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Forum juridique de Net-iris

prolongation 3 mois de bail


Patjer

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Bonjour

 

J'ai fait à un de mes locataires un congé pour vendre;

L'échéance du bail est au 31/05/2010.

Le locataire m'écrit pour solliciter 3 mois de plus car a acheté une maison qui nécessite des travaux et qui ne seront pas terminés avant le 31/08/2010.

J'ai toujours eu de bonnes relations avec celui ci et je n' y suis donc pas opposé.

J'ai toutefois 2 questions à ce sujet :

 

Si nous signons un avenant au bail de 3 mois, celui est il légal et ne risque t il pas d' être automatiquement transformable en bail de 3 ans seule durée valable pour un bail d'habitation ?

 

Par ailleurs pensez vous légitime ou plutôt légal d'indiquer dans cet avanant qu'en cas de vente à un prix inférieur à celui qui lui avait été proposé initialement le locataire nous dispense de l'en informer renonçant à sa priorité sur la vente. Ayant acheté une autre maison cela ne devrait pas lui poser de problème et cela faciliterait les transactions vis à vis d'un futur éventuel acheteur.

 

Merci

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Bonjour

 

Si nous signons un avenant au bail de 3 mois, celui est il légal et ne risque t il pas d' être automatiquement transformable en bail de 3 ans seule durée valable pour un bail d'habitation ?

 

le bail pourrait repartir pour 3 ans ... l'art 15.I est formel: le locataire est déchu de tout droit a partir de la fin du bail et un engagement écrit d'une prorogation de rester 3 mois supplémentaires pourrait etre interpreté par les tribunaux comme une reconduction du bail.

 

le locataire pourrait s'engager par écrit pour un congé à quitter le logement en date du ..... mais vous n'avez aucune sécurité. car s'il ne part pas et qu'il est vraiment de mauvaise foi, il faudra entamer une procédure d'expulsion, qui on le sait, dure ... un certain temps!

 

Par ailleurs pensez vous légitime ou plutôt légal d'indiquer dans cet avanant qu'en cas de vente à un prix inférieur à celui qui lui avait été proposé initialement le locataire nous dispense de l'en informer renonçant à sa priorité sur la vente. Ayant acheté une autre maison cela ne devrait pas lui poser de problème et cela faciliterait les transactions vis à vis d'un futur éventuel acheteur.

 

 

même si le locataire vous faisait cet écrit, la loi de 89 étant d'ordre public, vuos ne pouvez pas y déroger : vous seriez de toutes facons obligé de l'avertir de la diminution de prix et il pourrait tres bien acheter :cool:

 

cette protection des locataires est telle que dans un cas comme le vôtre ou tout le monde semble de bonne foi, et pourrait tres bien organiser un modus vivandi, ca coince quand même :mad:

je vois mal dans la situation actuelle pourquoi s'il a acheté, il ne démenagerait pas ... peut etre pourriez-vous lui demander de voir son acte d'achat ? bonjour la confiance ...

 

où en etes-vous de la vente de votre propre logement ? avez vous un candidat ? car attention aussi de ce coté a la condition du logement vide ou non ! ... cela pourrait poser probleme si vous vendez libre d'occupation ... et que le locataire ne parte plus.

 

evidemment je vous donne le coté "noir" du tableau ... il y a encore des gens "bien" qui respectent leurs engagements.

 

une idée serait, afin de vous prémunir, que le locatairet vous signiez un avenant, en donnant comme date de départ le ................. parce achat d'une maison située ...... non terminée pour le 31/5 et que en cas de non départ du locataire en date du ....., il vous devra la somme de .... euros (et la par exemple, vous tapez dans le double du loyer actuel).

 

ca fait celui qui fait pas confiance ... je sais, mais ce serait une protection pour vous, et une grande incitation á partir ....

 

voilá vous avez des élements pour décider ... bon courage ! :)

 

---------- Message ajouté à 20h06 ---------- Précédent message à 20h04 ----------

 

89 jours vous permettent de lui faire un bail saisonnier.

 

Et vous pouvez obtenir dans la foulée à une renonciation d'achat, quelque soit le prix de vente.

 

sardine: je n'ai jamais vu de bail saisonnier non meublé. c'est la residence principale des locataires, il serait extraordinaire tout á coup que cela change ....

 

je ne suis pas sûre du tout que votre proposition soit "bordée".

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sardine: je n'ai jamais vu de bail saisonnier non meublé. c'est la residence principale des locataires, il serait extraordinaire tout á coup que cela change ....

 

je ne suis pas sûre du tout que votre proposition soit "bordée".

 

Rien ne peut l'être, en l'occurence.

Par contre, transférer leur résidence principale à leur nouvelle adresse, ça c'est faisable. Et tangible.

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Que ses travaux prennent du retard, qu'ils ne souhaitent pas partir avant que les doubles rideaux soient posés...bref, ce genre de choses.

D'un autre coté, le fait de devoir payer un loyer + une mensualité de remboursement risque d'être assez dissuasive.

 

De toutes façons, entre clauses léonines réputées non écrites et clauses bancales, rien n'est juridiquement satisfaisant dans ce que nous avons tenter de vous proposer.

Vous seul les connaissez et connaissez assez leurs finances pour savoir s'ils risquent de s'éterniser.

Devoir payer "double peine" mensuelle sera leur moteur le plus puissant pour déguerpir au plus vite.

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les lois qui veulent protéger les locataires sont légitimes mais il est des casou elles peuvent se retourner contre eux car dans le cas présent l'absence de solution idéale et surtout en accord avec la législation pourrait m'inciter à dire non à cette proposition alors que l'elle est dans son interêt .

J'en conclus tout de même qu'avec un avenant si celui ci risque d'être considéré par un tribunal comme une prolongation triennale je cours un risque alors que sans avenant c'est le locataire qui est dans son tort de ne pas être parti au 31/05/2010....

Car dans les 2 cas le risque de retard dans ses travaux ou autres excuses est possible.

Je me trompe ?

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le plus simple est encore de donner un accord oral, et d'etablir a partir du 31 mai 2010 des recus pour indemnites d'occupation (et surtout pas, de quittance de loyer)

 

A partir du 31 mai 2010, le locataire sera sans droit ni titre et ne pourra donc pas se prevaloir d'un bail oral si vous ne lui etablissez pas de quittance de loyer (d'ou l'importance de l'intitulé des recus)

 

Tandis que si vous lui etablissez un avenant, cela risque d'etre compliqué en cas de mauvaise foi du locataire ... et d'aboutir a une reconnaissance de bail soumis a la loi de 89 (et donc, reparti pour 3 ans :mad:)

 

En effet, un bail precaire (en location vide) ne peut etre inferieur a un an, et doit mentionner le motif

Or, vous ne rentrez pas dans les cas prevus par l'art 11 de la Loi

 

Article 11 En savoir plus sur cet article...

 

 

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

 

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

 

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

 

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

 

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

 

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

 

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Tout de même, 3 mois de travaux c'est beaucoup. Elle est déjà sortie de terre où ils ont planté lesgraines au week end dernier?:eek::eek::eek:

 

---------- Message ajouté à 21h29 ---------- Précédent message à 21h28 ----------

 

Cette hyper protection du locataire, ça finit un peu comme ce vieux proverbe: "Qui trop embrasse mal étreint."

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J'ai peut être une autre solution, vous allez pouvoir me dire ce que vous en pensez :

Faire une prolongation du bail malgré le congé pour vendre qui avait été fait et en même temps le locataire fait un courrier de résiliation au 30/09/2010.

Il n'est donc pas réputé pouvoir rester au delà et par ailleurs comme c'est lui qui a résilié il n'est plus acheteur prioritaire .

 

Merci de vos avis

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J'ai peut être une autre solution, vous allez pouvoir me dire ce que vous en pensez :

Faire une prolongation du bail malgré le congé pour vendre qui avait été fait et en même temps le locataire fait un courrier de résiliation au 30/09/2010.

Il n'est donc pas réputé pouvoir rester au delà et par ailleurs comme c'est lui qui a résilié il n'est plus acheteur prioritaire .

 

Merci de vos avis

Dans ce cas, ce n'est pas une prolongation de bail qu'il vous faudra faire, mais un nouveau bail de 3 ans puisque l'ancien bail a été résilié...

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c'est ce que je proposai plus haut : que le locataire vous donne deja congé pour le ..... (sans pour autant prolonger son contrat). si il lui prenait l'envie d'activer le fait que le bail est reparti pour 3 ans, vous pourriez lui opposer son congé donné dans les formes.

 

mais cela ne veut pas dire qu'il partira a coup sûr a la date initialement indiquée :rolleyes: et je dirai ...

ce qui se fera presque à coup sûr si il reclame le bail de 3 ans :cool: c'est qu'il a envie de rester !

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Merci de vos réponses

Sinon vous êtes bien d'accord qu'avec ou sans nouveau bail ( ou prolongation) le fait que le locataire fasse une lettre de congé au 31/08/2010, il perd ainsi sa priorité d'acheteur privilegié et que je n'ai pas à le prévenir en cas de vente à un prix inférieur ai prix initialement proposé ??

 

Merci

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Dans un cas similaire, le locataire m'a rédigé une renonciation à l'achat quelque soit le prix de vente.

Mon notaire s'en est contenté. D'autant mieux que c'était son idée.

Et je n'ai jamais eu à reprocher la moindre faute de procédure ou de quoi que ce soit à ce notaire.

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Mon notaire interoogé me réponds :

 

la solution de faire faire un courrier par votre locataire est pas mal dans le cadre d'une prolongation amiable et Si votre locataire est de bonne foi .

Un renouvellement de bail se fait dans tous les cas pour 3 ans si votre locataire n'est pas de bonne foi et qu'il souhaite rester après le 31/08/2010 nous ne pouvons vous assurer que le courrier qu'il va vous faire sera suffisant pour vous couvrir auprès d'un tribunal.

Il n'y a pas de notion de délai pour re signifier le nouveau prix de vente à votre locataire si le prix de 170 000 euros proposé était inférieur. Donc attention si il est vigilant

Le congé pour vente fait que votre bail est terminé le 31/05/2010. Si votre locataire reste en place il s'agit d'un nouveau bail.

Dans tous les cas vous n'êtes pas dedouané du congé pour vente que vous avez donné initialement.

 

Pas vraiment de solution .....!

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