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servitude passage - article 684 du code civil


Bidjoul

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Bonjour,

En application de l'article 684 du code civil, le propriétaire du fond servant peut-il prétendre à une indemnisation pour une servitude de passage au propriétaire du fond dominant ? Si vous avez des jurisprudences sur ce sujet, faites les moi savoir. Je vous remercie de vos réponses.

 

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depuis quelle date existe cette servitude ?

Il n'y a jamais eu de servitude de passage sur le fond servant. Le partage des deux fonds a eu lieu à la mort du propriétaire en 1969 entre ses deux filles. L'une a vendu son terrain (le fond dominant) en 1970, et j'ai acheté le terrain servant en 2003. Ce n'est qu'en 2007 que le propriétaire du fond dominant demande un passage. Il veut faire application de l'article 684 du code civil et estime n'avoir pas à dédommager.

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et par ou sortait votre voisin auparavant ?

 

si le terrain de votre voisine et le votre sont issus d'une meme parcelle, aucun titre de servitude n'est necessaire

votre voisine beneficie d'une servitude dite de "pere de famille" (seule servitude ne necessitant pas de titre) et, par consequent, aucune indemnisation ne vous est due :(

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et par ou sortait votre voisin auparavant ?

 

si le terrain de votre voisine et le votre sont issus d'une meme parcelle, aucun titre de servitude n'est necessaire

votre voisine beneficie d'une servitude dite de "pere de famille" (seule servitude ne necessitant pas de titre) et, par consequent, aucune indemnisation ne vous est due :(

oui mais à la mort du "père de famille", la succession n'avait pas été établie. Elle a été faite par la suite entre les deux filles sans qu'aucune servitude ne soit établie. Le propriétaire du fond dominant a laissé son terrain à l'abandon depuis l'achat en 1970 jusqu'en 2000 où une tolérance de passage lui a été accordé.

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peu importe que la succession ait ete faite normalement ou pas

 

il suffit que les deux parcelles aient appartenu au meme proprietaire, et que le passage existait a ce moment la, pour que la servitude de pere de famille s'applique

 

cette servitude de "pere de famille" est la seule qui existe meme en absence de titre : il suffit simplement que le passage existait a l'epoque ou les deux parcelles etaient entre les mains du meme proprietaire

 

donc, inutile de rechercher les tenants et aboutisants de la succession du "pere de famille" : vos deux terrains lui appartenaient , le passage existait a cette epoque : vos voisins sont bien beneficiaires d'une servitude de passage (sauf si vous pouvez prouver qu'ils ne l'ont JAMAIS utilise depuis 30 ans au moins)

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peu importe que la succession ait ete faite normalement ou pas

 

il suffit que les deux parcelles aient appartenu au meme proprietaire, et que le passage existait a ce moment la, pour que la servitude de pere de famille s'applique

 

cette servitude de "pere de famille" est la seule qui existe meme en absence de titre : il suffit simplement que le passage existait a l'epoque ou les deux parcelles etaient entre les mains du meme proprietaire

 

donc, inutile de rechercher les tenants et aboutisants de la succession du "pere de famille" : vos deux terrains lui appartenaient , le passage existait a cette epoque : vos voisins sont bien beneficiaires d'une servitude de passage (sauf si vous pouvez prouver qu'ils ne l'ont JAMAIS utilise depuis 30 ans au moins)

Les deux parcelles de terrains faisaient partis d'un même lot. Ce lot a été partagé après la mort du père de famille. Il n'y avait pas de passage. Ce n'est qu'en 2000 un passage a été toléré. D'ailleurs sur mon titre de propriété et celui de mon ancien propriétaire, il est bien stipulé que le terrain n'est grévé d'aucune servitude.

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Comment se faisait l'accès au fond dominant en 1968 ?

En 1968 il n'y avait qu'un seul terrain agricole. La voie publique s'arrêtait devant le terrain. Il n'y avait pas de passage à travers ce terrain. Le propriétaire de l'époque allait à pied partout sans qu'il y ait de passage matérialisé. Le terrain a été partagé par la suite après la mort du propriétaire sans qu'une servitude de passage ait été établie entre les héritiers.

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Puisque la voie publique s'arrêtait devant ce terrain, en 1969, lors du partage du terrain, il y a eu, de fait et forcément, servitude de père de famille, d'autant plus motivée que ce terrain était enclavé. En l'absence de matérialisation, c'est la totalité du terrain qui serait asservie et non seulement le passage matérialisé en 2000.

 

Votre action ne peut donc concerner que la personne qui vous a vendu le terrain (et, éventuellement, le notaire qui aurait dû mentionner cette servitude). Pas la personne qui bénéficie de la servitude.

 

Par contre, il faut déjà que vous montriez que ce n'est qu'en 2007 que vous avez découvert la situation.

 

Vous semblez dire qu'un chemin va maintenant jusqu'à ce terrain qui n'est plus enclavé. Ce chemin a-t-il été tracé avant ou après que vous ayez acheté ce terrain et savez-vous quand ?

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Puisque la voie publique s'arrêtait devant ce terrain, en 1969, lors du partage du terrain, il y a eu, de fait et forcément, servitude de père de famille, d'autant plus motivée que ce terrain était enclavé. En l'absence de matérialisation, c'est la totalité du terrain qui serait asservie et non seulement le passage matérialisé en 2000.

 

Votre action ne peut donc concerner que la personne qui vous a vendu le terrain (et, éventuellement, le notaire qui aurait dû mentionner cette servitude). Pas la personne qui bénéficie de la servitude.

 

Par contre, il faut déjà que vous montriez que ce n'est qu'en 2007 que vous avez découvert la situation.

 

Vous semblez dire qu'un chemin va maintenant jusqu'à ce terrain qui n'est plus enclavé. Ce chemin a-t-il été tracé avant ou après que vous ayez acheté ce terrain et savez-vous quand ?

 

Je vais vous expliquer la situation dans sa globalité :

 

Monsieur A était propriétaire du terrain n° 100, après sa mort ses deux héritiers B et C ont partagé ce terrain en deux parts égales en 1970 sans qu'un passage soit défini. B a vendu sont lot n° 88 en 1971 à Z qui l'a légué à son fils W en 1998. Ce lot a été laissé à l'abandon depuis 1971 jusqu'en 2000, moment où B a toléré à W un passage à pied traversant son terrain n° 15. Jusqu'à 1993 la voie publique donnant accès au terrain n°15 était un sentier praticable uniquement à pied à cause des marécages et qui s'aboutissait à l'angle Nord-Est de ce terrain. Après 1993 la mairie a construit une route ne respectant plus le tracé cadastrale du sentier (cette route empiète maintenant largement sur les propriétés limitrophes). Elle ne s'aboutit plus dans la limite Nord-Est du terrain n°15 mais se termine à environ 30 mètres de cette limite sur la façade Est. Le passage à pied toléré à W commence à la fin de cette route et traverse le terrain n°15. En 2003 j'ai acheté le terrain n°15. Sur le titre de propriété de B, il est noté que le terrain n° 15 n'est grévé d'aucune servitude. En 2007 W me demande de lui donner une servitude de passage de 4,5 m sur 26 m en continuité de la route sans indemnité en évoquant une prescription trentenaire. En reconnaissant que son terrain était enclavé, je lui ai fait remarquer que ce passage séparait mon terrain en deux parties. Je lui ai proposé un passage en limite de propriété sur 20 m de long et demandé une indemnité mais il refuse prétextant la possession trentenaire. Cette prescription n'est pas établie car la route n'a été construite qu'en 1993 (des attestations de témoins et de la mairie le prouve). Maintenant W invoque l'article 684 du code civil en expliquant que son terrain est enclavé suite au partage du lot n° 100. Je suis d'accord avec lui et je lui ai encore proposé le passage dans la limite contre indemnité. Mais il ne veut pas indemniser prétextant que son passage doit être gratuit.

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bonjour,

si le terrain a appartenu par passé au même propriétaire (à prouver) il y a servitude par destination de père de famille (donc sans titre nécessaire et sans indemnité)) même si la propriété dans la même main remonte il y a plusieurs siècles (article 694 du code civil).

jurisprudence de la cour de cassation relative à ce type de servitude:

arrêts du 24 novembre 2004 (03-16366), 15 février 2003 et 28 mai 2003.

cordialement

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a mon avis, votre voisin a raison :

en effet, son droit de passage existe bel et bien et ce, depuis plus de 30 ans par destination du pere de famille

dans la mesure ou aucun chemin n'a jamais reellement ete materialisé, c'est l'assiette de passage qui poserait donc probleme mais pas la realité de ladite servitude

il ne vous doit donc pas d'indemnité car

- pas d"indemnité en cas de DPF

- la prescription trentenaire est bien acquise

 

par contre, vous etes parfaitement en droit de reclamer que le passage se fasse a l'endroit le moins dommageable pour vous, donc, le long de votre limite

 

je vous conseillerai de vous mettre d'accord a l'amiable (a valider par ecrit avec inscription aux hypotheques -voir avec votre notaire), car si cela finit devant un tribunal, personne ne gagnera (ou ne perdra) :

- votre voisin fera reconnaitre sa servitude de pere de famille trentenaire et n'aura pas d'indemnité a vous verser

- vous ferez valoir la gene excessive de l'assiette reclamée et le juge validera votre proposition de la deplacer

... bref, ce sera beaucoup de frais, de temps et d'energie perdus pour pas grand chose de plus :o

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a mon avis, votre voisin a raison :

en effet, son droit de passage existe bel et bien et ce, depuis plus de 30 ans par destination du pere de famille

dans la mesure ou aucun chemin n'a jamais reellement ete materialisé, c'est l'assiette de passage qui poserait donc probleme mais pas la realité de ladite servitude

il ne vous doit donc pas d'indemnité car

- pas d"indemnité en cas de DPF

- la prescription trentenaire est bien acquise

 

par contre, vous etes parfaitement en droit de reclamer que le passage se fasse a l'endroit le moins dommageable pour vous, donc, le long de votre limite

 

je vous conseillerai de vous mettre d'accord a l'amiable (a valider par ecrit avec inscription aux hypotheques -voir avec votre notaire), car si cela finit devant un tribunal, personne ne gagnera (ou ne perdra) :

- votre voisin fera reconnaitre sa servitude de pere de famille trentenaire et n'aura pas d'indemnité a vous verser

- vous ferez valoir la gene excessive de l'assiette reclamée et le juge validera votre proposition de la deplacer

... bref, ce sera beaucoup de frais, de temps et d'energie perdus pour pas grand chose de plus :o

 

 

Art. 693 : "Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude."

Avant le partage les deux fonds faisaient partis d'un seul terrain. Ce n'est qu'après la mort subite du propriétaire (qui n'avait pas de testament) que le partage a été effectué, donc ce n'est pas par lui que les choses ont été mises en l'état duquel résulte la servitude.

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En effet la division n'a été faite qu'après le décès et la servitude de passage n'apparait qu'ensuite et au titre de l'article 684 au lieu du 682 en quelque sorte par défaut car division donc il doit y avoir une indemnité bel et bien, ce n'est pas une servitude par destination du père de famille

 

Les 2 héritières auraient du prévoir un passage officiel avant de vendre

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Jusqu'à 1993 la voie publique donnant accès au terrain n°15 était un sentier praticable uniquement à pied à cause des marécages et qui s'aboutissait à l'angle Nord-Est de ce terrain. Après 1993 la mairie a construit une route ne respectant plus le tracé cadastrale du sentier (cette route empiète maintenant largement sur les propriétés limitrophes). Elle ne s'aboutit plus dans la limite Nord-Est du terrain n°15 mais se termine à environ 30 mètres de cette limite sur la façade Est. Le passage à pied toléré à W commence à la fin de cette route et traverse le terrain n°15. En 2003 j'ai acheté le terrain n°15.

Autrement dit la parcelle 15 apparaissait comme enclavé sur le plan cadastral qui a du vous êtes fourni au moment de la vente et vous ne vous êtes pas inquiété de savoir où se trouvait le droit de passage de cette parcelle ?

 

Il est d'autre difficil d'affirmer, alors qu'il n'y a aucun autre accès, que durant 30 ans, entre 1971 et 2000, ni Z ni W ne se soient jamais rendu sur leur terrain, ou qu'ils s'y soient rendus d'une autre manière. Il est au contraire probable que c'est pour éviter justement tout risque de prescription trentenaire que cette servitude aparente mais discontinue a été formalisée en 2000.

 

Ce lot a été laissé à l'abandon depuis 1971 jusqu'en 2000, moment où B a toléré à W un passage à pied
En effet la division n'a été faite qu'après le décès et la servitude de passage n'apparait qu'ensuite et au titre de l'article 684 au lieu du 682 en quelque sorte par défaut car division donc il doit y avoir une indemnité bel et bien
L'indemnité, si indemnité il doit y avoir, peut-elle être due à Bidjoul, alors que la servitude est antérieure à son achat ? Autrement dit, Bidjoul peut-il avoir à ce titre une action contre W ?

 

A noter, le propriétaire qui a établi le partage n'est pas A, mais l'indivision B-C.

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bonjour,

Le fonds a bien appartenu au même propriétaire c'est à dire l'indivision B-C et c'est cette même indivision (qui n'a pas la personnalité juridique) qui a procédé à la division en deux fonds et donc application de l'article 693. Qu'en pensez-vous ? modification du message: par un arrêt de 2007 la cour de cassation décide que des propriétaires indivis ne peuvent créer une servitude par destination de père de famille.

 

si la servitude par destination de père de famille ne peut s'appliquer et si le fonds est enclavé l'article 682 s'applique vous devez le passage contre une indemnité proportionnée. en cas de désaccord le juge tranchera.

cordialement

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si la servitude par destination de père de famille ne peut s'appliquer et si le fonds est enclavé l'article 682 s'applique vous devez le passage contre une indemnité proportionnée. en cas de désaccord le juge tranchera.
Quelle que soit la qualification de cette servitude, je resouligne qu'elle a existé de manière apparente mais discontinue de1971 à 2000 et a été validée en 2000, 3 ans avant la vente à Bidjoul (il n'y avait aucun autre accès possible, et d'autant moins que l'endroit était a priori marécageux). Que ne pas la notifier lors de la vente est donc une fausse déclaration ou une omission de déclaration de la part du vendeur.

 

C'est pour cela qu'encore une fois, pour moi, l'action doit être à destination du vendeur. Rien ne permet de savoir si le vendeur a été indemnisé ou non en 2000.

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à l'attention de maria-c,

la servitude de passage est une servitude discontinue qui selon l'article 691 ne peut s'établir que par titres.Seul l'assiette de la servitude peut s'acquérir par prescription trentenaire.

des messages précédents je n'ai pas lu qu'il existe un titre à propos de cette servitude (inscription au fichier immobilier ?). bidjoul dit dans un message en date du 12 mars qu'il n'y a jamais eu de servitude. B a seulement toléré à W une autorisation de passage à pied.

je ne comprends pas quand vous écrivez que la servitude discontinue et apparente a existé de 1971 à 2000.

que W soit fondé à réclamer un passage pour cause de parcelle enclavée certainement mais contre une indemnité.

cordialement

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je ne comprends pas quand vous écrivez que la servitude discontinue et apparente a existé de 1971 à 2000.
L'existence d'au moins un accès est évident en 1971, lors de l'achat. Et par la suite, Bidjoul ne nous dit pas la destination du terrain. Il est évident qu'apprécier l'utilisatiion du droit de passage sur un terrain à vocation de taillis (ce qui collerait à une exploitation en 2000 et une en 2007) n'a rien à voir avec l'utilisation du droit de passage pour accéder à sa résidence principale. Dans les deux cas il s'agit d'une servitude discontinue, puisqu'il n'y a pas quelqu'un 24h sur 24h sur le passage. Un droit de passage est par essence discontinu. Rien ne semble plus à l'abandon qu'un tailli, mal exploité par un propriétaire agé. Mais il s'agit a priori d'une servitude apparente puisqu'il n'y a aucun autre accès au terrain, même si le tracé en a été modifié du fait de l'intervention de l'homme (ici de la mairie) en 1993.

De plus elle est reconnue en 2000 :

oui mais à la mort du "père de famille", la succession n'avait pas été établie. Elle a été faite par la suite entre les deux filles sans qu'aucune servitude ne soit établie. Le propriétaire du fond dominant a laissé son terrain à l'abandon depuis l'achat en 1970 jusqu'en 2000 où une tolérance de passage lui a été accordé.

B a vendu sont lot n° 88 en 1971 à Z qui l'a légué à son fils W en 1998. Ce lot a été laissé à l'abandon depuis 1971 jusqu'en 2000, moment où B a toléré à W un passage à pied traversant son terrain n° 15.

Mais toujours est-il qu'en 2000, on tombe dans l'article 695

Article 695 : Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.
Donc, inutil qu'il s'agisse d'un acte enregistré. Il doit simplement exister.

Mais on tombe alors dans l'article 696 :

Article 696 : Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.

S'il s'agit, comme je le suppose d'un tailli, il faut bien un passage suffisant pour l'exploiter. La petite charette à bras n'est pas forcément la plus adaptée à l'exploitation.

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A noter, le propriétaire qui a établi le partage n'est pas A, mais l'indivision B-C.

C'est bien là le problème ;)

 

Alors pour remettre un peu d'ordre dans tous ces textes :

Cour de cassation

 

Constitution - Destination du père de famille - Conditions - Appartenance des deux fonds actuellement divisés au même propriétaire - Propriétaires indivis (non).

3è Chambre civile, 6 juin 2007 (Bull. n° 101)

 

Selon l'arrêt critiqué par le pourvoi, les membres d'une indivision pouvaient constituer une servitude par destination du père de famille.

 

Or, la destination du père de famille, prévue par les articles 693 et 694 du code civil, supposant qu'un même propriétaire ait établi un aménagement permettant à une partie de son héritage d'en desservir une autre et qu'il ait entendu le maintenir après la division du fonds, cet aménagement doit avoir été réalisé par le propriétaire du fonds avant sa séparation et subsister à ce moment, faute de quoi il ne pourrait révéler l'intention du constituant d'assujettir une parcelle à une autre.

 

Par ailleurs des personnes sont en indivision lorsqu'elle sont titulaires simultanément de droits concurrents et identiques sur un même bien ou ensemble de biens qui constituent une masse indivise et, si la jurisprudence considère parfois l'indivision comme une entité distincte des personnes qui en font partie, elle considère également qu'une indivision n'a pas de personnalité morale, ni de capacité juridique.

 

Enfin, le partage étant un acte déclaratif énonçant les droits privatifs qui préexistaient sous une forme indivise, les fonds attribués divisément à chacun de ceux ayant fait partie de l'indivision sont censés n'avoir jamais appartenu aux autres attributaires.

 

Aucun des propriétaires indivis n'ayant été propriétaire de l'ensemble du fonds divisé, les choses n'ont pas été mises en l'état duquel résulte la servitude par un même propriétaire.

Par l'arrêt rapporté, la Cour de cassation a donc décidé que des propriétaires indivis ne pouvaient constituer une servitude par destination du père de famille.

 

Les limites de la servitude par destination du père de famille - Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

Elle doit être créée au moment de la division du fonds

En application des articles 692 et suivants du Code civil, une servitude est constituée par destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, que c’est de son fait que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude et que cette servitude était apparente au moment de la division de la parcelle originelle. En conséquence, en l’absence de preuve permettant d’établir que le propriétaire des deux fonds ait entendu conserver ou créer une servitude apparente au moment de la division du fonds, le bénéfice d’une telle servitude ne peut être invoqué. Référence : - Cour d’appel d’Agen, 1e chambre civ., 15 mars 2006 (R.G. n° 05/00.549)

 

 

 

 

C'est bien ce que je disais plus haut :

Il aurait fallu concrétiser cela sur les actes lors de la vente du lot 15 à BIDJOUL

Maintenant le fond de W a bien droit pour enclave à un droit de passage moyennant indemnité à BIDJOUL mais selon l'article 684 pas le 682 puisqu'il y a eu division tout de même, d'autant plus que la configuration des lieux et l'accès à la départementale ont été modifiés ce passage devant être situé de plus à l'endroit le moins dommageable pour BIDJOUL et pas couper son terrain en 2

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C'est bien ce que je disais plus haut :

Il aurait fallu concrétiser cela sur les actes lors de la vente du lot 15 à BIDJOUL

S'il y a un point sur lequel je suis d'accord avec vous, c'est bien celui là.

Ma question est : quels atouts a dans sa manche le propriétaire du fonds dominant qui a fait reconnaître son droit sur le fonds servant en 2000...

 

De plus, une autre chose m'intrigue dans ce cadre : les parcelles divisées n'ont pas de numéro successifs, ce qui devrait être le cas, comme si la parcelle 100 était la réunion des parcelles 15 et 88.

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Ma question est : quels atouts a dans sa manche le propriétaire du fonds dominant qui a fait reconnaître son droit sur le fonds servant en 2000..

Que voulez vous dire :confused:

Il n'a jamais fait reconnaitre son droit de passage pour enclave officiellement

Par ailleurs l'accès a été déplacé entretemps et 2000 cela fait 10 ans pas 30 donc l'indemnité est bien due

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Que voulez vous dire :confused:

Il n'a jamais fait reconnaitre son droit de passage pour enclave officiellement

C'est la question que je me pose.

Ce qui est clair, c'est qu'il ne figure pas sur l'acte de Bidjoul. Pas qu'un acte de constitution de servitude n'est pas été établi en 2000.

Avec un décès en 1998, 2000 est une bonne année pour finir la paperasserie liée au décès et finaliser les points obscurs.

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