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Déclaration PO-i pour bailleur meublé non-professionnel


Marie-jane38

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Bonjour,

en juin 2009 nous avons acheté avec mon ami un logement en indivision qui est loué en meublé à des étudiants depuis août 2009. Je suis allée récemment au CDI pour connaître les démarches afin de déclarer ces revenus comme BIC au régime réel(?). La personne des impôts m'a donné une Déclaration PO afin d'obtenir un N° de Siret en me disant que nous aurions dû faire cette déclaration dans les 15 jours suivant signature du bail, soit courant août 2009? 1/Le délai est-il bien de 15 jours? Et sommes-nous passibles d'une amende ou autre?

 

Je voudrais renvoyer ce doc au plus tôt mais hésite pour la rubrique option(s) fiscales(s). 2/Quand on veut pouvoir déduire les frais de notaires, charges, intérêts, assurance, taxe Foncière etc. est-ce BIC réel(?) ou réel simplifié(?)

Pour la TVA, est-ce le réel simplifié, normal ou mini-réel?

3/ Quelle est la date limite pour le dépôt de déclaration de ces revenus fonciers? Idem déclaration IR?

 

Enfin, le bail meublé signé avec les étudiants mentionne nos 2 noms comme bailleurs, ce qui a fait dire à la personne des impôts (mais après hésitation) que ce ne serait pas une PO à remplir mais une MO et impliquerait que nous aurions l'obligation de rester sur une fiscalité au réel sans pouvoir opter pour l'abattement forfaitaire par la suite.

4/Est-il indispensable en cas d'indivision de ne mettre que le nom d'un seul propriétaire sur le contrat de bail afin de pouvoir se voir attribuer un n° de siret en tant que personne physique?

 

En tant que particuliers, nous ne souhaitons pas constituer de société bien sûr mais simplement déclarer nos revenus locatifs au mieux. Et pour 2009,2010 et 2011, il sera plus intéressant de déduire nos charges car elles vont générer un déficit. A partir de 2012 nos charges seront en dessous des 50% par rapport à la valeur des loyers. 5/ Les impôts sont-ils habilités à renseignés les contribuables précisément sur les déclarations à remplir, ce que le fonctionnaire que j'ai vu n'a pas voulu faire? Aurais-je intérêt à y retourner et demander un RV avec un inspecteur?

 

Merci pour votre aide

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1/ Oui ; pour les amendes pas de risques mais pensez à passer au CDI demander une déclaration de revenus complémentaires dès réception de la déclaration simplifiée.

 

2/Le choix du régime fiscal dépend de votre capacité à remplir les documents (tableaux fiscaux, déclarations de TVA) ; en général le régime simplifié suffit dans votre cas.

 

3/J'ai l'impression que vous mélangez revenus fonciers et BIC. Avez-vous vu un comptable ?

 

4/ en indivision, c'est plutôt un formulaire F pour le tout et un P0 pour chaque indivisaire. Il y a souvent confusion avec la constitution d'une personne morale suivant la façon dont on présente la chose.

L'indivision aura son propre SIRET, ainsi que chaque indivisaire. Ce qui peut être utilise par exemple si un indivisaire se trouvait aussi loueur en nom propre.

 

5/Que vous voyiez un inspecteur, dont d'ailleurs les tâches sont différentes, n'y changera rien.

Le fonctionnaire n'a qu'un devoir d'information ; contrairement à un comptable il n'est pas payé pour faire de la comptabilité. En revanche il contrôlera soigneusement ce que vous déclarerez.

 

Par ailleurs il vaut mieux ne pas être renseigné que l'être de façon non pertinente, et à vous lire, tout ne me parait pas limpide dans ce que vous souhaitez faire même si c'est visiblement clair pour vous.

Mais en matière de fiscalité, c'est déclaratif, et donc à vous d'assumer les conséquences d'éventuelles erreurs ;) l'optimisation fiscale n'est pas le problème du fisc.

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Merci pour ces précisions. Je n'ai effectivement pas vu de comptable et vais le faire.

3/ Effectivement, je n'aurais pas du dire "revenus fonciers", mais BIC. Les dates butoir pour la déclaration des BIC est-elle alignée sur l'IR? En clair, quel délai ai-je pour prendre les renseignements nécessaires?

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en juin 2009 nous avons acheté avec mon ami un logement en indivision
C'est effectivement un M0 (à défaut de F0 pas toujours présent dans les SIE) que vous auriez du remplir.

 

Et comme vous êtes en indivision, cela supprime la question suivante. Vous avez l'obligation de remplir systématiquement une déclaration réelle (simplifiée). Vous n'avez pas droit à l'option régime micro.

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C'est effectivement un M0 (à défaut de F0 pas toujours présent dans les SIE) que vous auriez du remplir.

Surtout pas ! :eek:

Le formulaire Fcmb est présent dans tout SIE bien tenu et le cas échéant téléchargeable sur Service-public.fr

http://reseaucfe.inpi.fr/formulaires/pdf/fcmb.pdf

Pour le coup, Maria, il va vous falloir une révision de la façon de créer les exploitations en commun ;)

 

Et comme vous êtes en indivision, cela supprime la question suivante. Vous avez l'obligation de remplir systématiquement une déclaration réelle (simplifiée).

 

Ben, justement non : en indivision il est possible de bénéficier du micro, contrairement au cas de la SCI.

Par contre, micro et TVA ...

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Le formulaire Fcmb est présent dans tout SIE bien tenu
On est d'accord sur ce point

 

 

Ben, justement non : en indivision il est possible de bénéficier du micro, contrairement au cas de la SCI.

Par contre, micro et TVA ...

Mais pas sur celui là. Vous remarquerez d'ailleurs que le Fcmb ne permet pas l'hypothèse du régime micro. Conforment au BOI 4-G-2-99 point 8

Or, dès lors que les sociétés ou organismes soumis au régime fiscal des sociétés de personnes, notamment les sociétés de fait et les indivisions, ne peuvent pas, en principe, bénéficier du régime des micro-entreprises (cf. n° 23.), le résultat provenant de l'exploitation d'un tel fonds doit être déterminé selon un régime réel d'imposition. Par dérogation à cette règle, il est admis qu'un fonds de commerce indivis entre deux époux puisse, pour l'application du régime des micro-entreprises, être réputé exploité personnellement par celui des deux époux qui est immatriculé au registre du commerce et des sociétés

L'immatriculation par Fcmb empêche de fait une inscritption unique. Mais surtout, pour Marie-Jane38, il ne s'agit pas d'une indivision entre mari et femme pour laquelle les époux auraient le choix de ne pas l'inscrire en tant qu'indivision mais au nom d'un seul et au moyen de l'imprimé P0.

 

A noter que si un seul exploite le fonds, rien ne l'empêche alors de s"incrire au moyen d'un P0 , d'opter pour le régime micro et de payer un loyer au coindivisaire. Mais ce n'est pas forcément plus ionterressant fiscalement.

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[quote=Maria-c;931455

Mais pas sur celui là. Vous remarquerez d'ailleurs que le Fcmb ne permet pas l'hypothèse du régime micro. Conforment au BOI 4-G-2-99 point8

 

 

Cela confirme ce que je disais : la possibilité du micro existe depuis la loi de finances 2002 (art 32 CGI ?).

Pour info entre époux on n'appelle pas ça une indivision mais une société de fait. ;)

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BonneVolonté, vous auriez du cliquer sur le lien...

4 G-2-99

N° 142 du 30 JUILLET 1999

4 F.E. /24 - G

INSTRUCTION DU 20 JUILLET 1999 (N° 92399D)

REGIMES D'IMPOSITION. REGIME DES MICRO-ENTREPRISES. REGIME DU FORFAIT.

ARTICLE 7 DE LA LOI DE FINANCES POUR 1999 (LOI N° 98-1266 DU 30 DECEMBRE 1998)

(C.G.I., art. 50-0, 52 ter, 151 septies, 201, 202 bis et 302 ter à 302 septies)

NOR : ECO F 9910085J

[bureaux B 1, CF1, G1 et G2]

 

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ECONOMIE GENERALE DE LA MESURE

 

 

 

L'article 7 de la loi de finances pour 1999 aménage le régime des micro-entreprises et, corrélativement, supprime le régime du forfait ainsi que toutes les mesures techniques liées à ce régime

 

Et pour le reste, les indivisions entre couples sous régime séparatiste, cela existe... D'où le "il est admis!..." impliquant que ce n'est pas une obligation.

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Votre lien renvoie vers un texte de 1999 qui à mon avis a été modifié en 2002 (loi 2001-1275, art 12).

 

Je crois Maria, que vous n'avez pas pris la mesure de ce qu'est une indivision, ce qui apparaissait déjà quand vous suggériez le formulaire M en lieu et place du F. A savoir que ce n'est pas l'indivision qui est imposée mais les indivisaires.

 

Je vous renvoie, moi, vers ce lien : brochures pratiques

 

Et pour ce qui est des indivisions entre époux séparés en bien, c'est identique aux personnes non mariées. Si on pouvait éviter de couper les cheveux en quatre ?

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Merci à vous deux. J'ai lu avec intérêt vos arguments mais vous comprendrez que pour un "citoyen moyen", la déclaration d'un simple loyer, bien en-dessous du seuil des LMP, devient dans ce cas une équation du 3ème degré;)!

Je suppose que de nombreux couples achètent en indivision! La solution aurait-elle été de ne pas louer en meublé?

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Non, ne croyez pas que notre désaccord à Maria et moi soit rédhibitoire pour le "citoyen moyen". Il porte sur un point technique (le formulaire adéquat) sans incidence pour vous (la mauvaise solution apportera un peu plus de travail au gestionnaire du dossier, ce qui n'est pas votre problème), et sur une évolution législative.

Là c'est plus embêtant, mais vous n'avez pas dit être intéressée par le régime micro, donc pas de problème pour vous :)

 

De nombreuses personnes louent des meublés mais la constitution d'une structure particulière d'indivision n'est nécessaire dans les bases fiscales que si les indivisaires ne sont pas tous imposés en commun, c'est à dire qu'ils ne sont pas des couples communs en bien.

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  • 1 an plus tard...

Bonjour tout le monde,

 

Je tombe sur cette discussion après une recherche car je suis dans un cas qui me semble similaire : nous avons hérité (6 héritiers) en indivision de biens immobiliers, dont certains font l'objet de baux commerciaux (boutiques).

 

Je suis donc confronté au problème de la déclaration de TVA pour ces baux. Et donc si je comprends bien ce qui précède, il faut renvoyer un formulaire M0 pour chaque membre de l'indivision (c'est moi qui gère, donc je vais les remplir en tant que mandataire) plus un formulaire F pour l'indivision, c'est bien ça ?

 

Mais ensuite, est-ce bien l'indivision qui déclare la TVA, ou chaque indivisaire pour sa part ?

 

Après la vraie question c'est : quel régime vaut-il mieux adopter ? Vu qu'il y a occasionnellement des travaux d'entretien de ces biens, si j'ai bien tout compris j'ai intérêt à opter pour le régime réel qui permet de déduire la TVA de ces travaux, j'ai bon ?

 

Et en matière de revenus, s'agit-il alors nécessairement de BIC et même question, quel régime vaut-il mieux adopter ? Cela dépend-il de la situation fiscale des indivisaire (qui est assez différente selon les cas).

 

Merci d'avance pour toute contribution.

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Plutôt un P0 pour chaque indivisaire, et un F pour l'indivision.

 

C'est l'indivision qui paie la TVA, mais en cas de non paiement, chaque indivisaire sera personnellement poursuivi pour sa part.

 

Le problème dans votre cas c'est qu'il y a des locations, qui si elles portent sur des locaux nus génèrent des revenus fonciers et ne sont pas imposables à la TVA (donc pas de déduction possible) et des locaux commerciaux éventuellement assujettis à la TVA (le choix se fait par local). Les revenus sont dans la catégorie des BIC.

 

La question de pose de savoir si l'indivision est la meilleure forme en face par exemple d'une SCI.

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Plutôt un P0 pour chaque indivisaire, et un F pour l'indivision.

 

Ok, quelle est la différence entre les deux ?

 

Le problème dans votre cas c'est qu'il y a des locations, qui si elles portent sur des locaux nus génèrent des revenus fonciers et ne sont pas imposables à la TVA (donc pas de déduction possible) et des locaux commerciaux éventuellement assujettis à la TVA (le choix se fait par local). Les revenus sont dans la catégorie des BIC.

 

Oui là on est bien d'accord, la TVA ne porte que sur les baux commerciaux. Et oui on a le choix, mais justement l'option TVA me semble plus intéressante puisqu'on peut déduire la part des travaux relatifs au bail commercial.

 

La question de pose de savoir si l'indivision est la meilleure forme en face par exemple d'une SCI.

 

Ma compréhension c'est que sauf à choisir l'option IS une SCI serait fiscalement transparente, me trompé-je ?

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Ok, quelle est la différence entre les deux ?

Juste pour être précis : un P s'adresse à des personne physiques, un M à des personnes morales.

Par ailleurs beaucoup de centres de formalités enregistrent à tort les indivisions avec un formulaire M0 ; le point a été soulevé dans ce même fil.

 

Oui là on est bien d'accord, la TVA ne porte que sur les baux commerciaux. Et oui on a le choix, mais justement l'option TVA me semble plus intéressante puisqu'on peut déduire la part des travaux relatifs au bail commercial.

Là, je vous suit.

 

Ma compréhension c'est que sauf à choisir l'option IS une SCI serait fiscalement transparente, me trompé-je ?

C'est vrai.

Mais on peut aussi envisager une EURL de famille à l'IR.

Il faut aussi considérer qu'un membre de l'indivision pourrait vouloir en sortir. En vendant ?

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Juste pour être précis : un P s'adresse à des personne physiques, un M à des personnes morales.

D'accord, ça c'est clair.

 

Mais on peut aussi envisager une EURL de famille à l'IR.

Il faut aussi considérer qu'un membre de l'indivision pourrait vouloir en sortir. En vendant ?

Ça c'est un autre problème. Disons que pour l'instant on reste en indivision le temps d'huiler le tout, mais par la suite il faudra effectivement probablement formaliser un peu plus le montage.

 

Le problème de la SCI c'est qu'au delà de 10% de BIC on doit passer à l'IS, ce qui ne serait intéressant que dans certaines conditions (avoir quelque chose à amortir). Par contre l'EURL à l'IR je ne connaissais pas, par rapport à la SCI quelles sont les principales distinctions ?

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Mis à part que c'est SARL et non EURL (je ne sais pas à quoi je pensais : EURL n'a qu'un seul associé :confused:).

 

Je suis incapable de lister les ressemblances et différences entre les deux formes SCI et SARL en quelques lignes, mais mon avis est que dès qu'il y a plusieurs personnes qui s'associent et le que le lien de parenté n'est pas direct (conjoints et enfants), l'indivision ne peut à terme qu'être problématique, suivant les intérêts particuliers de chaque indivisaire.

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Je suis incapable de lister les ressemblances et différences entre les deux formes SCI et SARL en quelques lignes, mais mon avis est que dès qu'il y a plusieurs personnes qui s'associent et le que le lien de parenté n'est pas direct (conjoints et enfants), l'indivision ne peut à terme qu'être problématique, suivant les intérêts particuliers de chaque indivisaire.

Ça dépend comment ça se passe dans la famille...

 

Merci en tout cas pour les réponses, je vais fouiner du côté de la SARL pour plus tard.

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Merci en tout cas pour les réponses, je vais fouiner du côté de la SARL pour plus tard.

Bon déjà ça semble raté pour la SARL familiale, je lis sur un site facilement trouvable dans google que "ne satisfont pas aux exigences du texte les sociétés réunissant des frères et le fils de l'un d'eux" or justement chez nous ce sont des oncles et des neveux...

 

Cela dit ça me semble un peu bancal comme truc, parce qu'il est aussi indiqué que c'est possible entre "un grand-père et plusieurs petits-enfants". Or quand les enfants héritent des parts du grand père, on se retrouve bien avec des oncles et de neveux, que devient la SARL alors ?

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si le liens de parenté est respecter, pas de pb pour sarl de famille

 

pour ma part nous sommes 12 associés dans sarl de famille

grand parent (mari et femme)

____ les trois enfants et leurs epouses

_______et leurs enfants respectifs en attente de la suite de la lignée

 

ils faut blindé les statuts sinon, c'est la bérézina !!!

 

bon courage

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Cela dit ça me semble un peu bancal comme truc, parce qu'il est aussi indiqué que c'est possible entre "un grand-père et plusieurs petits-enfants". Or quand les enfants héritent des parts du grand père, on se retrouve bien avec des oncles et de neveux, que devient la SARL alors ?

 

La SARL de famille est régie par les dispositions de l'article 239 bis AA du code des impôts :

Les sociétés à responsabilité limitée exerçant une activité industrielle, commerciale artisanale ou agricole, et formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et soeurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité défini à l'article 515-1 du code civil, peuvent opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes mentionné à l'article 8. L'option ne peut être exercée qu'avec l'accord de tous les associés. Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées.

 

Elle est donc possible entre oncles et neveux si le parent des neveux frère ou sœur de l'autre associé est aussi dans la SARL.

Mais dès qu'il n'est plus associé, les conditions ne sont plus réunies et la société devient une SARL classique : si une option pour l'imposition à l'IR a été souscrite, elle est caduque.

 

La situation est la même avec un grand père et ses petits enfants si ceux-ci ne sont pas tous frères et soeurs. Dès qu'il y a un cousin parmi eux, le décès du grand père fait tomber la SARL de famille.

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    • Par catox123
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      (29000-4000)*0,6=15000euros
      ou (29000*0,6)-4000=13400euros
       
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      Bonjour,
       
      Tout est dans le titre mais j'explicite un peu ma question :p
       
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      Mes parents sont propriétaires de leur ancien domicile principal et d'un appartement loué en France, ainsi que d'un appartement à l'étranger.
       
      Nous avons découvert, dans le cadre du règlement de la succession d'un de mes parents, que la valeurs des biens en France les rendaient théoriquement redevables de l'ISF.
       
      Compte tenu de leur lieu de résidence au moment du décès, quelle règle s'applique ?
       
      Dans l'attente de votre réponse,
      Cordialement.
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