Aller au contenu
Forum juridique de Net-iris

Occupation sans autorisation. Loyer?


Annie_balle

Messages recommandés

L’an dernier, j’ai hérité de plusieurs petits morceaux de terrains agricoles. Ces terrains sont en indivision avec plusieurs autres membres de ma famille (frères, sœur, oncle, etc…). J’ai appris récemment qu’un de ces indivisaire, mon cousin, habite sur un de ces terrains en indivision ou il y a un petit chalet avec l’eau l’électricité, etc…. Il n’a aucune autorisation, aucun bail, aucun contrat de location ou autre qui lui permet l’occupation. Il s’est simplement «installé» là.

 

Je suis en très mauvais termes avec mon cousin mais désirerais néanmoins lui demander de régler un loyer ou une indemnité à l’indivision. J’évalue celle-ci à 300 euros par mois pour la location du terrain+chalet. Je pense que c’est l’article 815.9 du code civil qui s’applique.

 

Je suis absolument sûre que ce cousin ne sera pas du tout coopératif ou essaiera de faire obstruction par tous les moyens possibles. Comment devrais-je m’y prendre pour recouvrir ce « loyer » et minimiser les ennuis ?

 

Aussi, Il habite la depuis au moins un an. Me serait-il possible de lui demander des arriérés – disons 3600 euros pour douze mois d’occupation pour l’année passée?

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

  • Réponses 14
  • Création
  • Dernière réponse

votre cousin doit une indemnté a l'indivision

en effet, meme s'il est proprietaire indivis, cela ne lui donne pas le droit d'occuper ce chalet sans indemniser les autres co indivisaire

 

donc, faites lui une LRAR exigeant une indemnisation (avec effet retroactif) que vous chiffrerez

 

et s'il refuse, ou n'obtempere pas, il faudra saisir le tribunal pour faire fixer le montant de cette indemnité

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Il ne vous devra pas 300 euros à vous mais à l'indivision et vous ne pouvez pas décider seule de l'indemnité d'occupation , il faut vous réunir tous pour ce problème ;)

Qui a construit ce chalet ?

Pourquoi ne pas tout simplement dissoudre l'indivision et lui revendre ce chalet ce serait plus simple ;)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Marieke, je suis très surprise par votre réponse. Faisant partie de l’indivision, mon cousin me doit une partie de ce loyer. Je ne vois pas pourquoi je serais forcée de lui faire cadeau de ma part…..

 

Il me semblait que dans une indivision tout indivisaire peut prendre certaines actions seul sous certaines conditions. Par exemple une de ces conditions est de devoir rendre des comptes aux autres indivisaires. Aussi, il y a plusieurs références aux indivisaires agissant seuls dans le code civil. Par exemple 815-2 « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la…. », 815-3 : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis….» ainsi que bien d’autre que je ne connais pas nécessairement.

 

Je ne comprends donc pas votre suggestion que l’indivision doit obligatoirement tout décider à l’unanimité dans tous les cas (même dans les moindres détails), y compris dans le cas présent (occupation d’une propriété sans autorisation). Pourriez vous clarifier vos pensées ou les textes sur lesquels vous vous referez? :confused::confused::confused::confused:

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Marieke, je suis très surprise par votre réponse. Faisant partie de l’indivision, mon cousin me doit une partie de ce loyer. Je ne vois pas pourquoi je serais forcée de lui faire cadeau de ma part…..

Il me semblait que dans une indivision tout indivisaire peut prendre certaines actions seul sous certaines conditions. Par exemple une de ces conditions est de devoir rendre des comptes aux autres indivisaires. Aussi, il y a plusieurs références aux indivisaires agissant seuls dans le code civil. Par exemple 815-2 « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la…. », 815-3 : « Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis….» ainsi que bien d’autre que je ne connais pas nécessairement.

Je ne comprends donc pas votre suggestion que l’indivision doit obligatoirement tout décider à l’unanimité dans tous les cas (même dans les moindres détails), y compris dans le cas présent (occupation d’une propriété sans autorisation). Pourriez vous clarifier vos pensées ou les textes sur lesquels vous vous referez? :confused::confused::confused::confused:

 

Ce n'est pas ce que j'ai dit :

Je parlais de fixer et décider seule du montant de l'indemnité d'occupation de ce chalet voire de lui établir un bail

 

Bien sûr qu'un indivisaire peut gérer les biens et prendre des actes de conservation mais pour tout gérer vous devez avoir un mandat des autres indivisaires ou du moins avoir leur accort tacite , leur en avez-vous seulement parlé ?

 

Article 815-3

Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;

Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

 

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

 

 

 

Voyez aussi ces 2 liens cités sur un autre post :

http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=333&nID=945

Les règles légales de gestion applicables à l'indivision[/url]

L'indivision

 

 

Par ailleurs certains voudraient peut-être sortir de l'indivision donc une réunion serait la bienvenue

 

Article 815

Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 - art. 2 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention.

 

 

Vous n'avez pas répondu sur la personne qui a construit ce chalet et qui l'entretient depuis cela peut-être ce cousin non ?

Article 815-13

En vigueur depuis le 14 Mai 2009

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10.

Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des dits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés. Inversement, l'indivisaire répond des dégradations et déteriorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

ce que Marieke vous indiquait, c'est que vous ne pouvez pas fixer SEULE l'indemnité a 300e

Il n'a jamais ete question, dans les dires de Marieke, que vous renonciez a vos droits :eek:

 

Il faut vous concerter avec les autres indivisaires, afin de vous mettre d'accord sur la somme a reclamer ou, tout au moins, les prevenir (par LRAR, c'est mieux) de vos souhaits

Indiquez que, sans reponse de leur part sous x jours, vous considerez qu'ils sont d'accord et que vous agirez au nom de tous envers votre cousin et que vous les tiendrez informes des suites

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Alors là, vraiment je vous donne mes excuses mais je n’y comprends plus rien. Pourriez-vous m’éclairer ?

 

1) Marieke, merci pour vos liens mais aucun ne semble décrire précisément la situation que je dis (un indivisaire s’installe sans autorisation sur un bien indivis et en jouis sans donner d’indemnité). Vos liens décrivent des situations générales de gestion d’indivision et il n’est pas clair comment ceux-ci s’appliquent à ma situation. Pourriez-vous être plus précis s’il vous plait. Par exemple:

 

a) je ne désire pas gérer toute l’indivision qui comprends plusieurs biens (ou passer des baux, ou vendre des biens indivis ou faire des actes similaire) mais seulement demander à un indivisaire qui occupe les lieux sans autorisation à régler une indemnité d’occupation

 

b) cet indivisaire fera tout pour éviter de payer une indemnité, et comme il est indivisaire lui-même, je vois mal comment on pourrait avoir son accord ou une décision unanime au sein de cette indivision.

 

2) Pour répondre également a votre question concernant la construction du chalet.

 

Ce chalet a été construit par mon grand père (décédé dans les années 90). Il était à cette époque en bon état mais s’est petit à petit délabré, faute de réparations. Actuellement il est en mauvais état et continue à se dégrader. Mon cousin ne fait apparemment qu’un minimum d’entretien.

 

Ayez l’amabilité de noter qu’il n’a fait aucun état des lieux avant de s’installer. Il n’existe donc aucune preuve de la dégradation graduelle du chalet.

 

3) Ayez également l’amabilité de noter que mon cousin n’a demandé aucune permission avant de s’installer. Il ne me l’a pas signalé, ne m’a rien dit, et….. Il me semble bizarre que je doive avoir la permission de tous, y compris la sienne (qui est très improbable car mon cousin ne me le donnera jamais...). Alors que pour s’installer, il n’a eu l’accord d’aucun ????

 

POURQUOI NE PUIS-JE PAS FIXER SEULE L’INDEMNITE et réclamer que mon cousin verse cette indemnité a l’indivision? SUR QUEL TEXTE PRECIS VOUS BASEZ VOUS ? :confused::confused::confused:

 

Merci.

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

1) Marieke, merci pour vos liens mais aucun ne semble décrire précisément la situation que je dis (un indivisaire s’installe sans autorisation sur un bien indivis et en jouis sans donner d’indemnité). Vos liens décrivent des situations générales de gestion d’indivision et il n’est pas clair comment ceux-ci s’appliquent ma situation. Pourriez-vous être plus précise s’il vous plait.

 

Ce sont les règles générales de l'indivision

 

a) je ne désire pas gérer toute l’indivision qui comprends plusieurs biens (ou passer des baux, ou vendre des biens indivis ou faire des actes similaire) mais seulement demander un indivisaire qui occupe les lieux sans autorisation régler une indemnité d’occupation

Qui gère les autres biens ?

Avez-vous nommé un gérant de l'indivision ?

C'est ce qu'il faut faire et à lui de réclamer un loyer à votre cousin

Il faudra soit lui dire de partir soit lui établir un bail

Il a déjà de fait un "bail oral gratuit" maintenant il devra verser un loyer à l'indivision

 

b) cet indivisaire fera tout pour éviter de payer une indemnité, et comme il est indivisaire lui-même, je vois mal comment on pourrait avoir son accord ou une décision unanime au sein de cette indivision.

Pas unanime mais majorité des 2/3

 

 

 

2) Pour répondre également a votre question concernant la construction du chalet.

Ce chalet a été construit par mon grand père (décédé dans les années 90). Il était à cette époque en bon état mais s’est petit à petit délabré, faute de réparations. Actuellement il est en mauvais état et continue à se dégrader. Mon cousin ne fait apparemment qu’un minimum d’entretien.

Oui mais c'est à l'indivision de faire les réparations surtout dans la mesure où il devra payer un loyer le logement doit être décent

 

Ayez l’amabilité de noter qu’il n’a fait aucun état des lieux avant de s’installer. Il n’existe donc aucune preuve de la dégradation graduelle du chalet.

S'il n'y a pas eu d'EDL le logement est présumé avoir été pris en bon état, selon l'article 1731 du Code Civil mais l'était-il vraiment ?

 

3) Ayez également l’amabilité de noter que mon cousin n’a demandé aucune permission avant de s’installer. Il ne me l’a pas signalé, ne m’a rien dit, et….. Il me semble bizarre que je doive avoir la permission de tous, y compris la sienne (qui est très improbable car mon cousin ne me le donnera jamais...). Alors que pour s’installer, il n’a eu l’accord d’aucun ????

Il semble tout de même que vous soyez nombreux et que les autres n'y aient rien trouvé à redire sinon il n'aurait pu y demeurer non ?;)

 

POURQUOI NE PUIS-JE PAS FIXER SEULE L’INDEMNITE et réclamer que mon cousin verse cette indemnité a l’indivision? SUR QUEL TEXTE PRECIS VOUS BASEZ VOUS ? :confused::confused::confused:

:( SVP évitez cette écriture c'est agressif !

Relisez les textes cités

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

lorsque je vous disais qu'il fallait l'accord de tous les indivisaires, j'entendais "la majorite"

... cela signifie qu'il vous suffit d'obtenir l'accord du plus grand nombre pour fixer l'indemnité et votre cousin ne pourra pas s'y opposer (sauf a faire fixer le montant par un juge)

 

il vous est donc necessaire d'obtenir l'accord de la majorité des indivisaires afin d'eviter les contestations ulterieures (une reunion au cours de laquelle vous serez chargee de gerer ce chalet et serait fixé l'indemnité d'occupation serait l'ideal - a faire valider par ecrit et signé de tous- un peu comme un PV de copropriete ;))

 

pour l'etat du chalet :

votre cousin en a pris possession sans etat des lieux :

le chalet est donc reputé avoir ete pris en bon etat

il appartiendra donc a votre cousin de le rendre dans le meme etat, puisqu'il est tenu de proceder aux reparations locatives (a minima)

 

et pour les grosses reparations, s'il n'a pas prevenu l'indivision de la degradation du chalet, sa responsabilité est engagee, et cela, d'autant plus qu'il est lui meme indivisaire : il lui appartenait donc de proceder a TOUTES les reparations urgentes necessaires, quitte a en reclamer le remboursement a l'indivision

 

---------- Message ajouté à 22h22 ---------- Précédent message à 22h14 ----------

 

Il a déjà de fait un bail oral gratuit" maintenant il devra verser un loyer à l'indivision

 

desolée, Marieke, mais je ne suis pas d'accord avec toi :

un bail oral (ou ecrit) n'est jamais gratuit

 

donc, dans le cas de ce cousin, il s'agit d'occupation mais surement pas de bail ;)

 

Tant qu'aucune contrepartie financiere n'est versée, le cousin ne peut se prevaloir que de sa qualité d'indivisaire, mais pas de locataire

et a ce titre, il doit indemniser ses coindivisaires

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

desolée, Marieke, mais je ne suis pas d'accord avec toi :

un bail oral (ou ecrit) n'est jamais gratuit

donc, dans le cas de ce cousin, il s'agit d'occupation mais surement pas de bail ;)

C'est pour cela que j'ai mis des guillemets (dont un qui s'est envolé) il bénéficie d'un logement gratuit dont il est en partie propriétaire, c'est vrai que ce n'est pas un bail mais il pourrait en demander un à l'indivision s'il exigent un loyer

 

Tant qu'aucune contrepartie financiere n'est versée, le cousin ne peut se prevaloir que de sa qualité d'indivisaire, mais pas de locataire

et a ce titre, il doit indemniser ses coindivisaires

Nous sommes bien d'accord mais il faut faire cela dans les règles

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Marieke, merci pour vos réponse. Je vais essayer de clarifier…

 

« ce sont les règles générales de l’indivision ». Merci / OK

 

« qui gère les autres biens ? ».

 

La question ne se pose pas vraiment pour les « autres biens ». Ces « autres biens » sont essentiellement des petits morceaux de terrains agricoles dont la plupart sont très pauvres. Certains sont en friche et un petit nombre sont exploités part des fermiers des villages des environs. Mon oncle n’a aucun mandat mais je soupçonne qu’il perçoit des petites sommes de ces fermiers « au noir » (c’est à dire sans déclarer) et l’utilise pour payer les impôts. Il se peux aussi que dans certains cas les fermiers payent aussi directement les impôts.

 

Pour le terrain ou habite mon cousin, c’est un peu différent car le loyer représente une somme un peu plus importante, et il y a aussi un petit capital sous forme du chalet. Je soupçonne, mais je n’en ai aucune preuve, que mon cousin paye aussi le loyer « au noir » à mon oncle. Mon oncle a 1/3 de l’indivision donc lui et mon cousin peuvent faire opposition a toutes les propositions d’opérations de gestion car la majorité des 2/3 ne sera jamais obtenue.

 

« Oui mais c'est à l'indivision de faire les réparations surtout dans la mesure où il devra payer un loyer le logement doit être décent ».

 

C’est un problème de poule et d’œuf. Sans percevoir d’indemnité, je ne pense pas que l’on puisse faire payer des réparations. De toute façon, mon cousin n’a fait aucune demande à l’indivision pour faire des réparations.

 

« S'il n'y a pas eu d'EDL le logement est présumé avoir été pris en bon état, selon l'article 1731 du Code Civil mais l'était-il vraiment ? ».

 

 

Merci pour ce tuyau (article 1731 du code civil). Oui je confirme que cela était vraiment le cas, le chalet était en bon état au temps du décès de mon grand père.

 

« Il semble tout de même que vous soyez nombreux et que les autres n'y aient rien trouvé à redire sinon il n'aurait pu y demeurer non »

 

On est environ une dizaine en tout. C’est une zone rurale ici et les autres habitent loin, ils ne savent vraisemblablement pas que le chalet est occupé. Certains aussi ne sont pas intéresses par des petites parcelles agricoles de peu de valeur. Aussi, ils ont des parts d’indivision tres petite.

 

« SVP évitez cette écriture c'est agressif ! » Désolée

 

 

Vero1901 merci pour votre réponse :

 

« lorsque je vous disais qu'il fallait l'accord de tous les indivisaires, j'entendais "la majorité".... cela signifie qu'il vous suffit d'obtenir l'accord du plus grand nombre pour fixer l'indemnité et votre cousin ne pourra pas s'y opposer (sauf a faire fixer le montant par un juge). Il vous est donc nécessaire d'obtenir l'accord de la majorité des indivisaires afin d'éviter les contestations ultérieures (une réunion au cours de laquelle vous serez chargée de gérer ce chalet et serait fixé l'indemnité d'occupation serait l'idéal - a faire valider par écrit et signé de tous- un peu comme un PV de copropriété »

 

Le problème que j’ai c’est qu’il n’y a que trois personnes dans les environs: moi, mon oncle et mon cousin. Les autres soit habitent loin, soit ne s’intéresse pas a l’indivision car elle n’a pas beaucoup de valeur. Comme je l’ai dit, la plupart son des petits terrains agricoles pauvres / difficilement cultivable. Il sera donc très difficile soit d’avoir des réponses des autres indivisaires soit de leur demander de venir a une réunion (particulièrement pour ceux qui habitent loin). Je pense qu’ils s’en désintéressent tous.

 

 

Je pensais suivre votre conseil initial, c'est a dire envoyer une LRAR à mon cousin pour lui demander de verser une indemnité. Cela ferait un premier pas de « réclamation ». Je pense que la somme de 300 euro par mois est à peu prés ce que cela vaux. Je ne connais personne qui pourrait donner une valeur précise / crédible étant donné la nature peu courante du chalet et terrain (eletricite solaire, etc...). Et c’est une approche qui est pratique et semble raisonnable (c'est-à-dire pas disproportionnée ni trop conflictuelle)

 

Que pensez vous de ma démanche ? Ou pouvez vous suggérer ce que je pourrais faire d’autre ? Essentiellement, je cherche uniquement à ce que cette occupation soit compensée par une (petite) indemnisation à l’indivision. Ensuite, on verra pour les reparations....

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Bonjour,

 

Pourquoi ne pas racheter les parts des autres indivisaires ?

Vous dites que vous êtes 3 ( votre oncle, votre cousin et vous ) mais après que :

 

Le problème que j’ai c’est qu’il n’y a que trois personnes dans les environs: moi, mon oncle et mon cousin. Les autres soit habitent loin, soit ne s’intéresse pas a l’indivision car elle n’a pas beaucoup de valeur.

 

donc, vous n'êtes pas 3 !! TOUS les indivisaires comptent, qu'ils soient à 2km ou à Sydney !!

 

:)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

comprenez bien une chose :

 

l'indemnité que vous obtiendrez ( peut-être) devra être divisée et répartie entre TOUS les indivisaires, pas seulement vous 3, ou mis de coté sur un compte pour l'entretien de ce chalet.

 

:)

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Merci pour votre réponse. Je suis toute à fait d’accord mais, Je vais essayer de clarifier…

 

Je pense que c’est l’article 815.9 du code civil qui s’applique et qui indique que « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ».

 

Ce que je cherche simplement c’est comment s’y prendre pour faire appliquer cet article dans le cas d’un indivisaire qui occupe un chalet et terrain sans autorisation. Il devrait bien y avoir un moyen simple?

 

Je pense que Vero1901 avait une bonne suggestion en commençant par un LRAR. Mais le fil a dévié en me disant qu’il fallait l’accord des deux tiers (que je ne pense pas pouvoir obtenir pour les raisons énoncées ci-dessus) ou faire une demande de sortir de l’indivision (Ce qui n’est pas ce que je demandais).

 

Ma question est simplement comment pourrais-je m’y prendre pour récupérer cette indemnité et la faire verser à l’indivision ?

Lien vers le commentaire
Partager sur d’autres sites

Archivé

Ce sujet est désormais archivé et ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

Invité
Ce sujet ne peut plus recevoir de nouvelles réponses.

© 2000-2021 NET-IRIS, une marque de JuriTravail, société du Groupe MyBestPro. Tous droits réservés.
×
×
  • Créer...