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Vente propriété démembrée et fiscalité


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Bonjour,

- En Décembre 1999, mon fils achetait (à crédit) son studio d’étudiant, alors sa résidence principale pour 270 000 francs (41 200 euros environ)

- En septembre 2003, ses études finies, quelques jours avant mes 60 ans, je lui en ai racheté l’usufruit pour 15 300 euros (30%, soit valeur totale 51 000 euros) lui laissant 35 800 euros de nue-propriété)

Actuellement, ce studio n’est la résidence principale d’aucun de nous deux ; il est mis en location et je bénéficie de loyers.

J’aurais 67 ans en Septembre 2010.

Mes questions :

Si nous mettons maintenant ce studio en vente

- quelle part de la vente reviendrait légalement à mon fils et quelle part me reviendrait

- que ferait le fisc si nous répartissions la vente dans des proportions autres que celles prévues pour un usufruit à mon âge

- comment se calculeraient les plus values éventuelles, à partir de quelle date (1999 achat par mon fils ou 2003 mon achat d’usufruit ?) et qui, legalement, les doit du nu-propriétaire ou de l’usufruitier ?

Merci de m’éclairer. Très cordialement.

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- quelle part de la vente reviendrait légalement à mon fils et quelle part me reviendrait.

60% à votre fils et 40% à vous. Niveau barèmee fiscal, les % d'usufruits ont changé en 2004.

- que ferait le fisc si nous répartissions la vente dans des proportions autres que celles prévues pour un usufruit à mon âge
Il n'en tiendrait pas compte. Par contre, rien ne vous empêhce, après la vente, de faire un don manuel à votre fils. Il sera exonéré de droits de successions jusqu'à 157.000€ environ. A voir les conséquences avec votre notaire, surtout si vous avez d'autre enfants, ou, si au contraire, votre fils veut noter que cet argent est un bien propre lors d'un rachat dun bien suivant.

- comment se calculeraient les plus values éventuelles, à partir de quelle date (1999 achat par mon fils ou 2003 mon achat d’usufruit ?) et qui, legalement, les doit du nu-propriétaire ou de l’usufruitier ?
Pour votre fils, plus value sur sa part soit 60%, avec réduction de 10% par année au dela de la cinquième, soit 60% ou 70%, suivant la date de la vente. Pour vous, sur vos 40%, également 20% ou 30% d ereduction.

 

Les frais que vous avez eu sur ce logement ont déductibles de votre plus value.

 

la plus value est de 28.1% du montant imposable, contributions sociales comprises.

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