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Forum juridique de Net-iris

Surveillance fusion-absorption ste de syndic


Marine2009

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Bonjour,

 

Je fais partie d'un conseil syndical des copropriétaires. Voici notre situation :

 

notre société de Syndic :

- a cédé ses parts (était seul actionnaire)

- démissionné en qualité de gérant (était seul gérant-syndic)

- transfert du siège social

à une autre société de syndic (gros groupe)

 

La sté d'origine semble cependant avoir pour le moment, conservé sa personnalité morale (RCS inchangé) et sa dénomination sociale. Ceci étant "provisoire".

 

Sachant en effet, que la société qui a racheté, va absorber l'ancienne société de syndic (avec laquelle sous son RCS nous avons signé un mandat de Syndic qui assurait en tant que syndic la gestion de notre copropriété), notre préoccupation d'aujourd'hui est la suivante :

 

- si sur le plan juridique et légal, une société peut en absorber une autre, le respect du "droit de Copropriété" quant à lui n'est pas toujours respecté :

- Un mandat conclu n'est pas "transférable",

- il a un caractère "untuitu personae"

- seul le syndic (avec lequel le mandat est conclu) est responsable de sa gestion.

- en terme de droit portant sur la clientèle, une société de syndic ne peut céder à un autre sté le "portefeuille clientèle de copropriétés", lui, n'est pas transférable

 

 

- Dans la mesure où le RCS demeure inchangé, il nous a été indiqué que le mandat demeurait valable jusqu'à la prochaine AGO.

- Dans la mesure où il y aura "absorption", donc radiation du RCS de l'entité d'origine, le mandat serait rendu légalement caduque et le successeur n'a plus aucun pouvoir sur la gestion. Ce qui est souvent illégalement contourné en cas d'absorption, car cette subtilité échappe aux Syndicats de copropriété, le client reste dans l'escarcelle du syndic-successeur, et en l'absence de vigilance sur ce point prévu, la situation (gestion de syndicats) qui était devenue "irrégulière", se régularise ensuite lors d'une prochaine AGO, où le syndic (qui s'est illégalement investi du mandat) est ratifié par les votes à l'AGO (elle aussi convoquée illégalement), le "renouvellement" du mandat voté, et pour le successeur qui a absorbé l'entité d'origine, la situation par ce biais se régularise (sauf contestation) et le tour est joué... le tout à l'insu des copropriétaires qui ont été illégalement convoqués en AGO, qui ont voté un mandat, et auxquels on "impose" en douceur un syndic, le nouveau qui a rachété l'ancienne société.

 

En tant que conseillers syndicaux, comment peut-on être alertés en cas d'absorption de l'entité avec laquelle nous avions signé le mandat (radiation du RCS) ?

 

Les mises à jour sur Infogreffes par exemple sont-elles régulièrement effectuées pour que nous soyons fiablement renseignés en consultant le site Internet ? Quel autre moyen de contrôle serait à notre disposition pour être alertés de l'absorption (qui est décidée en AGE, et dont nous n'avons pas accès au PV des inervenants ?).

 

Que peut-on exiger comme formalités légales à nous produire, si le syndic-successeur nous convoque pour notre AGO annuelle, et savoir qu'il a le droit de le faire, au regard du "droit de copropriété" et que ce droit est bien respecté (conservation du RCS jusqu'à la prochaine AGO).

 

J'ai soumis ce problème également sur le forum "immobilier", et s'agissant aussi de fusion-absorption, je pense que sollicitant votre aide sur le plan du droit des sociétés, la légalité, les obligations des sociétés dans ces situations particulières, quelques informations complémentaires nous seraient fort utiles.(Un médecin qui vend son cabinet, ne vend pas sa clientèle de patients qui peu aller ailleurs, si elle le souhaite. Notre cas est identique à la différence près : le mandat, dont il est impératif qu'il puisse se poursuivre dans les conditions stipulé : étant signé avec syndic X RCS n° ... un nouveau syndic Y enregistré sous un autre n° RCS n'a aucun droit de substitution).

 

Merci de votre aide, pour nous indiquer par quel biais nous pouvons avoir l'information en (presque) temps réel, sur cette absorption qui ne saurait tarder ?

 

merci

Marine:)

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En cas de fusion absorption, la société résultant de l'opération de fusion est/devient titulaire des droits et débitrice des obligations de chacune des entités absorbées.

 

Pour le cas particulier du mandat de syndic de copropriété, il faudra vérifier si le mandat prévoit la résiliation en cas de fusion par absorption du mandataire. Mais a priori, je ne pense pas que ce soit automatique.

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En cas de fusion absorption, la société résultant de l'opération de fusion est/devient titulaire des droits et débitrice des obligations de chacune des entités absorbées.

 

Pour le cas particulier du mandat de syndic de copropriété, il faudra vérifier si le mandat prévoit la résiliation en cas de fusion par absorption du mandataire. Mais a priori, je ne pense pas que ce soit automatique.

 

 

Bonjour Marsu,

 

merci pour votre réponse.

 

1/ Nous sommes entièrement d'accord, sur le plan légal qu'il ne puisse y avoir de contestations sur ce point : "En cas de fusion absorption, la société résultant de l'opération de fusion est/devient titulaire des droits et débitrice des obligations de chacune des entités absorbées"

 

2/ "Pour le cas particulier du mandat de syndic de copropriété, il faudra vérifier si le mandat prévoit la résiliation en cas de fusion par absorption du mandataire. Mais a priori, je ne pense pas que ce soit automatique" . Aucune mention de cet ordre ne figure dans notre mandat. La seule clause y étant indiquée est : si le syndic souhaite mettre fin à ses fonctions (c'est-à-dire, soit qu'il ne veut plus travailler pour notre syndicat de copropriétés, ou qu'il cesse définitivement son activité), ce qui est différent.

 

Il a un successeur, qui n'exercera plus dans la même structure. Mais par le biais de la société qui absorbera la société de syndic vendue.

 

Les seules conditions sous lesquelles ce successeur peut exercer la mission de syndic, étant que la personnalité juridique reste inchangée et c'est au niveau du RCS.

 

Nous ayant été précisé, si le RCS demeure inchangé, en revanche :

- le gérant peut changer (ce qu'il y a eu : démission du syndic-gérant, et nomination d'un nouveau gérant)

- les actionnaires peuvent changer (ce qui est le cas, rachat du capital social),

- le siège social peut changer (ce qui a été fait : transfert du siège social)

 

Le mandat dans ces conditions peut se poursuivre jusqu'à prochaine AGO (fixée dans le mandat et qui correspond à la date de fin du mandat qui est reconduit -ou non- par votes)

 

Il nous a été indiqué, en revanche, que seul le RCS ne devait pas changer, pour que la poursuite du mandat soit légale du point de vue du "droit des copropropriétés" et de son bon respect (des propositions de loi seraient parait-il à l'étude pour que les syndicat de copropriété puissent jouir de la liberté et de la facultté, dans de tels cas, de choisir un successeur , car le relationnel est quand même un élément déterminant et que le nouveau ne plaira peut-être pas- mais rien n'est encore fait :()

 

. Si le RCS change (radiation par absorption), il nous faut être vigilant sur ce point, car le mandat par ce seul fait, n'est plus valable (ce que le successeur nous dissimulera), et nous nous retrouvons légalement sans syndic (ce que le successeur nous dissimulera). Etre sans syndic ne serait pas un souci en soit car nous aurions une alternative pour en nommer un autre de notre choix, en remplacement de notre syndic démissionnaire avec lequel tout ce passait bien. Tandis qu'avec ce successeur, les premiers contacts ont été "mouvementés" du fait de nos questions qui semblaient bien le déranger sur cette absorption, et ce Monsieur s'en est montré fort irrité... mauvais départ)

 

Et c'est ici que nous nous posons la question. Comment être avertis en cas d'absorption effective, donc radiation du RCS, si cela se réalise avant notre AGO (le successeur se gardera bien de nous en informer...) , qui de ce fait, AGO serait convoquée illégalement par un syndic qui s'est illégalement investi de notre mandat (ce qu'il souhaiterait pour conserver dans son portefeuille, la gestion de notre copropriété qui lui rapporte de l'argent)

 

merci de nous indiquer les moyens mis à notre disposition "pour veiller au grain", acceptant de nous soumettre si tout est fait de manière transparente (pas le choix...) ou de sauter à pied joint sur la "faille", si elle se présentait;)

 

Merci

Marine

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A mon sens, la seule question à prendre en compte en droit des sociétés est de savoir si la société absorbante a la capacité à exercer la fonction de syndic. En gros, est-elle titulaire de la carte professionnelle de la loi Hoguet ? Si oui, alors pas de problème.

 

La fusion en elle-même transfère les droits et les obligations, donc ceux inhérents à la fonction de syndic, à la personne morale issue de la fusion. Sinon, un tel type d'opération (la fusion de syndics) n'aurait aucun sens puisque les mandats seraient perdus...

 

A mon avis, ce qu'il faut surtout faire, c'est veiller à ce que la mission soit correctement remplie, quitte à ce que le mandat ne soit pas renouvelé ou résilié pour faute si ce n'était pas le cas.

 

PS: votre message est tellement long que j'avoue ne pas avoir tout lu...

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A mon sens, la seule question à prendre en compte en droit des sociétés est de savoir si la société absorbante a la capacité à exercer la fonction de syndic. En gros, est-elle titulaire de la carte professionnelle de la loi Hoguet ? Si oui, alors pas de problème. OUI

 

La fusion en elle-même transfère les droits et les obligations, donc ceux inhérents à la fonction de syndic, à la personne morale issue de la fusion. Sinon, un tel type d'opération (la fusion de syndics) n'aurait aucun sens puisque les mandats seraient perdus... TOUT A FAIT (*)

 

A mon avis, ce qu'il faut surtout faire, c'est veiller à ce que la mission soit correctement remplie, quitte à ce que le mandat ne soit pas renouvelé ou résilié pour faute si ce n'était pas le cas. CE QUE NOUS SOUHAITONS ENVISAGER

 

Merci Marsu de nous avoir répondu aussi rapidement, et ce que vous dites est parfaitement logique.

 

En terme de "transferts de Mandats", il en est autrement, les copropriétaires n'étant pas des moutons dociles à devoir suivre si un "manquement est observé" au ni veau du changement du numéro de RCS (qui n'autorise pas reprise du mandat signé) :

 

- si sur le plan juridique et légal, une société peut en absorber une autre, le respect du "droit de Copropriété" quant à lui n'est pas toujours respecté :

- Un mandat conclu n'est pas "transférable",

- il a un caractère "untuitu personae"

- seul le syndic (avec lequel le mandat est conclu) est responsable de sa gestion.

- en terme de droit portant sur la clientèle, une société de syndic ne peut céder à un autre sté le "portefeuille clientèle de copropriétés", lui, n'est pas transférable

 

Nous allons consulter un avis juridique d'un avocat, et nous ne manquerons pas de rendre-compte du résultat de ce qui nous a été conseillé, pour alimenter le forum et apporter des éléments de réponse à ceux qui sont confrontés à ce même problème de fusion de syndic, par des "multi-nationales" tentaculaires, qui veulent bouffer en toute impunité les petits syndics, au mépris du droit des copropriétaires. Des obligations légales sont à respecter, avant de provoquer une AGO (maintien du RCS, et dans le cas contraire, il peut être demandé la nullité de l'AGO et de ses décisions, ce qiu prouve qu'il y a bien des "coches" à ne pas louper, et que notre vigilance doit être une priorité).

 

Marine:)

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merci Marsu

 

 

-une fois la fusion "mise en oeuvre" signifie-t-il bien, que le syndic devrait lancer les convocations et provoque l'AGO "avant" la fusion c'est-à-dire par le biais de l'entité portant l'ancien RCS (, --et seulement sous cette condition-- ce qu'il serait autorisé dans ce cas à faire) ?

 

- dans ces conditions, il présente à l'AGO un "successeur" (sa sté absorbante) en remplacement de l'entité (en cours de radiation)

 

- l'AGO vote (ou en choisit un autre)

 

- En terme de délais est-il le même (21 jours) entre la date d'envoi des convocations et la tenue de l'AGO ?

 

 

Si le Syndicat souhaite proposer d'autres candidats-concurrents à l'AGO, comment précisément cela se passe-t-il pour que cette résolution soit clairement reprise à l'ordre du jour en tant que "résolution" et non portée en "questions diverses"? via le concours du CS (devant préciser au Syndic qu'il veut être présent pour décider avec lui des questions portées à l'ordre du jour ?

 

- est-ce une obligation d'envoyer en RAR au syndic (en place) les "projets de Mandat" de candidat-concurrents (c-à-d, descriptifs des clauses et conditions, rémunération etc....ceci ne le regardant pas vraiment) ? ou simplement est-ce suffisant de demander à inscrire la résolution :

- proposition du candidat.X,Y,Z .. (et en parallèle de transmettre à chaque copropriétaire par le biais du CS, une copie du projet de mandat, dont les clauses et conditions ne regardent pas vraiment le syndic en place, et restent ainsi plus "confidentielles") ?

 

Désolés pour ces questions sans un peu "stupides" car évidentes pour vous:) (pas pour nous : n'ayant jamais été confrontés ce type de situations, c'est le "métier" qui entre.... très formateur, nous apprenons beaucoup, et nous souhaitons surtout faire au mieux.

 

Merci

Marine:)

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Déjà, je n'ai pas utilisé le verbe "devoir", faute d'en être sûr. ;)

 

Je disais juste qu'une fois la fusion réalisée, donc une fois la société syndic absorbée par une autre société et donc devenue cette autre société, il est une mesure de prudence de la part de cette nouvelle entité que de convoquer une AGO pour valider/renouveler le mandat de syndic. Tout simplement.

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... et bien c'et là où il y a souci :

 

nous avons signé un mandat :

- avec société X

- RCS n° X

- siège social X

- gérant X

 

et la convocation sera faite :

- par société Y

- RCS n° Y

- siège social Y

- gérant Y

 

l'illégalité se situant, non pas du fait qu'une société soit absorbée par une autre, car si sur le plan juridique et légal, une société peut tout à fait en absorber une autre (commerce), dans le cas précis de transfert de "portefeuille de clientèle de copropriétés", un tout autre point est à considérer, car concernant les mandats conclus entre un syndic et un syndicat de copropriété :

 

- Un mandat conclu n'est pas "transférable",

- un mandat a un caractère "untuitu personae"

- seul le syndic avec lequel le mandat est conclu, est responsable de sa gestion.

- une société de syndic qui a signé un mandat, ne peut céder à un autre sté (qui n'a pas signé le mandat) le "portefeuille de sa clientèle de copropriétés", qui lui, n'est pas transférable.

 

L'AGO convoquée par Syndic Y est "illégale" car elle n'a pas signé le mandat (elle a racheté les parts, mais pas la clientèle). Les Syndics comptent sur l'absence de vigilance des syndicats pour conserver les mandats, mais si le lièvre est soulevé, il sont dans l'illégalité.

 

C'est pourquoi nous demandions des conseils, pour ne pas être mis devant un fait accompli, ce qui nous obligerait à demander via TGI un administrateur provisoire, cette procédure induisant des coûts élevés et beaucoup de complications aussi (car nous ne voulons pas de ce nouveau syndic pour des raisons fondées).

 

voici un lien intéressant traitant du sujet (L'entité qui est évoquée n'étant pas celle avec laquelle nous sommes dans notre cas, en relation).

 

ARC :Abus 2213:17 02 10:LAMY DEVIENT NEXITY LAMY : FAITES ATTENTION !

 

Si d'autres informations (ou liens internet) sur cette question épineuse pouvaient vie ce forum, nous être apportées, ce serait grandement apprécié.

 

Merci

Marine

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Attention, le cas vers lequel vous renvoyez est juridiquement différent de celui dont nous parlons ici. En effet, en l'occurence, en cas de fusion, la société issue de la fusion vient directement et automatiquement aux droits et obligations des entités dont la fusion a mené à la fusion.

 

Pour le reste, effectivement, si le mandat stipule expressément qu'il est intransférable à un tiers, il devrait être résilié du fait de l'absorption. Cependant, vous risquez de vous retrouver face à un conflit important et pas forcément pertinent.

 

J'avais cru comprendre que vous n'étiez pas opposée à la poursuite du mandat par une structure juridiquement différente dans la mesure où les prestations sont maintenues et où le coût ne flambe pas.

 

Par ailleurs, je note que dans le lien que vous indiquez, on constate dans l'ordre du jour une résolution allant dans le sens que j'indiquais ;)

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Attention, le cas vers lequel vous renvoyez est juridiquement différent de celui dont nous parlons ici. En effet, en l'occurence, en cas de fusion, la société issue de la fusion vient directement et automatiquement aux droits et obligations des entités dont la fusion a mené à la fusion.

 

Pour le reste, effectivement, si le mandat stipule expressément qu'il est intransférable à un tiers, il devrait être résilié du fait de l'absorption. Cependant, vous risquez de vous retrouver face à un conflit important et pas forcément pertinent. "nous ne baisserons pas les bras, face à la difficulté, pour que cela change, il faut bouger. Ne souhaitant pas pour notre part, nous laisser manipuler, qu'on nous impose une situation qui ne nous convient pas, et devoir nous y soumettre, alors que nous avons "aussi" des droits, et qu'il nous faut les faire respecter ;)"

 

J'avais cru comprendre que vous n'étiez pas opposée à la poursuite du mandat par une structure juridiquement différente dans la mesure où les prestations sont maintenues et où le coût ne flambe pas.

 

Par ailleurs, je note que dans le lien que vous indiquez, on constate dans l'ordre du jour une résolution allant dans le sens que j'indiquais ;)

 

Pour faire suite à ce problème que nous ne sommes pas seuls à rencontrer, et que s'il y a fusion-absorption, il y a cependant des règles à respecter :

ARC :Abus 2216:24 02 10:LAMY /NEXITY-LAMY (SUITE)

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Dans le cas que vous signalez, il n'est pas question de fusion... Par ailleurs, s'il est bon de faire respecter ses droits, il faut aussi savoir raison garder et ne pas toujours s'arrêter à des questions que je qualifie de forme. En effet, si la fonction de syndic est exercée avec une qualité constante et un coût identique, vous voulez faire quoi ? Changer de syndic ? Pour avoir une personne qui s'occupe de votre immeuble en le découvrant et avec une qualité pas nécessairement connue ?

 

Je n'ai aucun intérêt à ce que vous changiez ou pas de syndic. Mais je me pose la question de savoir si vous, vous y avez un réel intérêt ?

 

Pour ce qui est des questions spécifiques à la copropriété, je crois que des spécialistes de l'immobilier sauront mieux vous répondre...

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Dans le cas que vous signalez, il n'est pas question de fusion...

 

Tout à fait d'accord : il ne s'agit pas ici d'une fusion.

 

Il s'agit d'une absorption :

- l'entité vendue (notre ancien syndic X), vendue. Absorbée par l'entité Syndic Y, son nouvel acquéreur).

 

Cette opération consistera donc en une dissolution (radiation RCS de la STE X ancien syndic absorbée/rachetée) par la société Y (personnalité morale, absorbante) l'acquéreur.

 

 

Par ailleurs, s'il est bon de faire respecter ses droits, il faut aussi savoir raison garder et ne pas toujours s'arrêter à des questions que je qualifie de forme. En effet, si la fonction de syndic est exercée avec une qualité constante et un coût identique

 

Nous partageons votre point de vue. Toutefois, des échos émanant de sources différentes et fiables, ne nous ont pas apporté ces certitudes : l'entité étant réputée pour axer sa politique de gestion sur la facturation de "prestations non incluses dans le forfait annuel", bonjour les surprises....

 

Nous sommes mitigés concernant otre premier contact avec le dirigeant de cette nouvelle structure qui s'est montré fort désagréable et irrité par nos questions. A la limite de l'incorrection.. Ceci est-il normal, acceptable ? non.

 

Tout ceci additionné, ne nous a pas convaincu :

- d'une bonne maîtrise de nos futures charges,

- d'un relationnel futur paisible

 

et enfin, les rétentions d'informations auxquelles nous nous opposons commencent aussi à pas mal entamer notre confiance, qui est une base essentielle que nous aurions pourtant souhaité établir au cours cette rencontre (dialogue sain clair et cordial)

 

--ceci sont des raisons bien suffisantes pour ne pas vouloir nous engager dans une galère, présageant déjà que le futur dans de telles conditions, ne sera pas pour nous de tout repos. Souhaitant plutôt un relationnel harmonieux, un partenariat dans la confiance réciproque, l'écoute, la communication positive, l'échange. Ce qui est important. Devoir faire le bras de fer dans un contexte hostile, non merci.

 

Pour ce qui est des questions spécifiques à la copropriété, je crois que des spécialistes de l'immobilier sauront mieux vous répondre...

Merci infiniment, Marsu, ces échanges nous ont permis de mettre l'accent sur des points importants en parallèle, et si nous avons du nouveau qui peut, d'une manière générale, apporter éclairage à d'autres qui seraient dans la même situation et qui peuvent par le forum, obtenir quelques réponses comme nous-mêmes en avons obtenu, ce sera avec grand plaisir.

 

Marine:)

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La fusion absorption n'est pas une dissolution. C'est bien plus une intégration dans la société absorbante de la société absorbée avec création de nouvelles parts sociales ou actions dans la société absorbante pour procéder à un échange avec les parts sociales ou actions de la société absorbée. Effectivement, la société absorbée disparait du RC. Mais ses droits et obligations sont exactement transmis en l'état à la société absorbée.

 

Si la société absorbante venait à multiplier les coûts en engageant des dépenses non prévues par l'AGO ou le conseil syndical, il me semble (je ne suis pas spécialiste) qu'il y aurait à redire... Et donc résilier le mandat ou demander des remboursement pour des dépenses engagées abusivement. De plus, le mandat doit prévoir les conditions de rémunération du syndic. Il ne peut donc pas prétendre augmenter sa rémunération tout en reprenant un mandat existant. Sinon, c'est que le mandat a changé et donc que c'est un nouveau mandat ;) Donc il faut respecter les conditions de rupture du précédent et faire valider le nouveau ;)

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La fusion absorption n'est pas une dissolution. C'est bien plus une intégration dans la société absorbante de la société absorbée avec création de nouvelles parts sociales ou actions dans la société absorbante pour procéder à un échange avec les parts sociales ou actions de la société absorbée. Effectivement, la société absorbée disparait du RC. Mais ses droits et obligations sont exactement transmis en l'état à la société absorbée.

 

Si la société absorbante venait à multiplier les coûts en engageant des dépenses non prévues par l'AGO ou le conseil syndical, il me semble (je ne suis pas spécialiste) qu'il y aurait à redire... Et donc résilier le mandat ou demander des remboursement pour des dépenses engagées abusivement. De plus, le mandat doit prévoir les conditions de rémunération du syndic. Il ne peut donc pas prétendre augmenter sa rémunération tout en reprenant un mandat existant. Sinon, c'est que le mandat a changé et donc que c'est un nouveau mandat ;) Donc il faut respecter les conditions de rupture du précédent et faire valider le nouveau ;)

 

1/ Les deux liens communiqués ci-avant démontrent, bien une fois les avoir lus attentivement, qu'ils mettent en exergue les précautions à prendre, dans le cadre de :

- fusion,

- fusion absorption,

- absorption

par une entité acheteuse, d'une autre Sté dont le RCS sera "radié".

 

2/ il n'est pas question d'augmenter la rémunération, mais d'alourdir les charges annexes, non reprises dans celle des charges de gestion courantes obligatoire. Ceci étant une affaire d'éthique, car il est rare que ces points soient complètement listés, d'où des dérapages abusifs dont il est fait état. a ce propos, un cadre identique est proposé du fait de ce type de dérives, qui nous ont, en la circonstance, été soulignés. Un homm averti en vaut deux, ne dit-on pas ?;)

 

http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/janvier08.pdf

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