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Forum juridique de Net-iris

Quels risques à ne pas déclarer l'aménagement de combles ?


Bernard72

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Bonjour,

 

Nous avons signé un compromis de vente sur une maison dont les combles ont été aménagés sans être déclarés.

Ces combles avaient déjà un plancher et l'aménagement représente une surface de 35m2.

Ce ne sont pas les propriétaires actuels qui ont fait ces travaux, mais l'ancien proprio il y a environ 5 ans...

 

- Quels sont les risques à faire comme eux c'est à dire à ne rien déclarer ? :o

- Si nous souhaitons régulariser la situation, comment faire ? Quand le faire ? Qu'est-ce-qu'il en coûtera ? Qui devra payer ? :confused:

 

Merci par avance pour vos conseils avisés ! :)

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Pour que ce soit considéré comme surface habitable, il faut qu'il y ait une hauteur moyene au plafond de plus de 1,80m, je crois.....

 

Si vous avez des doutes, vous pouvez toujours demander les critères au centre des impôts dont vous dépendez...

 

Le risque est un redressement en cas de contrôle ou de sinistre, toutes opérations permettant de voir que la surface habitable déclarée est inférieure à la surface réelle....

 

Définition :

 

Définie par le code de la construction (art. R. 111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés ..., locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

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Bonjour,

 

Bonjour,

 

Nous avons signé un compromis de vente sur une maison dont les combles ont été aménagés sans être déclarés.

Ces combles avaient déjà un plancher et l'aménagement représente une surface de 35m2.

 

donc la surface est déjà déclarée en SHOB

 

Ce ne sont pas les propriétaires actuels qui ont fait ces travaux, mais l'ancien proprio il y a environ 5 ans...

 

- Quels sont les risques à faire comme eux c'est à dire à ne rien déclarer ?

 

Les risques ? que les impôts vous fassent un redressement sur 3 années en arrière...c'est tout, mais ça peut chiffrer :)

 

- Si nous souhaitons régulariser la situation, comment faire ? Quand le faire ? Qu'est-ce-qu'il en coûtera ? Qui devra payer ?

 

Vous contactez le CDI et vous demandez un imprimé H1 pour déclarer correctement toutes les surfaces...ils ont l'habitude :D

Vous n'aurez rien à payer, car vous venez juste d'acheter votre maison.

 

J'ai personnellement été dans ce cas, où mon vendeur n'avait jamais déclaré les 30m² de grenier aménagés en chambre...les impôts m'ont envoyé le H1 à compléter, et c'est tout ( les impôts ont augmenté l'année d'après, mais aucune amende ou quoi que ce soit ) :)

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Les risques ? que les impôts vous fassent un redressement sur 3 années en arrière...c'est tout, mais ça peut chiffrer :)

Salut Rac,

Comme je viens de répondre sur un autre sujet quelque chose de contradictoire, tu peux m'expliquer ta réponse stp.

J'ai répondu qu'en matière d'impots locaux (fonciers ou habitation), le fisc ne pouvait plus rien réclamer au 31 décembre de l'année suivante de celle pour laquelle les impots sont dus (donc au 31 décembre 2010 pour les impots 2009 par exemple). Or, là tu parles de 3 ans en arrière...

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Quelques précisions sur l'historique :

A la base, pour le propriétaire n°1 il s'agissait de combles non aménagés donc non compris dans le total de la surface habitable.

Le propriétaire n°1 a aménagé ces combles sans le déclarer et a donc augmenté la surface habitable de la maison (il y a de ça environ 5 ans).

Le propriétaire n°2 a acheté la maison en ayant connaissance de ce petit plus non déclaré.

Et nous, futurs propriétaires n°3 hériterons du bébé... :(

Y-a-t'il un moyen de se protéger d'un éventuel redressement puisque nous ne sommes pas "responsable" de cette non-déclaration ?

Peut-être existe-t-il des thermes à mentionner lors de la signature du sous-seing privé ?

Nous ne voulons pas créer d'ennuis aux anciens propriétaires mais nous ne voulons pas non plus en avoir par la suite... :p

Merci !

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vous ne pouvez pas être "redréssé" sur 3 ans en arrière, puisque pas propriétaire avant !

pour vous, la situation est claire si vous déclarez ces combles dans les 3 ans.

 

Salut Rac,

Comme je viens de répondre sur un autre sujet quelque chose de contradictoire, tu peux m'expliquer ta réponse stp.

J'ai répondu qu'en matière d'impots locaux (fonciers ou habitation), le fisc ne pouvait plus rien réclamer au 31 décembre de l'année suivante de celle pour laquelle les impots sont dus (donc au 31 décembre 2010 pour les impots 2009 par exemple). Or, là tu parles de 3 ans en arrière...

 

je recherche où j'avais lu/vu ça :) ---- ok , c'est bien 1 an, 3 c'est pour les revenus ! Merci d'avoir corrigé ! :)

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Salut Rac,

Comme je viens de répondre sur un autre sujet quelque chose de contradictoire, tu peux m'expliquer ta réponse stp.

J'ai répondu qu'en matière d'impots locaux (fonciers ou habitation), le fisc ne pouvait plus rien réclamer au 31 décembre de l'année suivante de celle pour laquelle les impots sont dus (donc au 31 décembre 2010 pour les impots 2009 par exemple). Or, là tu parles de 3 ans en arrière...

 

C'est ce qui est mis aussi dans le lien cité , peut-être car c'est un redressement pour fausse déclaration (ou pas de déclaration) ;)

 

http://coursdedroit.free.fr/droit/public/contenfiscal/p4.htm

 

oui c'est bien ça 1 an plus 2 donc 3 pour une T F

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C'est ce qui est mis aussi dans le lien cité , peut-être car c'est un redressement pour fausse déclaration (ou pas de déclaration) ;)

 

http://coursdedroit.free.fr/droit/public/contenfiscal/p4.htm

 

oui c'est bien ça 1 an plus 2 donc 3 pour une T F

 

Effectivement Marieke, ton lien dit comme moi :

- La 3ème catégorie concerne les impôts locaux : il y a une absence de règles communes à tous les impôts locaux, ainsi pour les taxes foncières et la taxe d’habitation, le délai de reprise est très court puisqu’il expire à la fin de l’année qui suit celle au titre de laquelle l’impôt est dû. Ex : impôt dû pour 2001, le délai expire au 31 décembre 2002 (il n’y a pas de procédure contradictoire pour les impôts locaux, dû à leur archaïsme). Pour la taxe professionnelle, il existe une modernisation et le délai de reprise est de 3 ans, il expire à la fin de la 3ème année qui suit celle au titre de laquelle l’impôt est dû. Ex : taxe professionnelle due pour 2001, le délai expire au 31 décembre 2004.
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Effectivement Marieke, ton lien dit comme moi :

 

:p ....oui mais il faut lire aussi le paragraphe suivant en cas de fraude et redressement ;)

 

B. Les cas de prolongation ou de réouverture exceptionnelle du délai de reprise.

 

Dispositions dérogatoires qui ne concernent que les délais de reprise particuliers. Ces dispositions se composent de deux catégories : les prolongations de dispositions et les dispositions qui permettent de rouvrir le délai de reprise qui était prescrit.

 

1. Les dispositions qui prolongent le délai de reprise.

 

Dispositions qui s’appliquent à des cas très précis. Article L187 LPF : cas où l’administration découvre des agissements frauduleux (ex : achat-vente sans facture, système de double comptabilité). Le contribuable qui pensait que l’administration ne pouvait reprendre que 3 ans en arrière se trompe : deux ans de plus par rapport au délai de reprise normal, soit 5 ans.

 

et la suite

 

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:p ....oui mais il faut lire aussi le paragraphe suivant en cas de fraude et redressement ;)

A ce que je comprends, cela ne concerne pas les impots locaux, puisqu'on y parle du délai de reprise de 3 ans qui passe alors à 5, mais les impots locaux ont un délai de reprise inférieur à 3 ans, donc je pense qu'ils ne sont pas concernés.

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A ce que je comprends, cela ne concerne pas les impots locaux, puisqu'on y parle du délai de reprise de 3 ans qui passe alors à 5, mais les impots locaux ont un délai de reprise inférieur à 3 ans, donc je pense qu'ils ne sont pas concernés.

Pas cet exemple en effet .....Encore plus bas :p

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Pas cet exemple en effet .....Encore plus bas :p

Où précisément ? Parce que ce que je vois plus bas, c'est :

- Cette réouverture n’est possible que pour l’IRPP et l’IS.
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Où précisément ?

 

Il cite l'article L187 du CDI ;) qui dit :

 

Article L187 Version en vigueur au 5 mars 2010, depuis le 1 janvier 1981

Lorsque l'administration, ayant découvert qu'un contribuable se livrait à des agissements frauduleux, a déposé une plainte contre lui, elle peut procéder à des contrôles et à des rehaussements au titre des deux années excédant le délai ordinaire de prescription. Cette prorogation de délai est applicable aux auteurs des agissements, à leurs complices et, le cas échéant, aux personnes pour le compte desquelles la fraude a été commise.

 

Jusqu'à la décision de la juridiction pénale et à condition que le contribuable constitue des garanties dans les conditions prévues aux articles L. 277 à L. 280, le recouvrement des impositions correspondant à la période qui excède le délai ordinaire de prescription est suspendu. Ces impositions sont caduques si la procédure judiciaire se termine par une ordonnance de non-lieu ou si les personnes poursuivies bénéficient d'une décision de relaxe.

 

* Cite:

o CGI L277 A CGI L280

 

Donc 1 an pour une TF plus 2 ans

 

Section VII : Dispositions applicables à l'ensemble des impôts. Version en vigueur au 5 mars 2010

 

Article L186

Lorsqu'il n'est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l'administration s'exerce jusqu'à l'expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l'impôt.

NOTA:

 

Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 art. 52 VI : le présent article s'applique aux délais venant à expiration postérieurement au 31 décembre 2008 .

 

Article L187

Lorsque l'administration, ayant découvert qu'un contribuable se livrait à des agissements frauduleux, a déposé une plainte contre lui, elle peut procéder à des contrôles et à des rehaussements au titre des deux années excédant le délai ordinaire de prescription. Cette prorogation de délai est applicable aux auteurs des agissements, à leurs complices et, le cas échéant, aux personnes pour le compte desquelles la fraude a été commise.

 

Jusqu'à la décision de la juridiction pénale et à condition que le contribuable constitue des garanties dans les conditions prévues aux articles L. 277 à L. 280, le recouvrement des impositions correspondant à la période qui excède le délai ordinaire de prescription est suspendu. Ces impositions sont caduques si la procédure judiciaire se termine par une ordonnance de non-lieu ou si les personnes poursuivies bénéficient d'une décision de relaxe.

 

Article L188

Le délai de prescription applicable aux amendes fiscales concernant l'assiette et le paiement des droits, taxes, redevances et autres impositions est le même que celui qui s'applique aux droits simples et majorations correspondants.

Pour les autres amendes fiscales, la prescription est atteinte à la fin de la quatrième année suivant celle au cours de laquelle les infractions ont été commises.

 

Pour les amendes et confiscations fiscales prononcées par la juridiction pénale, le délai de prescription est le même que pour les peines correctionnelles de droit commun et il s'applique dans les mêmes conditions que pour les dommages-intérêts.

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Je lis attentivement vos réponses et les articles associés.

Si je résume, nous avons 3 possibilités :

- Régulariser la situation lors de l'achat, au quel cas pas de redressement.

- Régulariser dans la période de 3 ans, au quel cas pas de redressement non plus ?

- Régulariser dans + de 3 ans et là redressement sur 3 ans en arrière sur la taxe foncière et la taxe d'habitation ?

Est-ce-que j'ai bien suivi ?

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Il cite l'article L187 du CDI ;) qui dit :

 

 

 

Donc 1 an pour une TF plus 2 ans

 

Ok, là je comprends mieux. Mais à priori, c'est vraiment qu'en cas de fraude manifeste...

 

Lorsque l'administration, ayant découvert qu'un contribuable se livrait à des agissements frauduleux, a déposé une plainte contre lui, elle peut procéder à des contrôles et à des rehaussements au titre des deux années excédant le délai ordinaire de prescription.

 

En tout cas, j'aime bien qu'il existe un délai de prescription mais que l'administration puisse passer outre ce délai. En gros, il ne sert à rien...

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Je lis attentivement vos réponses et les articles associés.

Si je résume, nous avons 3 possibilités :

- Régulariser la situation lors de l'achat, au quel cas pas de redressement.

- Régulariser dans la période de 3 ans, au quel cas pas de redressement non plus ?

- Régulariser dans + de 3 ans et là redressement sur 3 ans en arrière sur la taxe foncière et la taxe d'habitation ?

Est-ce-que j'ai bien suivi ?

Le plus simple est d'aller spontanément remplir le H1 au CDI il est très rare qu'il y ait des redressements

Je vois que vous n'en êtes qu'au stade de signature du compromis donc demandez au vendeur de le faire ! ;)

Ensuite le Notaire l'indique dans le compromis comme cela pas de soucis

 

---------- Message ajouté à 17h34 ---------- Précédent message à 17h32 ----------

 

Ok, là je comprends mieux. Mais à priori, c'est vraiment qu'en cas de fraude manifeste...

Ne pas déclarer un agrandissement pour ne pas payer plus de TF tu appelles ça comment toi ??

Amnésie passagère :p

 

 

En tout cas, j'aime bien qu'il existe un délai de prescription mais que l'administration puisse passer outre ce délai. En gros, il ne sert à rien...

Cela leur donne plus de temps pour coincer les fraudeurs ;)

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Est-ce-que les propriétaires actuels risquent eux d'avoir un redressement car ils revendent après avoir vécu 3 ans dans la maison... si c'était le cas est-ce-qu'il y a un risque pour nous de faire la régularisation dans les mois suivants la vente ?

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Est-ce-que les propriétaires actuels risquent eux d'avoir un redressement car ils revendent après avoir vécu 3 ans dans la maison... si c'était le cas est-ce-qu'il y a un risque pour nous de faire la régularisation dans les mois suivants la vente ?

On ne peut pas savoir seul le CDI pourra décider

Il se peut que seule celle de 2010 soit augmentée comme dit plus haut

Vous à partir du moment où la déclaration sera faite, vous payerez plus à partir de l'an prochain et pour le prorata de TH prévu en général sur l'acte ;)

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Si les propriétaires ne veulent pas prendre le risque d'être redressés alors nous n'aurons pas d'autre choix que de régulariser après la vente de la maison.

Si à priori nous ne risquons pas de redressement, nous verrons juste les TF et TH augmentées puisque nous aurons déclaré avoir plus de surface habitable.

C'est bien ça ?

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