, mais parait-il que le compteur étant bloqués, ils n'ont pas ma conso réelle et font dc un calcul "à leur sauce" pour me faire payer - pour l'avocat, malheureusement le proprio peux s'assoir dessus

- les devis ne permettent pas de justifier une retenue sur le DG, il faut absolument une facture (ce qui m'a étonnée, au vue de ce que j'ai pu lire sur le forum ... et j'ai bien insité en lui reposant la question 2 fois)

- pour l'éclat de peinture, que le proprio me facture environ 250 euros, l'avocat "rigole", car à cause des dégats des eaux, il y a ttes les peintures de l'appartement à refaire, et que 250 euros pour 2 cm de diamètre ca fait un peu cher en main d'oeuvre !!

- les preuves pour l'entretien des communs, le proprio ne me fournis pas ttes les factures, et de plus m'envois une facture de janvier 2008 (mon entrée ds les lieux date de avril 2008), dc justificatif incohérent

- et ds le courrier où le preoprio me rend mon DG, il retienst les ordures ménagère de 2008 et 2010 mais tjrs pas de justificatifs !

 

voila, aujourd'hui, je suis entrain de monter mon dossier et créer un tableau récapitulatif de ts les points abusifs ...

 

 

en attente de vos réactions, @ bientot pour le prochain episode :)

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- les devis ne permettent pas de justifier une retenue sur le DG, il faut absolument une facture (ce qui m'a étonnée, au vue de ce que j'ai pu lire sur le forum ... et j'ai bien insité en lui reposant la question 2 fois)

 

alors que votre avocat donne le texte de loi ou la jurisprudence exacte ... car nous en sommes tous (ici) aux jurisprudence de C.Cassation disant bien que les devis sont acceptés :cool:

 

- les preuves pour l'entretien des communs, le proprio ne me fournis pas ttes les factures, et de plus m'envois une facture de janvier 2008 (mon entrée ds les lieux date de avril 2008), dc justificatif incohérent
les aviez vous reclamer par LRAR comme l'art 23 de la loi de 89 vous y autorise durant le mois de reception du decompte ? vous povuez les consulter chez le bailleur ou chez le syndic.

 

 

- et ds le courrier où le preoprio me rend mon DG, il retienst les ordures ménagère de 2008 et 2010 mais tjrs pas de justificatifs !
a reclamer donc ....
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- les devis ne permettent pas de justifier une retenue sur le DG, il faut absolument une facture (ce qui m'a étonnée, au vue de ce que j'ai pu lire sur le forum ... et j'ai bien insité en lui reposant la question 2 fois)

 

La justification s'effectue au moyen de factures, ou de devis. En effet, la jurisprudence a admis que le propriétaire ne soit pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état, admettant alors de subir une dévalorisation de son bien (Cass. 3ème Ch. civ., 30 janvier 2002, n° 00-15784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liégeon c/ Tournier, 30 septembre 1998, n° 96-21512, Touret c/ épx Robert). Bien entendu, le locataire garde la possibilité de contester le montant du devis s'il l'estime surévalué.

 

Source

 

Reposez-lui la question une 3ème fois ;)

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Je crains qu'il n'y ait eu beaucoup d'abus avec les devis qui peuvent indiquer n'importe quoi, contrairement à une facture que le propriétaire aura du payer.

Il y a longtemps, dans mon arrondissement que les juges ne prennent que les factures en considération.

 

En fait, je trouve ça assez normal.

Parce que, de deux choses l'une:

Ou les dégats causés gênent à la relocation et l'on fait les travaux.

Ou c'est pea nuts et pas la peine d'en faire une histoire.

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alors que votre avocat donne le texte de loi ou la jurisprudence exacte ... car nous en sommes tous (ici) aux jurisprudence de C.Cassation disant bien que les devis sont acceptés :cool:

 

oui, j'aimerais moi aussi avoir une preuve écrite, de mon coté, je peux contester que ce soit un devis ou une facture, cela ne change rien ... car dans l'état où j'ai rendu l'appart, il est inlouable sans refaire ts les plâtres et les peintures (causés par les dégats des eaux, dc me faire payer 2cm² alors qu'il y a plus de 30 m² de plafonds à refaire à neuf, cela me semble "petit" :D

 

les aviez vous reclamer par LRAR comme l'art 23 de la loi de 89 vous y autorise durant le mois de reception du decompte ? vous povuez les consulter chez le bailleur ou chez le syndic.

 

j'ai reçu avec mon DG certains justificatifs dont celui concernant la "reprise peinture"

 

a reclamer donc ....

 

merci, je vous tiens au courant au fur et à mesure des infos que j'arriverai à accumuler :)

 

---------- Message ajouté à 00h25 ---------- Précédent message à 00h22 ----------

 

La justification s'effectue au moyen de factures, ou de devis. En effet, la jurisprudence a admis que le propriétaire ne soit pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état, admettant alors de subir une dévalorisation de son bien (Cass. 3ème Ch. civ., 30 janvier 2002, n° 00-15784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liégeon c/ Tournier, 30 septembre 1998, n° 96-21512, Touret c/ épx Robert). Bien entendu, le locataire garde la possibilité de contester le montant du devis s'il l'estime surévalué.

 

Reposez-lui la question une 3ème fois ;)

 

lol ! oui, effectivement j'aime bien être sure, car je me retrouverais bête d'affirmer une chose, et qu'on me démontre en 2sec mon tort :p ... dc oui, une 3eme voir une 4eme ... mais sinon, petit tour sur le code "immobilier" sur legifrance pourra peut être m'éclairer ... mais pas sur que je trouve si cela fait parti d'une jurisprudence ...

 

 

A Sardineb : oui, je pense qu'on peux trouver une certaine logique dans votre réponse ... mais sinon, il est vrai qu'il y a un éclat de peinture, je l'assume et accepte la réparation, mais pas aussi cher (dommage j'ai pas le justificatif sous les yeux, donc je ne peux pas préciser le détail et la somme exact, je vous en parlerez bientôt)

En fait le plus terrible, c'est de savoir qu'il y a ts ces dégâts et que la main d'œuvre+déplacement auraient pu couter moins cher si ils avaient fait les peintures tt en même tps !

dc si ils avaient été honnête, m'aurais fait payer le pot de peinture !

 

Mais idem pour la facture des meubles de salle de bain, une étagère de douche en inox, qui a rouillé (pas de bol, mais ds une douche, c'est inévitable) ... et ils m'ont justifiés par la facture datant d'avant mon installation (rien ne prouve que ce sont les mêmes meubles -même je peux semblais tatillonne, je pourrais consentir à ne pas relever ce sujet ... mais le cumul de mauvaise foi de leur part, ne me donne pas envie de lâcher un gramme)

et ils me facture la totalité, ce qui comprend un meuble sous lavabo, un porte serviette et un miroir mural = total = 170 euros)

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petit UP ! je viens de recevoir la convention d'honoraire de l'avocat !

 

maintenant je vais lui envoyer les documents de mon affaire !

si vs avez des conseils : classement, post-it ? comment lui classer les papiers ? couuriers mon assureurn courrier de du bailleur ? je ne sais pas trop :) merci

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en effet, jusqu'a tres recemment, la jurisprudence reconnaissait la validité des devis pour justificatif de retenue

 

toutefois, un arret tres recent en a decide autrement, en invoquant que le proprietaire ne demontrait pas un prejudice (puisque defaut de facture) et disait (de memoire) qu'il en aurait ete autrement s'il avait du louer le logement avec un loyer moindre (ce qui n'etait pas le cas), ce qui aurait traduit une perte

 

je me souviens que l'on en avait parlé sur le forum, mais je ne retrouve plus ce sujet :o

 

en conclusion :

- si le proprietaire reloue moins cher, OUI, il peut produire des devis

- si le proprietaire reloue au meme prix (voire avec un loyer superieur a l'ancien), non, il DOIT produire des factures...

 

mais bon, dans votre cas, le logement etant inlouable en l'etat, il y a de fortes chances que le bien soit toujours vide

 

et puisque vous avez un avocat, demandez lui d'engager une procedure a l'encontre de votre ex bailleur pour les troubles de jouissance que vous avez subi durant toute la duree de votre location :

a mon avis, vous devriez obtenir des DI subtentiels (ce genre de cas a deja ete jugé et le bailleur a du regretter de ne pas entretenir son bien lorsque la Cour de Cassation a valide les arrets le condamnant a indemniser son ancien locataire :p)

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en effet, jusqu'a tres recemment, la jurisprudence reconnaissait la validité des devis pour justificatif de retenue

 

toutefois, un arret tres recent en a decide autrement, en invoquant que le proprietaire ne demontrait pas un prejudice (puisque defaut de facture) et disait (de memoire) qu'il en aurait ete autrement s'il avait du louer le logement avec un loyer moindre (ce qui n'etait pas le cas), ce qui aurait traduit une perte

 

je me souviens que l'on en avait parlé sur le forum, mais je ne retrouve plus ce sujet :o

 

en conclusion :

- si le proprietaire reloue moins cher, OUI, il peut produire des devis

- si le proprietaire reloue au meme prix (voire avec un loyer superieur a l'ancien), non, il DOIT produire des factures...

 

mais bon, dans votre cas, le logement etant inlouable en l'etat, il y a de fortes chances que le bien soit toujours vide

 

et puisque vous avez un avocat, demandez lui d'engager une procedure a l'encontre de votre ex bailleur pour les troubles de jouissance que vous avez subi durant toute la duree de votre location :

a mon avis, vous devriez obtenir des DI subtentiels (ce genre de cas a deja ete jugé et le bailleur a du regretter de ne pas entretenir son bien lorsque la Cour de Cassation a valide les arrets le condamnant a indemniser son ancien locataire :p)

 

Bonjour à tous !

du coté de l'avocat, je souhaite demander une indemnité du préjudice et de la perte de jouissance du bien loué, ds ces termes :

- 40 % dès le premier dégat des eaux (concernant la pièce la plus grande)

-60 % dès le 2eme degats des eaux (concerne la chambre )

et 100% à partir de la dépose de toiture

 

qd pensez-vous ?

 

 

je vais aller voir cette nouvelle jurisprudence ...

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