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Forum juridique de Net-iris

renovation cadastrale


Rayanko

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Bonjour

j'ai une question concernant un probleme lie au cadastre.

 

Je suis proprietaire d'une maison et d'un terrain, entre les deux passe une chemin large de 3,50 metres et long de 35 metres environ qui part de la voie publique et va jusqu'a la limite de ma parcelle qui est contigue a celle d'une proprietaire avec qui je suis en proces car elle reclame un droit de passage (acquisition trentenaire par les anciens proprietaires semble t'il et non par elle, elle n'a achetee qu'en 2000).

 

Avant la renovation du cadastre en 1958 sur le plan de masse l'entree du chemin perpendiculaire a la voie publique etait ouvert et allait effectivement jusqu'a la parcelle de ma voisine.Apres 1958 sur le plan ce chemin est ferme et le cadastre m'a informe recemment que cette portion de parcelle qui servait auparavant a desservir la parcelle de ma voisine m'appartenait actuellement (jai achete en 2005).

 

Dans quel cas un bout de terrain qui appartenait a la commune peut-il etre incorpore a une propriete privee,la mienne en l'occurence? comment est-ce possible? Au debut j'ai pense a une erreur humaine lors de la renovation de 1958 mais la lettre du service du cadastre est clair : le chemin a ete ferme cote voie publique et rattache a ma propriete.

 

Et si cela est possible,est-ce que "l'heureux beneficiaire" de cette erreur, moi en l'occurence, herite en meme temps d'une servitude legale de passage? ou bien puis-je la contester?

 

Merci de vos lumieres.

Rayanko

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Si elle avait un accès sur la voie publique il est évident que son droit de passage devrait apparaitre quelque part on ne peut le lui supprimer comme ça sans établir une servitude de passage à la place :eek::confused:

Il faut savoir comment cette parcelle a été sortie du domaine de la commune (remembrement ou achat de domaine privé de la commune )sur l'acte de vente de la Mairie !

Peut -être une erreur aussi du remaniement cadastral

Elle hérite de toute façon du droit au passage et de la prescription du fait de la continuité des possessions

Votre voisine n'est pas enclavée je suppose sinon ce passage est tout à fait légal il suffirait de l'officialiser au Tribunal

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Bonjour

Oui et non.

Non car car sa parcelle est elle-meme contigue d'une autre parcelle dont elle est aussi proprietaire et qui elle donne acces a une chemin communal.Cette unite fonciere permet de dire qu'elle n'est pas enclavee,ce que declare le cadastre par ailleurs.Un arrete d'alignement etabli par la mairie avant 2000 existe en ce sens.

Oui d'apres le juge car ce chemin n'est plus emprunte depuis longtemps et n'est plus entretenu par la commune car elle n'en n'a pas l'obligation et serait peut-etre trop couteux pour l'utilisation d'une ou deux personnes seulement, de plus ce chemin separe aussi les terres d'un agriculteur qui le traversait regulierement pour labourer ses terres et qui finalement a fini aussi par labourer le chemin communal et y faire planter du mais (constat d'huissier).Ces faits ajoutes aux evenements climatiques (situe en Bretagne) rendait le chemin impraticable, il est pratiquement invisible en ce moment.Il n'y a pas eu d'usucapion concernant ce chemin qui fait toujours partie du domaine public inalienable et imprescriptible (Rappel fait par le service du Cadastre dans sa derniere lettre).

Du fait de cette impraticabilite,le juge a declare que la parcelle de ma voisine etait rellement enclavee et que la servitude devait s'exercait en passant devant ma maison.

Qu'en pensez-vous?

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Bonjour

Oui et non.

Non car car sa parcelle est elle-meme contigue d'une autre parcelle dont elle est aussi proprietaire et qui elle donne acces a une chemin communal.Cette unite fonciere permet de dire qu'elle n'est pas enclavee,ce que declare le cadastre par ailleurs.Un arrete d'alignement etabli par la mairie avant 2000 existe en ce sens.

Oui d'apres le juge car ce chemin n'est plus emprunte depuis longtemps et n'est plus entretenu par la commune car elle n'en n'a pas l'obligation et serait peut-etre trop couteux pour l'utilisation d'une ou deux personnes seulement, de plus ce chemin separe aussi les terres d'un agriculteur qui le traversait regulierement pour labourer ses terres et qui finalement a fini aussi par labourer le chemin communal et y faire planter du mais (constat d'huissier).Ces faits ajoutes aux evenements climatiques (situe en Bretagne) rendait le chemin impraticable, il est pratiquement invisible en ce moment.Il n'y a pas eu d'usucapion concernant ce chemin qui fait toujours partie du domaine public inalienable et imprescriptible (Rappel fait par le service du Cadastre dans sa derniere lettre).

Du fait de cette impraticabilite,le juge a declare que la parcelle de ma voisine etait rellement enclavee et que la servitude devait s'exercait en passant devant ma maison.

Qu'en pensez-vous?

Donc cela a été jugé ?

Cela semble logique il s'est basé :

- sur l'existence du passage originel (accès direct à la voie publique ce qui n'est pas rien )

- de la prescription trentenaire de l'assiette du passage et utilisé depuis 1958 sans contestation

- du droit légal à une servitude pour l'enclave selon l'article 682 du Code Civil puisqu'impossibilité de passer par l'autre chemin impraticable

 

Article 682

Créé par Loi 1804-01-31 promulguée le 10 février 1804

Modifié par Loi n°67-1253 du 30 décembre 1967 - art. 36 JORF 3 janvier 1968 rectificatif JORF 12 janvier 1968

Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

Vous voulez faire appel ?

A mon avis c'est perdu d'avance

 

De toute façon il y a un souci dès le départ car en 1958 la Mairie ne pouvait pas supprimer comme cela un accès direct à la voie publique des voisins sans qu'il y ait un droit de passage accordé sur la parcelle des voisins et cela semble avoir été entériné par la maintenance de ce passage par les propriétaires successifs sans contestation ;)

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La maintenance dont vous parlez etait necessaire pour permettre au proprietaire d'acceder a cette maison puisque c'est le seul acces.Entre le mur lateral de ma maison et la limite de la parcelle de ma voisine il y a moins de 5 metres, donc la maintenance se faisait uniquement pour l'acces a ma maison.

Concernant l'enclave, si la commune avait entretenue l'enclave et l'agriculteur ne l'avait pas labouree? juridiquement peut-on parler d'enclave si l'unite fonciere de ma voisine jouxte la chemin communal,meme si il a ete rendu praticable?

Car a bien y regarder ma voisine avait donc 2 chemins menant a la voie publique,maintenant il y en a 1.

Si la commune a cede le chemin qui passe devant chez moi a un ancien proprietaire sans faire mention d'un droit de passage (qui par ailleurs n'est jamais mentionne dans mon acte de vente, NI dans celui de mon adversaire),ais-je un recours?

et quid de la procedure de mise en cause des tiers (autres voisins) pour l'obtention d'un droit de passage que ma voisine n'a pas intentee? en effet sa parcelle est ausi contigue de celle d'un voisin qui a acces a la voie publique avec :

-a)une distance plus courte que mon chemin

-b)une dangerosite inexistante car pas d'habitation a proximite

(je signale qu'un voiture s'engageant sur mon chemin passe au maximum a 1 metre de ma porte d'entree ,alors si on ouvre la porte et on sort il ya danger certain).

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La maintenance dont vous parlez etait necessaire pour permettre au proprietaire d'acceder a cette maison puisque c'est le seul acces.Entre le mur lateral de ma maison et la limite de la parcelle de ma voisine il y a moins de 5 metres, donc la maintenance se faisait uniquement pour l'acces a ma maison.

Je parlais du fait que le droit de passage des voisins a été maintenu ;)

Les voisins ont continué depuis 1958 à passer par là aussi non ?

 

Concernant l'enclave, si la commune avait entretenue l'enclave et l'agriculteur ne l'avait pas labouree? juridiquement peut-on parler d'enclave si l'unite fonciere de ma voisine jouxte la chemin communal,meme si il a ete rendu praticable?

Car a bien y regarder ma voisine avait donc 2 chemins menant a la voie publique,maintenant il y en a 1.

Voilà dont un impraticable et comme la Commune n'a pas d'obligation d'entretien et si elle ne met pas le paysan en demeure de le remettre en état il est impraticable :(

 

Si la commune a cede le chemin qui passe devant chez moi a un ancien proprietaire sans faire mention d'un droit de passage (qui par ailleurs n'est jamais mentionne dans mon acte de vente, NI dans celui de mon adversaire),ais-je un recours?

Il faudrait retrouver aux Hypothèques la trace de cession et sur les actes anciens

 

 

et quid de la procedure de mise en cause des tiers (autres voisins) pour l'obtention d'un droit de passage que ma voisine n'a pas intentee? en effet sa parcelle est ausi contigue de celle d'un voisin qui a acces a la voie publique avec :

-a)une distance plus courte que mon chemin

 

-b)une dangerosite inexistante car pas d'habitation a proximite

 

Par ailleurs vous n'êtes pas dans un cas de division d'une plus grande parcelle avec votre voisine et application du 684 pour la servitude pour enclave ?

à vérifier aussi ou servitude dite du père de famille n'apparaissant pas sur les actes

Qu'a fait votre Avocat il n'a pas recherché tout ça ??:eek::confused:

C'était bien au TGI ?

 

(je signale qu'un voiture s'engageant sur mon chemin passe au maximum a 1 metre de ma porte d'entree ,alors si on ouvre la porte et on sort il ya danger certain).

Pas moyen de déplacer l'assiette ?

ça c'est toujours possible, pourquoi ne pas l'avoir demandé en même temps ?

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je viens de découvrir que je suis dans une situation un peu similaire, un morceau de chemin communal menant à ma maison a été intégré dans la parcelle du voisin au moment du changement de cadastre en 1956. Il n'a été conservé aucun droit de passage écrit à l'égard des anciens propriétaires de ma maison, mais ils ont continué à utiliser le passage jusqu'en 1996. Il y a un chemin communal praticable (l'entretien a toujours été assuré par les anciens propriétaires) à l'opposé de nos batiments. Existe-t'il une raison quelconque pour que le passage me soit désormais interdit sur le premier accès?

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Comment ce morceau de passage s'est-il retrouve inclus dans la parcelle en question? y a t'il une trace ecrite quelque part(cadastre,mairie, notaire,bureau des hypotheques)?quelles sont les consequences de cette "separation" pour les actuels proprietaires? Ma 1ere question s'adresse a Belga surtout mais les autres aux specialistes de Net-Iris.

Je vais pour ma part adresser un courrier au service du cadastre et a la Mairie pour savoir dans quelles conditions s'est faite l'incorporation a ma parcelle et son contexte juridique.

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Mon avocat n'a rien fait si ce n'est de verifier qu'aucune servitude de passage n'etait enregistrer quelque part et qu'un chemin communal "existait".Je me demande parfois si il s'est presentait lors de l'audience.Lorsqu'il m'a communique par lettre le resultat du proces au TGI, sa seule recommandation etait de poursuivre la venderesse.In petto je me suis dit :" c'est lui que je devrais attaquer pour defaut de conseil" et ensuite ma venderesse.

Voici ce que je fais apres : j'ai ecrit au cadastre qui m'a envoye un plan et une lettre indiquant que ma voisine n'est pas enclavee,que la mairie devait l'entretenir,que le domaine public etait inalienable et qu'elle devait empecher quiconque de se l'approprier (reference a l'agriculteur) et que la portion de passage faisait partie maintenant de ma propriete.J'attends a ce jour une nouvelle reponse de leur part concernant la trace ecrite de la servitude ou de la facon dont s'est faite la scission et ses consequences.

J'ai en ma possession une lettre de la Mairie se desolant du desistement de ma voisine le jour-meme a une reunion prevue pour trouver un accord a l'amiable avant le proces.

Je me suis aussi procure une lettre du Maire proposant a l'agriculteur un echange de terres, oui j'ai bien dit un echange afin de solutionner le probleme (lui ceder le chemin sur lequel il a cultive, en echange d'un passage par une de ses proprietes jouxtant celle de mon adversaire ET dont la distance jusqua la voie publique est plus courte que la mienne (et sans danger).Bien sur il a refuse.

Je vais bien sur faire ce que j'ai dit dans mon message precedant (bureau des hypotheques,Mairie..etc...).

En se basant sur le fait qu'il ait ete rendu impraticable,sur la lettre du cadastre indiquant une servitude et les attestations des voisins sur le trentenaire le juge a dit que l'assiette de passage devait etre par le chemin qui passe devant chez moi et que je devrais l'inscrire au bureau des hypotheques.Mon avocat n'a pas demander a deplacer l'assiette,n'a pas invoquer la procedure de mise en cause des tiers,n'a pas remis en cause les attestations des voisins quis sont tous de la meme famille que l'agriculteur,n'a pas parle de l'arrete d'alignement figurant dans l'acte de vente de mon adversaire disant que 2 des ces parcelles (qui forment une unite fonciere) sont contigues du chemin communal et de la mention claire que ma voisine fait son affaire personnel pour avor un acces a la voie communale car il n'y a pas de servitude lui beneficiant.

Mon avocat n'a pas demande non plu,et le juge l'a souligne, la nomination d'un geometre-expert qui aurait pu constater ce que j'affirme.

J'ai depuis fait venir un huissier qui a dresse un constat sur :

-le labourage du chemin communal et l'existence de plantations de mais (qui peut expliquer un certificat de complaisance fourni lors de l'audience par le paysan et les membres de sa famille voisins de ses terres car il ya un interet direct en l'occurence)

-le fait que la voie communale a ete,a un moment, empierree par la mairie tout comme le chemin passant devant chez moi il y a plusieurs annees

-la dangerosite du passage devant chez moi

-le fait qu'actuellement ma voisine emprunte a pied le chemin passant sur la parcelle plus courte d'acces et assez large pour laisser passer un voiture jusqu'a la rue dont je parle plus haut.

Donc je fais presentement tout le boulot qui n'a pas ete fait par mon "defendeur", je pense presenter un bon dossier mais ce qui m'embete c'est que cela ne sera sans doute pas utiliser comme il convient.En effet j'aurais besoin de quelqu'un pour plaider et argumenter pieces a l'appui mais en Appel un avoue ne plaide pas.Et je n'aurais pas les moyens de me repayer les services d'un avocat pour accompagner l'avoue.J'aurais de la chance si au vu du dossier et des pieces presentes par l'avoue la cour d'appel decidait de nommer un expert (a mes frais surement).

Rayanko

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Comment ce morceau de passage s'est-il retrouve inclus dans la parcelle en question? y a t'il une trace ecrite quelque part(cadastre,mairie, notaire,bureau des hypotheques)?quelles sont les consequences de cette "separation" pour les actuels proprietaires? Ma 1ere question s'adresse a Belga surtout mais les autres aux specialistes de Net-Iris.

Je vais pour ma part adresser un courrier au service du cadastre et a la Mairie pour savoir dans quelles conditions s'est faite l'incorporation a ma parcelle et son contexte juridique.

Je n'ai réussi à trouver aucune information sur la manière dont ce chemin a été intégré à la parcelle du voisin, ni au cadastre, ni dans les archives notariales....le chemin était public, et puis il est devenu privé.....aucune trace de cession, vente ou je ne sais quoi. Par contre l'accès n'a été fermé qu'il y a une douzaine d'années, et les gens ont continué à passer comme avant pendant des décennies. Je ne suis pas un grand spécialiste et je peux me tromper mais je pense que pour les propriétaires actuels la situation est assez simple:

soit le chemin a été vendu par la municipalité, mais cette dernière n'a pas fait son travail en omettant de faire enregistrer le droit de passage qu'elle devait aux habitations desservies par ce chemin. Et dans ce cas là, le bénéficiaire du "droit de passage" doit pouvoir simplement faire officialiser la chose (surtout qu'on ne peut pas plaider l'extinction par non-usage trentenaire).

soit le chemin n'a jamais été vendu, et je commence a sérieusement me poser la question en ce qui me concerne (au moment du changement de cadastre, le premier adjoint de la commune, en charge du "dossier" était ......roulement de tambour......le propriétaire qui a bénéficié de "l'erreur" en question :rolleyes:.......sans voir le mal partout.:D........ça fait quand même réfléchir :cool:). Et si le chemin n'a jamais été vendu, l'espace public étant si ma mémoire est bonne inaliénable, et l'empiètement imprescriptible.......et bien c'est toujours un chemin public.....

Une fois ceci posé, j'ai bien peur que dans un cas comme dans l'autre, le fait que le propriétaire détenteur du "droit de passage" ne soit pas enclavé n'entre pas en ligne de compte. Sauf à imaginer un arrangement gagnant/gagnant, où vous lui trouvez un autre accès et ellevous libère du droit de passage.......c'est sur ce type d'arrangement que je suis en tout cas en train de travailler avec mon merveilleux voisin!!!:rolleyes:

 

Tout ce que je dis ici n'est que le résultat des quelques recherches que j'ai pu mener sur le forum et sur le net, et je suis peut être totalement à coté de la plaque! Mais je compte bien sur les vrais érudits du forum pour nous donner leur sentiment!

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