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Forum juridique de Net-iris

acquisition d'un bien agricole loué?


Marnou

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Bonjour, après avoir acheté leur maison il y a 11 ans, mon mari et moi-même sommes devenus très proches des anciens propriétaires. Ces personnes ont aujourd'hui un certain age et souhaiteraient maintenant céder la vingtaine d'hectares de terrain agricole qu'ils possèdent toujours autour de nôtre maison. Ce terres sont louées à un agriculteur, pas très soigneux au demeurant, et qui a une facheuse tendance à revendre à prix d'or à des promoteurs toutes les terres qu'il peut accaparer " pous ses moutons"! Autant dire que l'idée que ce monsieur achète toutes leurs terres ne plait pas du tout à nos amis..ni à nous! la perspective de se retrouver avec un pavillon rose saumon sous nos fenêtres ne nous ravit pas. Nos amis souhaiteraient que nous devenions propriétaires au moins des 3 ou 4 hectares autour de nôtre maison, quitte à nous donner le terrain. Autant dire que c'est tout ce qu'il y a de plus embarrassant pour nous, et que nous préfèrerions de loin payer le terrain en question! Bonjour la réputation dans le pays si ce terrain nous était donné!!! Mais y a t'il une chance que cela soit possible? Et si la donation était la seule solution, serait'il possible d'offrir une compensation? Et quid du contrat de location de l'agriculteur?

 

merci de vôtre aide!

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bonjour, je remonte ce sujet qui ne semble pas avoir attiré vôtre attention en ce week end pascal.......j'espère que vous avez tous trouvé plein d'oeufs en chocolat et que cela vous a empli d'entrain pour répondre à mes questions!!!:)

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helas, en cas de vente, l'agriculteur locataire aura un droit de preemption pour chacune des parcelles qu'il loue

 

et la SAFER pourra egalement preempter, meme en cas de donation

 

a mon avis, pour une vente, la solution serait d'acheter moyennant rente viagere servie en totalite ou pour l'essentiel sous forme de prestations de services personnel (art L143-4 du code rural)

 

Voyez avec le notaire comment mettre en place une telle alienation ;)

 

Sinon, autre solution :

la donation pure et simple

Par contre, soyez tres vigilant

en effet, si l'agriculteur peut prouver qu'il s'agit d'une "fausse" donation n'ayant eu pour seul objectif de le priver de son droit a preemption, il pourrait vous assigner devant les tribunaux pour faire requalifier la donation en vente deguisée...

http://www.fnsea.fr/sites/d57/juridique_et_reglementation/les_chroniques_juridiques/le_droit_de_preemption_du_fermier.aspx

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...et la SAFER pourra egalement preempter, meme en cas de donation

...

Sinon, autre solution :

la donation pure et simple

 

merci de vôtre aide, mais j'ai du mal à saisir, la Safer peut-elle préempter ou pas?

 

Le principe de la rente viagère me semble compliqué tant que l'agriculteur est en place....

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pour les terrains agricoles, il y a deux "risques" de preemption

1- l'agriculteur locataire

2- la SAFER

 

c'est pour cette raison que je vous conseillais de consulter le notaire (voire meme un avocat specialise) car, si le locataire ne peut preempter, la SAFER elle, le peut peut-etre :(

 

autre solution qui me vient a l'esprit a l'instant :

soyez beneficiaire en donation d'une (tres petite) partie des terrains en nu-propriete, le reste demeurant la propriete de vos vendeurs (et ces derniers conservant l'usufruit sur la totalite des terrains)

si la quantite de nue-propriete est inferieure a un certain plafond, la SAFER ne pourra pas preempter (voir aupres de votre prefecture les minima)

 

et ensuite, en votre qualite de co-indivisaire, vous pourrez racheter le reste de la nue-propriete et la, aucun droit de preemption (ni pour le locataire, ni pour la SAFER)

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pour les terrains agricoles, il y a deux "risques" de preemption

1- l'agriculteur locataire

2- la SAFER

 

c'est pour cette raison que je vous conseillais de consulter le notaire (voire meme un avocat specialise) car, si le locataire ne peut preempter, la SAFER elle, le peut peut-etre :(

 

autre solution qui me vient a l'esprit a l'instant :

soyez beneficiaire en donation d'une (tres petite) partie des terrains en nu-propriete, le reste demeurant la propriete de vos vendeurs (et ces derniers conservant l'usufruit sur la totalite des terrains)

si la quantite de nue-propriete est inferieure a un certain plafond, la SAFER ne pourra pas preempter (voir aupres de votre prefecture les minima)

 

et ensuite, en votre qualite de co-indivisaire, vous pourrez racheter le reste de la nue-propriete et la, aucun droit de preemption (ni pour le locataire, ni pour la SAFER)

 

Oula! cela commence à devenir un peu technique pour moi! Ce que vous évoquez, c'est la possibilité de se mettre en indivision avec nos amis sur les terrains leur appartenant. Mais cela doit'il se faire pour chaque parcelle cadastrée, ou c'est un pourcentage abstrait de l'ensemble des terrains qui est pris en compte? je ne suis pas familière de ce genre de questions! Ce type d'opération doit être notarié j'imagine, auriez vous la moindre idée du coût que cela peut engendrer? Car si on doit passer par l'indivision payante puis achat du terrain payant + indemnisation de l'agriculteur + frais de notaire à chaque étape .....ça risque de finir par couter un petit peu cher au m2!:(

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la donation peut se faire en un seul acte notarié, qui reprendra chacune des parcelles concernees

 

Vos amis proprietaires peuvent aussi demander (si les terrains sont contigus) une refonte au cadastre afin que l'ensemble des parcelles n'en forme plus qu'une

 

et oui, je pense qu"une donation en indivision serait la meilleure solution :

1- si vous ne ne recevez que la nue propriete partielle, la SAFER n'aura aucun interet a preempter (surtout si la surface est minime) car en aucun cas, elle en pourra en disposer (tout comme vous), puisque l'usufruit, lui, restera en totalité a vos voisins

2- l'agriculteur ne pourra pas faire valoir son droit de preemption (ne s'applique pas pour une donation)

 

Cela vous laissera la possibilité de racheter ulterieurement tout ou partie du reste des parcelles (toujours en un seul acte) puisque, en votre qualité d'indivisaire, ni le locataire, ni la SAFER ne pourront preempter

 

Pour le cout, il faudrait contacter le notaire qui vous etablira un devis

... et qui aura (peut etre) une autre idee ;)

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la donation peut se faire en un seul acte notarié, qui reprendra chacune des parcelles concernees

 

Vos amis proprietaires peuvent aussi demander (si les terrains sont contigus) une refonte au cadastre afin que l'ensemble des parcelles n'en forme plus qu'une

 

et oui, je pense qu"une donation en indivision serait la meilleure solution :

1- si vous ne ne recevez que la nue propriete partielle, la SAFER n'aura aucun interet a preempter (surtout si la surface est minime) car en aucun cas, elle en pourra en disposer (tout comme vous), puisque l'usufruit, lui, restera en totalité a vos voisins

2- l'agriculteur ne pourra pas faire valoir son droit de preemption (ne s'applique pas pour une donation)

 

Cela vous laissera la possibilité de racheter ulterieurement tout ou partie du reste des parcelles (toujours en un seul acte) puisque, en votre qualité d'indivisaire, ni le locataire, ni la SAFER ne pourront preempter

 

Pour le cout, il faudrait contacter le notaire qui vous etablira un devis

... et qui aura (peut etre) une autre idee ;)

 

Pour ce qui est de la rente viagère, j'ai trouvé cela sur un internet:

 

Le caractère onéreux de l’aliénation suffit, en principe, pour donner ouverture au droit de préemption. La SAFER bénéficie de son droit quelle que soit la forme de l'aliénation : les ventes amiables de gré à gré, les adjudications volontaires ou forcées, les ventes moyennant rente viagère et les ventes à réméré.

Le droit de préemption de la SAFER ne peut pas s’exercer à l’encontre des aliénations à titre gratuit. Les donations faites sans fraude sont donc soustraites au droit de la SAFER.

 

Par contre j'ai aussi lu qu'en cas de donation, les frais s'élevaient à 60% de la valeur des terrains...cela me semble énorme!

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en meme temps, un terrain agricole ne vaut pas grand chose (chez moi, c'est entre 1 et 2 euros /m2) ;)

donc, 60% de 1e, cela ne fait que 0.60 euros /m2, soit 6000e pour 10.000m2...

si vous n'avez en donation que 5% de ces 10.000m2, cela correspond a 300e...

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en meme temps, un terrain agricole ne vaut pas grand chose (chez moi, c'est entre 1 et 2 euros /m2) ;)

donc, 60% de 1e, cela ne fait que 0.60 euros /m2, soit 6000e pour 10.000m2...

si vous n'avez en donation que 5% de ces 10.000m2, cela correspond a 300e...

10 000€ l'hectare, vous trouvez que ce n'est pas grand chose! ici, c'est plutot 3500/4000€ l'hectare et je trouve déjà cela énorme. Mais surtout le principe est hallucinant, un propriétaire DONNE un terrain, donc cela ne lui rapporte rien, l'état prend 60% de la valeur du terrain, puis, si j'ai bien suivi, au décès des donateurs, la valeur de la donation est réévaluée, et j'imagine qu'il faut redonner encore un petit peu au passage....donc au final, si le bénéficiaire recoit réellement un don, il doit tout de même débourser quoi? 80, 90% de la valeur du bien sans que le donateur en retire quoi que ce soit!!! en fait on a le droit de donner mais à l'état! Et si le bénéficiaire du "don" verse la valeur du terrain au "donateur" pour éviter une préemption sauvage d'une safer, au final il paye le terrain deux fois sa valeur ou presque, tout ça pour éviter qu'un clampin qui touche l'équivalent de 3 ou 4 smics de primes en tout genre ne le rachète pour une bouchée de pain et le revende une fortune, tout ça pour au final aller bloquer des autoroutes ou balancer du fumier sur une préfecture avec UN de ses 3 ou 4 tracteurs à 150000€!!! J'ai vraiment l'impression qu'on marche sur la tête....

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pourquoi voulez vous que la valeur de la donnation soit reeavaluée au deces de vos donateurs ? :confused:

 

Vous confondez avec le cas d'une donnation entre heritiers reservataires ;)

 

Quand a payer 60% de droits, je reconnais que cela est excessif, mais c'est la loi et elle s'applique pour tout le monde !

 

donc, si la totallité des parcelles vaut 10.000e, et que vous ayez en donnation 5%, cela vous coutera 500e de frais de donnation (plus frais notariaux)

bref, ce n'est pas si excessif que cela, surtout si cela vous permet d'eviter a votre voisin de construire en limite de votre terrain ;)

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    • Par enikay
      Bonjour,
       Existe pas d'organisation pour porter garent ?
      merci de  votre éponce d'avance .
    • Par anonyme2
      Mlle C. m’a loué un studio qui s’est révélé insalubre et refuse de me rendre ma caution malgré les deux mois légaux écoulés.
      Ayant obtenu un CDD de 2 mois, le 3 janvier 2011, je devais commencer le 11 janvier 2011 à [ville]. J’ai trouvé la location de Mlle C. sur internet, indiquant que la location pouvait se faire au mois, idéale dans ma situation.
      J’ai donc visité le dit studio le samedi 8 janvier 2011. Il était encore en travaux mais Mlle C. s’est engagée à finir les travaux pour le lundi 10 janvier 2011. J’ai donc consenti à la location le jour même. Or le samedi 8 janvier 2011, Mlle C. a exigé deux chèques de caution, correspondant à deux mois de loyer AVEC les charges, soit deux chèques de 650 euros, ainsi que le loyer pour le mois de janvier, sinon elle ne me louait pas le studio. Du fait de l’urgence de la date de mon début de contrat, je lui ai fourni les trois chèques. Elle m’a aussi fait signer un contrat de location en trois exemplaires mais qu’elle n’a pas signé.
      J’emménage et acquière les clefs le lundi 10 janvier 2011 au soir mais les travaux ne sont pas finis comme promis. Je lui demande de bien vouloir remplir l’état des lieux ainsi que de signer mon contrat de location et ma demande d’APL, mais elle préfère reporter à plus tard.
      Le jeudi 13 janvier 2011, Mlle C. encaisse mon loyer de janvier ainsi qu’un des deux chèques de caution.
       
      Aux fils des jours, je constate l’insalubrité du lieu : les travaux de tapisseries prévus ne sont pas effectués mais remplacés par de la peinture et je dors dans de très fortes odeurs incommodantes qui m’irritent les yeux. Suite à l’utilisation de l’eau, de nauséabondes odeurs d’égouts remontent la nuit dans ma salle de bain. Le chauffage ne fonctionne quasiment pas. Le matelas du clic clac est inconfortable m’empêchant de dormir et il n’y a plus d’eau chaude quand tous les locataires sont présents. La robinetterie est entartrée au maximum, et il y a des insectes morts qui jonchent le sol en permanence.
       
      Par conséquent, j’ai sollicité un entretien avec Mlle C. afin de remplir les papiers et lui signaler l’insalubrité de mon logement, par mail le 17 janvier 2011 .
      Je rencontre Mlle C. le mercredi 26 janvier 2011 où je lui expose les faits et où je lui explique que je ne peux pas rester dans ce studio pour les raisons citées ci-dessus mais aussi pour des raisons financières. Mlle C. m’explique qu’elle comprend très bien ma situation et accepte de me faire visiter, le lendemain, le studio au dessus qui se libère le samedi 29 janvier 2011. Le lendemain, je constate que Mlle C. s’est introduite chez moi. Je visite le studio mais Mlle C. ne veut pas me le louer car les moisissures présentes dans le studio l’obligent à faire des travaux. Je lui explique que je ne peux rester. Nous décidons d’un commun accord, que je déménage vendredi 28 janvier 2011 et de venir lui rentre les clefs en échange de mes deux chèques de caution.
       
      Je déménage vendredi 28 janvier 2011 comme convenu mais Mlle C. ne se présente pas au rendez vous convenu. Faute de nouvelles de sa part, je lui envoie un recommandé le lundi 31 janvier 2011 exprimant les raisons de mon départ et lui proposant un rendez vous afin de lui rendre les clefs en échange de ma caution.
      Je n’ai, à ce jour, pas de nouvelle de Mlle C., qui a, par contre, encaissé tout mes chèques (le dernier chèque de caution a été encaissé le 1 février 2011), alors que je ne réside plus là bas depuis le vendredi 28 janvier 2011.
       
      Le préjudice financier et moral est certain. L’encaissement des chèques a manqué de me mettre à découvert mais m’a aussi empêchée de prendre un autre logement, m’obligeant à effectuer la route de l'Essonne en Picardie deux fois par jour en voiture. Ces longs trajets m’ont empêchée d’accepter le renouvellement de mon contrat.
       
      J’estime être victime d’une escroquerie. Je n’ai ni mon contrat de location signé par elle ni d’état des lieux d’entrée et de sortie de fait. De plus la loi du 8 février 2008 prévoit que le montant du dépôt de garantie, exigé par le propriétaire, ne peut être supérieur à un mois de loyer SANS les charges.
       
      Le 28 mars 2011, donc deux mois après mon départ, je l’ai recontacté par mail, lui rappelant que les deux mois légaux pour détenir ma caution se sont écoulés et lui demandant de me la restituer, mais ce mail est resté sans réponse.
      Merci pour votre aide.
    • Par Elyze182
      Bonjour,
      Je suis propriétaire d'un local commercial avec un grand parking qui est loué suivant bail de 9 ans à la société X.
      Il y a quelques temps, un publiciataire me propose de poser un panneau sur une partie du parking moyennant un loyer annuel.
      Le locataire en place m'a alors réclamé de lui verser la moitié du loyer perçu, ce que j'ai fait suite à une forte pression de sa part.
      J’apprends aujourd'hui que mon locataire a bénéficié d'un avantage en nature par le publicitaire, mais il me réclame toujours la moitié du loyer.
      Le droit à la jouissance du parking lui ouvre t'il le droit de percevoir la moitié du loyer ? Si non,quels arguments puis-je invoquer afin de ne plus lui verser ce loyer ?
      En vous remerciant pour vos réponses !
    • Par sténie
      bonjour à tous.
      J'ai vu sur le net que l'action pour lésion (règle des 7/12ème du prix de départ) doit:
      être entrepris dans un délai maximun de 2 ans suivant la date du compromis de vente (jurisprudence):
      1) Est-ce exacte ?
      2) Y a t'il des exceptions à cette règle ?
      3) Si dépassé de 1 mois, est-ce trop tard ?
      un grand merci à ce forum et à ceux qui prendrons le temps de me répondre ! :D
       
      ---------- Message ajouté à 14h49 ---------- Précédent message à 14h33 ----------
       
      je préscise que le litige porte sur un terrain à bâtir (dont la zone constructible s'est agrandie ensuite)
    • Par Jar Jar Binks
      Décret n°77-742 du 30 juin 1977 pris pour l'application de l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation

       
       
       
       
       
      Article 6
       
       
      Lorsque le locataire ou l'occupant est mineur sous tutelle ou majeur protégé, les notifications le concernant lui sont personnellement adressées. Sauf en cas de curatelle, les mêmes notifications sont faites au représentant dudit mineur ou majeur protégé.
       
      Bonjour, un sujet de réflexion dans lequel respect d'une éthique et respect du droit sont en contradiction:
       
      Dans le cas ou il s'agit de délivrer un congé pour vendre à une locataire sous tutelle souffrant de trouble psychiatrique avec un délire de la persécution, est il obligatoire d'envoyer l'huissier au locataire en plus de l'envoyer au tuteur ? Envoyer un huissier à un paranoiaque est le meilleur moyen d'aggraver son état.
       
      Avez vous une idée sur un moyen pour respecter l'éthique sans risquer la nullité du congé?
       
      Un majeur sous tutelle agé de 55 ans bénéficie-il d'une protection particulière en temps que locataire?
       
      En crise, ce locataire a tendance à occasionner de nombreux troubles de voisinage, son bail pourrait déja ne pas être renouvellé pour ce motif, mais la solution la plus radicale semble le congé pour vendre, suivi de la mise en vente effective. Y a t'il incomptatibilité entre les deux procédures, dans l'hypothèse ou le voisinage mettrait le propriétaire en demeure de faire cesser le trouble du voisinage en usant de l’article 6-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié le 5 mars 2007 : Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
       
      Merci par avance de vos conseils
       
      ---------- Message ajouté à 17h37 ---------- Précédent message à 16h44 ----------
       
      Je viens de voir qu'une jurisprudence contraint de réaliser les diagnostics avant de délivrer le congés: La non-réalisation de diagnostics et bilans techniques obligatoires par une société propriétaire d’un immeuble qu’elle souhaite vendre par lots, entraîne la nullité de congés de vente notifiés aux locataires (Cass. Civ.3, 20 février 2008, n°06-21.122)
       
      Le locataire ou le tuteur a t'il le droit de s'opposer à l'entrée des diagnostiqueurs dans son domicile ?
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