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Forum juridique de Net-iris

résiliation anticipée par locataire personne morale


Gazoogazoo

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Bonjour,

 

Le Bailleur retraité loue un logement à une société personne morale qui a installé son salarié. Elle a présenté les garanties de solidité financière pour mettre en confiance. Le contrat de location du logement est sous régime loi 6.07.1989 révisé 08. En cours de bail, la société demande le benéfice de résiliation de UN mois pour raison de mutation pour le compte de son employé quand bien même le titulaire du bail est une Société (personne morale) et cherche à se libérer ainsi de son obligation de rester deux années en tout comme elle en a fait la demande écrite à l'origine par sa signature. Et oui normalement on aurait pu faire un bail de trois ans mais l'accord mutuel et accepté d'entente a été pour deux. Résultat >> bailleur possiblement bloqué sans ce revenu d'appoint?privé de nombreux mois de loyers supplémentaires jusque échéance. La société pourtant ne déménage pas, elle reste à la même adresse et les autres employés aussi. Un seul quitte pour rejoindre une filiale.

Quelque expert pourrait indiquer si la Société locataire peut porter ainsi la casquette de l'occupant du logement pour interpréter la loi relative au Congé qui concerne le locataire personne physique et non pas personne morale, qu'elle est bien...Oui/non, et avec quelles bases légales SVP. Le salarié qui occupe le logement de fonction n'est pas le titulaire du bail. C'est donc effectivement la société qui est responsable de payer les loyers jusqu’au terme du contrat. Un refus, une conciliation ou une indemnité est à envisager peut être.Vos commentaires avisés sont bienvenus!

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Chacune a pensé avoir fait un contrat en or, lui donnant plein de liberté et réalise maintenant qu'il s'agit en fait d'un contrat plein de défaut donnant que des contraintes. Il va falloir que chacun assume et accepte sa part de mauvaise clairvoyance (pour ne pas dire bêtise ou défaut d'honnêteté).

 

Le contrat de location du logement est sous régime loi 6.07.1989 révisé 08. En cours de bail, la société demande le benéfice de résiliation de UN mois pour raison de mutation pour le compte de son employé quand bien même le titulaire du bail est une Société (personne morale) et cherche à se libérer ainsi de son obligation de rester deux années en tout comme elle en a fait la demande écrite à l'origine par sa signature.
Si le contrat est sous le régime de la loi de 1989, la durée du bail est 3 ans. Et toute clause réduisant la durée du bail ou imposant au locataire une durée d'occupation mini n'est pas applicable.

Et oui normalement on aurait pu faire un bail de trois ans mais l'accord mutuel et accepté d'entente a été pour deux.
Pour bail sous loi de 1989 ==> inapplicable, le bail est de 3 ans si le propriétaire est personne physique et 6 ans si le propriétaire est personne morale. Vu ce que je lis, il me semble qu'il faut expliquer au bailleur, à la société et à gazoogazoo que la duré du bail c'est une durée pendant laquelle le propriétaire n'est pas en droit de résilier le bail et pendant laquelle, le locataire peut le résilier moyennant respect des durée de préavis légales et/ou contractuelles...

Mais le bail ne peut pas être soumis à la loi de 1989 car le locataire n'est pas un habitant... mais son patron.

Le coup du bail de 2 ans et pas un jour de plus, c'est une pratique des baux commerciaux. Là, effectivement, le locataire s'engage à payer les 24 mois et pas un jour de plus... et à quitter les locaux au bout de 24 mois et pas un jour de plus. Et, au passage, si on déborde d'un jour... il faut "la jouer finement"... autre histoire.

 

En cours de bail, la société demande le benéfice de résiliation de UN mois pour raison de mutation pour le compte de son employé
Je ne comprends pas votre propose. Est-ce que la société a "posé un préavis d'un mois" pour cause de mutation de l'occupant ou est-ce que la société a demandé d'ajouter une clause de possibilité de préavis d'un mois en cas de mutation de l'occupant ?

 

Résultat >> bailleur possiblement bloqué sans ce revenu d'appoint?privé de nombreux mois de loyers supplémentaires jusque échéance.
Oh ! Je ne vais pas sortir mon mouchoir. Si le logement est libéré, même si le préavis est écourté, le propriétaire peut se débrouiller pour retrouver un locataire sans faire traîner les choses... "privé de loyer pendant de nombreux mois", c'est quoi ce délire ? Tout bailleur (de logement sous loi 1989), si fauché soit-il sait qu'il est à la merci de la décision de son locataire d'aller vivre ailleurs et qu'il y a ce perpétuel risque d'absence de revenu pendant le temps nécessaire au changement de locataire...

 

La société pourtant ne déménage pas, elle reste à la même adresse et les autres employés aussi. Un seul quitte pour rejoindre une filiale.
Elle ne déménage pas de quel endroit ? de son endroit professionnel qui n'a rien à voir avec le logement du propriétaire retraité ou elle ne quitte pas le logement du propriétaire retraité qu'elle utilisait non seulement pour y loger un employé mais aussi pour y travailler ?

 

Un seul quitte pour rejoindre une filiale.
Si la réponse à la question ci-dessus est que la société continue à exister à son adresse indépendante du logement de ce propriétaire retraité, si l'employé qui a rejoint la filiale est celui qui logeait dans le logement du propriétaire retraité ==> le logement est donc libre de toute occupation et on peut le relouer.

 

Le salarié qui occupe le logement de fonction n'est pas le titulaire du bail. C'est donc effectivement la société qui est responsable de payer les loyers jusqu’au terme du contrat.
Le locataire n'est redevable d'un loyer que jusqu'au terme du préavis sauf si une clause du bail indique des conditions d'obligation de payer jusqu'à un autre terme mais là, la clause indique une obligation de verser une indemnité de résiliation, pas un loyer afin de permettre au bailleur de relouer sans se trouver lors la loi par la perception de 2 loyers en même temps sur un seul local. Ces dispositions particulières ne sont autorisées que sur des baux non soumis à la loi de 1989 et ne concernant pas l'habitation.

 

Le bail, avec toutes ses qualités et ses défauts ne peut être examiné que sous l'angle du bail civil (bail soumis à certaines libertés) afin de faire le tri dans ce qui est acceptable ou pas dans ses clauses. Une fois ce tri fait, il sera possible de déterminer comment régler le différend au meilleur des intérêts des 2 parties.

 

Si chacun (le propriétaire et le locataire) a été un minimum cohérent dans ce ramissi d'incohérence il doit y avoir une clause indiquant la durée "normale de prévis" pour rupture du bail à l'initiative du locataire. La première chose à faire est de regarder cette durée de préavis et le la société locataire est, à priori, redevable des loyers jusqu'à la fin de ce préavis et pas plus.

Encore faut-il que ce préavis ait été posé de façon formelle par le titulaire du bail, donc par la société ==> lettre recommandée avec avis de réception ==> début de préavis = date de réception/signature sur volet rose) ou exploit d'huissier (date signification).

Encore faut-il que l'occupant ait effectivement quitté les lieux au plus tard le dernier jour du préavis et que l'état des lieux sortant ait été fait et que les clés aient été remises au propriétaire.

 

Pour garantir que les indications que je viens de donner sont exploitables, je vous prie de répondre aux quelques questions posées ci-dessus.

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bonjour,

 

Il faut commencer par le début ! La loi du 6/7/89 dit clairement dans son article 2 :

 

Article 2

Modifié par Ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 - art. 22 JORF 9 juin 2005

 

Les dispositions du présent titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

 

Toutefois, elles ne s'appliquent ni aux locations à caractère saisonnier, à l'exception de l'article 3-1, ni aux logements foyers, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1. Elles ne s'appliquent pas non plus, à l'exception de l'article 3-1, des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, aux locaux meublés, aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

 

Votre contrat ne relève donc pas de cette loi, mais du code civil, et des clauses du bail signé.

 

Vous devez donc voir ce qui est noté concernant la résiliation de ce bail, et apliquer ce qui est prévu.

 

:)

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Bonjour, merci Fredval et les autres

 

Quelques précisions pour éclairer la discussion:

 

C'est un bail pour habitation loi 1989.

la société locataire a "posé un préavis d'un mois" pour cause de mutation de son employé (l'occupant) en fait, six mois avant échéance contractuelle.

La société titulaire du bail n’est pas elle-même mutée de son endroit professionnel, qui n'a rien à voir avec le logement du propriétaire loué.

La question reste de savoir:

Si elle peut se faire passer pour une personne physique, comme son employé au bénéfice du logement dans lequel elle l'a installé, et invoquer le congé avec prévis d'un mois

Si elle doit respecter le terme contractuel et n'aurait pu signifier le départ que trois mois avant échéance

Si elle ne peut "à l'amiable"que demander le congé en tout temps avec un préavis de trois mois dans les circonstance évoquées

Espérant faciliter l'interprétation. Merci encore

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La question reste de savoir:

Si elle peut se faire passer pour une personne physique, comme son employé au bénéfice du logement dans lequel elle l'a installé, et invoquer le congé avec prévis d'un mois

 

Non

 

Si elle doit respecter le terme contractuel et n'aurait pu signifier le départ que trois mois avant échéance

 

Oui si c'est ce qui est écrit dans le bail

 

Si elle ne peut "à l'amiable"que demander le congé en tout temps avec un préavis de trois mois dans les circonstance évoquées

 

Oui, à l'amiable, par écrit, tout est possible.

 

:)

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Relisez les réponses :

Votre bail tel que rédigé ne peut pas être sous Loi du 6 juillet 1989

Pour établir un bail de 2 ans il faut certaines conditions et l'inscrire au bail :

Article 11

Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués.

Par dérogation aux conditions de délai prévues à l'article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement.

Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.

Lorsque l'événement s'est produit et est confirmé, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de trois ans.

Si le contrat prévu au présent article fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l'ancien éventuellement révisé conformément au deuxième alinéa du d de l'article 17.

Détail d'un texte

 

Ce n'est pas votre cas et ces conditions sont encadrées

Donc vous aurez du mal à argumenter sur la base de cette loi ;)

 

 

Le locataire est la Société donc le préavis ne pourrait être réduit pour mutation d'un sous-locataire (l'occupant) même à supposer qu'on applique la Loi de 1989

 

Le préavis est donc de 3 mois ou comme dit RAC le préavis prévu sur le contrat car c'est le Code Civil qui s'applique dans ce cas

 

Le problème c'est que c'est vous qui avez mal rédigé le bail ...donc accord amiable préférable

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Merci Rac8 pour votre indication spontanée. Avez vous des references eventuelles (même jurisprudences ) pour appuyer l'information N° 2 notamment ?

 

---------- Message ajouté à 10h45 ---------- Précédent message à 10h30 ----------

 

Merci Marieke pour ces indications.

Oui la durée de deux ans a été inscrite au bail avec une clause précise évoquant les évènements comme vous le citez et la société l'a aussi signé.

 

Ma compréhension dans ce cas = la démarche de la Société locataire tentant d'utiliser le préavis de départ ramené à un mois est incorrect et ne s'applique pas... La société peut cependant casser le contrat avant le terme dans six mois et sortir avec un préavis de trois mois. Elle n'aurait donc pas à aller jusqu'à la date anniversaire du contrat dans six mois .

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Oui la durée de deux ans a été inscrite au bail avec une clause précise évoquant les évènements comme vous le citez et la société l'a aussi signé.

Donc pas de soucis, dans ce cas c'est bien rédigé comme un bail sous loi 1989

 

Ma compréhension dans ce cas = la démarche de la Société locataire tentant d'utiliser le préavis de départ ramené à un mois est incorrect et ne s'applique pas... La société peut cependant casser le contrat avant le terme dans six mois et sortir avec un préavis de trois mois. Elle n'aurait donc pas à aller jusqu'à la date anniversaire du contrat dans six mois .

Exactement

A tout moment la Société peut mettre fin au contrat elle en tant que locataire, avec un préavis officiel selon l'article 15, mais pas en argumentant sur le statut de son sous-locataire, donc préavis de 3 mois

 

 

Par contre il y a tout de même un souci relevé par FREDVAL et RAC qui cite l'article 2 de la Loi qui en parle, c'est que le bail est souscrit au nom non pas d'une personne mais d'une société donc ce serait normalement un bail commercial et non un bail soumis à Loi 1989

Si votre contrat indique un préavis de 3 mois c'est ce dernier qui s'applique

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Bonjour, merci Fredval et les autres

 

Quelques précisions pour éclairer la discussion:

 

C'est un bail pour habitation loi 1989.

la société locataire a "posé un préavis d'un mois" pour cause de mutation de son employé (l'occupant) en fait, six mois avant échéance contractuelle.

 

La société titulaire du bail n’est pas elle-même mutée de son endroit professionnel, qui n'a rien à voir avec le logement du propriétaire loué.

 

La question reste de savoir:

Si elle peut se faire passer pour une personne physique, comme son employé au bénéfice du logement dans lequel elle l'a installé, et invoquer le congé avec prévis d'un mois

Si elle doit respecter le terme contractuel et n'aurait pu signifier le départ que trois mois avant échéance

Si elle ne peut "à l'amiable"que demander le congé en tout temps avec un préavis de trois mois dans les circonstance évoquées

 

Espérant faciliter l'interprétation. Merci encore

Si je comprends bien, elle a donné congé le 30 janvier pour le 28 février ? ou le 30 janvier pour le 30 juin ?

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Merci Fabermorcar,

Le congé est donné fin 02 pour fin 03 parlant de la mutation de son employé car ce n'est pas la société titulaire du bail qui est mutée mais d'après les explications fournies c'est le "sous-locataire" (son employé).En fait c'est donc un préavis de trois mois jusque fin Mai qui doit être pris en compte

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Par contre il y a tout de même un souci relevé par FREDVAL et RAC qui cite l'article 2 de la Loi qui en parle, c'est que le bail est souscrit au nom non pas d'une personne mais d'une société donc ce serait normalement un bail commercial et non un bail soumis à Loi 1989

 

non marieke: le bail commercial est signé avec une sté pour qu'elle exerce son activité dans les locaux loués.

 

ici c'est la sté qui est locataire d'un logement et qui le met à disposition de ses employés. donc bail civil où seuls le bailleur et la sté sont partie prenante. la situation de l'employé ne doit pas rentrée en ligne de compte.

 

le pbl c'est que ce contrat ne tient pas du tout la route ! :rolleyes: comme dit plus haut, la loi de 89 n'a rien à voir ici.

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non marieke: le bail commercial est signé avec une sté pour qu'elle exerce son activité dans les locaux loués.

C'est bien ce qu'il me semblait mais du coup j'ai eu un doute ;)

 

ici c'est la sté qui est locataire d'un logement et qui le met à disposition de ses employés. donc bail civil où seuls le bailleur et la sté sont partie prenante. la situation de l'employé ne doit pas rentrée en ligne de compte.

 

le pbl c'est que ce contrat ne tient pas du tout la route ! :rolleyes: comme dit plus haut, la loi de 89 n'a rien à voir ici.

Donc c'est bien un bail régit par le code Civil hors loi 89

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oui, c'est ce que je dis depuis le début les filles :p

Oui oui d'ailleurs j'ai repris ton post (article 2) mais après j'avais un doute pour cette histoire de logement loué par une société mais en fait c'est loué comme logement de fonction ;)

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Bonjour Golfy, Marieke, Rac8 et tous les lecteurs assidus,

 

Lorsque le bailleur(physique) et la Société(titulaire du bail) sont partie prenantes , et dans le cas de la durée de préavis à laquelle le titulaire du bail d'habitation peut prétendre,

l'une ou l'un d'entre-vous pourrait-il citer les articles references du Code Civil qui s'appliquent alors SVP pour respecter le délai de trois mois...

Merci bcp

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anissa: la loi de 89 ne s'applique pas ici.
La loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas de droit mais peut très bien s'appliquer conventionnellement. Il semble en effet que les parties aient décidé librement de soumettre le bail à ce régime, ce qui n'est aucunement interdit. Une lecture attentive du bail devrait permettre de savoir s'il en est bien ainsi.

Dans cette hypothèse, toutes les dispositions applicables de la loi du 6 juillet 1989 doivent s'appliquer sauf clauses explicites contraires telle celle de la durée du bail, de deux ans et non de trois, ce qui n'a d'ailleurs aucune incidence en l'espèce. En décidant de soumettre le bail à la loi de 1989, les parties ont convenu que le locataire pouvait résilier le bail avec un préavis de trois mois. Mais ce dernier ne peut prétendre au délai réduit d'un mois puisque la notion de mutation ne trouve pas à s'appliquer. En effet, même si l'on devait interpréter la notion de mutation par analogie, on ne constaterait pas que le locataire ait dû modifier le lieu de ses activités du fait d'une tierce personne dont elle serait subordonnée.

L'occupant du logement n'est pas un sous-locataire, mais un ayant droit du locataire que le propriétaire n'a pas à connaître et, ni les dispositions du code civil, ni celles de la loi de 1989 relatives à la sous-location ne trouvent pas à s'appliquer en la situation présente.

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