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Répartition de charges


Jmontoya

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Bonjour,

J'aimerais votre avis concernant la répartition des charges d'escalier dans notre copropriété.

La copropriété: 2 bâtiments distincts. Bâtiment A: 2 montées (6 et 12 appts). Bâtiment B (7 et 14 appts).

Les escaliers (hall, montée, palier...) sont classés dans les "parties communes spéciales à chacun des bâtiments".

Les charges dites "d'escaliers" sont des charges "relatives aux services collectifs et éléments d'équipement communs" et il y a une répartition spéciale par montée et comprennent:l'entretien, (hall, montée, paliers), ravalement, éclairage,réparation usure des marches...

Problèmes (selon nous!):

- 2 lots en rez de chaussée du bât. A ne sont pas concernés par ces charges or, ils n'ont accès à leur lot que par le hall de l'immeuble. Tous les autres lots en rdc ont des tantièmes de charges.

- La répartition des charges semble avoir été faite selon le critère d'utilité. Ainsi pour 2 appts ayant les mêmes tantièmes de charges générales et bâtiment : au 1er ét: 590/10000, au 2ème: 644/10000.

 

Cette répartition des charges vous semble-t-elle correcte?

Merci par avance pour votre aide éventuelle.

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le pbl des 2 rdc a surement été évoqué pour une raison bien précise lors de l'établisssement de cette repartition. quel etait l'historique ?

 

pour le critère d'utilité, cela me semble normal et logique.

 

de toutes facons, si cette repartition figure sur votre RC, vous aurez enormément de difficultés á la faire changer puisqu'il faudrait le vote a l'unanimité (art 11 de la loi), autant dire presque impossible !

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Bonjour,

Il s'agit d'une copropriété récente livrée en 2008. Aucune clause du règlement de copropriété ne classe les escaliers parmi les parties communes spéciales à certains lots.

Lors d'une réunion informelle de quelques copropriétaires, une personne a évoqué un arrêt de la cour de Cassation :"l'escalier est un élément inséparable de l'immeuble, qui ne saurait être assimilé à un élément d'équipement"(Cass Civ 04/01/1989).

En conséquence,les frais d'entretien (nettoyage,éclairage)des escaliers seraient à ranger dans les charges d'entretien des parties communes, et à répartir à proportion de la valeur des parties privatives sans égard à leur utilité.

En revanche, les revêtements de sol pourraient être classés comme équipement des parties communes et leur changement réparti selon le critère d'utilité.

Qu'en pensez-vous?

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Lors d'une réunion informelle de quelques copropriétaires, une personne a évoqué un arrêt de la cour de Cassation :"l'escalier est un élément inséparable de l'immeuble, qui ne saurait être assimilé à un élément d'équipement"(Cass Civ 04/01/1989).

En conséquence,les frais d'entretien (nettoyage,éclairage) des escaliers seraient à ranger dans les charges d'entretien des parties communes, et à répartir à proportion de la valeur des parties privatives sans égard à leur utilité.

 

Deux catégories de charges effectivement :

1 - les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble, dites charges générales

2 - les charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun, dites charges spéciales.

 

Il ne faut pas confondre l'appellation "charges spéciales à chacun des bâtiments" avec les charges spéciales et leur critère d'utilité.

En fait il s'agit des charges générales...mais spécifiques à chacun des bâtiments.

 

L'escalier entre dans la première catégorie, votre copropriétaire à raison et les jurisprudences en ce sens sont nombreuses.

Il en résulte que ces dépenses doivent être réparties entre tous les copropriétaires, même s'il n'en ont pas de fait l'utilisation, au prorata de leur quote part soit dans les charges générales, soit de leur quote part dans les charges par bâtiment, ce qui est votre cas.

Pour la jurisprudence les frais d'éclairage sont normalement répartis comme étant dans les frais d'entretien des dites parties communes.

 

En revanche, les revêtements de sol pourraient être classés comme équipement des parties communes et leur changement réparti selon le critère d'utilité.

 

Les tapis constituent généralement un équipement commun à répartir sur les lots desservis par l'escalier; selon qu'ils sont inamovibles ou non le tribunal peut apprécier différemment, au cas par cas. Les bandes de tapis tenus par des barres de cuivres, dans les anciens immeubles bourgeois par exemple, sont généralement considérées comme amovibles et peuvent relever du critère d'utilité, les carrelages, ou revêtements de sol fixés ou collés au sol, non.

 

Le critère d'utilité joue sur les charges spéciales, principalement l'ascenseur, le chauffage collectif et l'eau.

 

L'ascenseur:

Les lots en R.de ch. en sont dispensés...sauf s'il dessert aussi le sous-sol, caves et parkings, (utilité n'implique pas utilisation mais moyen mis à disposition d'utilisation)

Ensuite chaque étage à une clef de répartition: plus on monte + c'est cher. A noter qu'il peut aussi être pris en compte une activité professionnelle, le cabinet dentaire qui reçoit des clients toute la journée paiera plus que le copropriétaire qui réside.

 

Le chauffage collectif : Les charges sont dûes pour la maintenance du système, ensuite selon qu'il y a répartiteurs ou non, la facture est répartie en fonction de la quote part ou de la consommation de chaque lot.

 

L'eau : en l'absence de compteur individuel le calcul se fait au prorata des millièmes.

 

Vos deux lots du R.de C. devraient donc participer aux charges et la répartition que vous donnez en exemple, entre un lot du 1er et du 2ème étage, ne vaut que pour des charges d'ascenseur.

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Merci pour cet explication claire. Personnellement, je suis particulièrement touché car habitant dans la montée où les RDC ne paient pas de charges d'escaliers, ma quote-part s'élève à 667€. Si l'on répartissait selon les tantièmes de bâtiments, elle s'élèverait à 388€ (idem pour les RDC).

Mais maintenant qu'est-ce qu'on fait?....

Dans un premier temps, je pense alerter le syndic sur le problème posé par cette répartition.

Si cette répartition est "illégale" comment la modifier?

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Ce qui est positif c'est que tous les autres copropriétaires ont le même intérêt que vous, mieux réparti tout le monde paiera moins...:)

sauf les 2 exemptés par omission.:(

 

Tout seul vous aurez du mal à vous faire entendre, rapprochez vous du copropriétaire qui a soulevé le problème, rassemblez d'autres intéressés et demandez au Conseil Syndical de faire le nécessaire.

Il est de la compétence du CS de voir cette anomalie avec le syndic afin de remettre les choses dans le bon sens.

 

Votre cas semble assez simple dans la mesure ou cette répartition parait-être une erreur d'interprétation du syndic et non une disposition particulière du RC.

Par contre avec les syndics, simple ne veut pas forcement dire

facilement :rolleyes:

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  • 5 ans plus tard...

Bonjour à tous,

Eh oui une énième question sur les escaliers. Voilà je suis propriétaire d'un appartement au RDC donnant sur rue. Je rentre dans l'immeuble uniquement pour vider mes poubelles et retirer mon courrier.

Qu'est ce que dit mon Règlement de copro:

Charges générales

Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales, aux termes des articles 13 et 19 du présent règlement, c'est à dire:

impots, services communs de l'immeuble.

Article 16- Charges particulières d'entretien des escaliers.

Définition

Les charges d'entretien des escaliers comprennent:

- Les dépenses entrainées par le ravalement intérieur des cages d'escalier et de leurs paliers.

- Les réparations nécessitées par l'usure des marches d'escaliers.

-Les charges d'entretien des escaliers, de leurs tapis s'il en existent seront réparties entre les copropriétaires des lots ci-après de la façon suivante.

Mon lot ne fait pas partie de cette répartition.

Ma question est simple, l'entretien de l'immeuble par la femme de ménage concerne à 90% la cage d'escalier, les tapis et les marches.

Suis je en droit de demander une réduction de charge.

Merci à tous pour vos réponses

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    • Par Fredval
      Bonjour
      Je crée ce sujet pour ne pas encombrer par du débat et une question qui n'est pas dans le coeur du sujet d'une autre discussion.
      Cela porte sur les moyens d'un syndicat et de son syndic pour réussir à obtenir les documents obligatoires lorsqu'un copropriétaire demande une autorisation pour des travaux ou installations relevant de la nécessité d'obtenir une autorisation d'assemblée générale.
       
      J'ai un logement dans une copropriété avec syndic professionnel où, covid aidant, nous n'avons pas voulu, par politesse et sensibilité aux bonnes relations de voisinage, coincer un nouvel acquéreur pour ses travaux de "grosse" remise en état de son logement et nous nous sommes clairement fait avoir. En effet, nous avons accepté un projet défini en quelques mots pour déplacement de cloisons des salles d'eau et sans aucune intervention sur les murs. Et, quand on connaît le plan initial du logement, cela avait du sens d'agrandir les 2 salles d'eau en remplaçant le débarras par des placards donnant sur les dégagements.
      En plus, vu le règlement de copropriété, il semble qu'il pouvait faire ses travaux sans avoir de validations par assemblée générale. 

      Mais il devait recueillir l'avis favorable du l'architecte de l'ensemble immobilier. Et, c'est pour répondre à cette obligation que nous avons mis son projet à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale afin d'obtenir le dossier et de le faire analyser par un professionnel.

      Or, il a fait autre chose... et les travaux sont maintenant terminés. Or, il n'a jamais fourni son dossier technique.
      OK, il n'a pas touché aux murs mais il a transformé un T5 en 5 chambres avec leur salle d'eau privative (donc, juridiquement c'est une division) dont une à la place de la cuisine et déplacement de la cuisine dans le séjour... en se fichant pas mal du respect des quotas de stationnement, des équilibres des VMC, etc., sans compter que nous ignorons s'il a installé des WC broueurs, chose totalement interdite dans notre département.
      Officiellement, nous ne savons pas tout cela. L'information nous est parvenue par un voisin de palier qui a été autorisé à se rendre sur le chantier par l'un des entrepreneurs qui a voulu lui montrer son savoir faire... Résultat, le syndic en est à sa 5e mise en demeure de fournir le dossier... et nous réfléchissons à la façon d'appuyer plus fort.
      Et, dans nos mises en demeure (envoyées et signées par le syndic mais préparées conjointement par syndic + conseil syndical), nous ne pouvons donc pas faire allusion à cette disposition du RC

      Au paragraphe "division - subdivision" le RC indique

      Si je sais traduire, il n'y a pas de changement de répartition des tantièmes ni de l'état de division à faire car le lot n'est pas divisé mais il est subdivisé.
      Cependant, si ce propriétaire fait de la location touristique, il ne respecte peut-être pas le règlement de copropriété qui interdit les "exploitations de garnis". 

      Et j'en profite pour poser mes questions :
      Quelles démarches plus convaincantes pouvons-nous mettre en oeuvre ?
      Est-ce que la location touristique est de "l'exploitation de garnis" ? Est-ce que la colocation à baux multiples est de "l'exploitation de garnis" ?
      Merci pour les réponses et avis que vous pourrez donner.
       
    • Par dambraca
      Bonjour 
      Représentant bénévole d'un conseil syndical je recherche des informations concernant la responsabilité de notre conseil syndical dans le cas suivant:
      Nous sommes une copropriété horizontale ( datant de 1983) composée de 11 villas mitoyennes reparties sur 2 planches ( 6 et 5) installées sur un terrain relativement en pente dans la région niçoise . Nous sommes selon les statuts d'origine du lotissement régit par le principe d'une copropriété indivisible située sur un terrain de 3900 m2 sur lequel sont implantées 11 villas mitoyennes avec chacune un terrain d'environ 200 à 300 m2 ( selon le cas ) dont les propriétaires ont la jouissance perpétuelle et privative à usage exclusif de jardins et de loisirs . Mais nous sommes en indivision pour l'ensemble  terrain.  Le conseil syndical est saisi d'une demande d'un des copropriétaire pour construire une piscine sur son terrain dont l'envergure ne dépassera pas 22 m2 ( hors margelles ) . Le devis initial mentionne que la vidange sera faite "dans l'écoulement des eaux pluviales existantes " Notre première question est : vers qui se tourner pour vérifier que la canalisation est bien dimensionné pour accepter la vidange y compris pour une vidange "accidentelle" en cas d'évènements exceptionnels type "Episode Cévenol". ( la société constructrice n'existant plus ) 
      Par ailleurs  le terrain du dit propriétaire sur lequel serait édifiée la villa est contigu à un terrain sur lequel est implantée une villa indépendante du lotissement qui se trouve sur une planche en dessous .
      Notre deuxième question : Comment notre syndic de copropriétaires serait il impacté par tous les troubles et dégâts éventuels provoqués par cette piscine . ( débordement intempestifs ,  problèmes d'écoulement simultanés en cas d'orages des eaux pluviales proprement dites et de la vidange automatique de la piscine qui se remplirait avec la pluie ). En cas d'impact important chez ce voisin "hors lotissement" ( éboulement éventuel résultant de la modification de la conformation du terrain initial résultant des travaux ,  inondation , écoulement éventuel de boue qui proviendrait du ruissellement très important du trop plein des eaux de la piscine qui n'auraient pas pus s'écouler normalement etc..    Nous sommes quelquefois confrontés a des pluies et orages très violents . Compte tenu de l'indivision du terrain les autres copropriétaires seraient ils tenus de participer aux frais occasionnés ?   Notre assurance générale des "parties communes" actuelle n'est pas concernée par les terrains à usage privatifs . 
      Je vous remercie par avance de vote réponse  .
      Salutations distinguées 
    • Par Olivier_D
      Bonjour
      Notre copropriété, construite très récemment, dispose d'un coffre à clés pour les pompiers (boitier rouge s'ouvrant avec la clé de service pompiers) où nous y avons mis les clés de la copropriété afin que les pompiers puissent s'en servir en cas de besoin.
      Le syndic a fait retirer ces clés sous le prétexte que ce coffre peut être accessible à quiconque dispose d'une clé de service pompiers, ce qui n'est pas faux.
      Du coup, en cas d'incident voir d'incendie, comment feront les pompiers ?
      Aussi et surtout, y a-t-il des dispositions légales obligeant à garnir ce coffre à clés des clés de la copropriété ?
      Si oui, si vous avez un texte de loi à me fournir, que je n'ai pas trouvé par moi-même, j'en serai ravi car je pourrai le montrer au syndic en preuve irréfutable.
      Mes remerciements.
    • Par julien1222
      Bonjour,
      le réglement de copro m'interdit de louer ma cave à un tiers.
      Est-ce legal? 
      Merci
      Julien
    • Par MAKAANA
      Bonjour,
      Besoin de renseignements concernant une copropriété de 6 appartements, (03 rez de jardin et 03 à l'étage) et où le propriétaire d'un appartement en rez de jardin souhaite réaliser une terrasse en béton.
      Ce propriétaire a formulé sa demande auprès du syndic et sera voté à la prochaine AG.
      Etant moi même copropriétaire, je m'y oppose. Selon moi, si c'est validé la terrasse en béton aura un caractère définitif et on ne parlera alors plus de jouissance du jardin à titre privatif. IL y a également modification de l'immeuble, et ne faut il pas alors faire une déclaration auprès des services de la mairie ou autres ?
      Ce propriétaire n'a fournit aucun renseignements, plan, ni précisé la superficie.
      Ce propriétaire participe t'il au vote ?
      Le syndic étant lui même copropriétaire, s'abstient. Que vaut sa voix ?
      Quelle majorité (simple, absolue, double...) est elle prévue ?
      Hormis l'accord de l'AG, faut il des autorisations de l'urbanisme, la mairie ?
      J'ai besoin de renseignements ou d'éléments pour m'opposer à ce projet.
      Vous remerciant e vos réponses
      Bien à vous
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