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bail à construction


Charlesf

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Bonjour,

 

Proprietaire indivis (1/3) de terrains (issus d'une succession), un promoteur à fait une operation d'envergure. Nous n'avons pas souhaités être payer en numeraire, mais avons souhaité un "échange" avec un terrain constructible et viabilise. L'operation a commencé en 2002 pour se conclure par un "vente" en 2006. Le problème est qu'actuellement, un seul (sur 3) souhaite construire et que la valorisation entre l'acte de vente et le prix marché du terrain est du simple au quintuple. Cela interdit donc une transaction pour des raisons de plus value...

 

Peut-on modifier l'acte de vente et le destinataire de celle-ci à posteriori, en y intégrant une soulte pour les autres ?

Le bail à construction inversé est-il une alternative ?

Il y a-t-il d'autres montage possible?

 

Merci de vos contributions

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Bonjour,

 

Avant de répondre à votre question, j'aimerai etre sur de bien comprendre le deal que l'indivision a passé avec le promoteur.

 

Les terrains ont été vendu au promoteur (ont ils été valorisés dans l'acte?), le prix devant etre payé par la livraison d'un terrain viabilisé et constructible (a t il également été valorisé? s'agit-il d'un terrain à l'origine propriété de l'indivision? la livraison du terrain a t elle été insérée en condition suspensive?)

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Le terrain a bien été valorisé lors de l'achat par le promoteur des terrains d'origine (iisues de succession).

La même valorisation a été appliquée lors de "l'échange" ou transaction ("paiement par compensation" dans l'acte) par la mise à disposition d'un terrain viabilisé et faisant partie d'un petit lotissement (4 parcelles individuelle dans le cadre d'une ZRR me semble-t-il) dans l'acte . Les terrains sont distincts de ceux d'origine.

 

 

La base du deal était la mise à disposition d'un "nouveau" terrain, avec la même surface, condition par le fait suspensive du projet global si le promoteur ne l'acceptait pas.

 

Le problème est que le prix est passé de 40 à 200, et que pour que l'un de nous construise, il faut qu'il possède la totatilité du terrain pour construire sereinement, c'est à dire pour lui !! et donc qu'il rachète les 2/3 (et donc plus-values et frais de mutation, addition bien salée !!)

Je ne pense pas qu'un paiement en compensation permette de garder le statut de terrain issu d'une succession (qui permettrait le taux réduit de 1.1% sur la transaction).

 

D'où l'idée du bail à construction inversé. Mais est-ce simple et peut-on régler immédiatement les 2/3 de la valorisation hor plus-value (là est l'idée, comme dans une vente classique, tout en laissant un loyer symbolique sur le reste du bail...) Il y a -t-il risque d'abus de droit ?

 

Merci

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Votre idée est interessante.

 

Néanmoins, si vous laissez un loyer symbolique, vous risquez de réaliser l'abus de droit que vous craignez.

 

En effet, l'administration fiscale autorise le bail à construction inversé (article 151 du CGI) car elle sait qu'elle va fiscaliser des loyers (donc IR + CSG).

La loi ne le dit pas expressément mais la jurisprudence (CA Paris, 3ème

ch., 19 déc. 1989) a posé le principe selon lequel le loyer ne peut être symbolique.

 

Il conviendra donc que vous fixiez un loyer conséquent, ce pendant 20 ans (18 ans minimum).

 

En n'octroyant qu'un loyer symbolique, il est clair, en cas de controle, que l'administration va estimer que votre montage est abusif et le requalifiera.

 

Le bail à construction inversé permet ainsi non d'échapper à toute fiscalité mais plutot d'en diluer l'impact sur la durée du bail.

 

Le montage est trés interessant, tant pour le bailleur que le preneur.

 

Effectivement, il permet d'échapper en toute légalité de payer la plus-value, permet au preneur de ventiler le paiement du prix sur plusieurs années (et eviter ainsi un pret à intéret).

 

Néanmoins, encore faut il que le vendeur soit d'accord, et, s'il exige une soulte à la conclusion du bail, n'espérez pas trouver un financement

 

Enfin, il est complexe à mettre en place car mal maitrisé et peu usité par les praticiens.

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Merci de vos précisions, et de la qualité de vos sources !!

 

Si je peux ajouter ceci: le but effectivement est d'éviter le paiement des plus values, mais je pensais que la valeur dudit terrain serait réglée immédiatement au deux autre co indivisaires. C'est pourquoi je parlais de loyer symbolique. Peut-être est-il possible de le faire (le paiement immédiat), et de faire en sorte qu'un loyer correspondant (1/20e de la somme revenant à chacun par exemple soit (fictivement) déclaré chaque année en revenu foncier par chacun des co indivisaire du terrains.

 

Bien evidement, il y a l'aspect fiscal du revenu foncier généré par le loyer (qui ne serait pas symbolique dans la déclaration) à prendre en considération.

 

J'ajoute que l'un des co indivisaires sera à la fois bailleur et preneur: quid d'un loyer et de la nécessiteé de l'intégrer à ce montage ?

 

Merci encore de l'écoute (sur un sujet compliqué) et des conseils que vous voulez bien me donner, deux de mes notaires ayant du mal à ce consacrer au sujet !!

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Bonsoir,

 

Du moment qu'un loyer est déclaré chaque année, notamment sur la base d'1/20 de la valeur du terrain, peu importe qu'il soit effectivement versé.

 

Néanmoins, j'espère que vous mesurez le danger d'une telle approche; vous ne pouvez pas vous permettre de vous fâchez avec vos co-indivisaires car il disposeront d'un fort moyen de pression contre vous.

 

Et là est la limite du montage : afin de satisfaire vos co-indivisaires, vous allez leur payer le jute prix de leur quote-part; dan le même temps vous allez prendre un bail qui, dans la durée vous fera payer une deuxième fois le terrain.

 

Méfiance donc cher ami.

 

Normalement, dans un bail à construction inversé, on essaye de trouver une juste répartition entre le bouquet et le loyer (au final, ça ressemble plus à un crédit vendeur(mais sans la régulation de plus-valus à la sortie:cool:), bien éloigné du bail à construction "normal").

 

Perso, si je suis votre co-indivisaire, je signe des 2 mains.

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